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2025年香港楼市完成了从复常到复苏的关键转折。差饷物业估价署数据显示，2025年11月私人住宅售价指数已连涨6个月，租金指数更是连续12个月上升，创下历史新高。

根据市场地产数据显示，2025年一手私人住宅成交量突破2万宗；二手市场前11个月成交约3.58万宗，全年预计达3.9万宗，均创近年新高。

这一波回暖的背后，是多重利好因素的叠加。美元贬值提升了实物资产避险吸引力，香港银行跟随美联储减息，加上港股反弹逾40%的财富效应，共同推动了压抑多年的购房需求集中释放。

经络按揭的一项调查反映了市场情绪的转变：近七成市民对2026年楼价走势持平稳或看涨态度。

对于2026年香港楼市走势，多家机构持乐观态度。物业分析师岑颂谦认为，楼价持续攀升反映其已触底反弹，这一涨势在2026年将延续。

施永青预计，2026年香港房价涨幅可能达15%；仲量联行则预测中小型住宅价格将上升约5%。利率环境将是影响2026年楼市的关键因素。

随着美联储主席即将换人，笔者估计继续降息的机会更高，香港银行业有望跟随下调最优惠利率，进一步降低购房成本。

再者，中国买家继续成为市场重要支撑。2025年前11个月，以普通话拼音登记的买家在香港楼市共成交1.255万宗，总金额达1,256亿港元，创1995年有统计以来新高。

本轮楼市复苏最显著的特点是投资逻辑的改变。与过去楼市兴旺期投资者热衷追逐豪宅或工商铺不同，当前市场的投资焦点转向了中小面积的住宅单位。

这种转变主要源于租金回报率的考量。随着香港人才引进计划的推进和大学非本地生名额增加，中小户型的租赁需求持续强劲。

资料显示，香港部分中小户型的租金回报率已达4%以上，超过了当前约3.25%的按揭利率水平，形成了“供比租便宜”的现象。

这也成为投资者重新进入市场的重要动力！这种市场结构性改变，进一步激活了换房链条。

中小户型业主更容易出售物业，从而推动其换房需求，使中价单位成为2026年市场的新宠。

这波由中小户型带动、中价楼接力、豪宅市场点缀的复苏模式，将推动香港楼市实现健康可持续的量价齐升。

随着香港金融市场持续活跃和人才引进计划的深入实施，住宅需求基础将更加坚实。香港楼市正迎来结构性转变的新时代。

2026年首个大型新盘西沙SIERRA SEA的市场表现，更是为新一年楼市提供了重要风向标。

2026年初即录得“双破顶”成交，一个面积1,290平方英尺的单位以每平方英尺2.54万港元的价格招标售出。这一成交价较一年前同类单位，成交金额及呎价分别上升了47%及15%。

西沙SIERRA SEA的登记销售情况非常火热，印证了2026年香港楼市开局即迎来一波“小阳春”行情，值得大家留意！

对于各位住宅物业业主而言，2025年的市场信息纷繁复杂。但纵观全年，多项关键事实已经确认，为市场筑起了坚实的底部。

您所持有的物业，其价值正建立在一个比年初预期更为稳固的基础之上。

首先，市场已清晰找到价格底部。楼价从第一季的低谷走出，在年中形成“双底”形态后，于下半年确立了稳步的上升轨道。

这不仅是指数上5%的回升，更重要的是购买力实质回归，不同板块的住宅均录得成交与价格支撑，个别物业反弹幅度更达10-20%。

这确认了市场最恐慌的“螺旋式下跌”阶段已经结束。

其次，支撑香港楼市的三大支柱已得到数据验证，这是最根本的利好。

1. 国际地位依然稳固

香港国际金融中心角色不仅无损，更在2025年重夺全球IPO集资额首位。超过300家企业排队上市，证明资金与人才持续汇聚。一个能吸引全球资金的城市，其核心资产（如住宅物业）的长期价值拥有坚实支撑。

2. 人口结构成功优化

通过各项输入人才计划，香港有效补充了年轻新血，扭转了人口老龄化趋势。这些新来香港的专业人士及家庭，构成了实实在在的居住需求，无论是租或买，都为市场提供了持久的需求基础。

