中国企业赴美OTC上市的战略思考 | 居外专栏

上海科创板设立三年以来,新股发行节奏逐步趋向常态化。截至今年7月21日,科创板上市企业437家,总募资金额达到6,348亿元,总市值超过5.6万亿元。

年初至今科创板上市企业数量为60家,同比下降37%。全部科创板企业研发支出占营业收入的比例约为10.1%,其中接近20%的公司研发费用率超过20%。

研发人员占比方面,2021年科创板企业研发人员占比超过30%的企业数量比例约37%。

 《上海科创板企业上市六大板块》:新一代信息技术领域、高端装备领域、新材料领域、新能源领域、节能环保领域、生物医药领域之六大板块及其细分行业(如图示说明)。

中国企业赴美OTC上市的战略思考

(一)新一代信息技术领域:中国信息技术产业面临重大发展机遇,需要吸引不少人才在新一代技术领域的聚集。但核心环节的攻坚需要大量资本投入。

比如,人工智能是新一代信息技术领域中一个细分行业,推动人工智能进一步发展,资本市场责无旁贷。落实公司并购重组,支持人工智能企业通过知识产权出资做大,上市做强做优。

(二)高端装备领域:在中国装备制造体系中仍属于较为薄弱的环节。科创板的推出,是资本市场支持高端制造业重要体现。

中国要完成制造大国向制造强国的转变,必须抓紧智能制造装备产业发展机遇。然而,智能制造装备企业在发展中也面临着一些困难,比如技术壁垒高、研发投入大、融资效率低、转型升级需求强烈等,而科创板的推出,资本市场可缓解这些问题,帮助企业转型升级。

(三)新材料领域:是整个制造业转型升级的产业基础。

新材料产业具有技术高度密集,研究与开发投入高,产品附加值高的特点。这些特点也意味着新材料行业对资本的迫切需求。看好锂电材料、电子化学品的企业对资本市场的强烈需求。

随着新能源汽车销量增长以及锂电池成本不断下降,未来锂电池的出货量会保持快速增长。工信部调查显示,预计2025年中国新材料产业规模将达到10万亿元,但是中国32%的关键材料仍为空白,52%依赖进口。

(四)生物医药领域:科创板的推出契合了医药生物行业的发展需求。

医药生物行业属于前期高研发投入的行业,一个创新药从零开始直至上市,不仅需要数亿元以上的投入,更需要经历漫长的时间,需要借助资本市场的力量。

A股医药行业科技属性尚未完全体现,科创板推出有望推动医药行业价值的新发现。生物药是国内研发投入相对集中的细分板块,是目前创新成果较为丰富的细分领域,从长期发展来看,科创板的设立为国内创新型生物医药公司提供了新的融资渠道。

(五)新能源领域:科创板作为一个全新的板块,将为新能源企业融资与再融资提供更为便利的渠道,加强新能源领域的技术活力,从而维持并提升中国新能源产业的竞争优势。

从产业投行视角,重点关注磷酸铁锂电池:

由于政策对储能安全性要求的进一步调高,目前中国大陆主要的储能路线是<磷酸铁锂电池>。至于钒电池(全钒液流电池的简称),是基于金属钒元素的氧化还原可再生燃料电池,液流储能电池系统可以通过更换电解液实现瞬间再充电。

相比于<磷酸铁锂电池>,<全钒液流电池>容量更大、更安全环保、循环寿命更长、能量转换效率高,更适合应用于静态储能系统和长时储能系统,这使得以钒电池为主的液流电池或将成为中大型储能电站的重要方式。但书:钒电池的初装成本偏高,通常是锂电池的两到三倍。而且由于产业链不成熟,它的电解液价格波动比较剧烈,整体偏高。

(六)节能环保领域:主要包括高效节能产品及设备、先进环保技术装备、先进环保产品、资源循环利用、新能源汽车整车、新能源汽车关键零部件、动力电池及相关技术服务等。

从城市走向农村的一体化大环保格局,继续深化落实生态文明、破解绿色难题是重中之重。科创板的推出对于新能源汽车市场而言,将为中国汽车产业带来更多的资金上的支持。通过,能够帮助车企增加活力。

上海科创板上市关注与要求

知识产权、科技创新、高新技术,是科创板上市的主要条件(如图示说明):(相较美股NASDAQ主板上市门槛高)。

中国企业赴美OTC上市的战略思考

【信息来源:世界金控、上海控本】

中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融资(用股权融资金、资产并购)、融人才(用股权、期权激励人才)、融渠道(用股权融代理商)、融资源(用股权融供应链),对于促进科技成果产业升级具有极大的做大以及助力公司快速赴美上市做实做强。

