新加坡房市

新加坡房市的具体发展情况

想要很好的投资海外房产，那么就要去具体的了解一下所投资国家的房地产市场发展状况是什么样的。在亚洲国家中，新加坡的房地产市场也受到了很多人的关注。新加坡房市目前的状况相对来说是比较好的，毕竟整个房地产市场的发展投资情况都是比较稳定的。即便该国家的房产价格处于一个持续增长的情况，但是该国家的房产投资却能给你带来意想不到的收益。

新加坡房地产市场的发展也并不是一帆风顺的情况，在经历4年的挑战之后，终于出现了慢慢复苏的情况。通过相关的数据和对比，可以清楚的感受到新加坡的房价在接下来的时间内会上升5%左右。随着相关政策的不断调整和城市发展的不断规划，新加坡房地产的销售数量也处于一个不断上升的状态。自然在这样稳定发展的情况下，新加坡的房地产价格也会不断的进行上升。

有经济学家预测，新加坡房地产的价格在2018年至2020年将会持续上升8%左右。当然也有房产分析师认为，2019年新加坡的房地产价格会上升到10%左右。房产价格上涨的范围覆盖面积是比较大的，除了住房以外在商业用房上面价格都会进行上涨。按照这样的趋势统计下去，我们可以明显的看到到新加坡房价平均每年都是以5%至6%的比例再进行上涨。

在大部分房产投资者的印象当中，新加坡的房产价格上涨速度是非常迅猛的，但是在新加坡政府相关政策的扶持之下，新加坡房产价格的增长幅度处于一个缓慢增长的情况，这种情况下是比较适合进行房产投资的，毕竟房产的数量以及它价值的体现和市场的需求有着很大的关系。

新加坡 | 2016年7月最新新加坡房价走势

新加坡最新房价走势

据SRX新加坡房价指数估计，新加坡7月私人公寓房价反弹放缓，环比转跌0.4%，同比基本持平。中央核心区、其他核心区与非核心区价格环比均下滑；7月成交量环同比增加10.0%。

2016年7月私人公寓租赁市场与租金环比下滑0.4%，与去年同期相比下跌4.8% 。

7月新加坡重点区域房价地图

2016年7月，新加坡第1、4、9、10、11、15邮区均价高于去年同期，第14与19邮区公寓均价与去年同期相比则出现下跌。第1与15邮区销售价相比去年同期增幅均超过11%。

同6月相比，第1、11与15 邮区在7月价格走高，第1邮区均价环比增幅为8.7%。第4、9、10与19邮区均价则环比下跌明显，下跌数量有所增减，下跌幅度最大的是19邮区为16.1%，其次为第4邮区，跌幅为9.8%。

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新加坡 | 新加坡7月非有地转售私宅交易价下滑0.4%

据相关消息称，新加坡7月非有地转售私宅交易量仍在上涨，但价格却下降了0.4%。

分析师：转售市场已趋稳

有分析师认为，私宅转售市场仍面对不利因素，价格下跌在意料之中。不过，也有分析师指整体转售市场已出现趋稳迹象，价格下滑可能只是月份价格波动所造成的。

根据新加坡房地产联合交易网SRX昨天发布的预估数据，7月份各地区私宅价格一律走低。代表中档私宅地区的其他中央区的跌幅最大，价格下挫0.6％。代表高档私宅地区的核心中央区和代表大众化市场的中央区以外分别下滑0.5％和0.3％

新加坡房产投资面面观

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与去年同期相比，7月份私宅价格微涨0.1％。个别地区方面，核心中央区和其他中央区分别上扬6.2％和0.5％，而中央区以外则下挫2.8％。

相较于2014年1月的峰值，7月份私宅价格已下跌6.6％。

另一方面，7月份共有770宗非有地私宅转售交易，环比增加10％，同比走高31.4％。与2010年4月的峰值相比，私宅转售量则已下挫62.4％。

分析师认为，7月转售私宅价格扭转连续三个月的涨势，也显示目前还不是时候能确定私宅价格已回弹。

智信研究与咨询总监王伽胜指出，2014年以来大量竣工的新私宅、抑制大笔贷款的总偿债率限制，以及环球局势的不明朗尤其是6月份英国脱离欧盟公投结果，都是造成房价下行的原因。

