知识产权作价实缴资本,助力企业融团队人才 | 居外专栏

随着工业4.0及数字化时代的到来,当前的企业竞争在某种意义上已经转变为人才的竞争。

建立长效激励机制、留住人才必将成为公司发展之必然。充分知悉股权激励的本质内涵,从而做出顺应时代潮流的正确决策,助力公司快速发展。

中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。 知识产权(无形资产)出资:包括项目前期投入、公关成本、知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。

实务上,针对企业的营业执照上面的主营项目(营业范围)密切相关,通过【企业股权分配管理系统,知识产权稳定性能价值评估综合软件,知识产权数据智能、众筹基金、申报流程监控系统,知识产权专利评估、技术转让、创新孵化综合系统,无形资产知识产权高质量高安全价值评估软件】,可在技术股东个人名下,重新研发计算机软件著作权证书(由国家版权局核发知识产权软件著作权证书。

企业重新研发计算机软件著作权证书,不牵扯原先任何发明及技术专利,不需要担心会泄漏任何技术等机密数据。

经由北京财政局认可的专业认可专门评估无形资产的评估机构及数家跨不同领域的单位协助评估、估价(与欧美日各国案例或对标公司比价评量,先评估未来五年的无形资产知识产权价值)、审计、验资后,出具审计报告及验资报告,成为公司有价资产,企业再到市场监督管理局,变更企业的注册资本为实缴资本到位(知识产权出资完成公司的实缴资本)。

后续公司合法合规地同股同权做股权融资、规避非法集资的风险、并规避“名股实债”的所谓估值法的股权融资风险,对公司资本运作在股权激励上取得企业融团队人才之重要帮助。

【信息来源:世界金控、上海控本】

知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为公司实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融团队人才(用股权、期权激励团队人才)、助力企业具有极大的做实作用。至于股权激励对象范围包含公司董事、中高层管理人才、核心业务人才、骨干技术人才。股权激励的对象一定是对公司有战略价值的核心团队人才。

股权激励是一种长期激励,必须体现为在公司战略的指引下将公司的股权分享给激励对象,使之享有公司股东的身份和权利,股权激励更强调留住人才并使其与公司拥有共同发展的愿景,股权有了增值,激励对象才有利可得。

股权激励是有明确指标的,比如,期权激励模式中有行权条件:通过设定指标传达出公司发展导向,甚至可以完善公司治理结构。

同时合理的税务筹划加上基础的企业文化、完善的薪酬绩效方案,比如阿里巴巴创始人马云防止高管追求短期利益放弃职业经理人而采用合伙人制度,从而促使企业与员工真正实现共赢。

企业上市前,依据企业的发展阶段来理性确立激励对象范围:

1. 初创期企业的激励对象范围

初创期的企业可以将研发团队确定为激励对象范围:一方面可以让研发人员的付出与回报成正比,留住研发团队的成员;另一方面可以用股权代替资金来向研发团队取得最核心的技术,减轻公司资本支出的压力。

2. 成长期企业的激励对象范围

从研发团队扩大到管理团队、运营团队和销售团队,在条件允许的情况下还可以进一步扩大到上游供应商、下游经销商和合作团队。

 对于企业上市前而言,股权激励模式有股票期权(“分利”与“分权”并重的股权激励模式)、员工持股计划、合伙人制度(阿里巴巴成立初期就开始实施合伙人制度,随着公司的发展,合伙人制度不断完善。

与一般企业着眼于局部的事业合伙人制度不同,阿里巴巴将事业合伙人制度提升到了集团治理层面的高度,从合伙人委员会、董事提名权、AB股(同股不同权)、员工持股等多个方面入手,打造出一套独具阿里特色的事业合伙人机制、“薪酬+股权” 回报方案(小米公司薪酬创新的做法)来激励关键团队人才。

至于股权激励关键团队人才,按照实践经验总结得出:初创期公司股权激励总量一般为资本*(20%~30%),而成长期公司激励股权总量一般为为资本*(10%~20%)。

为读者解答:

来自上海柯和言生命科技有限公司柯总的提问:

公司主营业务是根据《黄帝内经》健康养生要领依序为排湿寒、通经络、除毒素,百病消。公司属于劳动密集型的服务型企业,劳动力的流失和劳动力价格的变化对康养服务运营的影响非常大,怎留团队人才,扩展运营规模,做实企业呢?

答:首先公司根据《公司法》第27条 知识产权(传统中医经络的排湿寒产品研发投入、商标、技术专利、渠道资源、创新商业模式)作价实缴资本。

其次,就实缴资本融团队人才、融经销代理商。海底捞的案例可参考:海底捞(股票代码:6862.HK)2018年9月26日登陆香港交易所,市值突破千亿港元,成为全球第五大餐饮企业。

海底捞的成功是因为它从三四线城市做起,充分调动了员工的积极性和创造力,从而把小企业做大、做强。

海底捞通过师徒制、分级绩效评估和抱团小组制度培养出一批忠诚且具备自我繁殖能力的员工。在人员足够充沛、足够优秀、足够忠诚的基础上,海底捞的门店日益扩张,整个公司的营收和利润也水涨船高。

海底捞的师徒制:师父的工资分为基本工资和浮动工资。浮动工资属于利润分享的范畴,师父可以从以下两个选 项中选择收益较高的方案获得财务奖励。

另外,公司还拿出利润的5%作为激励店长层级的总体奖金池,师父可以得到自己门店利润的0.4%。以一个成熟门店月盈利200万元为例,师父可以获得8000元的浮动奖金。

尽管这部分浮动工资激励额度不高,但每月到账,没有考核周期;对公司而言,这种方式可以保证各门店的财务呈现健康发展的势头。

【信息来源:海底捞香港上市招股说明书/澜亭股权研究院】

海底捞将各门店分为A、B、C三个等级。

A级:优秀,A级门店店长有权优先选择开店,并将其培养的徒弟作为新店店长的优先候选人。

B级:合格。B级门店店长可以选择通过继续培训,争取下一季度更好的评级。

C级:不合格。C级门店店长评级者,未来一年内将不再享有申请开设新店的权利并需要接受为期6个月的规培),并且将店长的个人发展与门店的等级评定紧紧绑定在一起。

至于股权激励的实践中,就如何具体计算每个激励对象应被授予的股权数量,常见方法有以下三种可参考:由于上海柯和言生命科技有限公司是一家非上市公司,没有强制性的法律规定,所以公司可根据公司的实际情况决定授予股权的数量。

1. 直接评判法(根据职级等评判)

直接评判法就是直接由决策人决定授予激励对象的股权数量。这是一种比较直接和简单的办法,直接由股东会、董事会综合评判每个激励对象的获授数量:激励对象的职位、业绩、不可替代性、薪酬等因素来评判被激励对象并做出个量决定。

2. 期望收入法

期望收入法是指根据激励对象对股权激励得到的收入的期望值,反推在实施股权激励时应授予其的股权数量。

3. 分配系数法

分配系数法是指通过建立一定的评价模型来计算激励对象的分配系数,得到某一激励对象的分配系数占全体激励对象的总分配系数的比例,该比例即该激励对象获授股权数量的比例。评价模型主要是价值和贡献的评价模型,全体激励对象的总分配系数是所有激励对象分配系数的平均数。

结语:

对于大部分企业来说,仅仅只是将企业的无形资产知识产权技术作价完成实缴,并没有把实缴资本的价值进一步最大化,没有做后续一些列的资本运营。

实务上,企业完成无形资产知识产权技术作价实缴资本之后,企业融人才、融经销代理商,融各种对公司有帮助的团队之股权激励,真正让企业的实缴资本股权变值钱。

后续持续通过专业辅导机构专业助力的顶层设计、资本运作、投资融资、IAPO多路径辅导上市、市值管理、并购重组等,让企业的实缴资本股权更有价值,为企业创造更高价值做大做实并做强企业。

风险提示:本文仅代表笔者观点,不作为知识产权作价实缴资本助力企业融团队人才的唯一依据。

金融AI交易用机器深度学习打造上升收益曲线 | 居外专栏

何谓金融AI交易?