中国企业赴美OTC上市的战略思考

美国的证券市场除了纽交所、纳斯达克、美交所这三个主板以外,还有一个OTC-Markets:上市企业有10,000多家,交易量占到全美股票交易量(非指交易金额)的75%以上,是世界上最大的证券交易市场。

  1. 在OTC交易的证券包括美国全国性、地区性发行的股票和国外发行的股票、权证、基金单位、美国存托凭证(ADRs)和直接私募计划(DPPs)。
  2. 美国OTC的管理由美国证券交易委员会(SEC)和美国金融业监管局(FINRA)负责,是美国多层次证券市场体系重要的一部分。
  3. 美国OTC证券市场分为OTC-QX(精选层);OTC-QB(创新层);OTC-pink(基础层)。
  4. 美国OTC最高股价高达210,000美元一股,彭德雷尔(股票代码:PCOA ),巴氏制药(股票代码:BTCA )的股价也高达120,000美元一股。
  5. 美国 OTC发展非常迅速:中国已有上千家的公司在美上市、交易,其中纽交所90家左右,纳斯达克约230家以上,OTC多达700家以上。
  6. 中国500强公司有超过一半都在美国OTC证券市场交易。在美国OTC市场上市挂牌的中国企业的质量越来越好。

    中国企业赴美OTC上市的战略思考

          【信息来源:世界金控、上海控本】

  7. 在中国国内或港股已经上市后可用美国存托凭证(ADR)方式在美国OTC-pink上市。
  8. 美国OTC是主板上市的重要途径:2022年6月,美国OTC市场迎来35家新公司,同时从OTC转到主板市场的公司越来越多,6月有2家企业从美国OTC转板进入主板市场。
  9. 美国OTC-pink上市的公司—不须提交审计财报(财报底稿)。
  10. 美国OTC-pink上市公司的股票,采T+0交易,可当日对冲交易。
  11. 美国OTC 借壳上市越来越规范和成熟,影响力也在慢慢扩大。在 美国OTC 市场上,好的企业也很多,有些股票的交易量和股价并不比主板的差,监管还不需要那么严格,维护费用也便宜,和主板可谓是各有千秋。在针对美国公司的分类上,OTC 挂牌的公司, 是和上市公司归为同一档的,都属于Public Company。
  12. 美国的OTC-Pink,它是世界500强控股母公司最佳的资本市场运作平台:基本面好且具规模的公司,在美国OTC上市,有其战略资本运作,比如母公司合规后分拆公司或子公司到纽交所或NASDAQ主板挂牌,全球大公募、市值管理,进而实现两地双重主要上市。

大多数的中概股并不适合在国内上市融资,中国企业的海外上市,实际上是吸引全球资本投资中国,即用海外的钱,来建设中国自己的基础设施,研发自己的技术。

企业先在美国的OTC-Pink上市(相较上海科创板或港股主板容易上市),之后转到纽交所或NASDAQ主板挂牌,全球大公募、市值管理, 进而实现两地双重主要上市。

案例:【阿里申请香港纽约双重主要上市,预计年底前完成】

2014年9月19日,阿里巴巴登陆纽交所,募资250亿美金,一举创下了全球IPO融资纪录。以此为标志的,中概股的发展进入一个新阶段。

2014年以来,阿里巴巴在美上市引起全球投资者的注意中国超大市场。为此,吸引外商直接投资(FDI)的规模持续走高,并在2020年首次超过美国,成为第一大引资国。

2022年7月26日,阿里巴巴集团发布公告称:董事会已授权集团向港交所提交申请,将新增香港为双重主要上市地。在港交所完成审核程序后,阿里将在港交所主板及纽交所两地双重主要上市。公告显示,相关流程预计在2022年年底前完成。

根据2021年的数据,美国的纽交所和纳斯达克交易额仍占全球股市的45%,中国企业资本运作具有高度战略价值。阿里巴巴集团“双重主要上市”之后,美方将会少用“退市”来要挟中国企业的筹码。

而在中美监管机构的谈判中,中国企业面对美国2021年12月3日,通过《外国公司问责法》(HFCAA:在美主板上市的外国公司连续三年无法让美国监管机构检查审计底稿,可能会被强制退市)。只要中国企业落实财报合规,仍会有更大的上市融资的空间。

风险提示:本专栏所涉及笔者的观点或信息仅供参考,不构成投资建议或上市依据。

 

知识产权作价实缴资本助力企业融资 | 居外专栏

企业主经营上的成功,除了管理能力的突破,还需要具备多种能力:顶层设计的能力、股权治理的能力。

企业主注册公司之后,如何用股权融资?如何用股权融人才?如何用股权融资源?如何用股权去并购?如何将股权拆分?如何用优先经营股得到控制权?