3. 需求来源更趋多元

中国买家在香港置业的宗数与金额在2025年创下新高，这已成为一个稳定趋势。香港住宅作为大湾区内的国际化高端资产，吸引力明确。这股购买力与本地需求并存，令市场需求基础更为宽广。

最后，政策环境转向对业主更为友善。全面“撤辣”已近两年，市场证明并未出现恶性炒风，楼市由用家及长线投资者主导。

这意味着政策“逆风”已消除，市场在更少干预的环境下依靠基本面寻找平衡。

同时，政府持续通过资助房屋满足年轻人首次置业需求，有助于维持社会稳定，让私人市场健康发展。

总而言之，2025年的市场已用事实说话：价格的“技术底”、城市竞争力的“功能底”、人口与需求的“结构底”，以及政策的“环境底”已相继浮现并得到确认。

对于业主而言，这意味着最坏的时期很可能已经过去。市场正进入一个由真实需求驱动、基础更为稳健的新阶段。

持货者此刻应更有耐心，从更宏观的视角，审视手中物业在一个价值被重新确认的城市中的长远定位。

经过长达数年的调整，香港住宅物业市场已经筑底完成，并正蓄势迎来新一轮的上升周期。

2025年整体住宅楼价将录得约5%的温和增长，这将是自2021年楼价见历史高位后连续下跌近30%以来的首次年度正增长。

这标志着一个重要的市场转折点，值得所有关注香港物业的人士高度重视。

一、市场见底的多重确立信号

判断市场是否见底，不能单凭感觉，而需综合一系列硬指标。目前，以下几个关键信号强烈确认了底部支撑：

1. 银主盘数量显著回落：在加息周期与经济逆风下，银主盘数量曾一度攀升，成为压抑市场情绪的因素之一。然而，随着市场逐步消化高息环境，业主财政状况趋稳，近期银主盘的数量已从高位明显回落。研究报告显示，至2025年9月住宅银主盘存量有269间，比上季的300间下降了10%。这表明市场最恐慌的抛售阶段已经过去，断供压力减轻，市场基础正在转稳。
2. 一手现楼货尾单位持续消化：开发商为求去库存，过去数年积极推售现楼货尾，提供了大量选择。新盘销售转旺，现楼货尾和待售楼花数量明显减少。截至9月底，现楼货尾录得约2.6万套，连续下跌两季，且为去年第三季录得约2.1万套以来的四个季度低位；而待售楼花跌势更为显著，自去年第三季的7.7万套，连续下跌4个季度至最新约6.2万套，创2021年第三季录得5.4万套以来的4年低位，一年间大幅减少1.5万套或19.5%。当优质货尾盘逐渐被市场消化，意味着供求关系正趋向平衡，甚至可能转向供不应求，为楼价带来支撑。
3. 市场“笋盘”买少见少：我们前线团队最直接的感受是，市场上叫价显著低于市值的“笋盘”正在急速减少。在调整期内，业主愿意大幅折让求售的情况已不复见。取而代之的是，议价空间收窄，业主放售态度转趋强硬。这是最直观的微观市场证据，说明业主信心已恢复，低价淘金的机会窗口正在关闭。

二、推动2025年楼价回升的核心动力：从利率到地缘政治的全面利好

楼价企稳是第一步，而实现回升则需要更强劲的驱动力。我们认为，以下因素将成为2026年楼市向上的催化剂：

1. 息口见顶回落，减轻供楼负担：香港利率走势与美国密切相关。随着美国通胀受控，减息周期已经展开，香港银行体系亦已跟随下调最优惠利率。市场普遍预期，若美国新任美联储主席上场，为刺激经济，明年有机会再减息1厘或更多。这将直接降低买家的按揭成本，显著提升购房负担能力，释放一直被高息压抑的购买力。
2. 租金回报率与按揭利率“由负转正”：这是一个极其重要的转变。目前，住宅租金收益率（扣除管理费等基本费用后）已稳步上升至2.5%至3%的区间。而随着利率下调，新造按揭利率将逐步靠近甚至低于此水平。这意味着“买房收租”的负现金流情况将大幅改善，甚至可能出现正现金流。物业作为产生稳定租金收入的资产吸引力将大大增强，势必吸引长线投资者重新入市。
3. 中美达成贸易协议，地缘政治局势趋向缓和：近期，中美两国在韩国达成的重要贸易协议，向全球市场发出了一个极其积极的信号：尽管存在竞争，但世界两大经济体更需要务实合作。此举显著降低了“脱钩”等极端情境的风险，为全球贸易和投资环境带来了久违的确定性。政治局势趋向平稳缓和，是长线投资信心的基石。对于香港这个高度外向型的国际金融中心而言，外部环境稳定至关重要，此协议无疑为楼市这类长周期资产的投资扫除了一重重大阴霾。
4. 中国资金持续流入，支持市场需求：在港元与美元挂钩及“一国两制”的优势下，香港物业市场对中国资金仍具备独特吸引力。随着中美关系呈现缓和迹象，香港的桥梁角色更为突出。无论是为子女教育、资产配置还是家庭定居，中国买家对香港优质住宅的需求将在更稳定的国际环境中持续释放。

