香港房地产

香港房地产目前的变局！

国内的房地产变动还是比较大的，香港房地产目前也处于一个比较敏感的时期，主要从两个方面可以体现出，首先是香港单个房产的价格一次又一次的刷新高度，其次就是二手房楼市的房价议价的空间在变大，这就说明有一些房产的买卖价格比市场上面的规定价格要低一些，一旦这样的房产价格泛滥，香港房产市场必定会受到很大的变动，所以局面并不是特别好。

香港楼市的变局状况：

因为创高的房价和不断减价的楼盘嫌凶同时出现，这让整个香港的房地产都变得比较敏感。出现这样的情况主要是因为两个方面的因素，第一个因素就是香港政府提出来的空置税，让整个香港的二手楼市有了一定的压力，另一个是美国美联储的加息政策，这个在一定程度上影响了房产的销售状况，让很多想要投资房

产的人都变得望而却步，所以才出现这样的局面。

全球资本流动的影响：

变局的外在因素中全球资本的流动对香港的房产也产生了一定的冲击。美国的减息政策，让投资海外的美元都慢慢的流会本国，这样的经济变动会直接影响到货币、股市以及债市。如果香港出现走姿潮，必定会影响到房地产市场的变动。股市看似和房地产没有很大的关系，实则在香港两者之间的联系是比较紧密的。目前香港已经发生了股灾，连续降跌了5.87%。

从上面的居民和影响因素来看，目前香港的房地产局势确实非常的敏感，不注意的情况下，香港的房产就会陷入混乱的状况。目前香港政府已经慢慢的推出了相关的应对政策，不管是股票上面还是在房地产的投资上面，都有相关的政策加以应对。

中国香港 | 陆资大举进军中国香港地产风头盖过港四大家族

陆资近年大举进入中国香港房市，雄厚的资本甚至盖过中国香港“四大地产家族”（李嘉诚丶李兆基丶郑裕彤及郭氏兄弟）的光环。分析指出，陆资大举抢购中国香港商办大楼，恐将原来已是全球最高的租金再往上推高。

中国香港“四大地产家族”在最近1年的总营收达到260亿美元，而大陆四大地产开发商总营收则高达1,110亿美元，显然後者的实力更为雄厚。华尔街见闻指出，如果陆资大举进军中国香港，中国香港的地产商可能无足够资金招架。

陆资近年大举进入中国香港房市，雄厚的资本甚至盖过中国香港“四大地产家族”的光环

中国香港媒体日前报导，李嘉诚旗下长实地产欲出售中环中心，中国工商银行旗下工银亚洲积极出价，意欲以348亿元人民币（下同）购入其75％以上的业权。若交易能够成功进行，成交价将创下中国香港史上最大商业大厦的纪录。

今年2月底，光大集团中国香港分支光大控股也宣布斥资百亿港元收购位於中国香港湾仔的顶级办公大楼大新金融中心，创下中国香港史上第2高价的办公大楼收购案。

去年11月，恒大以110亿港元购入湾仔美国万通大厦，创中国香港大额商业大厦最高纪录。中国人寿去年则以58.5亿港元买下红磡One Harbour Gate全幢西座商办及西座商铺。

陆资对租赁中国香港顶级办公楼的兴趣不仅推高了本已全球之冠的中国香港办公楼租金，还将其空置率在去年底降至7年新低。

仲量联行（Jones Lang LaSalle）数据显示，陆企对中国香港中环办公楼的需求过去6年增长了2倍多，占据了此地5分之1的顶级办公楼。仲量联行表示，大陆公司的需求将推涨中国香港中环商业区高品质办公楼的租金，今年租金可能再涨5％～10％。

陆资不仅对商办感兴趣，对买地的热情也同样高涨。根据中国香港地政总署数据，今年上半年，透过政府招标，陆资房地产公司共计购入约40,869平方米的公共住宅用地，较去年同期增长5倍。

（据工商时报）

海外 | 中国香港、台北墊底 2016二季度全球主要城市房价漲幅排名

中国香港在全球主要城市主要房价第二季度涨幅中排

国际顶级置业顾问莱坊（Knight Frank）发布全球主要城市房价涨幅排行，根据2016年第二季度的排行，房产炙手可热的加拿大温哥华跃居第1名，但专家表示随着温哥华政府向外国买家施加土地转让税，房市应该会有所降温。加拿大的城市中多伦多依然靠前，排名第四。而中国的城市中广州和北京进入前15名。台北和中国香港却成为了倒数第一二名。