此外，他认为，发展商在5月份推出的私宅让市场买气高，也提振了买家在6月份对转售私宅的情绪。5月份表现突出的新私宅项目有大巴窑的Gem Residences和高文项目Stars Of Kovan。不过，在6月份发展商销售情况淡静，因此无法带动7月份的转售市场。

不过也有分析师认为，7月份价格下滑可能只是月份价格波动所造成，而缺乏新项目推出也可能在接下来把买家推向转售市场。

橙易产业咨询公司研究与咨询部高级经理黄显洋指出，买家在转售市场更能讨价还价，可能取得更理想的交易。

他认为，利率走势目前仍不明朗，若利率上扬则可能会打击到价格趋稳的情况。

相关资讯：政府推出私宅地段里峇峇利引起市场关注

（互联网资讯综合整理）

新加坡 | 新指数：新加坡部分郊区私宅转售价回升

新加坡测量师与估价师协会所推出的指数，是从2011年第一季开始追踪转售价。西部和东部今年第二季的转售价已几乎回到五年前的水平，涨幅分别为2.7％与4.5％。

一项新推出的私宅转售价格指数显示，部分郊区私宅转售价已经回到五年前的水平，但分析师指出，房地产降温措施仍未解除，即使价格会上升，涨幅也会相当平缓。

新加坡测量师与估价师协会（SISV）8月3日推出自家的私宅转售价格指数，以方便买家了解市场趋势。

协会在第三届房地产经纪大会上正式发布新指数，它反映西部、北部、东北部和东部四个市郊地区已竣工的私人共管公寓转售价格走势。

协会估价与产业测量部主管张丽金接受《联合早报》访问时说，指数主要针对大众私宅市场，多数买家是组屋提升者，因此追踪范围局限于郊区。

指数从2011年第一季开始追踪转售价，西部和东部今年第二季的转售价已几乎回到五年前的水平，涨幅分别为2.7％与4.5％。

张丽金说，从研究学角度来看，介于1％至3％的涨幅可算是横摆趋势。

她指出，尽管转售价有触底的迹象，这未必代表转售价会回弹。“这可说是市场触底的现象，但因为英国脱欧与恐怖主义等不确定因素，加上我国是个开放经济体，价格的未来走势仍存在各种变数。”

北部与东北部私宅转售价的下跌程度则没那么大，过去五年多来两区私宅价格分别涨了12.2％与14％。

协会从上述四区选出有代表性的共管公寓项目，构成一篮子项目来计算指数。张丽金说，协会并不公开篮子有哪些项目。

她说，协会每个季度会在服务网站Realink上发布指数报告，暂时只有注册用户才可读取，协会也可能探讨是否要在公众可浏览的协会官网上发布报告。

新加坡私宅转售价格指数

该协会并非唯一发布私宅转售价格指数的机构。市区重建局每季度发布私宅价格指数，指数涵盖所有私人房地产价格，今年第二季环比下滑0.4％。

另外，房地产交易信息网站SRX和新加坡国立大学也有追踪本地非有地私宅转售价。

SRX与国大每个月都会发布指数报告。国大上周刚发布6月的私宅转售价格指数，环比上扬0.6％，扭转5月0.9％的跌势。SRX三周前发布的6月指数显示同样的趋势，转售价环比上扬0.5％，是连续第四个月攀升。

尽管如此，分析师指出，降温措施仍是抑制价格大幅上涨的主要因素。

分析师：跌幅逐渐缩小的触底迹象

欣乐国际执行董事麦俊荣受访时指出，虽然新加坡整体房价仍在下滑，但跌幅逐渐缩小，可说是一种触底的迹象。

他说：“现在还在下雨，只不过之前是倾盆大雨，现在是下毛毛雨，总有一天雨会停。”

麦俊荣指出，除非政府解除降温措施，否则就算房价回弹，涨幅也会相当平缓。

（据联合早报）

新加坡 | 买房与租房孰划算？

置业是大家的梦想，在新加坡尤其如此，该国是全球拥有自住住宅最高比例的国家之一，有多达九成的国人是住在自置或和家人拥有的房子。在该国，到底要置业还是租房，对很多人来说，似乎都是不用问的选择。很多人可能会觉得，如果可以买得起，何必去租呢？

