新加坡高档私宅

新加坡 | 非有地私宅8月租金环比微跌高档私宅租金逆势上升

由于大量私宅竣工导致出租市场形成激烈竞争，加上跨国企业削减外派人员，新加坡8月份非有地私宅整体租金与前一个月相比下滑0.6％。其中，大众化私宅租金的下滑幅度最大，而高档私宅租金则逆势而上。

新加坡非有地私宅租金走势图

根据新加坡房地产联合交易网站SRX发布的预估报告，在8月份，代表中档私宅的其他中央区（RCR）和代表大众化市场的中央区以外（OCR）的租金分别下跌0.6％和1.5％；代表高档私宅的核心中央区（CCR）却上扬0.5％。

与此同时，8月份的出租私宅单位环比增加3.4％至4595个。

分析师认为，在租屋需求疲弱的当儿，大量私宅竣工，促使出租市场出现激烈竞争，是租金持续下滑的主要原因。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉指出，8月份大众化私宅租金的下挫幅度，比7月份的1.2％跌幅大。

他解释，这主要是因为中央区以外的竣工私宅大量增加，推高可供出租的私宅数量。在今年第一和第二季，中央区的私宅净供应只增加了1％，但中央区以外却大涨了4％。

例如，在第二季有许多大型项目竣工，包括Riversails（910个单位）、乐丰轩（La Fiesta，810个单位）、Q Bay Residences（630个单位）、Parc Centros（618个单位）和逸阁（Flo Residences，530个单位）。

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳指出，多数租户有更多选择，促使租金下滑。尤其是东北区在第二季有更多竣工项目，屋主面对更大的租屋挑战。

此外，分析师认为，环球经济局势的不明朗和跨国企业削减外派人员，也促使私宅租金下滑。

智信研究与咨询总监王伽胜说，英国脱离欧盟消息，使得外派人员派驻外国的形势面对不确定因素，这对那些公司总部设于欧洲企业的外派人员来说尤其如此。因此，这些外派人员都在7月和8月租房时讨价还价，争取较低租金。此外，跨国企业为了节约成本，也持续削减外派人员或把他们派往其他发展中国家。

展望接下来的出租市场，李乃佳预料租金到年底将下滑介于3％至6％，下行压力将延续到明年。

另一方面，根据SRX数据，8月份组屋租金环比也下滑0.6％，而出租的组屋单位环比则增加0.3％至1719。

（据联合早报）

投资者赔本脱售离场新加坡高档私宅转售价大滑坡

过去数月，新加坡有好几个高档私宅单位亏本出售，屋主大出血，损失超过100万元，有些甚至损失超过400万元，这些交易的亏损数额是市场平均亏损额48万元的好几倍。

4月，位于乌节路的高档私宅项目卓锦豪庭（The Orchard Residences）有一个四卧房单位以750万元亏本售出，损失了250万元，这笔钱足以购买至少两个大众化私宅单位。

这宗亏本交易并非单一例子。过去几个月，有好几个高档私宅单位也是亏本出售，屋主大出血，损失超过100万元，有些甚至损失超过400万元。

不仅如此，这些交易的亏损数额是市场平均亏损额48万元的好几倍。

大家或许对经禧路项目丽思卡尔顿公寓（The Ritz-Carlton Residences）的一个三卧房单位还有点印象吧？根据市区重建局的禁售令纪录，这个单位于2013年6月以1080万元的天价售出，今年3月又以710万元转手，卖方蒙受的亏损为370万元。

由于这个单位购置后不到三年就出售，按条例卖方必须缴交8％的卖方印花税（Seller’s Stamp Duty），即56万8000元，所以卖方实际上蒙受将近430万元的巨额亏损。

有房屋经纪认为，这个单位的交易价显示卖方孤注一掷的心态。

位于豪宅区升涛湾的翠珀湾（Turquoise）项目，也有屋主于2007年以565万元买下一个三卧房单位，今年1月又以301万元售出该单位，损失264万元。

最近，其他巨额亏损的个案还包括滨海舫（The Sail@Marina Bay）与111 Emerald Hill的三卧房单位。前者于今年3月以355万元售出，损失145万元；后者则于上月以410万元售出，损失103万元。

新加坡高档私宅买卖有赚有亏

分析师：高档私宅投资者赔本脱售减少亏损

分析师认为，这一连串的巨额亏损交易意味着有些高档私宅投资者已经认定新加坡楼市在可预见的未来无法复苏，宁愿赔本脱手，希望减少亏损。

21世纪不动产新加坡总裁邱瑞荣说：“有一群富裕的投资者，对过去几年来的投资感到不快。他们认为房价在可预见的未来，比如在两年内会继续下滑，于是决定在这个时候退场，减少损失。”