运用股权打造一个价值共生体,上下游、客户、资金方、资源方,甚至同业,都在其中。

用“产业投行融资思维” 助力企业快速打造一家上市公司

  1. 资本思维:知识产权作价实缴资本,创造企业未来价值,助力企业在国内外获得快速融资
  2. 产融结合的思维:

(1)选趋势行业的好公司,具竞争格局,比如:新一代信息技术、高端装备、新材料、新能源汽车、节能环保、生物医药、智能制造、高档数控机床、先进制造(集成电路集群、智能装备产业集群、高端医疗器械集群) 、IC设计、眼科医疗服务、康复医疗服务。

(2)根据企业成长节奏,需要多少钱,就融多少资金。每轮融的资金,用在指定用途。

按过往3年,未来3年的财务报表数据,要符合增长逻辑,持续高成长商业模式、营销策略、并购策略可落地执行。

批注:什么是好公司呢?企业上市只是启步,上市后还能持续盈利增长的公司。

知识产权作价实缴资本的法律依据

中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融资(用股权融资金、资产并购)、融人才(用股权、期权激励人才)、融渠道(用股权融代理商)、融资源(用股权融供应链),对于促进科技成果产业升级具有极大的做实做大作用。

知识产权(无形资产)作价实缴资本,包括:知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、项目前期投入、公关成本、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。

实务上,针对企业的营业执照上面的主营项目(营业范围)密切相关,通过【企业股权分配管理系统,知识产权稳定性能价值评估综合软件,知识产权数据智能、众筹基金、申报流程监控系统,知识产权专利评估、技术转让、创新孵化综合系统,无形资产知识产权高质量高安全价值评估软件】,可在技术股东个人名下,重新研发计算机软件著作权(由国家版权局核发知识产权软件著作权证书);企业重新研发计算机软件著作权证书,不牵扯原先任何发明及技术专利,不需要担心会泄漏任何技术等机密数据),经由北京财政局认可的专门评估无形资产的评估机构及数家跨不同领域的单位协助评估、估价(评估无形资产知识产权价值:与欧美日各国案例比价评量,先评估未来五年的价值)、审计、验资后,出具审计报告及验资报告,成为公司有价资产,企业再到市场监督管理局,变更企业的注册资本为实缴资本到位(知识产权出资完成公司的实缴资本)。

后续公司合法合规地同股同权做股权融资,规避非法集资的风险,并规避“名股实债”的所谓估值法的股权融资风险,对公司资本运作融资上市进程取得重要帮助。

知识产权作价实缴资本企业案例

企业简介:浙江东尚氟材料科技有限公司在未来3-5年内,将加速满足国内外市场的需求。开发出一系列“聚四氟乙烯再生法生产特种改性和改良耐高低温、防腐蚀环保型新材料、新产品”,以满足日益增长的国内外市场的需求。

力争在五年以后,让聚四氟特种改性和改良二大类耐高低温、防腐蚀安全型新材料系列新产品满足国内市场做出贡献,预计年生产总值达到人民币佰亿元以上,税后净利率50%左右。

公司以特种四氟材料为主,自主研发的特种电线,“耐高低温聚四氟特种密封圈(件)新材料”系列产品项目如润滑剂、润滑油及高铁配套件缓冲器等应用产品,把研发成果变为有市场竞争力的生产力,形成规模化生产。

通过对浙江东尚氟材料的企业价值、新材料系列产品、专利技术等有形资产和无形资产进行了专业的研究审核和综合评估,使用【知识产权专利评估、技术转让、创新孵化综合系统、无形资产知识产权高质量高安全价值评估软件】等国际大数据系统以及专业团队,研发机构、评估机构、验资机构等一系列专业团队合作,最终确定协助浙江东尚氟材料科技有限公司进行60亿(RMB)知识产权研发,以每股净值每股3元,包含20亿实缴资本及40亿资本公积。

上海控本以每股3元,外加技术投资15亿,其中5亿实缴资本及10亿资本公积,从而提升浙江东尚氟材料的企业价值。此案例是通过资本运作,助力企业在国内外获得快速融资,同时正式启动赴美上市新征程!

【案例来源: 世界金控、上海控本】

风险提示:本文仅代表笔者观点,不作为知识产权作价实缴资本助力企业融资上市的依据。

房地产融资专家Helen Avis介绍澳洲贷款方案

外籍人士在澳大利亚买期房之贷款指南

以外籍人士的身份生活有诸多好处。外籍人士的工资通常非常高,而且通常无需支付房租就能在世界上最有活力的城市里生活。另一方面,对于那些在海外生活和工作的澳洲人来说,他们申请在国内购房的融资时可以享受最大的优势。如果您想购买期房,则融资过程的难度可能会有所提高,因为在这种情况下,我们必须考虑一些额外的问题。【阅读全文

 