全球房产涨幅指数是根据央行和官方统计数据计算出来的，全球37个大型城市今年二季度（3月份到6月份）的房价平均上涨了4.4%，而第一季度这个数字是4.5%，150个城市中温哥华经历最强的价格碰撞，2同比价格上升36%上涨了36%。

全球大城市一季度房价涨幅排行榜

令人吃惊的是意大利的罗马和马德里的房价年增长超过了伦敦和纽约。

按各大洲的比例来看，澳大拉西亚（一个不明确的地理名词，一般指澳大利亚，新西兰及附近南太平洋诸岛，有时也泛指大洋洲和太平洋岛屿）平均房价的年增长率居首，增长了11%。

澳大拉西亚房价增长率居首

而在豪宅市场中，中国香港的市场表现最弱，在过去12月里下跌了8%，排名垫底。

北美

在加拿大城市中，受到大量中国买家青睐的加拿大温哥华在仅仅3个月的时间里上涨了13.4%，二季度房价与去年同期相比上涨了36.4%，大大高於上个季度的26.3%，仍然位居榜单之首；这是温哥华连续第5个季度上涨，不过卑诗省从8月2日开始向外国买家征收15%的土地转让税，试图让房价降温。全球城市中，中国香港、新加坡、悉尼而墨尔本都曾采取类似措施抑制国外资本涌入当地房市。

安大略省的多伦多，以12.6%的涨幅排名全球第4位。

美国城市中排名最靠前的是旧金山（San Francisco）涨幅是4.9%排名第14，迈阿密以4.3%的房价涨幅排在第15位。

英国及澳洲

伦敦的房价趋於平稳，第二季度微跌了同比0.6%，而上一个季度同比也只是0.8%的涨幅。澳大利亚墨尔本，以11%的增长排名第5名。悉尼从以10.2%的涨幅成为第六名。

中国

上海房价增长率为22.5%，排名第二，广州以8.8%的增长率排名第八，中国只有这两个国家进入前十。

北京以6.4%的涨幅位列第十一。

台北

台北的房地产市场似乎遭遇了寒冬，同比下跌7.7%，仅好於中国香港。

国际顶级置业顾问莱坊（Knight Frank）的这份全球城市排行榜主要是为了让投资者和开发商能够监控和比较全球主要城市的主要房价的运作。主要房屋价格指的是每个城市在广泛房屋市场中的前5%的部分。

（据新唐人）

东南亚房产成新宠澳洲大亨购房产网抢占市场

东南亚房价高居不下，有望成为欧美投资者新宠，澳洲媒体大亨梅铎洞悉先机，大手笔收购大马产业网站，抢占市场。

星洲日报报导，东南亚作为新兴市场，拥有逾5亿人口，其产业价格节节上升，成功引起欧美丶加拿大等国外买家的注意，集合天时地利。

加上东南亚市场电子商务发展拥有无限潜能，而iProperty更是在该市场占有一席之地，结合REA集团和iProperty数据，将加速公司的业务拓展。

REA集团首席营运员安达查尔拉夫提斯（Arthur Charlaftis）於完成收购计划官方发布会上说，根据数据显示，新加坡和中国香港的房地产平均售价及交易量已经超越澳洲。“整个东南亚市场的房产年均交易量已超过100万。”

