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由于大量私宅竣工导致出租市场形成激烈竞争，加上跨国企业削减外派人员，新加坡8月份非有地私宅整体租金与前一个月相比下滑0.6％。其中，大众化私宅租金的下滑幅度最大，而高档私宅租金则逆势而上。

新加坡非有地私宅租金走势图

根据新加坡房地产联合交易网站SRX发布的预估报告，在8月份，代表中档私宅的其他中央区（RCR）和代表大众化市场的中央区以外（OCR）的租金分别下跌0.6％和1.5％；代表高档私宅的核心中央区（CCR）却上扬0.5％。

与此同时，8月份的出租私宅单位环比增加3.4％至4595个。

分析师认为，在租屋需求疲弱的当儿，大量私宅竣工，促使出租市场出现激烈竞争，是租金持续下滑的主要原因。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉指出，8月份大众化私宅租金的下挫幅度，比7月份的1.2％跌幅大。

他解释，这主要是因为中央区以外的竣工私宅大量增加，推高可供出租的私宅数量。在今年第一和第二季，中央区的私宅净供应只增加了1％，但中央区以外却大涨了4％。

例如，在第二季有许多大型项目竣工，包括Riversails（910个单位）、乐丰轩（La Fiesta，810个单位）、Q Bay Residences（630个单位）、Parc Centros（618个单位）和逸阁（Flo Residences，530个单位）。

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳指出，多数租户有更多选择，促使租金下滑。尤其是东北区在第二季有更多竣工项目，屋主面对更大的租屋挑战。

此外，分析师认为，环球经济局势的不明朗和跨国企业削减外派人员，也促使私宅租金下滑。

智信研究与咨询总监王伽胜说，英国脱离欧盟消息，使得外派人员派驻外国的形势面对不确定因素，这对那些公司总部设于欧洲企业的外派人员来说尤其如此。因此，这些外派人员都在7月和8月租房时讨价还价，争取较低租金。此外，跨国企业为了节约成本，也持续削减外派人员或把他们派往其他发展中国家。

展望接下来的出租市场，李乃佳预料租金到年底将下滑介于3％至6％，下行压力将延续到明年。

另一方面，根据SRX数据，8月份组屋租金环比也下滑0.6％，而出租的组屋单位环比则增加0.3％至1719。

（据联合早报）

市场人士相信，新加坡登加新镇的发展有助提高附近地区，如武吉巴督、蔡厝港、裕廊西、文礼等地的长期房地产价值，但这种涟漪效果，要等到新镇基础设施建好才会显现。

随着登加（Tengah）新镇总蓝图出炉，附近新私宅项目可能以登加新镇当卖点。

市场人士相信，登加新镇的发展有助提高附近地区，如武吉巴督、蔡厝港、裕廊西、文礼等地的长期房地产价值，但这种涟漪效果不会马上显现，要等到新镇基础设施建好。

他们也指出，登加新镇和周遭地区的房地产价值是否上升，在很大程度上将取决于附近裕廊创新区（Jurong Innovation District）的成功。

登加新镇位于西部，与裕廊、武吉巴督和蔡厝港毗邻，是我国第24个市镇。根据国家发展部前天公布的新镇总蓝图，该镇将会是本地首个“森林镇”（Forest Town）、首个无车市镇中心、以及首个智慧镇。

在规模上，新镇占地700公顷，可建造约4万2000个住宅单位，首批组屋从2018年起开放预购。在交通上，裕廊区域线（Jurong Region Line）将途经它，其地铁站估计在10年后竣工。

登加新镇构想图

世邦魏理仕（CBRE）新加坡主管沈振伦受访时说：“登加新镇的特点，会对那一带房地产价值有帮助，但这可能不是立竿见影的帮助，但发展商肯定会把这些特点放入项目卖点中，不仅是登加本身，也包括周围地区的项目。”

譬如，青建地产（南洋）集团在今年5月，以3亿零116万元标得的武吉巴督西六道商住两用99年地契地段，就十分靠近登加新镇，新项目预计可在明年第一季或第二季推出。

智信研究与咨询总监王伽胜认为，蔡厝港、裕廊西、文礼等地的房地产价格，预计也可长期受惠。他说：“登加发展后，这些地区相对就显得不那么偏远、更成熟一点。”