外籍人士在澳大利亚买期房之贷款指南|居外专栏

外籍人士的身份生活有诸多好处。外籍人士的工资通常非常高,而且在多数情况下,外籍人士无需支付房租就能在世界上最有活力的城市里生活。

另一方面,对于那些在海外生活和工作的澳大利亚人来说,他们申请在国内购房的融资时可以享受最大的优势。如果您想购买期房,则融资过程的难度可能会有所提高,因为在这种情况下,我们必须考虑一些额外的问题。

如果您计划购买一套期房,那么您应该尽早采取一些关键行动,从而确保整个过程可以顺利进行。

获取融资的过程

在购买期房时很有必要尽早评估自己的财务状况。在大多数情况下,若没有财务条款的约束,而且结算日期为1-2年,则市场状况或您的个人情况在此期间可能会出现变化。

在预期结算前至少四个月,请重新检查您的申请,并确保您依然拥有偿还贷款的能力,然后再选定最合适的借贷机构。

在提交和处理申请时应该对已完工的物业进行估价,发放贷款文件,然后再进行结算。

在贷款价值比(LVR)方面必须注意什么?

对于外籍人士来说,可实现的贷款价值比(LVR)最高值为80%;不过,这一指标可能会降低到70%,具体数值取决于及借贷机构的外国收入使用政策。

居外网现有5.6万多套澳洲在售房源点击查看

应当注意的风险

一般来说,作为一名外籍人士,如果您符合一般的标准,比如信用记录良好、收入稳定、有能力偿还贷款,那您的贷款申请也能获得批准。有时也可能出现问题;例如,当借贷机构认为您所得收入的货币不如澳元稳定时,您的贷款申请可能就会受到影响。

针对期房融资,每家借贷机构仅会为各开发项目中特定数量的住宅单元提供资金。作为一名外籍人士,您在借贷机构方面的选择余地比较有限,因此很有必要提前提交申请并完成审批流程。您还应在允许估价师介入的阶段尽早完成最终估价,以确保自己是首批获得正式批准的人之一。

另外需要注意的是,当您购买期房时需要支付10%的定金。因此,如果您无法结算,则您的定金有可能会被浪费。

通过精心规划来保护自己

比较明智的计划是:确保您有可用的现金缓冲方案,以防估值低于您之前的预期,或至少拥有其他物业的部分权益,从而保证自己在交易时可以结清。

取得经济优势的好方法

在通常情况下,以外籍人士的身份生活是取得经济优势的理想方式。这可以为您提供一个完美的房地产投资机会,让您实现额外收入的价值。

如果您作为外籍人士已经做好了充分的准备并且了解这一过程,则申请期房贷款应该不会构成难题。

 

房地产融资专家Helen Avis介绍澳洲贷款方案

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

东伟浅谈英国房地产投资,融资项目的那些事 | 英国

ldw_700x300

东哥教你提防英国房屋中介的隐蔽小“猫腻”

早前给大家简单普及了一下英国买房的流程。整个交易过程中,房屋中介有着举足轻重的作用。事实上,英国房地产代理中介并不需要许可和认证,而且行业本身并没有政府部门进行监管,全靠行业自律。完善的市场经济规则使英国房地产业一直保持良好健康的状态运行,但是房屋中介打“擦边球”的现象也是屡见不鲜,下面我们就来看看英国房产中介的“猫腻”都有哪些。【阅读原文

 

投资房产的另外一种方式——小型土地开发

传统意义上的买房,需要的成本一般较高,而且还需要负担各种税费,律师费等,过程也相对繁琐,还需要较长时间的一段时间,房价上升之后再卖掉,以达到收益最大化。而小型土地开发项目呢?开发商准备申请全新的土地规划许可证,或利用已有的规划许可证,在待开发闲置土地上进行土地开发工程。工程完毕后,房产通过销售或出租归还贷款利息,并且实现利润。就让我们来比较一下这两种投资方式的优劣势。【阅读原文

 

警惕!投资别一不小心变成了投机

有些人觉得赚了钱就是投资,长期的就是投资,投资就是投钱;有些人觉得亏了就是投机,短期获利就是投机,投机就是投机会。可见,在投资于投机的区分上,每个人有不同的见解。今天,我为大家分享一点我对投资和投机的看法。【阅读原文

 

东哥购房攻略系列(三)如何选择正确的律师?

