Tag: 美国加息

12月14号星期三下午， 美联储宣布加息0.25个百分点，由于近期强劲的非农就业数据和重新抬头的通胀率，联储预计2017年将加息3次，比原预期还多1次。在此之前，加拿大众多商业银行也已经开始宣布提高住宅按揭贷款。 11月初，加拿大道明银行宣布将浮动利率从2.7%提高15个基点至2.85%。数日之后，加拿大皇家银行即宣布上调固定按揭利率，紧接着加拿大道明银行再次上调按揭利率，将4年固定按揭利率上调5个基点，涨到2.44%，5年固定按揭利率上调10个基点，上涨到2.69%。

受到利率上调的影响， 过去几年一路飙升的温哥华和多伦多住宅市场开始受到了一定程度的抑制。在加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association – CREA）发布的2017年加国房市预期数据中可以看到，住宅市场的成交量会逐渐下降， 价格增长的速度会放缓。许多房地产投资者都知道加息会对房产投资产生负面影响，因为贷款成本上升就一定会压缩房产投资回报率， 而住宅成交量的放缓就是加息对房地产市场影响的直接体现。

房地产市场主要可以分为住宅地产和商业地产。相比住宅市场的价格飞速上涨，加拿大的商业地产市场在过去的几年里经历了一个截然相反的市场环境。由于受到大宗商品，尤其是能源价格大幅下跌的冲击，加拿大的两大传统经济支柱产业—能源和矿业一蹶不振，再加上加拿大主要城市的零售消费数据也持续低迷，这就直接导致商业物业价格连续多年在低位徘徊。 相比很多豪宅和豪华公寓的市场价格，相同地段的商业物业价格就便宜非常多。正当加拿大住宅市场受到按揭贷款利率上调带来的抑制效应时，市场价格被严重低估的加拿大商业地产正逐步开始成为绝佳的“价值洼地”。和加拿大住宅物业相比，投资加拿大商业物业拥有以下三个优势：

1. 租金回报率高

无论是写字楼还是零售商铺，其每平米租金收益要比相同地段的住宅物业高。在租金高的同时房价却不高，这就造成实际租金回报率远高于普通住宅物业。

2. 额外发生费用少

无论是写字楼单位或是零售商铺单位，一旦出租后，所有额外费用如：Property Tax（物业持有税），Management Fee（物业管理费）及Property Insurance（物业保险费）全部由租客承担。

3. 业主权益得到最大保障

区别于住宅物业，投资商业物业的最大好处之一就是业主的权益会得到最大的保障。对于商业物业的房东来说如果遇到房客拖欠房租的情况，轻则罚款加租，重则锁门换锁，停水停电停暖都是可以合法采取的手段用于追讨拖欠的房租。

 从2016年的年初开始，大宗商品和能源价格开始回暖。最近，石油输出国组织（OPEC）各成员国石油部长，包括伊拉克在内罕见得达成一致，同意将原油产量下调每天120万桶，至每天3250万桶。国际天然气价格更是在今年翻了2.5倍。众所周知，加元是传统的商品货币，其汇率走势和大宗商品尤其是能源的价格变化息息相关。从长期角度来看，只要通货膨胀率恢复历史平均水平，大宗商品价格就会进入正常的上涨周期， 加元的升值则是必然事件。 一旦加元走强， 加元资产将会大幅看涨，同时引发更多海外机构资金流入， 商业地产则是最直接的收益板块。中国安邦保险集团股份有限公司（安邦）则是这方面投资的佼佼者，其在2015年10月出价1.1亿加元（约合7500万美元）收购多伦多金融区的一栋17层写字楼， 巧合的是安邦出手购入的时间几乎就是加元近十多年内贬值幅度最大的时刻，换句话来说就是安邦用了最少的加元买到了加拿大最高端的商业物业。虽然我们个人投资者无法做到像专业投资机构那样大笔投入，但是市场上不少有前瞻性的投资人士已经把目光投向中小型商业物业类项目，比如小型办公楼、市区及郊区的零售商铺、加油站、和小型商业广场（Plaza）等。

近几年，国内高净资产家庭对于海外资产配置的需求越来越高，不管是出于对人民币贬值的担忧，又或者是寻求个人资产类型的多样化，加拿大房地产市场开始受到众多国内人士的喜爱。为了更好得帮助国内投资者了解加拿大的商业地产市场，把握住其中的优质投资机会，我这里和大家重点介绍两种非常适合国内个人投资者的商业地产投资工具，它们都有各自的优势，可以满足不同类型偏好的投资者。

第一种工具：商业地产投资信托基金

Commercial REIT是一种类似封闭式共同基金。它先向投资人募集资金，再用以投资商业地产（主要以办公楼，零售物业和工业物业组成）。Commercial REIT具有房产的所有权，平时收取租金并定期分配现金股利给投资人。它的特点有三个，分别是收益主要来源于租金收入和房地产升值；收益的大部分将用于发放分红；长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。对于国内投资者来说，通过投资加拿大商业地产投资信托基金可以间接获得在大规模的商业地产投资的收益，大幅降低了投资者参与商业性房地产权益投资的门槛。投资者可以通过购买商业地产投资信托基金的方式参与、分享加拿大商业地产市场增长带来的收益。Canada Real Estate Investment Trust是这类商业地产投资信托基金的代表， 在过去15年里平均年投资回报率达到15%（含股息再投资部分）。

第二种工具：高级酒店式办公与零售物业

像在多伦多这样的加拿大经济商业中心，商业零售和办公出租市场越来越活跃，许多追求创新理念的开发商推出了住宅和商用混合的高级酒店式公寓，从而来满足多伦多越来越多的商业零售和小型办公场所的需求。根据全球最权威的商业地产分析和咨询公司Collier International – 高力国际的最新分析报告， 高级酒店式办公物业（Office Condo）作为一种崭新的商业物业形态，开始在温哥华和多伦多流行。它和传统的办公大楼建造理念完全不同。首先，它是一种业态混合的呈现方式，整栋大楼无缝的整合了工作、消费、休闲和居住的各项功能。一楼通常由精品商场和休闲购物中心组成，同时配备地下停车场，甚至还有直通城市交通轨道的专用走道。 大楼内部还配备大量的娱乐设施，其中包括游泳池，健身房，桌球房，电脑房，室内网球场，小型电影院，宴会厅等一些列的功能房。大楼本身又是全玻璃的外观，极具摩登和后现代的质感，在这样的大楼内工作，相信大家都不愿意下班回家了。 由于一栋高级酒店式公寓通常只有2%-3%的单位是设计成办公用途，所以高级酒店式办公物业市场供应量比较稀缺。同时，开发商会采用楼花的方式进行预售，投资者只需支付少量的预付款就可以提前买入物业，这对于有丰富房产投资经验并善于利用资金杠杆进行投资的朋友来说，绝对是一个很大的吸引力。

由于篇幅有限，以上两种加拿大商业地产的投资工具这次就先介绍到这里。各位读者若是想进一步了解操作的流程和细节的话，欢迎邮件联系。

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