房地产服务公司高力国际（Colliers International）副董事经理黄黎明说，这些高档私宅单位的屋主很可能是外国人或投资全球房地产市场的投资者，他们把手头上的单位视为整体投资组合的一部分，由于他们认为新加坡楼市近期不会回弹，因此想要回本。

她说：“他们会想到别处投资，比如购买其他国家的房地产，因为那些市场可以提供比新加坡更大的上升潜能。”

智信研究与咨询总监王伽胜说，高档私宅的价格与销量应该不可能再回到2007年至2010年高峰时期的水平。

他说，虽然最近买气稍有起色，但许多交易都是投机买家在捡便宜货，以低价买入物有所值的单位。

“高档私宅的投资潜能已经缩小，不太可能复返。这是因为企业减少高级外派人员的房屋津贴，以便降低成本，导致租赁市场需求走弱。就算经济情况过后会改善，外派人员也不太可能再享有大笔津贴，因为企业已经习惯节省成本的策略了。”

投资房地产须抓准市场周期

自从政府实施降温措施以来，本地楼市呈现明显下行趋势，高档私宅也不例外。

虽然房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）最近发布的豪宅指数显示，截至3月，新加坡最贵的5％豪宅的价格同比上扬5.4％，但其余高档私宅市场仍没什么作为。市区重建局的房地产价格指数显示，截至3月，高档私宅价格过去一年来下滑了1.8％。

至于今年来的表现，根据房地产交易信息网站SRX为《联合早报》整理的数据，今年首四个月共有87宗高档私宅亏损交易，比去年同期多出31宗，平均亏损为48万元，亏损占买价的平均比率为12％。

（据联合早报）

浏览居外【名家专栏】栏目，了解新加坡房产投资独家专业解读。

新加坡房市虽不景气中高档私宅租赁活动活跃

新加坡房市整体疲软之时，一些中高档私宅的租赁活动仍相对活跃，刚竣工不久的丽敦豪邸（d’Leedon）是租赁活动最活跃的私宅项目。智信研究与咨询总监王伽胜受访时说，现在的租户喜欢中档私宅，如果是高档私宅，也要档次较低的，而不是像雅茂园（Ardmore Park）或经禧（Cairnhill）一带的豪宅。

根据房地产交易信息网站SRX的数据，新加坡房价走势2016最新消息丽敦豪邸去年的租约共计723份；其次为滨海舫（The Sail@Marina Bay），有588份租约；排名第三的吉宝湾映水苑（Reflections at Keppel Bay）则有426份。

王伽胜说：“丽敦豪邸算是相当优质的住宅。同时，它又不算是豪宅，档次没有高到租户租不起的地步。它是个新项目，租金还算合理，所以租户就会去试住。”

丽敦豪邸于前年竣工，位于花拉路一带，属核心中央区住宅，即所谓的高档私宅。在今年第一季，丽敦豪邸的平均租金为每平方英尺约4.08元。

至于旧项目滨海舫，王伽胜说，房价在2011年到2012年达到顶峰，从项目推出的2004年至2010年间，无论屋主是向发展商或在转售市场购买，买价都不算高，因此屋主有能力以较低的租金来吸引租户。

他指出，比起附近的滨海湾轩（Marina Bay Suites）与滨海湾居（Marina Bay Residences），滨海舫相对没那么豪华，但地点相当方便，所以受租户青睐。在今年第一季，滨海舫的平均租金为每平方英尺约5.92元。

尽管某些中高档私宅的租赁活动仍有点活力，整体市场仍处于供过于求的状态。

21世纪不动产新加坡总裁邱瑞荣估计，去年第四季共有超过2万6000个空置的私宅单位。同时，全球经济不景气，许多行业都在控制成本，减少外派人员，导致私宅的租赁需求下滑。

邱瑞荣说：“整体就业市场每况愈下。油气业、岸外与海事业与商品业等，都在削减人头，就连金融业也是如此。这些行业聘请的都是会支付较高租金的外国人。”

他提醒，租赁活动是以租约衡量，如果同一个单位续约，延续的租约会当作新的租约计算，因此出租的单位应该会比租约数目少。

王伽胜指出，出租房子不仅是金钱上的问题，屋主与租户的关系是否和睦也很重要。他说，在租赁市场疲弱时，有些屋主难得遇到合得来的租户，在续约时就会降低租金，以说服租户继续住下去。这意味着，每续约一次，租金就有可能调低。

