Tag: 香港房地产

中国香港私人住宅市场的供不应求问题未见解决迹象，促使楼价又再创出历史新高。有当地分析师认为，不排除特区政府会再次出招，为楼市降温。

差饷物业估价署昨天公布的最新数据显示，去年12月，全港整体私人住宅楼价指数连升九个月，至277.6点，按年升幅逾13.26%；按月则上升约1.28%，但按月升幅相比对上一个月略为放慢。

当中，实用面积430平方英尺以下小型单位升幅最大，按月上升1.44%，按年上升14.56%。

数据也显示，中国香港私人住宅租金指数在去年12月为165.7点，同创新高，按月升幅0.42%，连续七个月破顶；而去年全年租金指数累积升6%。

其中，实用面积430平方英尺或以下的小型单位全年租金上升6.69%，实用面积753平方英尺以下单位全年租金则上升6.9%，跑赢大市。

中国香港地产中介公司美联物业首席分析师刘嘉辉表示，踏入2015年，首月中国香港楼价持续向上，据美联“楼价走势图”显示，首月楼价按月续升约1.3%，1月份以实用面积计算的平均尺价约1.0094万港元，首次冲破1万港元水平。

刘嘉辉认为，近来多个国家央行“放水”，加上美国有可能延至明年才加息，中国香港楼市短期内仍有上升压力，不排除港府会“加辣”，为楼市降温。

他说：“我相信按揭有机会进一步收紧。因为去年二手楼宅成交之中，600万港元以下二手物业成交占了八成，特别是细价楼，升幅比较明显。另一个考虑的措施，很可能是增加压力测试利率。”

中国香港金融管理局总裁陈德霖早前表示，楼市交投活跃，而且楼价有上升趋势，如果楼市持续升温，金管局会再推出逆周期措施，确保银行体系的稳定。

 

尽管2014年美联储退出量化宽松，美元也大幅度走强，但国际资金并没有从中国香港楼市撤离，去年楼市累计升幅达13.3%。可见，美元升值的冲击并非很可怕。这也为观察内地楼市，提供了很好的窗口。

美元走强之后 中国香港楼市为何反而大涨?

据路透社报道，中国香港差饷物业估价署昨日发表数据称，去年12月全港私人住宅楼价连续9个月上升，按月涨1.3%，继续刷新纪录。2014年全年楼价延续6年升势，累计升幅达13.3%，高于2013年7.7%的涨幅，也跑赢同期恒生指数，自2009年以来累计涨幅达到1.65倍。

老实说，看到这个数据，确实吓我一跳，因为前年，中国香港金管局总裁陈德霖预测中国香港房价未来几年要跌两成，原因是美联储退出量化宽松，资金流出中国香港，令中国香港房价承压。可事实呢？美联储已经退出量化宽松了，现在都在嚷着加息，而中国香港房价不跌反升，搞得陈德霖表示要推逆周期措施，来控制中国香港房价过快上涨，以确保银行体系稳定。

我在中国香港没有物业，也不打算在中国香港购置物业，但一直对中国香港房价高度关注。原因是，从美元升值对人民币资产价格的冲击来看，中国香港是最好的观察场所。境内资产价格也好，人民币升贬值也好，因为有汇率管制，难以得到真实的市场检验，大家吵得莫衷一是，公说公理，婆说婆理。中国香港没有港币汇率管制，美元可以自由进出，又毗邻深圳，其房价和境内一线城市有一定的比价效应。某种意义上，可以把中国香港房价理解成境内一线城市房价，在自由汇率下的一种模拟。现在中国香港房价在美元大幅升值的2014年不但没有跌，反而涨得很欢，我不知道那些认为人民币要崩盘的同志们对此作何感想，因为按照他们的逻辑，中国香港房价即使不跌个稀里哗啦，至少也不该这么涨。