不过，如果纯属从经济和资金上的考量来说，买房未必是一个最直接的选择，租房也有它本身的利弊，尤其是在私宅方面，购买私宅在财务上不见得比租用一个单位来得划算。

置业：经济疲弱下租金未必高

先看看租房比自己去购屋，有什么好处：首先，买房代表自己须做一个很长远、很重要的承诺，在金钱上和居住地点上，都没有办法拥有灵活性。如果你的经济情况出现任何变化的话，代表自己可能会拥有一大笔没有办法定期偿还的债务。

即使用公积金来偿还贷款，这也代表自己要是就业情况出现变化，公积金也会一点点地被侵蚀。更何况，公积金很重要的首要目的是作为退休金，即使在经济情况不错的情况下，把公积金里的钱为了供房而过早用得七七八八，不见得是一个理智的理财方式。

在租房的情况下，一般则能省下不少大笔的开支，尤其是装修和定期的维修，前者是因为那不是自己的房子，大部分可以选择租下的房子都是已经装修好，可以入住的，而定期的维修工程是由房东负责。

有些人也会说，看看过去数十年新加坡私宅价格的涨幅，买房肯定稳赚不赔，而且你现在不买，以后就更买不起了。也有人可能说，买了，就算自己不住，租给别人也可以。

在新加坡，买房与租房孰划算？

让我们纯粹从财务角度来看待这些论述。新加坡如今的私宅价格涨势，在人口增加速度减缓和私宅供应增加的情况下，涨幅已经缓慢下来，政府看来也有意识地看紧房价继续攀升的速度。在这两个因素一起考虑的情况下，如果置业的房价和租房的价格比例相差扩大，其实租房是比较划算的。

同时，以目前的疲弱经济走势来说，利率虽然还未正式大幅上扬，但过去多年的低利率政策是不会持续太久的，利率上涨是必然的，只是迟早的问题。对买家来说，一个百分点差距的房贷，放20年至30年来看的话，就会变成数万元的差距了。过去的那种租金收益率几乎一定超过利率水平的情况往后未必能持续下去，如果作为投资，买了房，租不出去，或租金比房贷还低的话，同样还是得从自己的现金流中抽一笔来偿还房贷。

租房：不动用到退休金

当然，租房也肯定有一定的弊端和风险，除了之前所提到的，也就是自己缺乏一定的决定权。如果租赁市场欠佳，房东拥有更多的选择权，收回来自己住或另租给他人。要是市场坚挺的话，房东可能会决定提高你的租金，或决定把房子卖掉，而你又要重新找房。因此，租客的决定权和去向，还是掌握在别人的手中。

此外，相对其他国家而言，该国鼓励国人置业，不少政策出台帮助国人买房。这就包括了人们可以使用公积金来支付房贷的一部分，但你不能用公积金里的钱来支付房租。每个月租房的费用，你也不能从个人的税务中扣除。

不过，买房也就代表自己的流动现金受到很大的限制，这是有一定的机会成本的。如果你是用公积金里的钱偿还贷款，那就代表你拿出那个会在零风险情况下累积复利利息的退休金；如果你是用现金来偿还房贷，也就代表你的钱没办法投资在其他或许拥有更高长期回报的市场或产品当中。

因此，如果你是抱着纯粹从金钱和投资的角度来考虑租房还是买房的这个课题，那就且不要排除租房这个选择，或许对你而言也是一个不错的选择，同时，也应正视置业未必比较划算或“稳赚”的这个现实。

不过，如果你的出发点纯粹是为了个人、心理、社会和家庭因素，那当然就不同了，也就不能够从以上投资或资金的角度出发。但是置业前就必须把这些因素考虑清楚，不要以为买房必然是最好的选择，给自己承受额外又不必要和不能承担的金钱压力。

