2025年下半年香港房价走势的关键因素引发市场罕见分歧，释放重要转向信号。摩根士丹利预测楼价将上涨2%，而莱坊王兆麒保守估计最多下跌3%。
林本利博士近期以550万港元购入高峰期估值770万港元的二手单位用于出租，回报率超3%；邵志尧博士则明确指出住宅价格已触底。
这种意见分化往往是价格拐点的前兆。笔者认为，在政府全面”撤辣”、放宽按揭贷款及减免印花税等政策支持下，楼价可止跌企稳，但能否转升取决于两大关键因素：
一、利率走势主导资金成本与投资意愿
香港利率1个月港元拆息（HIBOR）曾跌至三年新低的0.52845%，实际按揭利率低于3%。
若美联储下半年如预期降息0.5%-0.75%，将进一步减轻供房负担并刺激资金流入。目前香港住宅租金收益率已超过定期存款利率。
值得注意的是，特朗普强力推动的”大而美”法案在反对声中仍获通过，显示其影响力依然强劲，利率下行趋势或将加速。
二、开发商财务压力引发的价格战风险
高盛数据显示，开发商库存达正常水平两倍，待售新房约17,500套，未来18个月还将新增30,280套供应。
资金压力加剧的同时，商业物业价格持续下滑，直接削弱开发商融资能力，形成双重资金压力。
为此，香港测量师学会前会长余锦雄建议政府参照”盈富基金”模式设立收购基金，专门收购因财务困难急需出售的商业物业，避免恶性循环持续压价，缓解业主抛售潮。
若此类危机处理得当，开发商无需低价抛售住宅回笼资金，房价反弹空间将扩大；反之，价格战可能抑制二手市场回升。
其他支撑因素包括：
- 政策降低入市门槛（400万港元以下物业交易占比35.6%，上半年低价新房登记量激增76%）
- 租金连续五个月上涨形成”买比租划算”效应（中小户型租金上半年上涨2.1%）
- “高才通”计划带动刚需（人才流入推高住宅需求）
总的来说，预计下半年楼市将温和复苏，中小户型主导反弹，全年涨幅约5%。
上涨动能取决于降息幅度能否如期释放购买力，以及开发商库存压力会否引发恶性价格竞争。
投资者可重点关注核心区域优质中小户型，在政策与市场博弈中把握拐点机遇。