宏观阴霾散去 行动胜于观望

综上所述，住宅楼市的“完美风暴”已经过去。市场在经历深度调整后，已由供求失衡转向新的平衡点。

更为重要的是，驱动楼市的宏观要素正在发生根本性好转：内部是息口下调与租金回报改善，外部是中美关系缓和带来的地缘政治暖风。

这种内外兼备的利好格局，是过去几年来罕见的。

历史告诉我们，市场的拐点往往出现在大多数人仍在犹豫之时。当所有利好因素都变得显而易见，最佳的入市时机可能已经过去。

今天，我们正处在新一轮增长周期的起点。

对于有自住需求的您，这是“上车”或“换楼”的良机；对于寻求资产增值的您，在政治局势趋稳、利息回落的双重支持下，现在是重新部署物业投资组合的关键时刻。

备受关注的香港最新《施政报告》正式公布，此前市场广泛预期的“减辣”措施，如降低印花税、“港人首置免税额度”、推出购房通或新一轮置业资助计划均未出现，这让期待楼市即时强心针的观察者略感失望。

但若将目光从短期房价波动移开，深入解读报告的整体布局，不难发现其深层逻辑：与其通过短期“止痛剂”勉强支撑市场，不如从根本入手，通过推动经济结构性转型、增强市民收入能力，为房地产市场构建可持续的旺盛需求。

这份报告在经济战略层面的亮点，或许正是香港长远健康发展的关键所在。

一、北部都会区：不止于土地供应，更是产业升级引擎

报告对“北部都会区”的规划远超单纯增加土地和房屋供应的范畴，将其定位为驱动香港产业多元化的核心载体。

其中最引人注目的，是赋予北部都会区”教育产业化”和”医疗创新”的战略角色。

教育产业化：报告提出在北部都会区创造条件发展教育产业，这一构想极具前瞻性。香港拥有多所世界级大学，但过去教育优势主要体现在为本地及海外学生提供学位课程。产业化意味着延伸教育链条，吸引国际顶尖院校来港设立分校、发展职业专才教育、兴建配套的学生公寓及科研设施，形成集教学、科研、转化、生活于一体的生态圈。这不仅可直接创造经济产值和就业岗位，更能吸引全球人才、学生及相关家庭聚集，为北部都会区乃至整个香港注入持续优质的人口和消费力，从根本上提振住宅和商业楼宇需求。

医疗创新枢纽：计划在北部都会区设立香港第三所医学院，并发展医疗健康产业，是另一高明举措。此举既能缓解公营医疗系统长期压力，又可结合香港科研实力和大湾区市场潜力，将北部都会区打造为生命科技、高端医疗服务、老年医学的创新平台。这将吸引医疗企业、科研机构和专业人才进驻，带动相关区域发展热度，其产生的经济活动和就业机会将转化为实实在在的居住和投资需求。

二、强化固有优势，开拓新增长点：从“融资中心”到“企业出海陪跑员”

香港的国际金融中心地位是其核心竞争力。报告未沉溺于既往光环，而是务实提出深化这一优势的具体路径，特别是针对内地企业庞大的“出海”需求。

成立专组协助企业融资拓展：报告明确提出成立联合专组，为企业在港开设业务、进行IPO融资及拓展国际市场提供一站式支持。这意味着香港的角色正从传统的“融资市场”向“战略合作伙伴”演进。在当前国际环境下，内地企业对利用香港作为安全、合规的跳板走向世界有着迫切需求。香港若能提供从法律、会计、税务到市场对接的全链条专业服务，将极大增强吸引力，催生一批高增值专业服务机构和就业岗位，吸引更多国际企业设立区域总部。这类高收入群体的增长，正是支撑高端房地产市场最坚实的基础。

