香港房价 – juwai

金价狂飙美元贬值住宅保值迎来入市良机 | 居外专栏

2026年初，美元指数跌至95.55，创近四年新低，特朗普政府对关税政策与地缘政治的激进态度是主要诱因。

例如，特朗普对欧洲加征10%至25%关税，并威胁吞并格陵兰岛，导致盟友国家加速抛售美债。

丹麦养老基金Akademiker Pension更公开清仓美债，直言美国财政可持续性存疑。这种“卖出美国”趋势凸显美元作为避险资产的信用崩塌，投资者转向实物资产寻求保值。

尽管金价突破每盎司5,598美元，但其波动性难以忽视——近期曾单日暴跌超过10%。

对于非专业投资者而言，黄金缺乏现金流（如租金收益），且高杠杆操作风险极大。

例如，白银LOF基金在暴涨60%后，因投机过热被泰国交易所暂停交易，警示追高贵金属的潜在风险。

相比之下，住宅物业提供稳定租金回报，且可通过按揭杠杆放大收益，更适合长期稳健配置。

香港私宅租金指数连续12个月上升，2025年累计涨幅达4.26%，A类住宅（40平方米以下）租金回报率稳定在3.6%以上，已高于当前3.25%的按揭利率，形成“供比租便宜”的有利局面。

美元贬值推升全球通胀，住宅租金随物价水涨船高，为投资者提供天然通胀对冲。以500万港元住宅为例，首付30%即150万便可取得全额资产升值。

若2026年楼价上涨15%，升值部分已达75万，实际回报率相当可观，远高于黄金等无杠杆资产。

香港全面“撤辣”后，非本地买家占比激增，2025年内地买家成交逾1.35万宗，创十年新高。

同时，人才引进计划（如“高才通”）带动住房刚需，未来十年住宅供应目标降至42万套，供需失衡进一步支撑楼价。

美元疲软与地缘政治风险已成新常态，而香港住宅凭借租金现金流、杠杆效应及政策托底，成为波动市况下的“避风港”。

2026年，预计香港物业有望实现10%至15%的升幅，对于寻求资产保值与稳定收益的投资者而言，当下正是布局优质住宅的黄金窗口。

2025年楼市回顾：见底信号明确 | 居外专栏

对于各位住宅物业业主而言，2025年的市场信息纷繁复杂。但纵观全年，多项关键事实已经确认，为市场筑起了坚实的底部。

您所持有的物业，其价值正建立在一个比年初预期更为稳固的基础之上。

首先，市场已清晰找到价格底部。楼价从第一季的低谷走出，在年中形成“双底”形态后，于下半年确立了稳步的上升轨道。

这不仅是指数上5%的回升，更重要的是购买力实质回归，不同板块的住宅均录得成交与价格支撑，个别物业反弹幅度更达10-20%。

这确认了市场最恐慌的“螺旋式下跌”阶段已经结束。

其次，支撑香港楼市的三大支柱已得到数据验证，这是最根本的利好。

1. 国际地位依然稳固

香港国际金融中心角色不仅无损，更在2025年重夺全球IPO集资额首位。超过300家企业排队上市，证明资金与人才持续汇聚。一个能吸引全球资金的城市，其核心资产（如住宅物业）的长期价值拥有坚实支撑。

2. 人口结构成功优化

通过各项输入人才计划，香港有效补充了年轻新血，扭转了人口老龄化趋势。这些新来香港的专业人士及家庭，构成了实实在在的居住需求，无论是租或买，都为市场提供了持久的需求基础。

3. 需求来源更趋多元

中国买家在香港置业的宗数与金额在2025年创下新高，这已成为一个稳定趋势。香港住宅作为大湾区内的国际化高端资产，吸引力明确。这股购买力与本地需求并存，令市场需求基础更为宽广。