当然，也存在一种抽象假设：如果人民币不是汇率管制，中国香港房价没有了后盾，可能早已跌得不堪了。恰恰是人民币汇率稳定的管制，才会有中国香港金融的稳定。这样一般地、抽象地谈谈是可以的，但问题是，它没有现实性，因为人民币的现实就是管制汇率，而且在一定时期内，看不到它变成自由浮动汇率的可能。我们讨论问题，得从现实出发是不是？

人民币汇率在当前确实是一个敏感话题，可以从多个角度来讨论，但无论从哪个角度，夸张地、单边地推导，将美国经济和美元加以神化是不可取的，那种认为美国经济和美元绝无依傍、一骑绝尘地直奔大繁荣、大升值而去的神话模式，基本上都是在哗众取宠。美国人自己都不买账，因为美元大升值对他们来说，感受并不那么美妙。据报道，华尔街的投行们目前最痛苦的一件事，就是美元升值对企业盈利的影响，客户们要求投行把那些受汇率影响比较大的公司剔出来。而美国财长日前在国会听证会上的证词，也表达了这样的意思：美国经济虽牛，但不可能作为全球经济的唯一增长引擎，“不可能独撑大局”。那么要问了，如果全球经济不行，美国能独善其身吗？未必！我认为那种在全球经济一片哀鸿时，美国经济还能够一骑绝尘的看法，是不合乎经济逻辑的。因为美国经济和美元不是相互加强的正循环关系：美国经济走好虽然能让美元走强，但美元一味走强，却并不能促进美国经济一定走好。

全球经济已不再是过去美国一家独大的格局，而是美国和中国G2双头格局，或者说是“利益攸关”地你中有我、我中有你。因此，美国独大时美元独升所引发的剧烈跨境资本流动，有望不再重演，至少，不会像以往那么剧烈了。这个观点能否成立，还需要进一步观察，但从目前的中国香港房价来看，部分印证了这一观点。我不赞同这样的观点：如果没有人民币做后盾，中国香港房价在美元如此升值的情况下，还能如此涨升。反过来，中国香港房价在全球多种货币对美元大贬值的2014年，还能有两位数的上涨，恰恰也表明了人民币的坚挺，不是完全没有市场支撑的。

 

面对屡创新高的房价，中国香港特区政府决定增加市场供应。

1月14日，中国香港特区政府行政长官梁振英发布的最新一期施政报告显示，未来十年特区政府将兴建48万个公私营住宅 （包括商品住房与保障房），通过加大和加快土地供应以解决中国香港的住房问题。预计在未来五年，商品房年均供应量将较前五年增加30%。梁振英表示，本届特区政府有决心、有信心、有能力逐步扭转供求失衡的问题。

多位业内人士表示，过去十年，土地供应并不是造成中国香港房价疯涨的唯一原因。随着土地供应增加以及美联储退出QE（量化宽松政策），过去数年支撑中国香港楼市上涨的两大基本因素均出现逆转，市场调整的概率正在增加。

新房供应量大增

上述施政报告显示，为了达到未来十年内兴建48万个公私营住宅的目标，中国香港特区政府已在全港寻找到约150宗用地，并加速进行更改土地用途及增加容积率的工作。

梁振英指出，2014~2015财政年度，中国香港住宅土地供应量预计可用于建设超2万套住宅，将创下自2010年特区政府引入私人房屋土地供应目标以来的新高。他预计，2015年~2019年还将有约7.7万套公屋落成，其中约2.3万套将于2015~2016财政年度完工。

过去十多年，中国香港新增土地供应不足一直受到外界质疑。1999年~2012年，中国香港特区政府实行勾地制度，即单位或个人对具体宗地有使用意向的，可提出申请，并承诺愿支付的价格，该制度意在防止土地流拍和贱卖。但在此期间，开发商拿地并不积极，导致土地供应连年下跌。统计数据显示，在勾地制度推行的14年间，特区政府仅出让58幅土地，2003年“非典”期间及2008年金融风暴后，更曾两次停止出让。

