新加坡楼市

马来西亚 | 星马楼市产生微妙变化国内众多房企大马“淘金”

狭窄的柔佛海峡，成为马来西亚和新加坡的“分界线”。在这个炎热的夏季，两地的楼市却有着不同的温度，特别是来自中国的开发商、企业以及个人投资者正在改变马来西亚房地产市场，国内房企正在加速“出海”。

新加坡楼市：价跌但调控依旧

近年来，曾经是亚洲房价第二高的新加坡楼市一直在走下坡路。新加坡市区重建局最新公布数据显示，二季度私宅价格指数初值环比下跌0.4%，创自1975年有数据以来最长下跌周期，已经连续11个季度出现下跌。

2008年全球金融危机爆发之后，美联储实施量化宽松政策导致大量资金涌入新加坡楼市。随着外资和外国人的涌入，推动新加坡房价持续飙升，一跃成为亚洲房价第二高的城市。不过，早在2009年新加坡政府就公布首轮调控措施，开启了一轮持续至今的房产调控潮，措施包括政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税。

一系列调控措施之后，新加坡房价在2013年见顶，迄今下跌了9.4%，目前销售额仅相当于2013年的一半。新加坡政府此前已经多次表态，不会放松自2009年以来实施的管控措施，他们担心一旦放松可能导致地产泡沫再起。

据悉，新加坡房地产市场分为私宅和组屋两个相互分离的市场。私宅市场主要是相对高端的公寓或有地住宅等，由私人发展商建造；组屋是覆盖约八成人口的公共住宅，由建屋发展局负责建设，以每户一套的基本原则销售给符合资格的居民家庭。

新加坡房价持续小幅下跌，但至今仍未看到“崩盘”的可能。仲量联行认为，投资新加坡楼市较有机会跟上房价反转的趋势。根据仲量联行的说法，新加坡楼市现在可能比中国香港房市更接近底部。虽然中国香港房价也出现下跌，但中国香港房价变动还仅限于过去市场的炒作价格区间，还没修正到实际价格。此外，新加坡仍然拥有亚洲最昂贵的高端住宅市场。据物业咨询公司莱坊2016年财富报告，在新加坡拥有一套豪宅的成本仅次于中国香港，为全球第七贵。

国内房企纷纷到马来西亚拿地开发

房企的大马“淘金”热

与新加坡房价降温的表现不同，曾经是国内房企热衷的淘金热土，马来西亚特别是临近新加坡的“临新片区”似乎再度火热起来。较之于国内投资者对欧美房地产市场的热情，亚洲房地产市场在业内人士看来只是“局部有热点”，但马来西亚无疑是其中一个。

此前，受到马航事件的影响，国内投资者对马来西亚楼市的关注程度跌入“冰点”。在经历了近两年的“盘整”期之后，多家国内房企又开始蠢蠢欲动。

2013年，碧桂园首度试水海外，其在新山的金海湾项目一经开盘便赢得市场认可。此前，碧桂园又推出了位于马来西亚依斯干达特区的“森林城市”项目，计划耗资2500亿元。碧桂园相关负责人透露，森林城市首批货量已在2015年末推出并基本售罄。富力集团也在近期推出富力公主湾项目，该项目同样处于依斯干达特区，也是富力集团首个海外项目，给出的口号更是：咫尺新加坡，富力再造“深圳罗湖”。市场资料还显示，绿地马来西亚翡翠湾在售户型，均价约每平方米15500元。

业内相关人士表示，马来西亚的房地产市场之所以出现如此火爆的现象，主要是因为当地土地成本低廉，房价相对低。据不完全统计，目前在马来西亚拿地开发的国内房企包括绿地、新华联、富力、雅居乐、碧桂园等，投资金额从几亿元到上千亿元不等。

除了房企，国内楼市表现分化，加上人民币出现贬值预期，反衬出海外优质房产的高性价比，许多投资者也蠢蠢欲动。

深圳的陈小姐此前随同某项目的考察团到马来西亚靠近新加坡的柔佛州实地考察了一番。据了解，马来西亚政府为鼓励外籍人士长期居住而推出“第二家园”计划，以“低门槛、高效率”著称，让符合特定条件的外籍人士获得多次入境社交签证，以便长期居留在马来西亚，无需放弃自己原有国籍。成功申请者可以带着他们的配偶、直系父母和孩子，以及一个佣人长期生活在马来西亚，申请者的子女可以就读马来西亚知名的国际学校或大学。据陈小姐介绍，如果购房者拥有马来西亚第二家园的身份，买房申请贷款最高可贷到50%至60%。银行年利率4%左右，而且购房没有限购条规。