最后，政策环境转向对业主更为友善。全面“撤辣”已近两年，市场证明并未出现恶性炒风，楼市由用家及长线投资者主导。

这意味着政策“逆风”已消除，市场在更少干预的环境下依靠基本面寻找平衡。

同时，政府持续通过资助房屋满足年轻人首次置业需求，有助于维持社会稳定，让私人市场健康发展。

总而言之，2025年的市场已用事实说话：价格的“技术底”、城市竞争力的“功能底”、人口与需求的“结构底”，以及政策的“环境底”已相继浮现并得到确认。

对于业主而言，这意味着最坏的时期很可能已经过去。市场正进入一个由真实需求驱动、基础更为稳健的新阶段。

持货者此刻应更有耐心，从更宏观的视角，审视手中物业在一个价值被重新确认的城市中的长远定位。

2025年下半年香港楼市走势现分歧住宅价格涨跌关键因素解析 | 居外专栏

2025年下半年香港房价走势的关键因素引发市场罕见分歧，释放重要转向信号。摩根士丹利预测楼价将上涨2%，而莱坊王兆麒保守估计最多下跌3%。

林本利博士近期以550万港元购入高峰期估值770万港元的二手单位用于出租，回报率超3%；邵志尧博士则明确指出住宅价格已触底。

这种意见分化往往是价格拐点的前兆。笔者认为，在政府全面”撤辣”、放宽按揭贷款及减免印花税等政策支持下，楼价可止跌企稳，但能否转升取决于两大关键因素：

一、利率走势主导资金成本与投资意愿

香港利率1个月港元拆息（HIBOR）曾跌至三年新低的0.52845%，实际按揭利率低于3%。

若美联储下半年如预期降息0.5%-0.75%，将进一步减轻供房负担并刺激资金流入。目前香港住宅租金收益率已超过定期存款利率。

值得注意的是，特朗普强力推动的”大而美”法案在反对声中仍获通过，显示其影响力依然强劲，利率下行趋势或将加速。

二、开发商财务压力引发的价格战风险

高盛数据显示，开发商库存达正常水平两倍，待售新房约17,500套，未来18个月还将新增30,280套供应。

资金压力加剧的同时，商业物业价格持续下滑，直接削弱开发商融资能力，形成双重资金压力。

为此，香港测量师学会前会长余锦雄建议政府参照”盈富基金”模式设立收购基金，专门收购因财务困难急需出售的商业物业，避免恶性循环持续压价，缓解业主抛售潮。

若此类危机处理得当，开发商无需低价抛售住宅回笼资金，房价反弹空间将扩大；反之，价格战可能抑制二手市场回升。

其他支撑因素包括：

政策降低入市门槛（400万港元以下物业交易占比35.6%，上半年低价新房登记量激增76%）
租金连续五个月上涨形成”买比租划算”效应（中小户型租金上半年上涨2.1%）
“高才通”计划带动刚需（人才流入推高住宅需求）

总的来说，预计下半年楼市将温和复苏，中小户型主导反弹，全年涨幅约5%。

上涨动能取决于降息幅度能否如期释放购买力，以及开发商库存压力会否引发恶性价格竞争。

投资者可重点关注核心区域优质中小户型，在政策与市场博弈中把握拐点机遇。

香港楼市柳暗花明又一村 | 居外专栏

踏入2022年9月份，香港楼市依然一片悲观情绪，二手住宅领先指数（CCL）跌破170，创240周新低，沙田第一城上车盘跌破400万，港岛地铁车站上盖一手新盘开售，竟然录得零成交。

此时此刻，美国宣布再加息0.75厘，香港银行也开始上调最优惠利率0.125%，有财经专家更预言未来3年，香港楼价会大跌4成。

笔者也明白，若大家只看到眼前的政治及经济形势，很自然被悲观情绪所笼罩。不过最近有两则好消息，却成为久旱的甘露。

香港楼市 — 香港政府将入境隔离措施改为「0+3」，虽然短期对香港本土经济直接帮助有限，但却提醒大家全世界的疫情开始舒缓，之后便会再进一步通关，经济有望渐渐回复。

另外，金管局放宽压力测试要求，由3厘减至2厘，短期固然会增加购买力，更重要的是提醒大家，香港政府仍有大量辣招在实施中。

只要楼价跌势过急，政府就会调整措施应对，尤其是在国内房地产的风波扩大，各地政府也在实施各项政策救市。

在此大背景下，10月的施政报告中，大家不妨估计一下有何新政，又会对房地产带来甚么长远影响。

香港政府面对最大难题之一，是人才的流失。英国的BNO签证令不少年青人移居英国之外，也有不少金融人才因为封关，移居至新加坡。

除了海外抢人才外，内地各省市也在争夺人才。以往在中大、港大毕业的内地生，首选可能是留港就业，在香港工作满7年便可以成为香港的永久居民，也就不用缴交30%的高昂印花税置业。