对于中国香港过去的土地政策，恒隆地产董事长陈启宗曾直言：“十几年来中国香港没有怎么推地，如果说前6年在亚洲金融风暴的影响下为恢复市场信心是可以理解的，但是后来几年就不可理解了，政府不增加土地供应等于市场没有新房供应。”

上述施政报告的统计数据显示，在过去5年，私人住宅平均每年的供应量约11400套，预计在未来五年内，私人住宅平均每年供应量将增至14600套，增长约30%。如果加上年均15400套公屋陆续入市，预计未来五年的住宅供应量将较以往出现大幅增长。

房价调整概率增加

长期以来的供求关系失衡，导致中国香港楼市出现“越调越涨”状况。尽管中国香港特区政府出台“双辣招”试图平抑房价，但效果并不明显。

最新公布的中原城市领先指数（CCL）显示，该指数于2014年末收报于132.69点，这意味着中国香港二手房价同比涨幅达到12%，再创历史新高。如果把时间跨度进一步拉长，中原城市领先指数从2003年末的30点大幅上涨至2014年末的132点，开启了一波大牛市。

“过去数年新增供应严重偏低，是导致中国香港房价大幅上涨的重要原因。”中原地产创始人施永青在接受记者采访时表示，中国香港每年新建住宅供应量要达到2万套以上，才能对平抑房价产生明显作用。虽然特区政府难以在短期内提高到该水平，但增加供应的意向十分清晰。自2014年起，中国香港地产开发商在拿地方面均显得相对保守，很大程度上是他们预计未来供求关系会发生改变。

美联物业首席市场分析师刘嘉辉也认为，目前市场尚未感受到供应提升所带来的影响，但随着美国退出量化宽松政策，一旦加息预期落实，二手业主放盘意欲将增加，加上新房供应量明显提加，房价调整概率增加，因此2015年不应对楼市过度乐观。

 

据中国香港文汇报报道，房屋政策是今届中国香港特区政府施政的重中之重。特首梁振英昨日近日表示，特区政府已落实楼市“双辣招”，压抑炒卖、投资和外来需求，未来会继续做好供应工作，并会想办法增加资助出售房屋供应量。他相信，房屋长时间供不应求的情况，应该已接近尾声。

梁振英昨日在接受电台访问，及在中国香港电台节目《中国香港家书》中均谈到房屋问题。梁振英坦言，排队上公屋的人龙愈来愈长，储钱速度追不上楼价上升速度，他完全理解市民的心情，也十分心急解决房屋问题。特区政府会在房屋政策上通过资助形式，让市民在单位大小、地区及装修档次各方面都有所选择。

他指出，为了回应社会人士，特别是中低收入家庭对买楼自住的需求，政府会透过房屋委员会、房屋协会、平民屋宇公司等机构，增加供应资助出售单位，即价钱低于市价的单位，同时会引进先导计划，选择正在兴建、本来准备出租的公屋出售给绿表人士，提供更多买楼的选择。

梁振英坦言，在开发土地、增加房屋供应的过程中，难免会影响到部分地区的环境质素，但“我们要长远解决房屋问题，今天就必须作出抉择”。

另外，他建议成立多方讨论会，由特区政府与各界人士共同解决土地长期不足的问题。

 

昨日中国香港特别行政区长官梁振英意外宣布，将于今日1月15日暂停推行“资本投资者入境计划”。这意味着，可供中国富人选择的投资移民目的地又少了一个。

中国香港政府在2003年10月推出投资移民计划之初，只要650万港元投资中国香港房地产或金融产品，便可申请。随着中国香港房价的飙升，2010年10月开始，将房地产从投资移民计划下的投资资产类别中剔除，同时调高投资移民金额至1000万港元。数据显示，中国香港投资移民中约90%为内地人。