王伽胜强调，登加新镇的绿色居住环境，往后也能惠及蔡厝港等地，就像榜鹅的濒水居住环境能惠及盛港一般，但买家不用急着现在就买下房子。

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳则说：“如果要选出一个在未来可看到价格升值的地区，我选裕廊西林道（Westwood Avenue）地段的私宅。但这主要跟裕廊创新区有关，而不是登加新镇。”

他表示，未来的裕廊创新区可提供的就业机会和租房机会，支持登加新镇和附近地区的房地产价格。

至于登加新镇附近的商业和零售房地产能否受惠，李乃佳表示，裕廊西的裕廊坊（Jurong Point）、武吉巴督的威城（West Mall）或许会在登加的第一批居民搬入时受惠，但登加本身的商场落成后，这种效果就会消散。

（据联合早报）

新加坡非有地私宅转售价格在7月份上扬0.2％，继续了6月份的涨势

随着更多新项目落成，带动新加坡私宅的转售买气，本地非有地私宅整体转售价格在上月连续第二个月回升。不过，分析师指出，本月是俗称“鬼节”的农历七月，私宅转售价增幅下来料会缩小。

8月29日公布的最新国大房地产价格指数（NUS SRPI）显示，非有地私宅转售价格在7月份上扬0.2％，继续了6月份的涨势，但增幅已缩小，增长也不全面。

预估数据显示，在7月份领涨的是中央区单位（不包括小型公寓），转售价起0.7％。非中央区单位（不包括小型公寓）则下跌0.2％，小型公寓（不超过506平方英尺的单位）的转售价则持平。

相比之下，6月份的正式数据则从上月公布的预估数据全面上调。

整体非有地私宅转售价在6月份的增幅，从预估值的起0.6％，扩大至起0.7％。领涨的同样是中央区单位，其转售价从预估值的起0.7％，扩大至起0.9％。

6月份的非中央区单位转售价，从预估值的起0.4％，扩大至起0.6％；小型公寓转售价，也从预估值的起0.2％，扩大至0.4％。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣受访时说，私宅整体转售价格指数在前两个月回升，与更多新单位落成并涌入市场脱不了关系。

智信研究与咨询总监王伽胜也有同感。他说：“相比旧单位，新落成和刚装修的新单位可卖到更高价钱。6月和7月可能有更多具备优越特点的公寓转手，促使私宅整体转售价格上扬。”

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉指出，中央区单位转售价格在6月和7月分别增长0.9％和0.7％，似乎意味中央区单位可能比其他种类的私宅单位更早触底和恢复。

但前提是，非有地私宅整体转售价格的涨势能维持下去。王伽胜指出，除非连续四五个月出现至少平均0.5％的月比增幅，才能确定私宅转售价已恢复。

麦俊荣认为，本月正值农历七月，房地产交易量和价格预计都会减少。王伽胜预计，下月至11月，投资者的买房兴趣则会改善，让他们能在今年底至明年初，配合新一批外来专才抵达我国的高峰期，把房子出租。

他估计，非有地已落成私宅全年的价格跌幅预计约为5％、中央区单位的跌幅约4％、非中央区单位的跌幅约5％，小型公寓的跌幅则约7％。

麦俊荣则预计，全年的转售私宅交易量将介于6000个至7000个。

（据联合早报）

智信研究与咨询总监王伽胜受访时说，今年上半年有超过1万1000个单位交钥匙，下半年估计还有20多个项目的约1万个单位会取得TOP。

成为新屋主，原本应该是一件让人兴奋的事。然而在当前疲弱楼市的大环境下，一些屋主可能不只不开心，而且还很担忧。这是因为他们可能得烦恼如何与其他完工项目的屋主竞争，把自己的房子出租，更可能得考虑是否要忍痛“出血”把房子亏本卖出。