三、突破执行瓶颈：问责制扩展直指公务员体系效能

任何宏伟蓝图若缺乏高效执行，终将沦为空中楼阁。本次《施政报告》最具突破性的举措之一，是将政治问责制明确延伸至公务员体系。

报告首次强调要完善公务员的“行政问责”，这无疑是针对过往公务员文化中“多做多错、少做少错”的“铁饭碗”心态，直指行政效率的核心症结。

建立清晰的奖惩机制，将表现与晋升、待遇挂钩，有助于激发公务员队伍的主动性和创造力，打破官僚作风，确保政策能够“提速、提效、提质”落地。

反应迅速、执行力强的政府，正是推动北部都会区这类大型发展项目、吸引企业和人才的关键软实力。

这项制度改革虽不直接涉及楼市，却是实现所有经济转型目标的制度保障，其深远影响不容小觑。

治本之策，方为长远之道

综上所述，这份《施政报告》看似在楼市短期刺激上“无为”，实则在经济长远发展上“有为”。

它选择了一条更为艰难但更具可持续性的路径：通过北部都会区推动教育、医疗等优势产业化，通过专业服务支持企业国际化，并通过制度改革提升政府效能。

这些措施旨在做大香港的经济蛋糕，提升整体市民的财富水平和消费能力。

当香港经济活力重现，产业结构优化，优质就业机会增多，居民收入稳步增长，对住房的真实需求自然会强劲回升。

这种由经济基本面驱动的楼市需求，远比依靠信贷杠杆和投机预期来得健康与持久。报告传递的信号清晰明确：香港的未来系于经济成功转型与升级。

只要这条道路走得坚定顺畅，楼市的积存问题终将在发展洪流中“迎刃而解”。

与其追逐短期的楼市“浪花”，不如拥抱这片推动香港重新启航的“经济海洋”。

2025年下半年香港房价走势的关键因素引发市场罕见分歧，释放重要转向信号。摩根士丹利预测楼价将上涨2%，而莱坊王兆麒保守估计最多下跌3%。

林本利博士近期以550万港元购入高峰期估值770万港元的二手单位用于出租，回报率超3%；邵志尧博士则明确指出住宅价格已触底。

这种意见分化往往是价格拐点的前兆。笔者认为，在政府全面”撤辣”、放宽按揭贷款及减免印花税等政策支持下，楼价可止跌企稳，但能否转升取决于两大关键因素：

一、利率走势主导资金成本与投资意愿

香港利率1个月港元拆息（HIBOR）曾跌至三年新低的0.52845%，实际按揭利率低于3%。

若美联储下半年如预期降息0.5%-0.75%，将进一步减轻供房负担并刺激资金流入。目前香港住宅租金收益率已超过定期存款利率。

值得注意的是，特朗普强力推动的”大而美”法案在反对声中仍获通过，显示其影响力依然强劲，利率下行趋势或将加速。

二、开发商财务压力引发的价格战风险

高盛数据显示，开发商库存达正常水平两倍，待售新房约17,500套，未来18个月还将新增30,280套供应。

资金压力加剧的同时，商业物业价格持续下滑，直接削弱开发商融资能力，形成双重资金压力。

为此，香港测量师学会前会长余锦雄建议政府参照”盈富基金”模式设立收购基金，专门收购因财务困难急需出售的商业物业，避免恶性循环持续压价，缓解业主抛售潮。

若此类危机处理得当，开发商无需低价抛售住宅回笼资金，房价反弹空间将扩大；反之，价格战可能抑制二手市场回升。

其他支撑因素包括：

• 政策降低入市门槛（400万港元以下物业交易占比35.6%，上半年低价新房登记量激增76%）
• 租金连续五个月上涨形成”买比租划算”效应（中小户型租金上半年上涨2.1%）
• “高才通”计划带动刚需（人才流入推高住宅需求）

总的来说，预计下半年楼市将温和复苏，中小户型主导反弹，全年涨幅约5%。

上涨动能取决于降息幅度能否如期释放购买力，以及开发商库存压力会否引发恶性价格竞争。

投资者可重点关注核心区域优质中小户型，在政策与市场博弈中把握拐点机遇。