想要在新加坡拥有自己的安乐窝，这样的梦想是可以办到的，但在决定买房之前，很多假设和考量其实都应该方方面面重新审视，确定对自己是一个正确的财务决定才好去进行。

（据联合早报）

新加坡 | 2016年5月最新新加坡房价走势

新加坡最新房价走势

据SRX新加坡房价指数估计，新加坡5月私人公寓房价继续反弹势头，环比上升0.4%，同比则上升0.2%。中央核心区与其他核心区的房价则较上月继续上升，非核心区则环比出现下跌；5月成交量环同比增加35.7%，刷新三年来单月最高销售量。

2016年5月私人公寓租赁市场与租金环比下滑0.6%，与去年同期相比下跌5.2%。

5月新加坡重点区域房价地图

2016年5月，新加坡第9、10、14与15邮区均价高于去年同期，第1、4、11与19邮区公寓均价与去年同期相比则出现下跌。第1邮区销售价相比去年同期下跌超过10%。

同4月相比，大部分邮区在5月价格走高，仅第11与15邮区均价出现环比下跌。环比增幅最大的区域为第1、19与10邮区。

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新加坡 | 第二季度新加坡房地产拍卖总额增倍

新加坡第二季拍卖市场的卖气有所改善，虽然和上一季一样仅六个资产成功拍卖出售，但成交额却多出134％，从第一季的588万元增至第二季的1376万元，和去年同期相比也增加102％。

第二季房地产拍卖市场的总成交额比第一季激增超过一倍，其中几个高档公寓单位被超低价出售，折扣甚至高达五成。分析师预计下半年的拍卖数量会再增加。

第二季拍卖市场的卖气有所改善，虽然和上一季一样仅六个资产成功拍卖出售，但成交额却多出134％，从第一季的588万元增至第二季的1376万元，和去年同期相比也增加102％。

由于本周市场还会举行第二季最后一个房地产拍卖会，意味着本季销售数字还可能增加。

新加坡第二季拍卖成交额突破1300万新元

ERA产业主要执行员林东荣指出，第二季拍卖成交额大幅增加是因为单位的成交价格很高，有三个资产成价都超过200万元。

林东荣说：“可以看出拍卖市场的买家是追求价值的投资者，这些成交的单位都有着很显着的折扣。”

仲量联行（JLL）拍卖部主管莫思思则表示，上一季的市场反应意外淡静，这一季住宅项目再次主导拍卖市场。

在第二季成功出售的六个资产单位中只有一个是属于工业房地产，其余五个都是私宅单位。有四个资产是被抵押逼售，两个属于业主拍卖，这和今年第一季只有一个住宅单位拍卖成交的情况差别很大。

仲量联行指出，今年3月政府公布财政预算案时表示，撤除房地产降温措施为时尚早，这立场可能再度引发买家对住宅单位的需求。

第二季拍卖市场最受关注的是被银行逼售的三个高档公寓单位，分别是位于马林百列的Silversea丶加东的One Amber以及升涛湾的翠珀湾（Turquoise），三个单位的成交价都和上一手业主买入的价格有很大差距，其中翠珀湾单位几乎是以半价贱售。

被拍卖的翠珀湾单位以292万元成交，比上一手业主买入时的546万元便宜了46.5％或254万元，亏损程度令人咋舌。本季成交价最高的Silversea单位以390万元售出，比原来屋价便宜了88万元；One Amber的顶层单位则以370万元成交，比上一手业主买入的价格便宜了73万元。

连富裕屋主也不得不以亏损价脱售高档公寓，这不禁让人担心市场不景气的情况是否加剧。对此，林东荣表示，这些是属于个别案例，并不代表目前市场的普遍情况。
他说：“这些业主可能是因为经济面对问题而被迫脱售资产，这些只是少数个案，市场还是相当稳定。”

莫思思说：“我们预料，今年下半年将会看到更多单位被抵押逼售，其中包括非住宅项目也会被推出市场拍卖，因为许多企业在不明朗的全球经济前景下承受压力。”