近年来，越来越多的中国大军加入海外移民队伍，并且迅速占领各大热门国家的移民榜首。美国、加拿大、澳大利亚等最受欢迎的移民目的地，渐渐由开始时“享受”海外投资者带来的巨额资金到逐渐提高投资门槛，甚至取消投资移民计划。

那么 中国香港投资移民“搁浅”后富豪们还能去哪儿？

美国：50万美元门槛25年未变

自1990年创设至今，美国投资移民EB-5计划的投资金额一直保持在50万美元（约310万人民币），在其他国家不断“涨价”的情况下，算得上性价比极高。

EB-5计划规定，外国投资者只要在美国境内投资50万美金或以上到移民局核准的地区设立的企业，就可获发两年期的有条件移民签证。若两年期满前90天，该项投资行为仍存在并运转正常，并直接或间接创造10个就业机会，则投资者可申请将签证条件解除，从而获得正式的永久居留权，并且投资者及其配偶以及未满21周岁之未婚子女均可同时申请移民，入境后居住地不受限制。一直以来，EB-5 是美国所有移民类别中，申请核准时间最短、资格条件限制最少的一条便捷通道。

最新数据显示，在截至2014年9月的一年中，获得EB-5投资签证近1.1万人中，中国大陆的申请人占了85%以上。事实上，自2008财年中国申请美国投资移民的人数首次超过韩国后，一直稳坐“第一把交椅”。

近两年来，随着美国经济的强劲复苏，以及其他移民国家纷纷上调的投资门槛，美国投资移民计划“涨价”的传闻近两年来不绝于耳。早在2013年6月，美国参议院就已通过移民改革法案，但被众议院暂时搁置。

这份改革法案中就明确提到了“美国投资移民的最低投资金额将根据美国物价指数进行调整，由50万上升到80万美元。” 今年9月底，随着“EB-5区域中心移民法案”到期，市场预期投资额涨价的几率将大幅增加。

但业内人士表示，相比英国投资移民直接“翻番”到200万英镑，EB-5投资移民即使涨价，对于中国投资者来说依然具有较大的吸引力。
土豪别哭 中国香港投资移民“搁浅”咱还能去哪儿？

英国：200万英镑难挡中国土豪

英国政府最新公布数据显示，在截至2014年9月底的一年内，共向中国公民签发357个英国“Tier 1”投资者签证，占该期间签发的投资者签证总数的43%。2013年同期，英国向中国投资者签发的此类签证为178个，意味着短短一年内，获得英国投资者签证的中国公民人数翻了一番。五年前，中国公民仅占英国投资者签证签发数的10%。

要获得Tier 1投资者签证，申请人需投资200万英镑（约1890万人民币）以上，投资对象为英国注册公司的债务、股份，或英国政府债券，而向房地产相关集团的投资则不计入在内，5年后可以申请在英国定居。而投资500万及1000万英镑以上的人，分别可以在3年和2年申请英国定居。

2014年11月，英国政府将维持了20年的100万英镑投资门槛提高至200万英镑，但显然，这个更高的门槛并没有明显阻止中国申请人。
土豪别哭 中国香港投资移民“搁浅”咱还能去哪儿？

加拿大：投资移民尚有一线生机

2014年6月，加拿大联邦投资移民政策彻底关闭，让整个市场颇受打击。虽然2014年12月16日，加拿大推出了新的联邦投资移民计划，但投资门槛由80万加币提高到200万加币（约合1038万人民币），且申请要求相当严格，从而将大部分申请者“拒之门外”。

但目前渴望投资者的中国大军仍有一线希望，加拿大部分省的投资申请要求并未提高。据悉，加拿大魁北克省投资移民项目将于1月19日重新开放，且要求不变。

魁北克省要求，申请人总资产达到160万加币，并在近5年内拥有至少2年的企业管理经验即可申请，先审批后投资，申请通过后，可选择全额投资和贷款投资两种方式，全额投资需向加拿大政府指定并担保的基金投资80万加币，5年后无息返本；贷款投资需采用贷款方式一次性投资，无返还。
土豪别哭 中国香港投资移民“搁浅”咱还能去哪儿？