人工智能是研究使计算器来学习人类的推理、思考、规划…等的智能行为学科,它包括计算器实现智能的原理,涉及到计算器科学、心理学、哲学及语言学,其范围已是涵盖自然科学和社会科学。

人工智能的量化金融突破性发展,数学是基础学科,金融AI(Artificial Intelligence)交易必须借用数学工具,数学不仅在逻辑上发挥作用,数学进入金融AI交易,它们将互相促进金融投资理财行业更快地发展。   

能够实现金融AI交易技术平台的是计算器,计算器编程语言和其他计算软件都因有了金融AI交易的进展而得以存在。金融AI交易的研究学科包括:自动推理和搜索方法、数据挖掘及机器学习和知识获取、自动程序设计、人工神经网络…等方面。

人工神经网络的智能系统开始时什么都不懂,如婴儿那样,但它能够学习,逐渐适应各种复杂的投资情况;该系统开始时亦会常犯错,但它能吸取教训,下次运行时可改正。金融AI交易属于自然科学和社会科学,再加上技术科学三向交叉的投资理财学科。

金融AI交易用机器深度学习打造上升收益曲线

金融AI交易之机器学习对投资(机)经验的运用强度高    

大数据以及各种数据挖掘方法的推陈出新,为金融AI搭建给了直接数据的桥梁,于是人工智能分支中的机器深度学习(Machine Deep Learning)可拿来应用到金融AI证券暨期货市场的交易策略里。

机器深度学习的数学基础是统计学、信息论和控制论以及金融工程学科。金融AI交易之机器学习对投资(机)经验的依赖性很强。

计算器需要不断从解决投资(机)问题的经验中获取知识,学习投资策略,在遇到类似的投资(机)问题时,运用经验知识解决问题并累积新的正确经验。人工智能不断演算深度学习超越人脑,因为人工智能有人类不可能掌握的能耐(深度学习能力)。

机器深度学习对金融AI交易助力收益为何?

首先就机器深度学习提点它不是一种算法它的相关的框架体系有深度神经网络(DNN)深度信念网络(DBN)递归神经网络(RNN)和卷积神经网络(Convolutional Neural NetworkCNN)。

其中的CNN常用在金融AI证券暨期货对大规模图形图像处理效率高是一种有监督学习的工具针对金融证券暨期货交易策略,机器深度学习是让AI来学习交易决策与收益风险比之间的「规律」。

人工智能本质是对数据的学习、挖掘、训练和推理。机器学习的研究是根据生理学、认知科学等对人类学习机理的了解,建立人类学习过程的计算模型或认识模型,发展各种学习理论和学习方法,研究通用的学习算法并进行理论上的分析,建立面向任务的具有特定应用的学习系统,这些研究目标相互影响相互促进。

机器学习是金融AI的核心,是使计算器具有智能的根本途径,其应用金融证券暨期货领域,它主要使用归纳、综合而不是演绎。

金融证券暨期货AI投资理财计算成本日益高涨,降本增效自然成为金融证券暨期货业的需求。

金融证券暨期货之人工智能是工具,在量化投资上,好的因子、特征和AI结合才能发挥最大的价值。金融证券暨期货稳健性交易的人工智能应用,是通过机器学习(Machine Learning)来实现。

机器学习利用神经网络或其他学习方法鉴别、分析、预测特征。手工交易者基于图表形态、技术指标的技术分析方法,就交易长期它并不是有效的投资获利方法。人工智能的风控人员将发现他们能保持竞争力,并很快将手工交易者击退。

以金融期货品种为例,AI交易策略构建在市场情绪因子数据库和具有逻辑支撑的经验规则数据库,每日收盘后进行有监督的深度学习过程,建立市场情绪因子和经验规则之间的相关连系。

构建五个市场情绪因子搭配规则,举例:多空持仓结构(A多或B空)和市场无序的噪音(< C)、价格波动率(>X%)、成交量指数(>Y)、市场行情走势效率(>Z);后续透过AI深度学习提取特征;进而预测与相应的策略实盘操作。

根据风控的前提,配置N个有明显成交量的金融货期品种,仓位最高30%,最大回撤5%以内,夏普比例>2,胜率>51%,收益风险比达到9:1以上;金融AI期货交易策略创建的年化收益30%以上,45度角上升的年化收益曲线即属稳健。

【读友的题外问】世界金控金商部黄总问到:“就产业投行视角,中国人工智能行业应用层最为活跃的领域为何?”

答:2021年底在初级市场获投 AI 公司所处的子行业分布来看,排在前 10 名行业的分别为智能金融(575 家)、智能机器人(427 家)、智能交通(420 家)、计算机视觉与图像(414 家)、机器学习(401 家)、数据挖掘(264 家)、数据平台(259 家)、智能制造(253 家)、智能物流(251 家)。

可看出行业应用层是中国人工智能产业最为活跃的领域;不过基础层的存储、AI 芯片等领域发展,相对较为薄弱(市调数据源:IT桔子) 。

就产业投行视角,在初级市场里的的投资金额以智能制造、智能机器人、机器学习、智能交通、计算机视觉语图像领域、智能医疗、数据平台最为稳定。

风险提示:投资有风险,请落实风控;本文仅代表笔者观点,不作为金融投资的依据。

中国企业赴美OTC上市的战略思考 | 居外专栏

上海科创板设立三年以来,新股发行节奏逐步趋向常态化。截至今年7月21日,科创板上市企业437家,总募资金额达到6,348亿元,总市值超过5.6万亿元。

年初至今科创板上市企业数量为60家,同比下降37%。全部科创板企业研发支出占营业收入的比例约为10.1%,其中接近20%的公司研发费用率超过20%。

研发人员占比方面,2021年科创板企业研发人员占比超过30%的企业数量比例约37%。

 《上海科创板企业上市六大板块》:新一代信息技术领域、高端装备领域、新材料领域、新能源领域、节能环保领域、生物医药领域之六大板块及其细分行业(如图示说明)。

中国企业赴美OTC上市的战略思考

(一)新一代信息技术领域:中国信息技术产业面临重大发展机遇,需要吸引不少人才在新一代技术领域的聚集。但核心环节的攻坚需要大量资本投入。

比如,人工智能是新一代信息技术领域中一个细分行业,推动人工智能进一步发展,资本市场责无旁贷。落实公司并购重组,支持人工智能企业通过知识产权出资做大,上市做强做优。

(二)高端装备领域:在中国装备制造体系中仍属于较为薄弱的环节。科创板的推出,是资本市场支持高端制造业重要体现。

中国要完成制造大国向制造强国的转变,必须抓紧智能制造装备产业发展机遇。然而,智能制造装备企业在发展中也面临着一些困难,比如技术壁垒高、研发投入大、融资效率低、转型升级需求强烈等,而科创板的推出,资本市场可缓解这些问题,帮助企业转型升级。