（据联合早报）

新加坡 | 全球经济前景不明朗新加坡房价下半年回弹无望

5月新加坡的新私宅销售量攀升至10个月来的新高，数个新推出的楼盘也传出捷报，买气似乎出现上升趋势。

这个趋势能否持续下去，守候已久的买家要继续苦等吗？楼价会在下半年触底回弹吗？政府何时才会放宽降温措施？接下来有什么因素影响楼市？又有什么新项目推出令人值得期待？

《联合早报》把买家常问的问题，向新加坡多名房地产分析员寻求解答。总的来说，分析员大多认为，政府在下半年内放宽降温措施的可能性不大，再加上潜在供应量仍处于高水平，全球经济前景也不明朗，楼价不太可能在未来半年猛弹或剧跌，除非是受到突如其来的外在因素影响。

未来半年，影响楼市的可能因素包括经济前景、就业市场、利率和降温措施等，至于农历七月中元节、欧锦赛和奥运会的影响估计造成的冲击有限。

他们也看好下半年还会有不少“精彩”的项目推出。不过，对于下半年的交易活动，专家的看法不一，有人认为成交量可能减少，也有人预测成交量会上升。

楼价在下半年触底回弹？

伊：只要楼市政策不改，楼市将继续在一个金融和条例紧缩的环境下操作。卖家必须彼此竞争，而大多数买家仍对价格保持高度敏感，因此楼价将继续受到挤压，特别是总偿债率（TDSR）和额外买方印花税（ABSD）对楼市气氛还是发挥了相当有效的抑制作用。

此外，利率也可能上调，大批新楼即将完工，有可能对楼价带来上升阻力。过去五个季度，私宅价格指数的起落幅度都不大，很明显地，价格虽然仍面对一些下跌压力，但正进入巩固阶段。接下来几个季度，价格预计将轻微下跌或持平，跌幅介于0.5％至1％。

李：价格已在一个新的平衡点稳定下来，只要没有受到突如其来的外在事件影响，我们不太可能看到楼价突然猛涨，或者突然剧跌。市场上肯定有需求，但是需求却受到降温措施抑制。下半年全球经济仍然令人担忧，因此价格还是走低。如果政府维持现有的售地节奏，一旦经济转型成果奏效，我相信2018年将会是值得期待的一年。

郑：虽然买气似乎提高了，市场气氛有所改善，但是买家还是持谨慎态度，对价格相当敏感，也很有选择性。再加上经济和就业前景不明朗，发展商手头上仍持有大批未售单位，楼价在下半年回弹的可能性不大。除开不可预见的情况，2016年的楼价跌幅应该会比2015年来得平缓。

黄：虽然气氛似乎有所改善，但是就此预测楼价将回弹未免言之过早。楼市仍面对许多阻力，包括大批单位即将完工、降温措施、外籍高管人数减少、经济展望低迷等。只要降温措施维持不变，楼价应该要等到2017年才比较可能回弹。

房地产分析员看好新加坡下半年会有不少“精彩”的项目推出

下半年楼市更活跃？哪些项目值得期待？

麦：下半年的交易量很可能会和上半年差不多，大多数交易应该会集中在新推出项目，不过二手市场预计会在未来18个月越来越活跃。

郑：今年首五个月的新私宅和二手私宅交易量，已经比去年同期分别高3％和17％。买气改善可能是因为政府一再强调不会在短期内放宽降温措施。

除了未可预见的情况，下半年的市场有机会比上半年更活跃。未来12个月内可能推出的大型共管公寓项目，包括拥有约710个单位的Lake Grande、拥有约490个单位的The Alps Residences，以及拥有约645个单位的Queens Peak。

伊：楼价已经下跌至两三年来的低点，成交量肯定会上升。上个月，新私宅销售量攀升至10个月来的最高水平，这显示楼市深受推出市场的影响，而且价格能够左右潜在需求。成交量已经连续两个月上升，能否持续下去要看接下来推出的项目的地点和定价。

不过，今年下半年，发展商可能延迟推出项目，因为政府自两年前减少售地后，发展商手头上未推出的项目已经有限。

在执行共管公寓（EC）方面，Northwave和Treasure Crest将在未来几个月内推出。Lake Grande也应该会在近期内推出。

（据联合早报）

新加坡 | 5月非有地转售私宅量与价连续三月上扬

今年3月份和4月份的发展商私宅销售情况良好，使得5月份私宅价格攀高

根据新加坡房地产联合交易网（SRX）6月14日发布的数据，新加坡5月份整体非有地转售私宅价格和交易量连续三个月上扬。其中，整体价格比4月份高出0.4％，而交易量也大涨35.7％。