此外，马来西亚政府早在2006年就推出了“依斯干达计划”，投巨资在柔佛州建造一个面积达2217平方公里的经济特区。通过大力发展金融、IT、创意媒体等高附加值产业，将柔佛州打造成受全球瞩目的新型经济特区。由《全球房地产指南》2015年公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，对于一套位于主要城市中心120平方米的公寓来说，马来西亚主要城市中心的平均房价仅每平米2616美元，租金投资回报率达到4.57%。

“但实地去看了看，发现那边给人感觉还是有点偏僻，周边的交通状况也完全没有跟上。”陈小姐显然还是有点疑惑，”说是说马来西亚的房产租金回酬比较高，但我还是担心买了这房子以后卖给谁？租给谁？”

根据仲量联行的数据显示，2015年国内开发商的海外投资规模达到251亿美元，比2014年高近50%。不过，中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，由于国内经济下行及房地产市场分化与三四线城市库存压顶，一二线城市土地市场竞争残酷，高地价拿地风险巨大，国内房企向国外出海拿地不仅是市场发展趋势，更是房企无奈之举。

（据新浪财经）

新加坡 | 连跌11季新加坡楼市创史上最长连跌记录

新加坡房价在2013年见顶，迄今下滑了9.4%，销售额仅相当于2013年的一半

新加坡楼市连续11个季度下跌，创下有记录以来最长下跌周期。为了防止楼市泡沫再起，新加坡政府仍不愿放松施行7年的严控政策。与此同时，新加坡的住房、商铺租金也正猛烈下跌。

据新加坡市区重建局7月1日公布的数据，该国二季度私宅价格指数初值环比下跌0.4%，创自1975年有数据以来的最长下跌周期。数据还显示，截至6月30日的二季度，市中心公寓房上涨0.2%，郊区公寓下跌了0.7%，而次市中心地区上涨了0.3%。

新加坡政府此前已多次表态，指不会放松自2009年以来实施的管控措施，他们担心一旦放松，可能导致地产泡沫再起。新加坡国家发展部部长Lawrence Wong 2月在国会答辩称，目前放松管制过早。新加坡财政部长Heng Swee Keat 3月在提交预算时重申，放松楼市调控时机“不成熟”。

2008年全球金融危机爆发之后，美联储实施量化宽松（QE）政策，导致大量资金涌入新加坡楼市。外资和外国人的涌入，推动新房价格持续飚升，一跃成为亚洲房价第二高的城市。新加坡2009年起实施楼市管控，政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税。管控实施后，新加坡房价在2013年见顶，迄今下滑了9.4%，目前销售额仅相当于2013年的一半。

新加坡房地产市场分为私宅和组屋两个相互分离的市场。私宅市场主要是相对高端的公寓或有地住宅等，由私人发展商建造。组屋是覆盖约80%人口的公共住宅，由建屋发展局负责建设，以每户一套的基本原则销售给符合资格的居民家庭，转售市场的买家购买之后也不能拥有多于一套组屋。

不过新加坡仍拥有亚洲最昂贵的高端住宅。据物业咨询公司莱坊（Knight Frank）今年的财富报告，亚洲地区在新加坡拥有一套豪宅的成本仅次于中国香港，为全球第七贵。

中国日报网此前报道，新加坡住房租金也急剧下降，据官方租金价格指数显示，自2013年起，该指数下降了10%左右。租金的猛烈下跌或因外籍劳工仍持续进入该国，但这批外籍劳工不像前一批那样资金充裕。一线商铺的租金或面临更大幅度的下降。有房地产投资商表示，所拥有的一处房产租金下降了40%。

（据星洲网）

新加坡乌节路新项目买气旺为高档私宅注入强心针

经过首两个月市场交易淡静情况后，新加坡楼市在3月似乎开始热闹起来。上周末两个新推出的公寓项目反应踊跃，位于乌节路的高档私宅项目Cairnhill Nine卖出近七成的推出单位，更为高档私宅市场注入了一剂强心针。