(三)新材料领域:是整个制造业转型升级的产业基础。

新材料产业具有技术高度密集,研究与开发投入高,产品附加值高的特点。这些特点也意味着新材料行业对资本的迫切需求。看好锂电材料、电子化学品的企业对资本市场的强烈需求。

随着新能源汽车销量增长以及锂电池成本不断下降,未来锂电池的出货量会保持快速增长。工信部调查显示,预计2025年中国新材料产业规模将达到10万亿元,但是中国32%的关键材料仍为空白,52%依赖进口。

(四)生物医药领域:科创板的推出契合了医药生物行业的发展需求。

医药生物行业属于前期高研发投入的行业,一个创新药从零开始直至上市,不仅需要数亿元以上的投入,更需要经历漫长的时间,需要借助资本市场的力量。

A股医药行业科技属性尚未完全体现,科创板推出有望推动医药行业价值的新发现。生物药是国内研发投入相对集中的细分板块,是目前创新成果较为丰富的细分领域,从长期发展来看,科创板的设立为国内创新型生物医药公司提供了新的融资渠道。

(五)新能源领域:科创板作为一个全新的板块,将为新能源企业融资与再融资提供更为便利的渠道,加强新能源领域的技术活力,从而维持并提升中国新能源产业的竞争优势。

从产业投行视角,重点关注磷酸铁锂电池:

由于政策对储能安全性要求的进一步调高,目前中国大陆主要的储能路线是<磷酸铁锂电池>。至于钒电池(全钒液流电池的简称),是基于金属钒元素的氧化还原可再生燃料电池,液流储能电池系统可以通过更换电解液实现瞬间再充电。

相比于<磷酸铁锂电池>,<全钒液流电池>容量更大、更安全环保、循环寿命更长、能量转换效率高,更适合应用于静态储能系统和长时储能系统,这使得以钒电池为主的液流电池或将成为中大型储能电站的重要方式。但书:钒电池的初装成本偏高,通常是锂电池的两到三倍。而且由于产业链不成熟,它的电解液价格波动比较剧烈,整体偏高。

(六)节能环保领域:主要包括高效节能产品及设备、先进环保技术装备、先进环保产品、资源循环利用、新能源汽车整车、新能源汽车关键零部件、动力电池及相关技术服务等。

从城市走向农村的一体化大环保格局,继续深化落实生态文明、破解绿色难题是重中之重。科创板的推出对于新能源汽车市场而言,将为中国汽车产业带来更多的资金上的支持。通过,能够帮助车企增加活力。

上海科创板上市关注与要求

知识产权、科技创新、高新技术,是科创板上市的主要条件(如图示说明):(相较美股NASDAQ主板上市门槛高)。

中国企业赴美OTC上市的战略思考

【信息来源:世界金控、上海控本】

中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融资(用股权融资金、资产并购)、融人才(用股权、期权激励人才)、融渠道(用股权融代理商)、融资源(用股权融供应链),对于促进科技成果产业升级具有极大的做大以及助力公司快速赴美上市做实做强。

中国企业赴美OTC上市的战略思考

美国的证券市场除了纽交所、纳斯达克、美交所这三个主板以外,还有一个OTC-Markets:上市企业有10,000多家,交易量占到全美股票交易量(非指交易金额)的75%以上,是世界上最大的证券交易市场。

  1. 在OTC交易的证券包括美国全国性、地区性发行的股票和国外发行的股票、权证、基金单位、美国存托凭证(ADRs)和直接私募计划(DPPs)。
  2. 美国OTC的管理由美国证券交易委员会(SEC)和美国金融业监管局(FINRA)负责,是美国多层次证券市场体系重要的一部分。
  3. 美国OTC证券市场分为OTC-QX(精选层);OTC-QB(创新层);OTC-pink(基础层)。
  4. 美国OTC最高股价高达210,000美元一股,彭德雷尔(股票代码:PCOA ),巴氏制药(股票代码:BTCA )的股价也高达120,000美元一股。
  5. 美国 OTC发展非常迅速:中国已有上千家的公司在美上市、交易,其中纽交所90家左右,纳斯达克约230家以上,OTC多达700家以上。
  6. 中国500强公司有超过一半都在美国OTC证券市场交易。在美国OTC市场上市挂牌的中国企业的质量越来越好。

    中国企业赴美OTC上市的战略思考

          【信息来源:世界金控、上海控本】

  7. 在中国国内或港股已经上市后可用美国存托凭证(ADR)方式在美国OTC-pink上市。
  8. 美国OTC是主板上市的重要途径:2022年6月,美国OTC市场迎来35家新公司,同时从OTC转到主板市场的公司越来越多,6月有2家企业从美国OTC转板进入主板市场。
  9. 美国OTC-pink上市的公司—不须提交审计财报(财报底稿)。
  10. 美国OTC-pink上市公司的股票,采T+0交易,可当日对冲交易。
  11. 美国OTC 借壳上市越来越规范和成熟,影响力也在慢慢扩大。在 美国OTC 市场上,好的企业也很多,有些股票的交易量和股价并不比主板的差,监管还不需要那么严格,维护费用也便宜,和主板可谓是各有千秋。在针对美国公司的分类上,OTC 挂牌的公司, 是和上市公司归为同一档的,都属于Public Company。
  12. 美国的OTC-Pink,它是世界500强控股母公司最佳的资本市场运作平台:基本面好且具规模的公司,在美国OTC上市,有其战略资本运作,比如母公司合规后分拆公司或子公司到纽交所或NASDAQ主板挂牌,全球大公募、市值管理,进而实现两地双重主要上市。

大多数的中概股并不适合在国内上市融资,中国企业的海外上市,实际上是吸引全球资本投资中国,即用海外的钱,来建设中国自己的基础设施,研发自己的技术。

企业先在美国的OTC-Pink上市(相较上海科创板或港股主板容易上市),之后转到纽交所或NASDAQ主板挂牌,全球大公募、市值管理, 进而实现两地双重主要上市。

案例:【阿里申请香港纽约双重主要上市,预计年底前完成】

2014年9月19日,阿里巴巴登陆纽交所,募资250亿美金,一举创下了全球IPO融资纪录。以此为标志的,中概股的发展进入一个新阶段。

2014年以来,阿里巴巴在美上市引起全球投资者的注意中国超大市场。为此,吸引外商直接投资(FDI)的规模持续走高,并在2020年首次超过美国,成为第一大引资国。

2022年7月26日,阿里巴巴集团发布公告称:董事会已授权集团向港交所提交申请,将新增香港为双重主要上市地。在港交所完成审核程序后,阿里将在港交所主板及纽交所两地双重主要上市。公告显示,相关流程预计在2022年年底前完成。

根据2021年的数据,美国的纽交所和纳斯达克交易额仍占全球股市的45%,中国企业资本运作具有高度战略价值。阿里巴巴集团“双重主要上市”之后,美方将会少用“退市”来要挟中国企业的筹码。

而在中美监管机构的谈判中,中国企业面对美国2021年12月3日,通过《外国公司问责法》(HFCAA:在美主板上市的外国公司连续三年无法让美国监管机构检查审计底稿,可能会被强制退市)。只要中国企业落实财报合规,仍会有更大的上市融资的空间。

风险提示:本专栏所涉及笔者的观点或信息仅供参考,不构成投资建议或上市依据。

 