当你驾车经过盛港和榜鹅一带，或许会留意到那里的私宅工地，建筑工人正如火如荼地为即将完工的建筑进行最后的施工。

事实上，除了盛港和榜鹅新镇，新加坡其他地区如三巴旺、波东巴西、武吉知马上段、西海岸，以至红山、乌节路和罗敏申路等市区一带，都有许多新私宅项目正等待领取临时入伙证（Temporary Occupation Permit，简称TOP），让购屋者开始入住。

领取TOP是房屋单位移交给购房者的重要流程之一。当某个私宅项目取得TOP时，意即该项目已完工，发展商把房屋钥匙交到购房者手上。

今年是历来最多完工单位

根据智信研究与咨询提供资料显示，今年是新加坡地私人房屋市场历来最多完工单位的一年，不包括EC项目在内，预计共有2万1627个单位完工。这比去年的1万8971个完工单位，高出14％，比2006年和2007年约6500个单位完工，更是高出超过两倍。

智信研究与咨询总监王伽胜受访时说，今年上半年有超过1万1000个单位交钥匙，下半年估计还有20多个项目的约1万个单位会取得TOP，预计这些单位的新屋主将会很忙碌。

成为新屋主，原本应该是一件让人兴奋的事。然而在当前疲弱楼市的大环境下，一些屋主可能不只不开心，而且还很担忧。这是因为他们可能得烦恼如何与其他完工项目的屋主竞争，把自己的房子出租，更可能得考虑是否要忍痛“出血”把房子亏本卖出。

按照一般市场情况，TOP项目往往是价格更高、最好卖房子的时候，因为TOP项目价格往往比楼盘刚推出时的价格高。

今年TOP项目中，以东北部地区的私宅项目占多数，一些人因而担心这些不断增加的私宅供应，会加剧该地区房屋市场的竞争。图为位于盛港西大道的Lush Arces。

许多TOP项目 成交价比推出时低

不过，在目前楼市中，许多TOP项目一反过去市场情况，成交价比推出时还低。像位于市区的Robinson Suites，最新成交价为每平方英尺2286元，比它六年前刚推出时近3000元，低了24％。

位于翡珑山路（Mount Vernon Road）的Bartley Ridge，三年前刚推出时的尺价为1296元，如今价格跌了近两成，只达1067元。

估计在本月取得TOP的濒海公寓项目“吉宝湾丽珊景”（Corals at Keppel Bay），它最近的成交尺价也比刚推出时低了16％。

王伽胜解释，目前的TOP项目大多是在2012年和2013年时期推出的，那时总偿债率（TDSR）及一些降温措施还未推出，新加坡私宅市场仍然火热，房价也正处于高峰期。如今房价持续走低，TOP项目价格自然也比它刚推出时低。

橙易产业咨询公司研究与咨询部高级经理黄显洋说：“TOP项目价格在很大程度上取决于从它从推出至完工时的市场走势。如果市场呈上升趋势，TOP项目自然就卖出更好价钱。”

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳指出，基于目前楼市情况，TOP项目和它刚推出时的价格差距已越来越小。

但他也指出，虽然楼市不振，一些TOP项目的售价仍比推出时高。

例如，位于盛港的乐丰轩（La Fiesta）今年完工，目前平均尺价为1128元，比三年前推出时的1119元略高。

根据房地产交易信息网站SRX提供数据，有几个即将TOP的项目如Seahill和Parc Centros，正是反市场之道而行，最新成交价比刚推出时高出至少一成。

空置率普遍升高

新屋主不但懊恼房子现在价格比当初买的时候低，一些人也得担心房子的出租问题。

（据联合早报）

新加坡市区重建局推出位于盛港芬维尔路（Fernvale Road）的私宅地段供市场竞标，预计可为市场供应约605个住宅单位。

分析师表示，该地段靠近去年销量最好的私宅项目“峰景苑”（High Park Residences），预料会引来不少发展商兴趣，希望能成功效仿峰景苑的优异销售表现。

根据市建局文告，芬维尔路地段属于今年下半年政府售地计划（GLS）的正选名单，为99年地契，占地1万7196平方公尺，最大建筑面积为5万1590平方公尺。

地段的竞标活动在9月27日中午截止。

盛港过去一两年有多个私宅项目推出，造成该地区似有供应过剩局面。然而，一些项目仍有不错销售成绩。例如去年推出的霸型私宅项目峰景苑，就以低于1000元的中位尺价，卖出了超过1300个单位。