分析师认为，今年3月份和4月份的发展商私宅销售情况良好，对5月份的转售私宅产生溢出效应（spillover effect），使得私宅价格攀高。

此外，私宅转售价格目前已下跌到让人比较负担得起的价位，所以吸引买家进场。不过，分析师也提醒，5月份量价齐升的情况，不能确定为房地产市场已复苏。

SRX数据显示，各地区私宅价格一律走高，并以代表大众化私宅的中央区以外（OCR）私宅增幅最大，上涨0.5％。代表高档私宅地区的核心中央区（CCR）私宅价格增加0.4％，代表中档私宅地区的其他中央区（RCR）的价格上扬0.3％。

转售量环比大增35.7％

与去年同期相比，5月份私宅价格微增0.2％。个别地区私宅方面，核心中央区和其他中央区分别上扬4.7％和0.6％，而中央区以外则下滑2％。

相较于2014年的高峰，5月份私宅价格已下滑6.7％。

另一方面，5月份共有840个非有地私宅转售交易，环比大涨35.7％，同比也走高35.3％。

其中，推出延迟付款计划刺激销量的华联企业的双峰（Twin Peaks）公寓，对转售量的贡献最大。此外，阿摩园一带已竣工的Ardmore Three也推动了转售交易量。由于这些项目已竣工，因此有关私宅的交易被归纳为转售交易。

跟2010年4月的高峰相比，私宅转售量已下挫59％。

分析师：未能确定市场已复苏

分析师认为，虽然5月份转售私宅的价格和交易量双双上扬，但还无法确定房地产市场已复苏。

ERA产业主要执行员林东荣认为，由于这只是月份报告所提供的数据，若要说房地产市场已复苏，目前还言之过早。

智信研究与咨询总监王伽胜认为，除非连续四五个月出现至少平均0.5％的环比增幅，才能确定转售价已恢复。3月份和4月份的价格环比增幅分别是0.2％和0.6％。

分析师认为，除了私宅转售价格目前已跌到让人比较负担得起的价位，转售私宅的一些特征也是吸引买家进场的原因。

王伽胜指出，竣工私宅拥有各类面积和设计，让买家有更多选择。此外，一些买家也比较喜欢空间比较宽敞的旧私宅。

展望接下来转售市场，林东荣认为，5月份转售价格同比仅微增0.2％，显示私宅转售市场目前已相当稳定。预料在没有任何外来震荡或市场振兴因素的情况下，这个趋势会持续下去。

（据联合早报）

新加坡房价见底反转在即可能比中国香港更值得投资

仲量联行认为，投资新加坡房市较有机会跟上房价反转的趋势

根据仲量联行（LaSalle Investment Management）的说法，新加坡房市现在可能比中国香港房市更接近底部。

彭博社报导，全亚洲两个房价最高的地区——新加坡及中国香港，政府为了提高民众对房地产的购买力，纷纷推出了打房政策，加上这两地区的经济发展逐渐趋缓，房地产需求也大幅下滑，房价明显地有向下修正的趋势。

仲量联行分析师 Chris Chow表示，中国香港与新加坡处在不同的景气循环之中，虽然中国香港政府的打房政策也执行了一段时间，但到目前为止，中国香港的房价变动还仅限於过去市场的炒作价格区间，还没修正到实际价格。

由於对中国经济放缓的担忧日渐增加，中国香港房产价格自 2003 年的高点至去年9月已经下滑了 370%，而9月至今房价也有 13% 的跌幅，新加坡的高点则是 2013 年，至去年9月下跌了 13%，而9月至今下跌了 1.2%。

中国香港的商办市场则是需求强劲，中国投资人在中国香港设置办公室的需求还是非常高，然而仲量联行却已退出中国香港房市多年，他们表示，虽然商办大楼的投资殖利率还是很高，但现在中国香港的房市风险却难以估计。

仲量联行认为新加坡现在比中国香港更接近房市的转折点，投资新加坡房市较有机会跟上房价反转的趋势。

（据钜亨网）

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