iProperty集团董事经理兼首席执行员柯米尔则认为，在目前马币疲弱的情况下，将是吸引国外买家前来置产的好机会。

他举例，柔佛州的房产就是受惠於马币汇率低，成功吸引来自新加坡的投资者在当地置产。

因此，他认为只要做好准备，吸引国外买家前来大马置产并不难。

整个东南亚市场的房产年均交易量已超过100万

另外，安达查尔拉夫提斯表示，东南亚国家的房地产广告支出与澳洲相似，惟当地的网络广告支出却只占2至12%。

安达查尔拉夫提斯认为，东南亚的网络服务并不逊色，因此，预测未来商品广告将以网络广告为主，而广告支出在未来将取得快速的增长。

柯米尔说，iProperty在大马的市占率为80至85%丶中国香港市占率为70%丶印尼及泰国的市占率各为50%。

通过该项收购计划，双方将可以共享讯息及客户数据，并且使得双方的客户丶购屋者及投资者能够有更多的选择机会和接触国外的市场。

梅铎澳洲媒体集团新闻集团（News Corporation）旗下的REA集团以7亿5千零80万澳元（22亿3千141万令吉）收购iProperty。

虽然完成收购，惟iProperty业务结构和管理团队将不会有变动。

互联网资讯综合整理

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中国香港楼盘几近崩溃 1月成交量创25年新低

十多年来房价翻了四五倍的中国香港楼市，似乎要绷不住了，2016年1月份中国香港地产成交数量跌至至少25年来新低。

2016年1月份中国香港地产成交数量跌至至少25年来新低

中国香港中原地产31日公布的数据显示，截止至1月27日，2016年1月份私人住宅（包括一手及二手）买卖合约登记暂录1670宗，总值131.4亿元。估计整月约有1820宗及140.0亿元，将较2015年12月的3869宗及290.4亿元，分别显着下跌53.0%及51.8%。

私人住宅买卖合约宗数按月统计

这是中国香港一二手买卖首次跌破二千宗水平，是创1995年7月该公司有记录以来的逾二十年历史新低。反映12月一手新盘短缺，二手买卖持续疲弱，拖累整体私人住宅市况低迷。1月份金融市场波动，加上新春前传统淡季，影响楼市气氛，中原地产预计2月私人住宅登记将续跌。

而在一个月前，中国香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。

中国香港的房地产市场在去年9月达到阶段性高点后持续下跌，一方面因为供给上升，一方面因为中国经济放缓令投资者担忧中国香港前景。中原地产的数据显示中国香港房价已经比去年9月下跌了9.5%，预计今年可能再跌20%。

交银国际分析师刘雅瀚与谢骐聪近日在报告中发表了类似的观点，称2015年只是中国香港房价下跌的开始，2016年前三个月中国香港房价还将再下探15%。预计2016年房地产租金将同比下跌10%。

利率走势是致使中国香港楼价下探的影响因素之一。中国香港《经济日报》报道称，有三成中国香港地产界专家认为，中国香港虽然暂未跟随美联储加息，但加息的预期已对中国香港市民置业意愿造成影响。加上政府不撤印花税等“辣招”，令二手房进一步下挫，故今年楼市极可能下行。

但对此交银国际分析师洪灏认为，目前中国香港住房租金收益率仍大幅高于存款利率，房地产市场有压力，但风险可控，不至于过度悲观。

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（据观察者）

中国香港购物街门店租金将下滑近20%

预计今年中国香港门店租金将最多下跌20%，原因是中国内地的反腐运动和经济放缓令奢侈品零售商受到冲击。全球最昂贵的一些购物街位于中国香港。

中国香港购物街门店租金将下滑近20%

最近几年，中国对珠宝、手表以及设计师产品的需求飙升，推动中国香港最知名购物街的门店租金直线上涨，超过了纽约第五大道(Fifth Avenue)、巴黎香榭丽舍大街(Champs-Élysées)和伦敦邦德街(Bond Street)。

但房地产经纪商高纬环球(Cushman & Wakefield)的数据显示，随着中国内地游客削减支出的行为开始冲击到门店租金，去年年底，中国香港铜锣湾将全球最昂贵零售街区的桂冠拱手让与纽约第五大道。

如今，投行瑞士信贷(Credit Suisse)和房地产经纪商第一太平戴维斯(Savills)预测，今年中国香港的门店租金将下跌20%，另一家房地产服务公司仲量联行(JLL)预计，租金将下跌10%至15%。

“由于中国的反腐运动，购买礼品的人和炫富现象都有所减少，另外中国内地的经济也一直在放缓。”第一太平戴维斯驻中国香港的租赁业务主管尼克•布拉德斯特里特(Nick Bradstreet)表示，“还有，由于汇率因素，现在在韩国、日本或欧洲购买奢侈品要便宜一些。”

瑞信预测，中国香港零售额今年将下滑5%，至4690亿港元（合605亿美元），为2000年以来的最大年度降幅。珠宝、手表和奢侈品销售额将下滑12%。

除了反腐运动和经济增长放缓，中国内地游客还因一些中国香港居民日益反对他们出现在中国香港而取消了赴港计划。之前中国内地赴港游客人数激增令这些中国香港居民感到不满。

根据中国香港旅游发展局(Hong Kong Tourism Board)的数据，今年3月，赴港内地游客人数同比减少10%。中国香港依照“一国两制”拥有高度的自治权。