这可能是因为乌节路地区已有三年没推出新项目了，因此Cairnhill Nine的强劲销售表现，多少起着指标性作用，甚至能带动该地区周围项目。

Cairnhill Nine位于百利宫购物商场后方，是凯德集团（CapitaLand）发展的99年地契项目，共有268个私宅单位，平均销售尺价约2500元。

一卧房单位从135万元起跳，四卧房价格从368万元起跳。项目还有八个顶层单位，价格介于580万元和667万元。

发展商说，行情大好时，乌节路一带的私宅可是以每平方英尺3000元左右的价格售出，如今Cairnhill Nine以2500元平均尺价卖出，算是给了500元尺价或17％折扣。

但如果做一个比较，Cairnhill Nine周围有不少项目的成交尺价，比发展商给出的“折扣”还低。

例如，Cairnhill Nine对面的是凯德集团另一私宅项目禧林苑（Urban Resort）。这个2013年完工的项目，上月有两个单位分别1803和1779的尺价成交，较Cairnhill Nine的2500元平均价低约三成。更重要的是，禧林苑还是一个增值潜能更大的永久地契项目。

不过，禧林苑尺价较低的一个原因是，它所成交的单位面积都较大，至少4714平方英尺，使到单位总价高达850万元。

经禧地区另一个由凯德集团发展的项目Urban Suites，最近有一个单位以2650元尺价成交。但这个单位面积为1604平方英尺，单位总价也偏高，达425万元。

以总价而言，The Laurels去年有一个单位以142万元成交，价格低于150万元，属于一般买家可负担的水平。不过，这个单位面积相当小，仅549平方英尺，属于鞋盒公寓。

乌节路的高档私宅项目Cairnhill Nine卖出近七成的推出单位

对这个地区感兴趣的买家，还可以考虑屋龄较大的项目。例如景熙峰（Cairnhill Crest）和The Light@Cairnhill是2004年完工项目，过去一年单位成交尺价介于1690元至2090元，价位相对地低。

屋龄将近40年的经禧大厦（Cairnhill Plaza），成交尺价甚至低于1500元，比一些邻里地区的新私宅项目便宜。

经禧地区靠近乌节路购物天堂，附近有ION乌节商场，义安城和威士马广场等购物商场。离一些名校也不远，向来是受买家欢迎的高档私宅区，特别是来自印度尼西亚的买家。

从该地区的私宅租金情况来看，景熙峰的中位数租金为每平方英尺4.28元，至于较新的The Laurels，租金则为5.83元。

高档私宅“热度”能持续？

不过，受到总偿债率框架（TDSR）和额外买家印花税（ABSD）等措施影响，该地区私宅与其他高档私宅一样，过去几年交易量和价格大跌，一些业主最终更被迫亏钱脱售单位。

随着Cairnhill Nine的推出，该地区买气似乎升高，不过这是否意味着现在是见底进场的买房好机会呢？高档私宅市场的“热度”又是否能持续下去呢？

买家最终还是得持谨慎态度，确保自己有一定的经济能力，选中自己真的心仪而且负担得起的单位才决定买下。

（据联合早报）

浏览居外【名家专栏】栏目，了解新加坡房产投资独家专业解读。

新加坡办公楼价格今年料降5％

根据汇丰银行（HSBC）一份商业房地产投资报告，今年新加坡办公空间供应量激增，将造成办公楼资产价值下行，全年办公楼价格预计下跌5％。

点击查看新加坡更多精品房源

另一方面，房地产咨询公司仲量联行（JLL）也指出，由于今年有大量办公楼项目完工，同时期金融银行服务等领域受疲弱经济影响，办公楼需求减弱，预料新加坡优质办公楼租金今年将下跌10％至20％。

汇丰银行在昨天发布的报告中指出，今年预计完工的办公楼项目，总楼面面积达46万2000平方公尺，供应量处于高水平。

相比之下，明年和后年完工的办公楼项目，总楼面面积分别为15万7000平方公尺和20万2000平方公尺，供应量减少一半以上。

今年预计完工的办公楼项目，包括位于丹戎巴葛地铁站上方、耗资32亿元打造的综合项目丹戎巴葛中心（Tanjong Pagar Centre）。该大楼可租用的办公楼楼面共89万平方英尺，但截至1月为止仅约一成楼面租出。