俄乌停战露曙光 部署投资莫悲观 | 居外专栏

上周美国联储局终于顺应市场估计,加息0.75%,并预言会继续在今年加息。投资市场都在担心,若高通胀率令联储局不断加息,似乎看不到尽头。

美元受加息影响,不断升值令世界其他地方货币自然出现大贬值,债券价格亦无可避免因利息急升而大跌,其他类别资产也牵一发动全身,当各类资产价格都向下,触发金融危机的可能性又令人心惶惶。

通胀居高不下,首先是因疫情令供应链断裂,工厂生产能力大受影响,货品供应不足,价格自然提高,但疫情会过去,所以美国联储局年初还认为通胀只是暂时性。

俄乌战争爆发,石油、天然气、小麦,甚至汽车零件通通因战争而影响出口,通胀率自然难以回落。

不过,笔者对此较为乐观,正当战事非常胶著,似乎没有太大突破,但对经济影响却日趋严重之际,法国总统、意大利总理、德国总理及罗马尼亚总统一同访问乌克兰与泽连斯基会面。

口头上当然讲继续支持乌克兰,但这四国人民希望停战的比例,依次为意大利(52%)、德国(49%)、罗马尼亚(42%)及法国(41%),再加上6月23及24日欧盟就会讨论乌克兰加入欧盟的申请资格,不难令人想像四国领袖向泽连斯基施压,尽快跟俄罗斯恢复和谈。

更有趣的是英国首相约翰逊也在四国领袖访问之际,突然现身基辅,又跟泽连斯基会谈,并且跟欧盟四国唱反调,劝乌克兰不要接受苛刻的停火条件。聪明的读者也会联想到,欧洲明显受战火影响最深,最渴望停战和谈。

此事除了泽连斯基,最关键的还是美国取态,美国中期选举在即,高通胀率已令民生受到严重影响,民怨四起,甚至有报导指出美国中产家庭需要以卖血方式增加收入以维持原本生活水平。

笔者估计拜登政府因战争而获得不错的红利(短期利益),为了选票也会加入欧盟大军的队伍,迫乌克兰让步。问题反而是普京会否接受,或是开出的条件会否太辣令战争一直拖延至冬季。但无论如何,笔者估计战争将在今年内结束。

通胀也会因而见顶,利率自然也会停止上升。大家在部署投资时,不宜太悲观!无论港股定港楼,调整过后今年可能是入市良机。 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

知识产权作价实缴资本助力企业融资 | 居外专栏

企业主经营上的成功,除了管理能力的突破,还需要具备多种能力:顶层设计的能力、股权治理的能力。

企业主注册公司之后,如何用股权融资?如何用股权融人才?如何用股权融资源?如何用股权去并购?如何将股权拆分?如何用优先经营股得到控制权?

运用股权打造一个价值共生体,上下游、客户、资金方、资源方,甚至同业,都在其中。

用“产业投行融资思维” 助力企业快速打造一家上市公司

  1. 资本思维:知识产权作价实缴资本,创造企业未来价值,助力企业在国内外获得快速融资
  2. 产融结合的思维:

(1)选趋势行业的好公司,具竞争格局,比如:新一代信息技术、高端装备、新材料、新能源汽车、节能环保、生物医药、智能制造、高档数控机床、先进制造(集成电路集群、智能装备产业集群、高端医疗器械集群) 、IC设计、眼科医疗服务、康复医疗服务。

(2)根据企业成长节奏,需要多少钱,就融多少资金。每轮融的资金,用在指定用途。

按过往3年,未来3年的财务报表数据,要符合增长逻辑,持续高成长商业模式、营销策略、并购策略可落地执行。

批注:什么是好公司呢?企业上市只是启步,上市后还能持续盈利增长的公司。

知识产权作价实缴资本的法律依据

中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融资(用股权融资金、资产并购)、融人才(用股权、期权激励人才)、融渠道(用股权融代理商)、融资源(用股权融供应链),对于促进科技成果产业升级具有极大的做实做大作用。

知识产权(无形资产)作价实缴资本,包括:知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、项目前期投入、公关成本、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。

实务上,针对企业的营业执照上面的主营项目(营业范围)密切相关,通过【企业股权分配管理系统,知识产权稳定性能价值评估综合软件,知识产权数据智能、众筹基金、申报流程监控系统,知识产权专利评估、技术转让、创新孵化综合系统,无形资产知识产权高质量高安全价值评估软件】,可在技术股东个人名下,重新研发计算机软件著作权(由国家版权局核发知识产权软件著作权证书);企业重新研发计算机软件著作权证书,不牵扯原先任何发明及技术专利,不需要担心会泄漏任何技术等机密数据),经由北京财政局认可的专门评估无形资产的评估机构及数家跨不同领域的单位协助评估、估价(评估无形资产知识产权价值:与欧美日各国案例比价评量,先评估未来五年的价值)、审计、验资后,出具审计报告及验资报告,成为公司有价资产,企业再到市场监督管理局,变更企业的注册资本为实缴资本到位(知识产权出资完成公司的实缴资本)。

后续公司合法合规地同股同权做股权融资,规避非法集资的风险,并规避“名股实债”的所谓估值法的股权融资风险,对公司资本运作融资上市进程取得重要帮助。

知识产权作价实缴资本企业案例

企业简介:浙江东尚氟材料科技有限公司在未来3-5年内,将加速满足国内外市场的需求。开发出一系列“聚四氟乙烯再生法生产特种改性和改良耐高低温、防腐蚀环保型新材料、新产品”,以满足日益增长的国内外市场的需求。

力争在五年以后,让聚四氟特种改性和改良二大类耐高低温、防腐蚀安全型新材料系列新产品满足国内市场做出贡献,预计年生产总值达到人民币佰亿元以上,税后净利率50%左右。

公司以特种四氟材料为主,自主研发的特种电线,“耐高低温聚四氟特种密封圈(件)新材料”系列产品项目如润滑剂、润滑油及高铁配套件缓冲器等应用产品,把研发成果变为有市场竞争力的生产力,形成规模化生产。

通过对浙江东尚氟材料的企业价值、新材料系列产品、专利技术等有形资产和无形资产进行了专业的研究审核和综合评估,使用【知识产权专利评估、技术转让、创新孵化综合系统、无形资产知识产权高质量高安全价值评估软件】等国际大数据系统以及专业团队,研发机构、评估机构、验资机构等一系列专业团队合作,最终确定协助浙江东尚氟材料科技有限公司进行60亿(RMB)知识产权研发,以每股净值每股3元,包含20亿实缴资本及40亿资本公积。

上海控本以每股3元,外加技术投资15亿,其中5亿实缴资本及10亿资本公积,从而提升浙江东尚氟材料的企业价值。此案例是通过资本运作,助力企业在国内外获得快速融资,同时正式启动赴美上市新征程!

【案例来源: 世界金控、上海控本】

风险提示:本文仅代表笔者观点,不作为知识产权作价实缴资本助力企业融资上市的依据。

知识产权作价实缴公司资本及其重要课题 | 居外专栏

无形资产的投资与企业的成长正相关

亚马逊、苹果、脸书及微软等公司凭借软实力显然以非常惊人的规模壮大,实现超成长,无形资产就是背后的推手。麦肯锡全球研究院的研究发现,成长率位居前列的公司相对于后面的公司,对无形资产的投资额高出2.6倍,无形投资额不断增加的经济体,其总要素生产率也正在提升。

 

该院的研究指出,2019年为止在美国及欧盟十个经济体的总投资额当中,无形资产投资就占了40%,较1995年高出29%。而在2020年,新冠肺炎加速了数码化,无形资产投资的数量因而再度大增。今天,企业成功与否,将不再取决于他们拥有的机械产品或服务,而是以无形资产软实力来衡量,并且此后不会再回到原本的形态。

 

如今竞争更加激烈的数字经济时代使得知识产权等无形资产在公司中的地位越发重要。数字行业(包括互联网、软件、技术和IT等)是最依赖无形资产的,制药与医疗等则紧随其后。Ponemon研究所观察近46年来S&P500的五百家绩优企业的无形资产价值变化趋势显示 2021年无形资产总价值超过21万亿美元,占到了总资产的86%,1975年时则仅占17%。〔信息来源: 麦肯锡全球研究院、Ponemon研究所〕

 

 

如何利用知识产权(无形资产)作价出资为公司实缴资本?