瑞信房地产分析师Joyce Kwock认为，日本、韩国以及欧元区汇率的下跌加快了中国内地游客远离中国香港的速度，越来越多喜欢探索的中国内地游客飞到更遥远的地方寻找打折商品。

她表示：“过去几年，中国香港购物街门店租金被推升到一个很高的水平，因此很难抵御不景气的冲击。”

分析师认为，受冲击最大的将是个人房东，而高端购物商场有更大可能维持租金水平，因为它们可提供更加多样的购物环境并帮助零售商营销。

一些房东以及包括博柏利(Burberry)在内的奢侈品品牌将受到冲击，但Zara和芒果(Mango)等较低端零售商可能会成为受益者，因为门店租金的降低为它们在知名购物街开店提供了机会。

“快速时尚以及平价化妆品品牌应该能够拿到3年前无力负担的好地段。”仲量联行零售业主管汤姆•加夫尼(Tom Gaffney)表示，“我们会看到中国香港购物街的格局发生变化，这对于零售业是件好事，因为该行业现在有些无趣，手表店和珠宝店太多。”

九龙建业今年中国香港售楼目标逾50亿

楼市炽热，发展商纷纷出货。九龙建业主席柯为湘（图）预期，集团今年推售中国香港楼盘套现目标将达50亿至60亿元，而下半年推售新盘将以细单位为主。

九龙建业今年中国香港售楼目标逾50亿

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柯为湘表示，下半年将推中国香港仔田湾登丰街项目及红磡“环”字街项目，前者约150伙，后者逾1000伙，两者均主打约300余方尺细单位。至于集团旗下牛池湾清水湾道安老院项目，已完成规划，惟仍要与地政署磋商补地价事宜，料未来两至三个月内会有结果，该项目市值逾100亿元。另同系旺角麦花臣汇已售194伙，占项目总伙数66%，现余约99伙。另坚尼地城加多近山亦只余约50多伙。

另外，对于中国澳门近日博彩业营业额下跌，集团于该地亦有发展住宅项目。柯指，赌业受挫对楼市有所影响，但不一定有关。他亦留意到部分楼盘价格曾出现下调，惟近期已回升。集团两个东方明珠的住宅项目，早前已预售逾200亿元的单位，现余市值约400亿元单位待售，预计明年于中国澳门卖楼目标可达50亿元。

中国香港房市：餐饮业承租力不及零售业

中国香港被誉为美食之都，餐饮业发展蓬勃，不过在近年来铺位租金高企，加上大型连锁店又要维持在核心区设有适量的据点，令不少饮食界企业面对激烈的行业竞争外，更要面对“捱贵租”，中式酒楼由于需较大型楼面，受影响更大。

中国香港房市：餐饮业承租力不及零售业

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有业界人士表示，食肆由街铺搬至商场铺，租金上升压力虽然较街铺少，但面对部分连锁零售品牌动辄租用数层楼面的经营方式，加上餐厅食肆不如零售行业，往往要等一枱客人用膳后，才可接待其他客人，削弱负租能力，因此长远而言，酒楼食肆行业购入自置铺位才可保障业务平稳发展。 敍福楼：落户商场减低租金成本 敍福楼执行董事黄杰龙亦表示，虽然最近核心区铺位租金略为回软，但租金及售价依然处于高水平，故暂未打算再购买铺位。不过，面对成本高涨，加上同行竞争，近年集团已调整选铺策略。黄杰龙表示，现时旗下分店大多落户商场，并采多元化发展，冀藉以抵消租金及人工等高昂开支。 东海拟转租铺王物业 去年底接力东海．海都酒家集团、“铺王”邓成波孻仔邓耀升早前曾透露，现时旗下有14间分店，当中只有两间租用邓氏家族持有的自置物业，其他铺位均面临租金压力，未来目标希望可把半数酒楼铺址搬到家族持有的物业，其余选商场铺，以减低租金支出。

财经专家曹仁超：港地产股低估值反映行业“衰老”

恒基主席李兆基近年不断说买地产股好过买楼，原因是地产股价与有关公司的资值折让大，他也身体力行的不断增持恒基，而事实上恒基股价去年升了35%，远远跑赢楼价指数的13%升幅，而今年以来恒基股价升幅亦是高于楼价升幅。