澳大利亚：土豪最爱

2012年11月，澳洲移民局推出了“重大投资移民签证”，意在吸引全球高净值人群投资澳洲，为全球富豪提供一条移民澳洲的快速通道。这一签证可以让投资者在12个月内快速获得澳洲国籍，但要求投资者至少要为经济投入500万澳元（约合1500万元）。

此外，重大投资移民签证条件要求十分简单，不要求申请人的经商背景、不限制年龄、没有语言和学历的要求，不需要参加复杂的移民评分，只要投资500万澳元到澳洲移民局认可的项目就可以快速移民澳洲，无疑成为土豪的最爱。由于澳洲移民局优先处理重大投资者签证的案件，所以审批速度极快，目前三个月左右就能拿到签证。

自2012年重大投资移民签证推出后，澳洲已经成功发放490份该类别签证，共带来24亿元的收益，值得注意的是，在这343个签证中，约90%的移民来自中国。

目前，仍有602名申请者正在排队接受审核，希望通过重大投资移民项目获得在澳的永居权，而随着他们一同来澳的还有高达30.5亿元的投资资金。
土豪别哭 中国香港投资移民“搁浅”咱还能去哪儿？

新西兰：鼓励创业移民新政

2014年3月，新西兰移民局推出新的创业工作签证，因其资金要求低、办理时间短的特点受到国内中产阶级的青睐。

创业移民签证与投资移民签证有明显区别。创业移民最低投资额约为50万纽币（约合240万人民币），而投资移民最低投资额约为750万纽币。

此外，创业移民是一种主动投资，要求投资人先提交一个商业计划，获得批准后按照该商业计划实际经营一个商业项目，有一定营业额并至少增加3个全职的新西兰雇员。而投资移民不需要提交商业计划，只要证明自己有足够的合法资产。投资移民申请人可以是被动投资，即购买新西兰商业资产，包括金融资产和房地产等。

目前，印度仍是新西兰净流入移民最大来源国，紧随其后的是中国和英国。
土豪别哭 中国香港投资移民“搁浅”咱还能去哪儿？

新加坡：企业全球化跳板

近年来，投资新加坡移民颇受大陆高净值企业家们的青睐，业内人士表示，主要原因是高净值企业家们试图通过移民新加坡实现企业的全球化发展以及财产转移风险规避的目的。

近日，在世界银行发布的“2014年经商环境排行榜”中，新加坡排名第一。作为全球化程度最高、经商最便利的国家，新加坡汇集了7000多家跨国公司，成为全球商业的重要枢纽之一。因此，大多数中国企业家把移民新加坡经商，作为企业全球化发展的跳板。

新加坡的“全球投资人计划”，要求至少投资250万新币（约合1162万人民币）在新加坡政府批准的基金，并且满5年时间。

此外，主申请人需要至少3年的创业经历，在公司持股超过30%且持股3年以上。 公司最近一年营业额需达到5000万新币以上且最近3年年均营业额需达到至少5000万新币。房地产或建筑相关行业，年营业额需达到2亿新币以上。

中国香港基层市民通过努力工作晋身社会上层的难度越来越大。中国香港立法会昨日发表的《中国香港的社会流动》研究简报指出，中国香港小型住宅均价在2006年至2013年期间累计上升188%，而同期住户每月收入中位数只增加30%，置业困难让基层市民无法向上流动。

62%受访者5年收入没增长

中国香港立法会昨日发表的《中国香港的社会流动》研究简报，从收入、教育、职业和跨代流动四方面研究中国香港社会问题。

港大的研究发现，在2003-2008年的5年期间及在1998-2008年的10年期间，62.9%的受访者工作5年后仍停留在同一收入组别，多达47.2%的受访者工作10年后仍停留在同一收入组别。