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉认为，该地段正对着峰景苑，有可能复制峰景苑的成功要诀，如靠近丹甘（Thanggam）轻轨站、利达广场（Seletar Mall）和学校等各类便利设施，成为另一受欢迎的大众化私宅项目。

除了地点优势外，王德辉也表示，市建局的最新数据显示楼市已接近谷底，发展商将更有信心去竞标地段。

他预测，该地段可吸引6方至9方竞标，最高标价略高于容积率每平方英尺450元和490元之间。

市建局前天数据显示，本地发展商今年7月共卖出1091个新私宅单位，不仅比6月份的536个单位增加一倍，也创下一年来的销量新高。

新加坡盛港芬维尔路私宅地段推出，料吸引多方竞标

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣指出，这是政府半年来在该地段三公里范围内所推出了的第三幅地段。在这之前，政府于去年12月和今年6月分别在杨厝港路和安谷弯（Anchorvale Crescent）推出执行共管公寓（EC）地段。

虽然盛港的EC和共管公寓项目相当多，但麦俊荣认为，由于政府下半年不打算在该地区推出大众化私宅地段，预料该地段仍会引来不少发展商的兴趣。

他估计，该地段可吸引5方至10方，最高标价介于容积率每平方英尺440元和490元之间。

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳却表示，参与竞标的发展商或许比较多，约八方左右，但基于宏观经济前景不明朗，他们的标价可能会谨慎些，最高标价可能只达容积率每平方英尺430元左右。

他也指出，位于比达达利（Bidadari）附近的商住二用综合地段还未推出，预料推出招标时会很抢手，一些发展商可能要留住一些“弹药”，以便能成功夺得这幅抢手地段。

（据联合早报）

 

尽管新加坡7月份整体非有地转售私宅交易量继续上扬，价格却下滑0.4％，扭转了过去三个月的涨势。

分析师：转售市场已趋稳

有分析师认为，私宅转售市场仍面对不利因素，价格下跌在意料之中。不过，也有分析师指整体转售市场已出现趋稳迹象，价格下滑可能只是月份价格波动所造成的。

根据新加坡房地产联合交易网SRX昨天发布的预估数据，7月份各地区私宅价格一律走低。代表中档私宅地区的其他中央区的跌幅最大，价格下挫0.6％。代表高档私宅地区的核心中央区和代表大众化市场的中央区以外分别下滑0.5％和0.3％。

与去年同期相比，7月份私宅价格微涨0.1％。个别地区方面，核心中央区和其他中央区分别上扬6.2％和0.5％，而中央区以外则下挫2.8％。

相较于2014年1月的峰值，7月份私宅价格已下跌6.6％。

根据SRX发布的预估数据，7月份新加坡各地区私宅价格一律走低

另一方面，7月份共有770宗非有地私宅转售交易，环比增加10％，同比走高31.4％。与2010年4月的峰值相比，私宅转售量则已下挫62.4％。

分析师认为，7月转售私宅价格扭转连续三个月的涨势，也显示目前还不是时候能确定私宅价格已回弹。

智信研究与咨询总监王伽胜指出，2014年以来大量竣工的新私宅、抑制大笔贷款的总偿债率限制，以及环球局势的不明朗尤其是6月份英国脱离欧盟公投结果，都是造成房价下行的原因。

此外，他认为，发展商在5月份推出的私宅让市场买气高，也提振了买家在6月份对转售私宅的情绪。5月份表现突出的新私宅项目有大巴窑的Gem Residences和高文项目Stars Of Kovan。不过，在6月份发展商销售情况淡静，因此无法带动7月份的转售市场。

不过也有分析师认为，7月份价格下滑可能只是月份价格波动所造成，而缺乏新项目推出也可能在接下来把买家推向转售市场。

橙易产业咨询公司研究与咨询部高级经理黄显洋指出，买家在转售市场更能讨价还价，可能取得更理想的交易。

他认为，利率走势目前仍不明朗，若利率上扬则可能会打击到价格趋稳的情况。

（据联合早报）