习近平总书记多次强调,推动中国科技转化和产业化,加快研发具有自主知识产权和核心技术,加强知识产权保护,国家政策支持与鼓励并推出多项奖励措施,助力知识产权原创技术创新,加快具有自主知识产权的核心技术竞争力。

 

 《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融资,对于促进科技成果产业升级具有极大的做实做大作用。

 

知识产权(无形资产)出资:包括项目前期投入、公关成本、知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。实务上,针对企业的营业执照上面的营业范围(主营项目)密切相关,可在技术股东个人名下,重新研发计算机软件著作权证书(国家版权局核发知识产权软件著作权证书);企业重新研发计算机软件著作权证书,不牵扯原先任何发明及技术专利,不需要担心会泄漏任何技术等机密数据。

 

经由北京财政局认可的专业认可专门评估无形资产的评估机构及数家跨不同领域的单位协助评估、估价(评估无形资产知识产权价值:与欧美日各国案例比价评量,先评估近五年的价值)、审计、验资后,出具审计报告及验资报告,成为公司有价资产,企业再到市场监督管理局,变更企业的注册资本为实缴资本到位(知识产权出资完成公司的实缴资本)。

后续公司合法合规地同股同权做股权融资、规避非法集资的风险、并规避“名股实债”的所谓估值法的股权融资风险,对公司资本运作融资上市进程取得重要帮助。〔信息来源: 世界金控、上海控本〕

 

知识产权(无形资产)作价出资为公司实缴资本所带来的好处

知识产权作价出资,符合国家战略方向:《知识产权十四五综合和各分项规划》同时,税收制度已经配套。《知识产权强国建设纲要2021-2035年》。

 

  1. 技术创始人出少钱开办企业;可以确保技术创始人在融资后掌握企业控股权;
  2. 用股权融人、融渠道资源、融资,快速做大;
  3. 合法规避债务风险;
  4. 合法规避非法集资风险;
  5. 减轻货币出资压力,规避出资后抽逃资金的法律风险!
  6. 知识产权(无形资产)出资将企业注册资本变为实缴制,规避未出资风险;(国家企业信用信息公示系统官方网站可查询http://www.gsxt.gov.cn);
  7. 夯实融资基础:为企业提高净资产,降低负债率,改善公司财务报表,更好的获得银行支持或股权融资;
  8. 知识产权(无形资产)出资实缴资本可摊销企业十年利润,可为企业降税减负。(目前企业营业所得税平均在25% 左右,经过知识产权(无形资产)出资以后有机会成为符合国家高新企业的标准,最低企业所得税可降至15%);
  9. 当今国家重视高新技术企业的发展,知识产权(无形资产)符合国家高新企业
    标准后可获得地方政府20~200万不等奖励!(即使初创高新技术企业,亦可采知识产权作价出资,实缴资本到位)。
  10. 可以快速整合并购,打造产业链,产业升级,可以助力快速成为国内科创板上市或美国上市公司。

 

知识产权作价实缴公司资本的税负及免责课题

一、以知识产权投资入股:免征营业税

财政部、国税总局发布的《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财、税[2002]191号)中第1条规定:以无形资产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

二、技术转让:免征营业税

《关于贯彻落实<中共中央、国务院关于加强技术创新,发展高科技,实现产业化的决定>有关税收问题的通知》(273号文)规定,单位和个人从事技术转让和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入,免征营业税。

三、免征增值税

《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财、税〔2013〕106号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定:“试点纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务”免征增值税。专利及专有技术出资应该缴纳增值税,但是在现有规定下免征增值税。

四、印花税

根据《印花税税目税率表》的规定,立据人应对产权转移书据按所载金额万分之五贴花。

五、摊销

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第67条:无形资产的摊销年限不得低于10年。

六、所得税

2016年9月,国家财政局和税务总局发布《关于完善股权激励和技术入股有关所得税政策的通知》:自2016年9月1日起,个人或企业以技术入股可以选择递延纳税优惠政策,投资入股当期可暂不纳税,允许递延至股权转让时,按股权转让收入减去技术原值和合理税费后的差额计税。同时,允许被投资企业按技术成果投资入股时的评估价值入账并在企业所得税前摊销扣除。

 

笔者专栏写作之际,为上海某智能制造科技公司郭董解答疑问:

1. 知识产权评估出价值,被转让卖出之后,不论个人获利或者公司获利,应缴个人或者企业所得税务,这部分是否有税务优惠政策吗?

答:知识产权转让税收优惠主要有以下两个方面:

(一)居民企业技术转让:免征或减半增收企业所得税

《企业所得税法》笫27条第4项所称符合条件的技术转让所得规定,居民企业技术转让净所得不超过500万元的部分,免征企业所得税; 所得超过500万元的部分,减半征收企业所得税。

(二)技术股东技术转让:免征或减半增收个人所得税

财政部、国税总局发布的财、税〔2016〕101号,技术股东转让知识产权所获得的净收入(按股权转让收入减去技术成果原价值和合理税费后的差额),不超过500万,免征个人所得税,所得超过500万元征收个人所得税减半。

 

2. 因市场变动或其他原因导致知识产权(无形资产)技术作价后所造成的贬值差额, 出资人(技术股东)需要补足出资责任吗?

答:法律允许知识产权出资的正常贬值,出资人(技术股东)不需要补足出资责任。

最高人民法院二审认为,根据《公司法》第27条规定,股东可以用知识产权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币资产作价出资,对作为出资的非货币资产评估作价,核实资产,不得高估或者低估作价。

公司法司法解释(三)第16条规定:出资人(技术股东)以符合法定条件的知识产权(无形资产)技术作价出资后,因市场变化或者其他客观因素导致出资资产贬值,公司、其他股东或者公司债权人请求该出资人承担补足出资责任的,人民法院不予支持。但是,当事人另有约定的除外。

(最高院判例:以知识产权出资后,该知识产权被确认无效,出资人不承担补足出资责任 https://m.sohu.com/a/345412654_120053746)。

 

风险提示:(1)本文仅代表笔者观点,不作为知识产权作价实缴公司资本的税负及免责依据。(2)知识产权出资人不承担补足出资责任:以法院判案为准

 

新冠疫情期加速元宇宙发展与投资提点 | 居外专栏

30年前的文学小说《雪崩》中描绘出了一个平行于现实世界的虚拟空间——元宇宙(Metaverse)。在这一空间中,用户能够以数字代码形成的虚拟化身穿梭自如,构建自己的王国。

 

30年后的今天,第一个元宇宙概念股 Roblox 诞生自游戏场景,很容易被误认为是游戏平台;用Roblox的官方表述来说,游戏不能被称作游戏,而叫作体验(Experience)。

 

Roblox(上市前的参考价为每股45美元,对应市值为295亿美元)于2021年3月11日在纽交所上市, 首日收盘估值达到400亿美元,元宇宙引发了资本圈和科技圈的投融资热潮。