所以降低永居门槛，显然是合理的抢人才措施。若果再进取一点，优才留港置业自用的话，是否应该豁免买家印花税，也是值得讨论的话题。

叶刘淑仪在8月份也曾有此建议，政府内部有讨论，也是合理联想。

其实笔者只是举其中一个例子，说明不要对香港房地产太悲观，短期而言楼价有机会受压，但置业是长远投资，如果对香港的长远有信心，短期淡市反而是压价入市良机。

笔者回想2018年第一城也曾下跌至400万，很快就反弹，不少买家后悔没有把握时良机，今次机会再一次来临，大家又会否够胆入市？

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

要做对的事就不要怕做错 | 居外专栏

上周在网络上分享了一篇文章，讲及Nokia CEO在2013年被微软（Microsoft）公布收购的新闻发布会上的最后一句说话︰「我们没有做错任何事，但不知何故，我们输了！」

对于一些年轻读者，可能不太熟识Nokia这个品牌，其实Nokia曾经是手机的一哥。1982年他们推出全世界第一款安装在汽车里的车载移动电话，1987年又开发全世界第一台手持式行动电话。

90年代是Nokia的辉煌时代，手机里加上许多功能，包括简讯、电子邮件、传真等等，至1987年Nokia 6110更是世界上首款内建游戏的行动电话，经典游戏「贪食蛇」更是风靡全球。

当今手机的多媒体功能，照相、听音乐、上网等，Nokia比苹果更早引入成为手机功能。2007年苹果推出第一代iPhone时，Nokia手机的市场占有率已达41%，远远抛离苹果手机。

随著苹果在用户介面及外观设计上，令用家有更好的体验，加上其自行研发的作业系统iOS，比Nokia运行的Symbian系统更流畅，网络更快速，Nokia开始走下坡，之后再加上Google结合Android系统，令Nokia的市占率进一步下滑。

虽然Nokia被微软收购后改行Window系统，但为时已晚，无法扭转败局，2016年微软只以3.5亿美元卖出Nokia。

曾经是一家非常成功的企业，但管理层对世界的变化反应太慢，只求没有做错事，便以为可以维持霸主地位，结果连生存也成为问题。

其实，笔者也见过不少上车一族，他们有居住需求，每月向业主支付租金，有能力供楼，但在旺市时觉得楼价升太快不要追价，在市淡时又害怕楼价再跌不敢入市，心底里就是害怕做错决定。

套用市场一句名言「买有风险，不买也有风险」，如果大家要做对的事，首先不要怕做错的决定，任何决定都有风险，问题是对风险的了解有多少，自己能否承担而已。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

经济前景待观望楼市辣招宜检讨 | 居外专栏

传媒报导新特首李家超，原定上周公布缩减酒店检疫日数，及推出红黄码新措施，目的是希望香港能逐步与国际通关，可惜又因技术问题而延后，至今周才落实推行。

香港正坐困愁城，无论对海外及内地都没法通关，令经济活动一直没法正常恢复，加上美国加息，无论供楼一族或营商的老板都百上加斤。

过去几年，香港已经遇到不少难关，2018年中美贸易战、2019年社会运动、2020年新冠肺炎、2022年俄乌战争，更要命的是碰上中美争拗，台海局势紧张，令疲弱的经济再遇重挫，百业萧条。

当今报章有不少蚀让成交报导，例如德福花园一个527方呎的单位，以668万售出，原业主在2018年以800万购入，帐面已经惨蚀132万，达16.5%。

太古城一个536方呎的单位以950万售出，原业主在2019年以1030万购入，帐面蚀80万或7.8%。其实过去3-4年，整体楼价指数上落不大，蚀让业主不是移民急让，就是生意困难，急需资金周转。

以往没有辣招的年代，市场上有投资者的话，只要楼价低于市价5%左右，便会吸引他们的注意力，售出的机会便大。现今投资者要付出15%的税金，5%的折让当场没兴趣。

一般用家除了考虑价钱之外，配套、装修、方位等等都有不同的要求，所以楼市在没有投资者的背景下，一旦遇上楼市交投疏落的情况，成交价就会跌得更惨。

笔者明白在楼市炽热期间，辣招有其一定作用，但亦有其副作用，1000万以下的物业，幸好有林郑plan及波叔plan的协助，买家还可以顺利上车换楼，但具有一定投资者的2000万以上豪宅，情况就更糟糕，外地投资者未能到港，本地客又被辣招所赶，购买力不断萎缩。

如今经济已经向下，股市、债市通通不振，如果连楼市都继续不振，对经济的打击就更大。

所以新的特区政府，应该尽快未雨绸缪，及早检讨一些过时的辣招，令投资者重新入市以稳定楼价，稳住经济。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