东哥为大家简单分析了一下英国买房的具体流程和注意事项。从中可以看出,在房屋交易环节,律师处在一个很重要的地位,那么如何选择一个律师就成了关键。今天,东哥就在如何选择律师上给大家提供一点建议,并介绍律师工作的三个步骤,供大家参考。【阅读原文

 

东哥购房攻略系列(二)看房时注意的要点

基本上大家买房的大部分时候,在网上图片看到的会与实地看到的房子格局大小有所差别。所以,亲临房子去看房子的过程至关重要。有的人会说,第一次踏进房门,我就知道我会买这个房子。是的,买房时候的感觉很重要,不过,为什么不多花一点时间把房子的细节考量清楚呢?【阅读原文

 

东哥购房攻略系列(一)流程与注意事项

本文为实用帖。今天给大家带来英国房产购买的流程和注意事项。基本上,英国买房的流程基本上可以分为三个阶段:确定房源,价格谈判和房屋交割。除了购房款,英国购房还会有额外花费,我也会逐一介绍,希望这篇文章对小伙伴们会有所帮助。【阅读原文

 

连续两个月上涨 英国房产市场复苏?

根据近日Nationwide公布的7月英国房价数据表明,继6月房价小幅上涨1.1%之后,7月英国房价再次微涨0.3%。虽然房价涨幅不大,并且年化涨幅从3.1%降低到了2.9%,但是对于处于房地产淡季的7月,以及之前普遍预测会下跌0.1%来说,依然是可喜的。可是总体来说,英国房地产市场距离复苏还是有较大的差距。来听听我的见解。【阅读原文

 

中国版CRS正式落地,英国高资产人士的受到的影响有多少?

CRS“通用报告标准”,出现的目的是通过参与的国家和地区之间交换的金融账户信息,税务居民的资料,用以提升税收的透明度以及在一定程度上打击跨境逃税行为。中国版CRS主要针对的是有跨境资产配置的高净值人群,那么海外持有资产的中国公民,或者刚刚移民新国家,资产还在中国的人该如何应对呢?——合法纳税,合法申报,诚实守信。【阅读原文

 

抵押贷款利率下滑 税改将成为影响美国房市关键 | 美国

随着抵押贷款利率进一步下滑,上周再融资市场回暖。然而,购屋者并没有像房贷利率般这麽容易被影响。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

随着抵押贷款利率进一步下滑,上周再融资市场回暖
随着抵押贷款利率进一步下滑,上周再融资市场回暖

点击查看美国房源

根据抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据,经季节性调整後,按揭贷款总额上涨了 2.7%。但是,较去年同期下降了 18%。

抵押贷款的再融资成交量远低於去年利率较低的一年,利率下降至总统选举之後的最低水平。平均再融资贷款的规模也有所增加,这是由於大额借款人对汇率相当敏感。不过,再融资的量还是比一年前低 34%。

MBA 副总裁 Lynn Fisher 表示,投资者持续担忧法国大选,不过,第一轮投票结果显然有助於缓解一些投资者的忧虑。

房屋的买家较少关注抵押贷款利率,但是,更忧虑市场中缺乏待售的房屋。抵押贷款的申请在本周下跌 1%,比去年同期高出 0.4%。由於需求旺盛,以及全国房屋的建筑量低落,致使房屋供应量持续下滑。

抵押贷款利率可能最终成为一个更大的问题。随着投资者将注意力从法国总统大选移转至美国税改的可能性,本周抵押贷款利率再次上涨。

抵押贷款新闻报的首席营运长 Matthew Graham 表示,一般来说,由於第一轮法国选举的结果,减少了欧盟的长期风险,投资者已经开始回到股票等风险较高的资产。而且,基於对税务改革的前景,也同样鼓励了投资者拥抱更高风险的标的。

(据钜亨网)

美国三月份成屋购买量下滑0.8% 买家的负担能力渐下滑 | 美国

美国三月份购买现有成屋的数量较二月时下滑 0.8%。全国房地产经纪人协会的待售房屋销售指数比 2016 年 3 月份高出 0.8%。

经济学家 Lawrence Yun 表示,在大多数地区,出售房屋的价格越低,竞争越激烈。这就是为什麽尽管总销售额更多,但今年首购的买家在市场中的数量始终无法提升的原因。

抵押贷款利率在三月份下跌,这给了买家一些小小的经济股励,但还不足以弥补快速上涨的价格。Yun 表示,由於供应紧缩,房价已经较去年同期上涨了近 7%,房屋销售的热烈程度已经逼近历史新高。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

随着抵押贷款利率进一步下滑,上周再融资市场回暖
随着抵押贷款利率进一步下滑,上周再融资市场回暖

点击查看美国房源

不过,买家的购屋能力明显恶化,越来越多的买家在房市中被边缘化。本周,根据房地产公司 Redfin 的报告指出,3 月份的看屋团数量有所下降,潜在买家的数量也同样下滑。与此同时,抵押贷款的申请数量也在减少。

东北部地区的待售房屋销售指数在本月下挫 2.9%。中西部地区每月下降 1.2%,每年下降 2.4%。南方销售额每月上涨 1.2%,比去年 3 月份上涨 3.9%。西部销售额每月下降 2.9%。 Yun 预测,今年的成屋销售额约为 564 万,年增率为上扬 3.5%,增幅较去年有所回落。

