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新加坡房价在2013年见顶，迄今下滑了9.4%，销售额仅相当于2013年的一半

新加坡楼市连续11个季度下跌，创下有记录以来最长下跌周期。为了防止楼市泡沫再起，新加坡政府仍不愿放松施行7年的严控政策。与此同时，新加坡的住房、商铺租金也正猛烈下跌。

据新加坡市区重建局7月1日公布的数据，该国二季度私宅价格指数初值环比下跌0.4%，创自1975年有数据以来的最长下跌周期。数据还显示，截至6月30日的二季度，市中心公寓房上涨0.2%，郊区公寓下跌了0.7%，而次市中心地区上涨了0.3%。

新加坡政府此前已多次表态，指不会放松自2009年以来实施的管控措施，他们担心一旦放松，可能导致地产泡沫再起。新加坡国家发展部部长Lawrence Wong 2月在国会答辩称，目前放松管制过早。新加坡财政部长Heng Swee Keat 3月在提交预算时重申，放松楼市调控时机“不成熟”。

2008年全球金融危机爆发之后，美联储实施量化宽松（QE）政策，导致大量资金涌入新加坡楼市。外资和外国人的涌入，推动新房价格持续飚升，一跃成为亚洲房价第二高的城市。新加坡2009年起实施楼市管控，政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税。管控实施后，新加坡房价在2013年见顶，迄今下滑了9.4%，目前销售额仅相当于2013年的一半。

新加坡房地产市场分为私宅和组屋两个相互分离的市场。私宅市场主要是相对高端的公寓或有地住宅等，由私人发展商建造。组屋是覆盖约80%人口的公共住宅，由建屋发展局负责建设，以每户一套的基本原则销售给符合资格的居民家庭，转售市场的买家购买之后也不能拥有多于一套组屋。

不过新加坡仍拥有亚洲最昂贵的高端住宅。据物业咨询公司莱坊（Knight Frank）今年的财富报告，亚洲地区在新加坡拥有一套豪宅的成本仅次于中国香港，为全球第七贵。

中国日报网此前报道，新加坡住房租金也急剧下降，据官方租金价格指数显示，自2013年起，该指数下降了10%左右。租金的猛烈下跌或因外籍劳工仍持续进入该国，但这批外籍劳工不像前一批那样资金充裕。一线商铺的租金或面临更大幅度的下降。有房地产投资商表示，所拥有的一处房产租金下降了40%。

（据星洲网）

根据新加坡房地产联合交易网（SRX）6月15日发布的数据，新加坡5月份非有地私宅租金比4月份下滑0.6％，这已是私宅租金连续四个月下跌。

分析师认为，随着经济疲弱、劳动力市场转向不依赖外来劳工，以及私宅供需失衡，私宅租金的下滑趋势料将延续下去。

SRX最新数据显示，代表高档私宅的核心中央区（CCR）私宅租金下跌幅度最大，跌幅为0.8％。代表大众化私宅的中央区以外（OCR）和代表中档私宅的其他中央区（RCR）私宅租金，则分别下滑0.5％和0.4％。

同一年前相比，5月份租金下挫5.2％，高档私宅、中档私宅和大众化私宅分别下挫1.5％, 8.1％和6.5％。与2013年1月的高峰相比，5月份租金下跌16.5％。

与此同时，出租的非有地私宅单位达到4400个单位，环比增加5.8％，同比增加14.4％。

分析师认为，竣工私宅的增加，持续加剧出租市场的竞争，使得租金受到不利影响。今年全年将有2万3396个私宅单位竣工，而明年也有1万2760个。

新加坡非有地私宅租金走势图

高档私宅租金跌幅最大

智信研究与咨询总监王伽胜说，过去，下调租金求租的一般是旧私宅的屋主。如今，由于出租市场竞争激烈，连新竣工私宅的屋主也这么做。

对于高档私宅的租金在5月份跌幅最大，分析师认为，这是由于跨国企业改变聘请外派人员的政策，以及调整住屋配套所造成。

王伽胜指出，企业为了节约成本，持续削减外派人员的住屋津贴和暂缓聘请高级外派人员，因此不论高档私宅有多好，仍受到放缓的租金市场所波及。此外，竣工私宅大多属于大众化私宅，也促使这类私宅的租金继续受到冲击。

戴德梁行研究部东南亚区域主管李乃佳则认为，尽管高档私宅租金在5月份减低，但跟一年前相比仍较其他私宅类型更有韧性。此外，一些优质高档私宅如雅茂园公寓（Ardmore Park）的租金，大体上没有什么变化。