 

元宇宙的理解各有特色,但对其特征总体可概括为:交互现实、虚拟化身、实时创造、永续存在。

 

资讯整理来源:国盛证券研究所

 

Roblox提出了通向“元宇宙”的八个关键特征,如下:

 

1 虚拟身份(Identity) 每个人登录这个游戏之后,都会获得一个虚拟身份。
2 朋友(Friends) 每个虚拟身份的活动、交流都在元宇宙中的社交网络进行。
3 沉浸感(Immersive) 在游戏中,玩家对游戏角色的控制以及代入感。
4 低延迟(Low Friction) Roblox里的游戏延迟很低,因为都是较低像素级别,颗粒度很粗,这时候的计算量也就小一点。
5 多元化(Variety) 虚拟世界有超越现实的自由和多元性。
6 随时随地(Anywhere) 可以利用终端随时随地出入游戏。
7 经济系统(Economy) 在平台上线了虚拟货币Robux的货币交易系统。
8 文明(Civility) 玩家在里边共同生活,演化成一个文明社会。

 

Roblox也是第一家尝试概括描述“元宇宙”特征的商业公司。截至2021年底,Roblox用户已经创造了超过2050万种体验,其中1400种体验已经被更广泛的社区造访探索。

 

这些体验都由用户而非公司创造,又提供创作者游戏开发工具Roblox Studio,同时它有很强的社交属性,玩家可以自行输出内容、实时参与,并且还有独立闭环的经济系统。

 

作为一个兼具游戏、开发、教育属性的在线游戏创建者系统,Roblox里面大部分内容是由业余游戏创作者创建的。为满足游戏社区玩家的整体需求,Roblox的创作者也会对游戏进行快速的更新和调整。正是由于游戏库能不断搭建、变化和扩展,Roblox才如此受欢迎。

 

Roblox有很强的社交属性,玩家可以自行输出内容、实时参与,并且还有独立闭环的经济系统。

 

2022年是中国的元宇宙发展元年

2021年Roblox上市,若说成为美国元宇宙的发展元年;中国市场的元宇宙发展元年可说是2022年。随着互联网基础设施逐步实现全面覆盖,中国大陆市场的数字化需求渐增。以Z世代(约出生于1995年到 2010年之间,或可称为Metaverse Generation,M世代)为代表的群体。

 

为M世代梳理出16个亚文化圈层:二次元、国风国潮、 游戏电竞、潮玩酷物、硬核科技、御宅族、偶像圈、快文娱、cosplay、 宠物、新舞音、新健康、新艺术、新教育、新竞技、街头野外)积极拥抱数字化的未来。中国市场的互联网、移动游戏、数字支付、社交电商所建立的广泛用户基础,在很大程度上为元宇宙的建构提供了动力。

 

2021年底,中国大陆移动互联网用户数达13.6亿户,网络游戏用户规模近5.8亿,占网民整体9.9亿人的55%。网络支付用户达8.8亿。移动社交用户规模按照平均月独立设备数统计约为8.7亿,较前一年全年平均水平有6%的增长。

 

互联网行业增速回落,用户规模趋稳,同时商业格局相对稳定,资本正在试图寻找新的盈利增长点。 此外,中国市场的数字经济增速尤为可观,元宇宙便是在这一背景下呈现出发展之势。

 

多家公司相继入局,元宇宙赛道竞争热度只增不减。互联网科技巨头、软硬件服务厂商、内容平台服务商等背景各异的公司(提供UGC支持的Roblox;提供空间计算能力、去中心化服务、人机交互服务及基础设施建设的英伟达;提供在线购物、平台交易的京东、亚马逊;以各类游戏内容提供元宇宙体验的Fortnite、腾讯;通过平台提供探索的 Facebook、Google)。2021年都已相继入局元宇宙赛道,竞争热度只增不减。

元宇宙的表现形式是虚拟的,但实际上囊括了经济、文化、科技等各个方面的内容,是进阶版的数字社会。资讯整理来源:洞见研报

 

游戏场景是元宇宙的雏形,作为现实世界的延伸,元宇宙从满足「娱乐需求」出发,来实现社会功能,并进一步向「社交需求」方向发力,以满足情感归属需求。进一步对于「经济需求」、「自我实现需求」的满足。当下中国大陆市场受政策因素影响,元宇宙的「自我发展需求」反而置后了。

 

中国政策支持,基础技术发展将进一步加快元宇宙发展      

5G、区块链、物联网、人工智能等新一代信息技术是国家政策的重点支持项目,作为元宇宙支撑基石,有望实现突破创新。

 

2017年7月《新一代人工智能发展规划》政策:积极培育人工智能新兴业态,布局产业链高端,打造具有国际竞争力的人工智能产业集群;并制定阶段性发展战略计划。

 

2021年6月《关于加快推动区块链技术应用和产业发展的指导意见政策:大力推动区块链与大数据、云计算等技术的融合发展,到2025年,区块链产业综合实力达到世界先进水平。区块链应用渗透到经济社会多个领域,形成场景化示范应用。

 

2021年7月《5G应用扬帆行动计划(2021-2023年)》政策:大力推动5G全面协同发展,着力打通5G应用创新链、产业链、供应链,打造5G融合应用新产品、新业态、新模式,推动5G重点工程建设取得重要进展。

 

2021年9月《物联网新型基础设施建设三年行动计划(2021-2023年)》政策:打造支持固移融合、宽窄结合的物联网接入能力,加速推进全面感知、泛在连接、安全可信的物联网新型基础设 施建设。以关键技术创新为牵引,重点支持物联网产业培育。

 

从政策支持、产业布局、区位优势等视角, 以北京、上海、杭州、深圳为中心的城市群经济更为发达,基础设施齐备更具发展优势。

 

2021年8月《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》政策:重点布局石景山中关村虚拟现实产业园, 做优做强“虚拟现实+”产业。代表企业:润尼尔网络科技、小鸟看看、七鑫易维、未来黑科技。

 

2021年5月:上海市虚拟与现实融合创新联盟、华为数字化转型创新体验中心(黄浦)在黄浦区揭牌。通过打造数字内容与真实世界高度融合的创新应用场景,实现虚拟与现实交互,有效带动实体商家、文化创意、内容制作等产业链上下游企业共同发展。代表企业:曼恒数字技术、塔普翊海、乐相科技、 叠境数字科技(上海)公司。

 

杭州市全面推进“三化融合”打造全国数字经济第一城行动计划(2018—2022年):推动虚拟现实核心软硬件产品的研发及产业化,加快内容制造和分发平台培育, 大力推进在动漫游戏、影视娱乐、协同设计等领域的广泛应用。代表企业:阿里巴巴、海康威视、网易、凡聚科技、顺网科技。(代表企业_资讯来源:洞见研报)

 

元宇宙概念股,现阶段泡沫的概率仍高

在中国大陆社交平台目前有多款所谓“元宇宙区块链游戏”涉嫌违法犯罪。在现实中对元宇宙的内涵和外延没有清晰的界定。给炒作、投机、金融诈骗、违法交易等活动留下了很大空间。

 

在中国大陆,从事虚拟货币发行、兑换等活动涉嫌违法犯罪。2021年9月,中国人民银行等10部门联合发布《关于进一步防范和处置虚拟货币交易炒作风险的通知》,进一步明确“虚拟货币相关业务活动属于非法金融活动”。

 