(据钜亨网)

英国房地产投资指南

自2009年以来,越来越多的海外投资已经进军伦敦房地产市场。国际投资已从纯粹的商业投资或购置私人用的高端住宅发展为向有“增值机会”资产的投资。国际投资者们正在寻找零售业、写字楼、酒店和住宅开发领域的投资机会。作为伦敦发展促进署长期商业投资法律咨询合作伙伴,英国泰乐信律师事务所的房地产团队拥有数十年丰富的行业经验。针对房地产整个购买程序中的各个方面,此份报告通过专业分析和解读,将围绕为何英国是一个具有吸引力的投资对象,以及如何进行房地产投资来探讨。

为什么投资英国房地产?

房产投资论坛最近的一份报告“英国房地产市场的规模和结构:十年的变化”发现,英国商业地产股票的价格在10年内增长了11%,已达6470亿英镑。报告指出,海外投资者成为最大的单一类型的投资者使他们的市场占有额加倍,占总投资的四分之一或者说是3640亿英镑中占880亿英镑。例如海外投资者在伦敦金融区的写字楼市场居主导地位,占投资总数的56%,成为伦敦西区及市中心写字楼最大的所有者,拥有市场上总资产三分之一的股份。

>>>英国置业百科英国购房流程|英国房贷申请|英国房产税费

uk01伦敦作为一个全球化的城市,无论其经济、文化还是社会都处于国际领先地位。伦敦对涵盖所有行业(从零售业到技术行业,再到保险业、金融服务业等)的主要企业都具有吸引力。这些企业在投资合同契约上的保证和他们在伦敦地产的租赁协定条款,都有助于创造市场投资价值。此外,预计伦敦市的经济在未来20年内将显著发展,外国投资者将每年投资4万多套住宅单位来保持其增速。英国政府一直支持国际投资者来到伦敦和周边地区进行投资,相对于欧洲其他国家和城市,英国法律和税收体制相对公开透明,且没有通过立法增加整体税收负担的传统。

自二战以来,英国的房地产行业一直具有周期性。根据这一特征,投资者需对投资类别、资产定位、资产所在地、租约方的履约能力以及整体时机的把握有所掌握。以往国际投资者关注在伦敦市中心具有核心战略意义的地区投资,如梅菲尔区(Mayfair)。如今,各国投资者正广泛扩展其投资范围至伦敦西区、新金融区、码头区等新兴潜力市场,以保证投资收益。海外投资人应雇佣当地具有资质的专业机构作为投资向导,提供尽职调查,帮助审核、报告环境和分区、规划事项以及项目开发所需的许可、授权、审批、沟通等专业帮助将是非常重要的步骤。

在英国房地产收购时的融资

当考虑在英国进行房地产收购融资时,贷方通常会期望满足一系列条件,例如贷方在提供贷款之前通常要求借款人满足其他的条件,包括贷方收到符合要求的资产估值、建筑调查报告、保险报告、产权报告/产权证书以及董事会决议、董事证明书和法律意见书等。在大多数情况下,不管限定特殊目的机构(SPV)是在英国还是海外设立,贷方都会要求在SPV的全部已发行股本上给予抵/质押。另外,贷方将与SPV之间签订一份贷款协议,其中包含SPV必须遵守的承诺, 这包括如何管理房地产, 房产租金的收取以及SPV自身的运营和其他一些事项等。

uk02
英国的税收制度和海外投资者的福利

目前英国房地产市场对海外投资者在很多方面非常有吸引力,不仅因为其始终如一的财务业绩,还有对投资者有利的税收制度所创造的机会,以及引入外国资本的稳定市场需求。英国房地产税收制度,在发展的同时,为海外投资者提供了众多优势,如紧密的组织结构和对细节的关注。例如凡是非英国居民投资者收购英国商业房产用于投资,该房产的后续处置赚取的资本利得通常不属于英国税务范围。这与英国居民投资者相比具有优势,后者处置房产的资本利得必须缴税。

因此国际投资者有三点需要注意:

·  属于商业地产投资而出售资产所得收益不征收英国税务。

·  投资性房地产的租金利润征收20%所得税。

·  能够使用投资者的负债融资减少应税利润。

英国税收制度如何影响房地产企业?