财经专家曹仁超：港地产股低估值反映行业“衰老”

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不过，最近知名财经评论人曹仁超接受《灼见名家》访问的一段有关地产股与楼市的说话，却值得关注：

他说：“中国人的经济，到了某个阶段，往往人人寻租，统统做收租佬。从经济学来说，收租是对整个经济最没有帮助的行业。今时今日我们以中国香港有李嘉诚、李兆基为荣，真是贻笑大方，笑死鬼佬！我真要批评一下，这30多年来他们的建楼技术有进步过吗？外国的预制房屋、倒模式技术，中国香港都没有。房地产商这些年来毫无技术创新，最擅长就是赚地价（asset inflation）。”

曹又指出，整个 asset inflation 始于1971年美元与黄金脱鈎，至2014年10月随QE3完结。“因此将来若还想赚地价，这个方向我是会担心的。可以见到现在上市地产股的市值是低过 NAV（net asset value）30%或以上，亦即股票市场告诉你，他已不是成长的行业，而是衰老中的，只是还未浮面。”

最近基金经理黄国英也在《明报》的投资讲座指出，不少人以中国香港的股票市盈率偏低来说港股较其他地方抵买，事实是中国香港占颇有比例的上市公司属“资产型”公司，根本欠缺持久爆发的增长力，资产升值，很大原因只是供求失衡和息口低而已，与公司领导的创造力无关，所以难出现如腾讯的可以正正经经升几百倍，又或如Apple、Google、facebook及Telsa等为社会作出重大贡献，而令股价有无限上升空间的公司。

可以这样说，中国香港股市要靠北水和外资炒起，又或人人只懂买楼收租，没有打拼创意，其实反映中国香港的前景确有隐忧。

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中国香港写字楼租金蝉联全球第一

全球最贵的写字楼在哪?不是纽约，也不是伦敦，是中国香港！

国际知名房地产咨询公司莱纺近日发布的2015年《摩天大楼报告》追踪全球18个市场的优质写字楼租金。报告指出，中国香港的摩天大楼在低空置率及中央商业区供应有限的情况下，年租金达到每平方尺250.50美元，这一价格也使其大幅抛开全球其他大城市，蝉联全球摩天写字楼租金最贵市场。纽约摩天大楼的租金紧随其后，莱纺分析，这可能是美国经济复苏推动了北美主要城市的投资者和租户的写字楼需求。

中国香港写字楼租金蝉联全球第一

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莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示，中国香港在2014年为全球摩天大楼租金增幅第三高的城市。由于供应量的短缺，莱纺预计今年中国香港核心地块甲级写字楼的租金将再上升5%。

报告还显示，由于今年北京、上海和广州将有大量甲级写字楼投入市场，因此租金很有可能会下跌。莱坊全球摩天大楼租金排名也同时反映了内地多个一线城市的表现，其中上海全球排名第十，北京跌出前十。

全球领先的房地产服务运营商戴德梁行本月发布的一季度北京写字楼市场报告显示，受宏观经济的不确定性影响，北京写字楼项目招租压力持续加大，今年一季度北京甲级写字楼市场平均租金环比下降1.76%，至每月每平方米382.36元。

近十几年，全球摩天大楼的建设应该用“狂飙”来描述。

2000年以来，伦敦增加23栋全新的摩天大楼，而在40年前仅有17栋。美国纽约去年也已增加4栋全新的摩天大楼，其中就包括地标性建筑世贸中心一号楼。

中国自然没有错过这次“盛宴”。有数据显示，2014年全球修建了至少200米高的摩天大楼共97座，其中有58座在中国，数量比2013年高出61%，不过这还远远没完。

知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕在去年发布的调查报告《亚洲超高层建筑的涌现》中甚至指出，未来五年，中国将主导超高层建筑的开发市场，占据全世界超高层写字楼建成总数的71%，其中51%来自二线城市。

世邦魏理仕策略顾问部董事黄易此前接受媒体采访时表示，超高层建筑多出现在区域中心城市，当这些城市的经济发展到一定程度后，一方面核心区域的土地日渐稀缺、写字楼租金不断上涨；另一方面开发商经过多年建设普通高层，积累了大量经验和资源，这时上马超高层建筑项目便水到渠成。

莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt称，去年全球高于333米左右的摩天大楼中近40%位于中国内地，这无疑凸显出了中国在国际市场上的重要性。