今年2月,中国银保监会发布《关于防范以“元宇宙”名义进行非法集资的风险提示》,披露了编造虚假元宇宙投资项目、打着元宇宙区块链游戏旗号诈骗、恶意炒作元宇宙房地产圈钱、变相从事元宇宙虚拟币非法牟利等违法手段。

 

今年全国两会期间,高钰代表提交的《关于加强对“元宇宙”产业前瞻性监管的建议》呼吁加强元宇宙炒作风险监测预警。

 

 元宇宙成型预计需经历三个重要阶段

阶段1:

独立虚拟平台现阶段

阶段2:

虚拟生态圈阶段

阶段3:

元宇宙最终成型阶段

至少在近5 年内, 发力元宇宙的各 企业, 更多地是在打造围绕社交/游戏/ 内容等单一属性的独立虚拟 平台, 更多着力点在于VR/AR设备提升方面。 在这一阶段,实现「社交+娱乐+内 容+经济」 等多种功能的融合, 打造区域性 的虚拟生态圈。国家政策必须予以引导支持。预计将维持10年时间。 以人为纽带,元宇宙有望成为集娱乐、社交、学习、生产、生活为一体的数字世界,与现实世界紧密融合。

 

当一个产业还没有非常清晰的边界,也没有成熟的交易规则和法律支撑时,投资前需要有仔细地思考判断,不要轻易做出投资决定。从金融法与投资实务的视角,笔者投资提点:

 

  1. 现阶段找真正元宇宙的公司,必须满足八个关键特征,其中最重要的核心是经济系统(Economy)。换言之,要能在元宇宙里挣钱,挣到的钱要能在真实世界消费。
  2. 可关注投资的行业为何?元宇宙概念股现阶段泡沫概率仍高。云计算、AR/VR、网络游戏、在线支付、3D设计工具等行业可持续关注。建议投资人做好择股风控,可采巴菲特选股要领:投资上市合规具有持续竞争力(获利能力)的元宇宙概念股。

 

笔者投资提点后注长期关注,找到具持续竞争力(获利能力)的公司。华伦·巴菲特是金融投资企业家,不是炒股的股神。对Alleghany公司的投资不是出于偶然,而是必然。

 

2022年4月30日,伯克希尔哈撒韦(Berkshire Hathaway)公司股东大会上,巴菲特说:「之前已经对Alleghany进行60年的关注了,当然不光是这家公司,所有公司对我来说其实我都是有兴趣去跟踪。此次看到Alleghany公司年报就决定投资超过110亿美元。」

 

风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为投资建议!

日本京都町屋:从古朴老房变成热门投资标的

国人对於投资日本不动产有相当大的兴趣,其中东京丶大阪丶京都等黄金地段都是投资者们非常热中的投资标的,尤其偏好总价较低的小套房,不过现在产品走向多元化,其中,京都日本的观光大城,长期来看日本旅游发展仍然看好,因此民宿或旅馆型物件询问度持续增温。

日本房地产专家游明同表示,日本民泊法去年6月15日实施後,对营业的民宿有消防安检和设备都有具体标准,提供一个明确的遵循方向,房产代理公司会因应这项法令,会协助客户丶投资人依规定取得“住宅宿泊事业”执照,对游客和房东都是一个保障,更在市场有汰弱留强的作用,看似危机却是转机。

游明同表示,国人到日本置产风,渐渐从东京吹向京都,主要是看上京都的千年历史文化,尤其是“京町屋”丶“古民家”的物件,也就是保留古貌的住宅,是现在非常热门的投资标的。


何谓“町屋”?

町屋就是位在都市主要道路旁,好几间紧连在一起的商店和住家一体式建筑物

因为兼做商店的缘故,门口大多面向人来人往的大路,门口也大大的开着。是方便顾客出入,适合经营生意的设计。

在商业或手工业兴盛的地区可以看见数目众多的町屋

建筑学上是使用“町屋”这两个字,但也有使用“町家”两个字的情况。两者没有明确的区分但是有这么一说,把重点放在居住上时,就称作“町家”。

另外,平安时代时写的书中已经出现町屋这个词汇了,所以町屋被认为已经有大约1200年以上的历史。


京町家的特征

町屋存在于很多地区,在京都的被称为“京町家”,有着与其他地区不同的特征。在京都,从大部分都被称为“京町家”的情形来看,可以得知,比起其他地区,京都的可说是很讲究起居空间。

京町家的特征是“格子”。使用细条木头纵横组成的格子门和窗,因此创造出专属京町家独特的外观。

另外一项特征是“坪庭(※1),千万别错过这个用来亲近自然的空间。

坪庭有着非常实用的功能,可以使通风良好,并且让光线进入屋内。另外,根据町家建造的年代不同,坪庭等的设计也不同,所以窥见当时的流行风格。

※1……坪庭(つぼにわ):在房子土地内,被建物或围墙包围起来的小庭院。里院


投资京町屋的收益高吗?

在日本有专门的旅馆业者提供,将旧的京町屋翻新过,申请为合法可经营一整年的简易宿泊的投资物件,这种物件不仅保持了几百年纯朴的京都风情,整修过的屋况,可以让游客在最新设备中也能享受到传统之美,而且在合法严谨管理下住的非常安心,再加上从京都车站至下榻的京町屋的接驳服务等种种日式贴心的服务,让入住率都保持在83%左右。

游明同指出,这种高入住率的物件,也是高收益的证明,投报率约在5~8%左右,吸引中长期置产者。


日本房产值得投资吗?

除了京都外,原本已经是国人熟悉的东京,在奥运的题材以及多种再开发计画的题材下,一直都是稳定的投资选择;除了东京之外,横滨的新再开发计画,名古屋的磁浮中央新干线题材,2025年举办大阪世博会及通过博弈法,可以知道日本不是靠奥运炒短线结束的标的,而是拥有源源不绝的利多的投资好选择。

此外,日本商用不动产市场也看俏,游明同分析,东京中央区丶新宿区丶涩谷区丶港区等区域内都有不少再开发计画,目前市场也不乏投资者,在精华地段购买整栋透天改成商办大楼,或取得执照改建成旅馆,并交由专业旅馆业执业。由於商用物件稀有,不仅有稳定的租赁需求,且能创造较高的投报及保值效果,这样的投资方式对许多外国投资者已经是一种趋势。

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参考来源:经济日报丶MATCHA日本旅游情报
责编:Zoe Chan

疫后时代,日本购房哪里好?七个地点,高增长或高收益任您选

投资日本发展最快的城市之一福冈

日本拥有世界第三大经济体,是亚洲主要的增长引擎之一。在日本购买房产,就意味着您在全球城市化程度最高、发展最完善的国家之一投资。

日本是一个拥有超过1.2亿居民的大国。因此,您可以在日本购买永久产权房产的地方有数百个。从东京和大阪这样的特大城市,到几十万人口的中等城市,再到农村,应有尽有。

居外为您总结了日本房地产市场中最具有吸引力的城市和其他地点。


如果您追求的是高增长和稳定性

东京

在任何投资组合中,东京和与之相邻的两个主要城市都是三个至关重要的部分。它们分别是日本第二大城市横滨和小城市川崎,川崎是日本发展最快的城市之一。

虽然收益较高的房产少之又少,但偶尔还是可以获得的,尤其是在2020年2月以来,由于新冠疫情爆发、随后2020年东京奥运会推迟、入境旅游暂停等原因,价格一直在下跌。