楼市淡静，买楼良机？| 居外专栏

早前，十大屋苑成交又回落至十宗以下，中原表示只有七宗，比上周减少6宗，零成交的屋苑共有5个。成交淡静不只是上周的事，整个七月份十大屋苑合共只有143宗成交，是两年半以来的按月新低。

其实，本港物业市场去年非常活跃，成交金额更突破1997年水平，创历史新高，唯主要倚靠成交宗数带动，楼价升幅其实有限。

踏入2022年，成交宗数大逆转，连中原施永青，也宣布上半年罕有地录得亏蚀，要节省开支。

而且强调成交量不足以支持行内从业员数目，人数可能会减少20-30%，施生更估计2022年下半年情况不会改善太多，预料中原全年都会亏蚀。

楼市淡静，买楼良机？李峻铭 — 对于广大的置业人士或业主，代理行的盈亏，关注度正常一般不会太大。但代理行的成绩跟成交量存在直接关系，而成交量又跟楼价有一定的关系。

2021年，全球主要大城市楼价都大升，主要是QE低息发挥了效果，香港受疫情影响，购买力固然受到一定影响，但移民潮令放盘量大增，缓和了楼价的升幅。

去到2022年，除了疫情、移民因素，再加上加息、衰退，甚至台海战争的阴霾，令购买力进一步减弱，减幅多少就要视乎需要减价出售的业主所面对的压力。

笔者曾经亲身体验过最大的抛售潮，发生在97年，当时按揭借款比率是70%，即三成首期，但关键是没有中央借贷资料库，买家可以利用一份的入息证明，向不同银行借款。

一个业主有三个物业是很平常的事，但收入并不足够供三个物业，而租金收入大约有5%，但利息是10%，租金也不足以支付利息支出。

所以楼市一旦遇到逆转，业主除了沽出物业，别无选择。与今天的情况截然不同，中央资料库加上金管局的压力测试措施，令大部份业主都有足够供款能力。

当今愿意减价出售的二手业主，主要是移民及换楼业主，除非台海真的出现战争情况，上述业主出售的压力有限，跟1997年的情况不可同日而语。

笔者再翻查自1981年至今，除了97年的大跌市外，每次不同原因的楼市调整也在10%左右，今次调整自去年中开始大约已跌5%，所以指数上还有5%左右跌幅。

在当今楼市淡静的背景下，遇到业主要移民急让，大家不妨大胆还价，减幅超过10%也非难事，静市随时变成买到笋盘的良机。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

内银或出手管制停还贷烂尾楼业主 | 居外专栏

内地业主买了楼花，发展商却资金链断裂，无法建成物业，变成烂尾楼。

业主集体不偿还银行按揭贷款，情况最初始于河南、湖南、湖北、江西、重庆等中西部地区，涉及的楼盘由最初几十个，慢慢遂步扩展至超过100、150、甚至有报导指已超过200个。

事件亦有越演越烈的趋势。大家要明白，在国内不还贷款，会影响个人的信贷记录，连坐高铁都可能有问题，买家若非迫不得已也未必有此决心。

而内地业主抱有希望可以不还款，是由于内地今年2月在浙江嘉兴出现首宗「业主购买烂尾楼可不还贷」的判决。

事主许氏在2014年向银行贷款392万，2018年发展商破产，楼盘未完工成为烂尾楼，许氏因无法收楼而停止供楼。

2020年银行将许氏告上法庭，最初一审银行胜诉，而今年2月二审上诉则由许氏获胜，间接鼓励买家不还款。

其实，发展商售出楼花获得的资金，应该全部存入专用监管帐户。在完成主体结构前，不得使出总额的50%，竣工前不得使用超过95%，所以烂尾楼事件往往涉及银行是否按规定发放资金的疑问。

自从内地政府严格执行「三条红线」，发展商的资金已经非常紧张，事件一旦扩大，涉及的楼盘可能更多，对社会稳定也可能构成威胁。

执笔时，也有报导指政府已经督促内银要承担更大的社会责任，协助烂尾楼地盘重新开工，完成交楼。

国内大部分银行是国营，相信必定会配合，何况一旦更多业主断供对银行也会造成更大的信贷危机。而且，前文也提及银行在资金监管方面，有不到位的地方。

所以笔者估计，断供潮在政府介入后，应该不会再大幅扩大，但银行会更严格执行资金监管，内房发展商的资金链也将更为紧张。

反之，香港的发展局资金非常充裕，即使有恒大等内房出现财困，也可以将地盘售于香港的同业，相信香港出现烂尾楼的机会很低。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