英国税法对于房地产投资以最终目的为区分。以收购为目的,即为了以租金收入和资本增值(通常称为“投资”)的形式获得中长期回报,或以房地产的再销售或开发为目的投资(通常称为“交易”)是区别对待的。

广泛来说,海外投资者在英国做房地产买卖(交易),若该行为是在英国的一个固定营业地点或“常设机构”进行,该交易将会受英国税收的管辖。而税收内容和形式则需要密切关注交易活动的具体事实和情况(无论是通过翻新或建造来开发房地产,还是仅仅为了短期利润“转变”资产)。建议通过当地专业机构进行咨询。

uk03
相比之下,海外投资者所持有的投资型(投资)商业地产的资本利润一般不用缴纳英国税款(不管业主在英国是否有固定的营业场所)。值得注意的是,此行为下住宅地产的分析是不同的。海外投资者拥有的投资性房地产的收入(如租金)利润一般只需按照英国所得税的基本利率(目前为20%)缴纳。这种租金在向英国税务机关提出申请后, 可以在没有扣除英国预提税的情况下支付。

近来,英国税收制度大幅度改变,对某些住宅地产的所有者将征收更高的税费。需要注意的是自2015年4月起,所有非英国投资者住宅房地产业主将必须缴纳房产出售所得的资本收益的英国税款,但重要的是,这些新法律一般不适用于商业地产投资。因此投资者是投资商业还是住宅,建议向当地专业机构进行更多了解。

(据伦敦发展促进署,由Taylor Wessing LLP供稿)

一读搞定加拿大房贷(三)贷款申请的5个C | 加拿大

Bruce-700x190

银行在审批一份贷款申请的时候,会有方方面面的考量。其中最重要的几个环节,概括起来不外乎是5个C: Credit(信用)Capacity(偿还能力)、 Capital(资产)、 Character(这个可以意会,不好言传,我姑且叫它社会定位,有点类似social standing)、 Collateral (质押)。

1、Credit

加拿大信用分数(Beacon Score)
加拿大信用分数(Beacon Score)

加拿大是个信用社会。有两大信用机构Equifax和Transunion负责打分和提供信用报告明细。你的每一笔贷款,包括车贷学贷高利贷,Line,信用卡,每月必须还款的金额,债主的名字,你是否能按时付账单和信用卡,拖欠次数,金额,日期等统统被记录在案。想像一下当年拖欠樊哙狗肉账的高祖皇帝刘邦在今日估计早就被打入另册了。银行拿到申请的第一件事就是看申请人的信用分数(Beacon Score)以及过去有无拖欠债务甚至赖账不还的记录。实际操作中,680分是能够拿到正常A级利率的基本先决条件之一,并且,低于这个分数,银行就会用更为苛刻的标准来计算下面要说的TDS,从而限制了申请人的贷款额度。除了分数和还款记录之外,信用报告上还有申请人过去的受雇记录,居住历史等等信息。

2、Capacity

加拿大银行的还款能力考察
加拿大银行的还款能力考察

通过了信用审查,接下来银行要考察申请人的还款能力。公式虽然很简单:(贷款本息+地税+取暖+其他信贷开支)/ 收入,根据申请人的信用分数,只要不超过某个比例就可视为pass。实际上,这也是最有可能产生变化,见证奇迹的环节。比如,同样的一笔租金收入,有的银行只允许50% offset,有的会允许80% offset。再比如,同样的自雇人士,有的银行不允许gross up,有的就允许gross up。惟有对各贷款机构的政策都能了然于胸,才能做到游刃有余,为客人的申请争取到最佳的结果。

3、Capital

贷款价值比(Loan To Value; LTV)
贷款价值比(Loan To Value; LTV)

这里主要是指申请人的资产状况,尤其是首付比例。较高的首付比例给了银行更高的安全边际,自然更容易获批。多数情况下银行会要求首付资金来源有3个月的对账单。此外,银行还希望看到申请人在首付之外还有相当于大约房价1.5%的现金作为closing cost。实际操作中,如果申请人因为收入不够而在capacity环节受阻的话,适当提高首付比例往往是使贷款申请起死回生的一个办法。

4、Character

这是一个Who are you的问题。通俗的讲,就是从银行的眼里看,你是混哪里的,混得咋样。具体一点,比如你是新移民还是老移民,什么的干活,新手还是老兵,全职还是兼职……

5、Collateral

这是唯一与申请人不直接相关的因子。银行会请第三方评估房子是不是值那么多钱,像前不久那个叫价85万抢到148万的房,我基本上可以肯定是拿不到全额贷款的,评估价与买价的差额部分只好请土豪买家自掏腰包了。银行不喜欢的房产还包括:小于600尺的condo,房子位于人口低于特定数量的小镇,分成n个单间的rooming house,蓄洪区内的房子,历史上的大麻房,发生过严重刑事案件的房产,等等。

 