东京市中心:新宿、涩谷、港区、千代田

在东京市中心拥有不动产的好消息是:无论是商业还是住宅,您可能不会受到任何需求不足的影响。

日本人口减少,对于供应稀缺的黄金地段、备受追捧的街区的房地产来说,是不成问题的。像新宿和千代田这样的区,后者包括东京的“比佛利山庄”——六本木山,永远不愁没租客。

坏消息呢?东京中心区豪宅的租金收益率很低,而且要想买到“战利品资产”,您得付出每平方米1万美元以上的天价。

西区:中野区、杉并区

如果您想追求合理的价格和中心位置的组合,东京西区是合适的购房地点。

例如,中野区坐地铁到新宿只需10分钟。但是,价格却只需要东京内区的一半左右。

东区:中央区、台东区

如果您经常去东京成田机场,中央区和台东区是特别好的地方。Skyliner京成电铁是东京市中心和主要机场之间最快捷的交通方式,从位于台东区的上野站出发。

从上野站出发,比起市中心附近的任何地方,包括东京站等具竞争力的交通枢纽,出国旅行都要方便。

东京市中心以外的房产明显更便宜,更容易买到。位于中央区的这套60.2㎡的两居室公寓以6,800,000日元的价格出售。步行5分钟即可到达地铁站、医院和超市。

南区:品川区、太田区

南区是东京都内另一个兼具经济性和便利性的地区。与东京西部和东部一样,在这里购买房产的价格约为中心区的一半。

横滨

横滨市是高新技术产业和进出口中心,主导产业包括生物技术、半导体和航运。其最大的集装箱港口在2013年被认定为世界上产量最高的港口。

横滨的房地产价格比东京本土低很多。在横滨,土地价值平均保持在每平方米25万日元(2350美元)左右。相比之下,东京许多郊区的地价都超过50万日元(4700美元)。

川崎

川崎市除了是日本最受瞩目的住宅城市之一,也是重要的重工业和高科技发展中心。日本石油公司、日本电气、东芝、日本戴尔、富士通、西格玛等大型企业的总部都设在这里。

京都

京都是日本仅次于东京的第二大热门旅游目的地,也是一个以专业服务为导向的首都,与附近的大阪和几乎具有同样吸引力的邻居神户共同构成了日本中部/西部大陆的商业中心。

自新冠状病毒大流行以来,它的价格也有所下降,尽管程度略低于东京、横滨和川崎。

如果您打算投资京都房产,它可能是Airbnb(爱彼迎)租赁业务的理想城市。不幸的是,自2018年以来,日本的Airbnb租赁业务经营变得更加困难。政府现在要求所有的短期租赁都必须获得酒店许可证。对于外国人,这并非完全不可能,但肯定是一个繁琐的过程。

抛开一切不谈,有很多人对京都及其古朴的日本帝国遗迹产生了独特的吸引力。

如果您被京都的古城魅力所吸引,不妨考虑在京都拥有一栋房子。

福冈

福冈县位于日本西部沿海,是日本九州岛的中心都市,也是日本通往东南亚的主要门户。与东京相比,福冈离韩国和中国更近,到中国台湾和东南亚也只有很短的飞行距离,地理位置十分优越。

县城福冈市的人口约为160万,正在急剧增加。主要原因是,2011年的大海啸和大地震后,东京地区的居民陆续迁入福冈,以及福冈市被指定为全球最大规模的可再生能源项目基地。

这个城市的友善、热情和轻松的氛围对家庭具有吸引力,近年来还吸引了许多新成立的公司。作为日本第一个针对外国创业者推出创新“创业签证”的城市,随着当地政府不断努力打造专业服务中心,稳步推动房价和人口增长都可与东京媲美。


如果您追求的是高收益率

札幌

日本最北端的北海道岛,以其国际知名的冬季度假村、滑雪场和令人叹为观止的自然风光而闻名。札幌市是北海道的首府,是日本第五大城市,冬季漫长而寒冷,人口数量稳定而停滞。

札幌市也是一个以白领产业为主的城市。作为日本的学术之都,教育和信息技术是该市的两个主要产业部门,与旅游业和零售业并列。这里是日本最受欢迎的旅游胜地之一,每年的游客数量往往超过数千万人!

东京/大阪周边的卫星城市

从东京和大阪市区乘火车30~60分钟以内的小城市,由于是大城市的“卧室社区”,因此是一直很受欢迎的投资目的地。

换句话说,这些地方的繁荣是因为大量的公司员工在平日租用单位使用,然后在周末回到更遥远的城市的家中。

由于价格较低,收益率和入住率较高,这些城市是非常可行和可靠的现金流来源。

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作者:Zoe Chan

500万元以下询盘倍增 马来西亚成为中国人投资置业新热点 | 马来西亚

马来西亚买房靠谱吗?中国知名的海外房地产平台居外网(Juwai.com)指出,马来西亚深受中国购房者欢迎,已成为中国人的置业投资新热点,他们在大马物色价格介于120万至300万令吉(折合约190万至475万人民币)之间的理想房产。
 
居外网董事会主席乔治柯米尔(Georg Chmiel)说,据2017年上半年的调查报告显示,中国买家购买大马房产的目的大致可分为投资、自住、教育及移民,其中不乏带有多个目标的买家。
 
他说,中国买家热衷于购买在吉隆坡马六甲新山槟城浮罗交怡亚庇仙本那的产业,并期盼获得更多的大马房地产融资选择权。
 
他11月11日在马来西亚房地产发展商会学院举办的“年度区域产业发展大会”上,发表演讲时指出,该网站于去年展开调查,发现中国买家对大马房产的询盘数量增加一倍有余,这意味着需求将会显著增加。

吉隆坡房价具吸引力

乔治柯米尔展示从网站用户身上收集的数据指出,去年下半年,询盘人数比上半年激增67%,而到了今年上半年,又再增加42%。
 
“很显然,价格是在位置之后的重大因素之一,若参照美世(Mercer)第22次生活品质调查,吉隆坡与全球房价最贵的9个城市(包括中国在内)相比,其房产是非常有吸引力的。
 
“有关调查亦显示,中国城市如上海、北京、深圳、广州、南京、天津、沈阳、青岛及成都,居于全球房价最贵的前35名之列,相比之下吉隆坡位列151名,其房价较邻国城市如新加坡(第4)与泰国曼谷(第74)更合理。”
 
吉隆坡房价较邻国城市如新加坡与曼谷合理,其房产別具吸引力
吉隆坡房价较邻国城市如新加坡与曼谷合理,其房产別具吸引力

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中国买家的理想投资额介于120万至300万令吉(折合约190万至475万人民币)之间,其中投资吉隆坡、新山与马六甲房产的中国买家,希望从中获得至少7%的投资回报率。他们也在物色可靠的产业管理服务,帮助他们打理一切。”

未来3年房价不会大变

乔治柯米尔认为,外国买家不是造成大马房价上涨的最大因素,尤其他们不会分别以不同的价格购入房产再抬高价格。
 
他以中国买家为例,指这些买家正物色120万令吉或以上的房产,与价格介于25至50万令吉之间的可负担屋并不起冲突。
 
他也向媒体透露,中国买家对大马房产采取长期的投资策略,大马的地理环境比起欧美国家更接近中国,也拥有良好的医疗与素质教育体系,被视为走向西方国家的最佳跳板。
 
“我认为,大马房价在未来3年内不会有太大变化,并将继续保持吸引力。”
 
他有信心大马将会越来越受中国购房者欢迎,同时预测房价将依照所描述的水平上涨,惟他也表示,中国在未来几年会在大马投资多少,仍是未知数。

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责任编辑:Zoe Chan