收入增长缓慢，但楼价却日益飙升。拥有自置私人住宅物业，正是中国香港社会流动的另一指标。报告指出，中国香港小型住宅的平均售价在2006-2013年期间累计上升188%，而同期的住户每月入息中位数只增加了30%。中国香港私人住宅单位的自置居所住户比例，一改上世纪八九十年代的上升趋势，近年呈现下降迹象，反映中国香港置业负担能力持续减弱。

学历增加收入未见增长

通过教育获得学位，是基层家庭子女实现向上流动的重要途径。港府在上世纪90年代急速发展学位教育，并在本世纪初大幅增加副学士学位。根据人口普查的结果，中国香港曾接受专上教育的人士占2011年总人口的27.3%，与1991年的11.3%比较增加超过1倍。

然而，新增的专上教育课程学额主要来自两年制自资副学位课程学额。大学本科学位持有人和副学位持有人两者的收入有明显差异。2013年，学位持有人的每月就业收入中位数为25000港元，较一般工人所赚取的13000港元为高。但副学位持有人在2013年的收入中位数仅为15000港元。

教育程度的提升并未带来较佳的就业前景，越来越多的人担任薪酬较低的辅助专业人员职位，甚至从事服务性及销售的工作，两者人数占整体工作人口的比例均不断增加。

报告指出，就业情况未必与年轻一代的期望相称，尤其是他们经历较富裕的生活环境和接受较高的教育水平后，对事业和人生的期望难免相对提高。

父亲读大学儿子73%机会念大学

中国香港大学2008年的研究发现，中国香港的父母与子女两代的教育水平呈正向关系，父亲拥有大学学位，儿子则高达73%的机会拥有学位。而父亲是专业人士，儿子有42%的几率也是专业人士。

研究简报总结指出，经济增长放缓，让中国香港市民在社会阶梯向上移动的机会有限。如何提高社会流动的能量，报告指出，政府应推动经济多元化及改善经济结构，充分利用创新科技的全球趋势；开拓创意产业；投资人力资本及创新发展，使生产力得以持续改善；扩阔经济基础，改变过去30年过分偏重地产及金融业的局面。这些策略或有助创造更多较高薪酬及较高技术阶层的就业机会，从而提高收入及职业流动性。

 

中国香港特区政府运输及房屋局局长张炳良5日在立法会房屋事务委员会会议上表示，特区政府改变房屋政策思维，今后以供应为主导，以期逐步扭转目前房屋供求严重失衡的局面。

特区政府在2014年12月16日公布新的长远房屋策略，同时公布长远房屋策略截至2014年12月的最新推行进度。张炳良表示，政府将来会在每年年度终结前发表长远房屋策略推展的最新报告。

张炳良指出，政府改变房屋政策思维，同时汲取过往经验教训，新长远房屋策略力求保持灵活变通，每年更新长远房屋需求推算，按此订定逐年延展的十年房屋供应目标，以及时反映实际社会经济和人口状况的转变。

根据最新的房屋需求推算，政府会以48万个单位作为2015/2016至2024/2025年度十年期的总房屋供应目标，当中公营房屋供应目标为29万个单位，包括20万个出租公屋单位及9万个资助出售单位；而私营房屋为19万个单位。

张炳良表示，政府采取”供应主导”的策略，并在未来10年新增房屋供应中偏重公营房屋，体现了在当前楼价租金高企下，政府决心重建房屋阶梯，在房屋供应方面扮演更积极的角色。

他强调，长远房屋策略分三大主线：一，增建出租公屋，善用现有公屋资源，回应基层市民的住屋需要；二，加建资助出售单位，促进现有单位的市场流转，善用私营机构力量以辅助增加供应，让更多中低收入家庭实现自置居所的愿望；三，透过持续土地供应及实施需求管理措施以稳定楼市，并在私人住宅物业销售和租务上促进良好做法。