与其让房子空置，屋主越来越能够接受下调租金的做法。ERA产业主要执行员林东荣认为，随着屋主尽量吸引和留住现有租户，出租市场将继续对租户有利。

对于出租活动增加，有分析师认为这在意料之中，因为上半年一般会有更多外派人员进入本地。

不过，也有分析师认为，出租活动增加不代表有许多新租户进场，而是随着更多新私宅竣工，租户有更多选择，并在租约到期后转而去租用其他私宅。

组屋租金环比保持不变

另一方面，5月份组屋租金环比保持不变，同比下滑3.8％，而跟2013年8月的高峰相比下挫9.7％。至于出租的组屋单位是1975个，环比上扬1.5％，同比增加2％。展望今年租金市场，王伽胜预料私宅和组屋租金全年都将下滑约5％。

（据联合早报）

随着私有化中等入息公寓顺福雅苑（Shunfu Ville）5月成功集体出售，第20邮区顺福路一带老私宅的屋主似乎也跃跃欲试，探讨他们的项目是否也有机会集体出售。

智信研究与咨询总监王伽胜受询时指出，顺福雅苑附近的几个私宅项目都有一定屋龄，有潜力重新发展为崭新且时髦的新项目，顺福雅苑售出可唤起附近碧山和玛丽蒙私宅屋主对集体出售的兴趣。

位于汤申路上段、靠近玛丽蒙地铁站的99年地契项目Lakeview Estate，同样也是私有化中等入息公寓，建于1977年，迄今已有40年屋龄。

柏民宾通道（Pemimpin Drive）的永久地契项目Marymount View则建于1992年，约有24年屋龄；同街99年地契项目佳季园（Seasons View）有16年屋龄。

玛丽蒙台永久地契项目Boonview有13年屋龄，碧山21街的99年地契项目Rafflesia则有14年屋龄。

王伽胜指出，那些预计新加坡房地产市场可在明年下半年复苏的发展商应该会对碧山、玛丽蒙和汤申等市区边缘地段更感兴趣。

这一带的环境幽静，既毗邻麦里芝蓄水池，又靠近众多饮食场所和购物中心，周围有莱佛士书院和公教中学等名校。公共交通也十分方便，有玛丽蒙站、碧山站和未来的汤申路上段地铁站。

但王伽胜也说，该区老私宅屋主对集体出售的兴趣，目前只停留在初步阶段。一个原因是楼市依旧低迷，不达这些屋主的高要求。上月底，顺福雅苑以6亿3800万元集体出售时，每个单位屋主平均可获得178万元，比个别单位的售价高将近50％。

第二个原因是这些老房子多数宽敞，屋主多舍不得卖。王伽胜说：“若在转售市场个别出售，这些房子依然能吸引到欣赏它们的买家，因为它们地点便利且设计宽敞。”

根据市区重建局数据，靠近顺福雅苑的八个私宅项目，过去一年有近40宗转手交易。最畅销的是佳季园（Seasons View）和Rafflesia，各有约10个单位转手。碧山8（Bishan 8）和Lakeview Estate各有约五个单位转手；其余四个项目的转售记录则介于一至三个（见制图）。

顺福路和玛丽蒙路地图及私宅近期交易

在租金方面，这一带私宅绝大多数是自住型住宅。根据市建局数据，截至今年第一季，永久地契玛丽蒙台项目Tresalveo的中位月租是每平方英尺3.23元。

（据联合早报）

靠近乌节路的阿摩园（Ardmore Park）和德雷葛园（Draycott Park），一直是新加坡楼价最高的超级豪华共管公寓区之一。最近，区内一个已完工的共管公寓项目，在税务罚金的压力下，不得不削价清货，引起市场瞩目。

位于阿摩园的Ardmore Three，虽然早在2014年第四季已经完工，但是这个拥有84个单位的项目，截至今年3月底只卖出七个单位，每平方英尺平均售价为3300元。

市场人士预测，如果到今年底，发展商会德丰产业（Wheelock Properties）仍无法卖出所有单位，预计将须付高达7920万元的延长费。

4月中，发展商把剩余单位重新推出，截至本月13日已卖出大约30个单位。这相信与发展商的削价行动有关，据了解，发展商现在为所有买家提供15％的现金回扣。扣除回扣后，这些单位的尺价应该已被压低至每平方英尺大约2600元至2700元。

不过，从市区重建局的数据来看，这些现金回扣似乎都没有反映在4月和5月的Ardmore Three单位买卖禁令（caveat）交易记录。24个单位中，几乎全部的交易尺价都在每平方英尺3000元以上，尺价最高的是一个位于21至25楼的单位，以将近608万元成交，即每平方英尺3422元；价格最低的是一个位于6至10楼的单位，以大约534万元成交，即每平方英尺2989元。