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

一读搞定加拿大房贷(二)加国银行业之春秋五霸 | 加拿大

Bruce-700x190

加拿大,说到房贷,不能不聊聊著名的BIG 5,即我们常说的五大。加国金融机构虽多如繁星,但真正主导市场利率和政策导向则非它们莫属。因为它们的江湖地位,我们姑且谓之春秋五霸。接下来,有请五霸同学按照武力值,战斗力,身材吨位,霸气指数等顺序出场,让我来给大家一一做个介绍:

1、RBC ROYAL BANK,汉语通译为皇家银行。以市值和资产论,该同学是名副其实的头把交椅。起家于加东海滨城市Halifax,在20世纪上半叶经过一系列令人眼花缭乱的跨省并购之后,逐渐成为本国第一大银行。该同学势大力沉,作风彪悍,常常在利率变化时扮演带头大哥的角色。

2、TD CANADA TRUST,也就是我们常说的TD。中文唤做道明加拿大信托。名字有点儿拗口,这其实也是一系列并购的结果。TD的前身是两家银行:BANK OF TORONTO和 DOMINION BANK,两位小同学在1955年一合计,与其被别人吞掉,还不如强强联合,于是就有了TD的诞生。到了2000年,TD又出资80亿把CANADA TRUST吃下,就构建了今日的TD CANADA TRUST的版图。以资产市值,TD可算后来居上,位列榜眼多年,在2013年间,甚至一度小幅领先带头大哥,后又被大哥超越。值得称道的是TD的分行营业时间,正是它首开先河,延长晚间及提供周六甚至周日的服务时间,吸引了大量的客户群体,也倒逼其他银行被迫跟进。

3、SCOTIABANK,汉译名丰业银行。“一般一般,全国第三”,说的就是这位同学。说一般其实也不一般,SCOTIABANK百多年来一直稳扎稳打,不是通过大宗收购合并,而是依靠稳健经营攒下了这一份探花的家业实为不易。探花同学眼看本国市场已瓜分殆尽,遂分兵海外,多年来致力于海外业务,以中南美洲着力尤甚,几年前曾经因为外派干部紧缺,出现过只要会说西班牙语即刻连升三级的趣闻。

4、BMO(BANK OF MONTREAL),汉译蒙特利尔银行,满地可银行。资格最老,1817年就开门营业。作为从法语区走出来的一家老牌银行,BMO的表现一直算中规中矩,虽无惊喜,也不差强人意,甚至偶尔会跳出来搅个局。当年5年固定一直在3.xx%徘徊的时候,就是BMO第一个祭出5年2.99%的超低利率震动了整个市场。1998年,RBC曾谋求与BMO的合并成为一个巨无霸,被当时的马丁政府否决。

5、CIBC,汉译名帝国银行。 帝国,听起来很霸气吧,其实跟前几名比,CIBC是有些失落的。在1960’s那个黄金年代,当时的Canadian Bank of Commerce和Imperial Bank of Canada合并一跃成为本国规模最大的银行,那时的CIBC,睥睨四方,一时风头无两。此后30年,CIBC都还一直在竞争中保持领先优势。从下图看,1997年那会儿,CIBC资产一度甚至略超RBC。可惜此后因为种种原因,CIBC增速明显慢于对手们,现在差距已经越来越大。也是在1998年,TD与CIBC谋求合并,计划遭到马丁政府的断然拒绝,理由是涉嫌垄断,“不符合公众利益”。马丁本人被记者问及此事两次,回答仅是短短的“No”,连个解释都没有。

加拿大银行资产走势(数据源:Bloomberg)
加拿大银行资产走势(数据源:Bloomberg)

下图是截至2016年1月本国房贷市场份额对比。可以看出在房贷市场五大银行稳稳占据了89%的空间,居于绝对的统治地位。换句话讲,大部分客户的贷款不管怎样选择,最终还是花落在这五家。

截至2016年1月加拿大房贷市场份额对比
截至2016年1月加拿大房贷市场份额对比

在产品高度同质化的今天,各大银行的利率水平其实是很接近的。很少出现一个term不同银行给出悬殊利率的情况。在选择贷款机构的时候,人们真正要关心的是哪个银行更适合自己?因为,你在挑选贷款机构的同时,它们也同时在挑选你。这就是我以前提到过的客户与银行的双向博弈。比如,你是新移民,老移民或者是海外人士,自雇还是上班,你的资产净值高低,你的首付比例,你的信用记录如何,你的负债水平,你是买自住房还是投资房,你是购买(purchase)还是再融资(refinance),你是先买后卖,还是先卖后买,还是买了继续买等等。每个人所处的情况不同,就要求有不同的解决方案。今天,贷款申请实际上已经成为一个复杂的金融决策过程,其目标就是为客户的房产投资方程式找到一个最优解。关键是把握好从哪里贷款,怎样准备申请,才能保证成功率,才不至于出现申请屡屡遭拒,把好端端的case做烂的局面。

 

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。