邱瑞荣说：“今年的供应量仍会远超越需求量。明年的供应量会稍微降低，但如果经济更糟，需求也会变得更低。不仅如此，前两年已经供应过剩了，市场又要继续增加供应。这过多的供应量会应该会累积四五年。”

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据联合早报）

新加坡高档私宅房地产市场路在何方？

在过去几年，新加坡高档私宅受到一系列政府降温措施的严重打击，无论是当地或海外投资者都受到降温措施的显著影响，导致黄金地区交易量和价格双双下跌。

受到降温措施的显著影响，近年来黄金地区高档私宅的交易量和价格双双下跌

第9、10和11邮区黄金地区的私宅，向来被视为新加坡最高档的住宅项目。在过去几年，这些地区的高档私宅受到一系列政府降温措施的严重打击。其中，豪华住宅的资本价值从2011年的高峰期至今下跌约20％。发展商在这些地区的私宅销量也下跌68％，从2011年卖出的1302个单位，跌至在2014年卖出的422个单位。

在黄金地区高档私宅买家中，外国人占了显著比率。然而，自政府在2011年12月推出额外买家印花税（ABSD）条例，并在2013年1月上调额外印花税率后，外国买家的需求有所放缓。

2011年黄金地区非有地住宅交易，外国买家占了31％。但在2014年，因15%印花税而却步的外国买家在非有地住宅交易中所占比率已减少至16％。

另外，这些措施以及总偿债率限制（TDSR）也导致过去三年购买黄金地区高档私宅的新加坡公民和永久居民数量减少，交易量下跌约一半。所以，无论是当地或海外投资者都受到降温措施的显著影响，导致黄金地区交易量和价格下跌。

未售出单位多但有望逐步缓解

降温措施除了造成需求放缓和交易量偏低外，也导致新加坡黄金地区私宅出现供过于求的局面。

由于发展商的新私宅项目销售缓慢，造成已建成却未售出的黄金地区私宅数量增加，从2012年第二季的715个未售出单位，几乎倍增至2015年第二季的1420个单位。

但发展商推出的新私宅数量有所减少，2015年第二季的已推出但未售出私宅单位保持在1221个单位，相当于2012年第二季1194个单位的水平。加上2012年以来黄金地区缺乏集体销售项目，以及政府售地计划主要集中在非黄金地区，多少也缩减黄金地区可发展的新私宅项目。

目前，新加坡黄金地区未售出私宅单位（包括已建成、已推出，以及取得销售权但未推出单位）共有4685个。如果以去年422个单位的认购量来看，未售出单位数目或许很大，但考虑到一旦市场恢复正常后，以过去10年平均每年达2196个单位的认购量来看，目前未售出单位数量还属于合理水平。

疲弱租赁市场阻碍投资者投入

过去几年，新加坡黄金地区新建成的私宅单位有增加的趋势。在2011年至2014年期间所建成的新私宅单位数量明显比之前四年高出22％。这明显扩大了私宅的租赁供应量。与此同时，外籍人士的租赁需求则明显停滞。例如，在紧缩外劳政策下，新加坡人力部批准的就业准证（Employment Pass）数目在2014年为17万8900张，与2011年的17万5400张相比仅微增2％。

这导致此期间的私宅租金下跌。高档私宅租金从2011年第二季的每月每平方英尺5.23元，下跌至今年第二季的3.93元，跌幅约25％。

私宅租赁市场面对挑战，租金回报率下跌，都成为高档住宅市场投资者裹足不前、不愿投资于高档私宅市场的主要阻力。

新加坡高档私宅比其他城市更具吸引力

新加坡作为全球化都市，具有良好的经济基本面、稳定的政治环境、可靠的法律框架和透明度高的市场，所以它的高档住宅市场仍然吸引许多投资者。

如果跟伦敦、纽约、中国香港、东京等其他投资者关注的高档私宅市场进行比较，2007年中国香港高档私宅价格比新加坡高41％，但在2015年这差距已拉开至165％。

在全球金融危机前，2007年伦敦市区的高档私宅价格和新加坡的差距为70％。由于英镑转弱，2010年，这差距收窄至34％。不过，过去几年，伦敦市区私宅市场高涨，同时间，新加坡市场转弱，使两者价格又扩大至92％。

纽约方面，2008年，其高档私宅价格比新加坡高48％。但美国经济衰退，使纽约的私宅价格下跌，2011年略低于新加坡。近年来，纽约市场逐步复苏，其高档私宅价格又领先新加坡，高出八成以上。

最后，在东京方面，前几年日元较强劲，东京高档私宅价格平均比新加坡高30％。随着日元疲弱，两者价格差距去年缩小至14％。

浏览居外【名家专栏】栏目之新加坡，了解新加坡房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）