过去两三年来，这个全新加坡最昂贵的共管公寓地区之一，价格下跌了大约15％左右。

雅茂园公寓三年前任何一个单位，价格一般从1000万元起跳。过去几个月，这个已有15年屋龄的项目，所成交的单位价格都只有800万至850万元左右。

以雅茂园公寓（Ardmore Park）这个老字号“楼王”来说，三年前，要在这个项目购买任何一个单位，价格一般从1000万元起跳。不过，过去几个月，这个已有15年屋龄的项目，所成交的单位价格都只有800万至850万元左右，尺价已调低至2890元左右。这个项目的所有单位面积相同，都是2885平方英尺。

区内的99年地契共管公寓嘉豪阁（Draycott 8）也有相同走势。2014年12月，一个楼高介于6至10楼的单位，以575万元成交，尺价即2000元左右。到了去年12月，一个位于楼高相近的单位，成交只有500万元，尺价约1746元。

至于区内另外一个共管公寓项目，Ardmore II的交易记录很少，过去一年的尺价在2500元左右。例如去年12月成交的一个16至20楼的单位，单位价为503万元，尺价达2486元。

在租金方面，目前雅茂园的单位租金一般在1万4000元以上，也就是每平方英尺大约4.85元至5.89元。

Ardmore II的单位一般约2024平方英尺，租金在9000元至1万零500元之间，即每平方英尺4.45至5.19元。

属于99年地契的嘉豪阁，单位主要分两种：2500多平方英尺的单位，租金介于1万3000元至1万7000元；1100多平方英尺的单位，租金介于6400元至7000元之间。这也就是说，这个项目的租金尺价在5至6元之间，租金回报率其实远远胜于同区的其他项目。

（据联合早报）

尽管近期新加坡有更多非有地私宅完工，私宅租赁市场的供应增加，我国4月份的整体非有地私宅租金与3月相比却持平。

房地产分析师指出，随着供出租新单位增加以及更多外派人员撤离新加坡，这个现象料不会长久，私宅租金下来会进一步下滑，但这也可能推动租赁交易量走高。

根据房地产交易信息网站SRX昨天发布的预估数据，不同种类私宅上月的租金变化不大。核心中央区（CCR）高档私宅的租金持平、其他中央区中档私宅（RCR）的租金环比微升0.1％、中央区以外大众私宅（OCR）微跌0.1％。

同一年前相比，整体私宅租金下滑5.4％。中档私宅租金的同比跌幅最大，达8.2％。其次是大众私宅，租金同比下滑6.8％。高档私宅的租金抗跌力最强，同比下滑1.9％。

4月新加坡非有地私宅租金环比走势

 

过去三年累计下挫16.1％

新数据显示，自2013年1月以来，整体私宅租金在过去三年多已累计下挫16.1％。

与此同时，4月份的出租单位与3月相比，预计下跌10.3％至3953个。不过，同一年前相比，4月份的出租单位反而上升10.5％。

智信研究与咨询总监王伽胜指出，2012年至2018年落成的本地私宅单位近10万9000个，单是今年完工的新私宅单位就近2万3400个。

他说：“私宅租金仍受新单位增加的长期影响，新单位增加提高了房东之间的竞争。像4月份这般的租金持平现象因此只是单一事件，不会长久下去。”

王伽胜认为，现在不只是陈旧公寓减租，就连刚装修的新单位也需要减租。他预计，今年全年的非有地私宅租金减幅可达5％，每月的环比减幅则约0.5％。

ERA产业主要执行员林东荣也有同感。他指出，在租赁市场需求没有增加的情况下，租户可按自己的喜好寻找好单位，而房东则需要出法宝，吸引新租户或留出老租户。

林东荣认为，4月份的出租单位同比增加约一成，不是因为市场里多新租户，而主要是因为一批老租户在更新他们的租约，或搬到其他条件更好的单位。他说：“租户群毕竟有限，租赁交易预计会在短期内保持稳定。”

王伽胜指出，更多外派人员回国，或是被派往本区域发展中国家，将在下来几个月影响本地的私宅租赁市场。外派人员通常是在年初被派到本地，因此今年下来的私宅租赁交易不会有大增长。

他说：“由于经济情况不明朗，许多公司也在裁员或减少外派人员的住宿津贴。”

21世纪不动产新加坡（Century 21 Singapore）董事张载雄指出，更多新单位落成，能吸引租户搬去新单位。他举例说，与一年前相比，大众私宅租赁活动增加，这主要是因为中央区以外的新单位增加，尤其是较小的鞋盒单位。

（据联合早报）

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