同行创未来，香港房产充满机遇 | 居外专栏

回顾过去25年，香港的楼市经历了史无前例的大波动，由97年高位连续下跌六年至2003年，幅度达到2/3，社会经济大受打击。

但当2003年开始重回升轨，一直到当今已经连升19个年头，升幅差不多有600%，现在香港楼价也比97年高峰高出80%以上。香港大部分市民的财富都与物业价值息息相关。

只要大家对国家有信心，未来10年国家将会超越美国，成为全世界最大的经济体。所以笔者对香港物业市场的未来是充满信心的。

至于笔者的老本行 ——地产代理行业，在过去25年也出现不少变化。首先参与代理的人数不断上升，在2001年持牌代理有14,792，代理公司1,019间及分行数目为1839间，至2022年6月持牌人数上升至41,657，公司3,925间及分行数目更达7,129间。

在97之前市场大旺，发展商不愁买家，一开盘就大排长龙，留位费、排队费、买筹费等等交易层出不穷，而地产代理主要做二手市场物业。

当时炒风旺盛，炒家每天都会流连于各间代理公司，以捕捉业主放盘的一手资料，代理公司品牌也是百花齐放，大、中、小型代理都活跃于市场。

随著97年亚洲金融风暴爆发，代理二手生意一落千丈，不少代理公司倒闭，中型行利嘉阁及香港置业先后易主，并入中原及美联集团，而鸿运地产最后也挨不过低潮而结业，令代理行业被两大集团所垄断，中型行只余下极少数。

小型代理虽然在数字上仍是大多数，不过随著发展商委托大型代理销售一手楼，小型代理的生存空间都越来越细，市场份额也不断下降。

面对科技的提升，疫情也加速市场数码化，将为地产代理带来新挑战，肯学肯变的代理将会令物业市场运作变得更有效率。但笔者也不相信科技可以完全取替代理，相反科技能令代理展望未来。在香港这福地，无论物业市场还是代理行业，仍然充满机遇，前景一片光明。大家一齐为香港未来25年加油！

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

加息困扰楼市上车换楼良机 | 居外专栏

美国联储局又议息，加息半厘已无疑问，但当美国发表5月消费物业指数达到8.6%及核心消费物价指数上升至6%，令市场估计加息幅度可能去到0.75%，而美国股市在上星期五应声急挫880点。

回到香港楼市，可谓冰火两重天，周末白石角新盘一Q清袋，向隅者众；相反二手成交则疏落，十大屋苑周末成交少于十宗，当然也因连日天雨有关。

再看本年度首五个月二手住宅成交只有15,356宗，平均每月3,071宗，比去年全年平均每月4,333宗大幅下降，当然第一季度香港受疫情严重影响，成交量下跌也是自然不过的事情。

笔者再将数据范围放大，自1980年1月，香港私人住宅楼价指数为18.3，升至去年2021年9月历史新高398.10，升幅超过20倍，而今年2022年4月为384，即自高位回落了3.7%左右。

综观这42年的走势，可谓大涨小回。最瞩目的当然是1997年至2003年的跌幅，由高峰172.9跌至82.4，幅度为66%，之后一直上升。至2008年金融海啸才有较大的跌幅，由08年6月126.6跌至同年12月的104.8，跌幅为8%。

之后就由15年尾至16年头美国加息收水，也令楼价由306.10跌至271.4，幅度近11%，2018年中美贸易战，也曾令楼价由7月份的394.8跌至12月的359.40，幅度为9%。

笔者的结论是楼市大涨小回的过程中，除97年那次外，每一次回落幅度都在10%左右，而且都是跟金融问题息息相关。97年的大风暴则是金融加「八万五」的政策，加上刚回归的政治气候，才会为楼市造成极大的跌幅。

今年楼价又受到美国滞涨风险上升而困扰，加上俄乌战争加强了通涨的恐惧，但笔者却发现中国5月的CPI远低于美国，国内没有滞涨的风险，反而是需求不足，中国并不会加息反而减息。

市场上不少基金，在美国衰退的背景下，反而更乐于投资在中国，加上港股A股都处于低位，基金大户宁愿蚀息，也乐于持有港元，等候投资机会。港元贷款利率上升的幅度，在今年内也是有限。

除非美国利息上升似70年代，超过10厘就会为全球经济带来灾难性影响，香港当然也难幸免。不过，笔者相信这风险太明显，任何财金高手也不会重蹈覆辙，所以笔者反而认为随著疫情回稳及通关，利好因素即将浮现，今次楼价稍为回调，实际是上车换楼的置业良机。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场