此外，滨海盛景（Marina One）和双景坊大楼（DUO Tower）也预计在今年完工，预计可为市场增添约200万平方英尺的办公楼面。这两个项目的办公楼面至今也未全面租出。

汇丰银行报告说：“全岛大量办公楼供应，将造成今年办公楼的资产价值和租金面对下行压力。”

它也强调，新加坡作为一个亲商业和投资的地点，商业房地产长期增值潜能仍然良好，可取得稳定和可持续的资产价值和租金增长。

在办公空间供应量增加之际，新加坡办公空间需求却因经济放缓而有所减退。

受全球经济放缓影响，新加坡多家外国银行纷纷裁员，像巴克莱银行（Barclays）1个月就宣布在本区域裁退230人，新加坡业务将受影响。渣打银行（Standard Chartered Bank）去年11月已表示一直到2018年，将在全球裁员1万5000人。

银行金融服务行业向来为办公楼主要租户来源，因此外国银行的裁员行动将影响新加坡办公楼租金市场。

仲量联行指出，不少外国银行近年来已缩减它们在金融商业区的办公楼租用面积，办公空间空置率预料上扬，租金市场也进而受影响。

在仲量联行近期的优质办公楼租金排名中，新加坡目前在全球市场中排名第11，落后于中国香港、北京、上海、东京和新德里等亚洲城市。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣表示，今年办公空间空置率可能达到13.5％，创下2005年以来的高水平。

他也表示，如果明年经济情况好转，企业对办公空间的需求增加，那将会纾缓当前办公空间过剩的情况。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据新加坡早房网）

新加坡楼市疲软峰景苑以价格设施取胜

在房地产市场持续疲软的环境下，发展商在推出新项目时面对很大风险，价格和设施都成了发展商吸引买家不可或缺的因素。

点击查看更多新加坡房源

本月新加坡房产市场将有一个全新项目推出，那是位于盛港西芬维尔路（Fernvale Road）的峰景苑（High Park Residences），该项目计划在本月18日开始推出市场销售，发展商把尺价定位设定在1000元以内，希望借此吸引买家。

项目发展商之一集永隆发展（CEL Development）执行董事庄志淼说：“我们目前还未确定最终价格，不同单位的价格也有所差别，但是基本上我们将会把平均尺价定为不超过1000元，这是相当优惠的市场价格。”

峰景苑是由集永成集团的子公司集永隆发展、喜敦控股（Heeton）与金成兴控股共同发展的99年地契新项目，拥有6栋23至25层楼建筑，其中包含小型公寓以及一到五卧房式单位，最小的单位为388平方英尺，最大的则为1818平方英尺。此外，它也有10栋半独立式洋房与四栋独立式洋房，包括9个商业零售店在内，此项目共有1399个单位，目前工程已经在进行，预计于2019年竣工。

房地产咨询公司信义集团（GSK Global Group）总裁陈泽承认为，这个定价符合市场预期。“这个项目临近公园是一个优点，不过我们看到同地区的两个私宅项目，Riverbank@Fernvale的尺价约950元至1100元钱，Rivertrees Residences尺价则是约980元至1250元，这两个项目推出超过一年了，分别只卖出56％和77％，如果价格和地点都差不多，这个新项目推出市场可能会面对一定的考验。”

然而，喜敦控股产业发展及市场营销部总经理陈凤仙对项目充满信心，表示除了价格之外，项目也会通过绿化家园概念、无阻挡的海景和高级设施等卖点来吸引买家兴趣。

陈凤仙说，峰景苑将设有峰景俱乐部。“我们会在俱乐部为居民提供各种免费课程，比如烹饪、瑜伽、舞蹈和游泳等等，让大家在绿化的居住范围里参与各种活动来提高生活素质，这就是本项目的概念。”

陈泽承对于此项目的另一个保留之处在于项目地点，因为盛港西往往让人感觉是属于偏远地点，尤其是不靠近地铁站的项目更让买家止步。

对此庄志淼表示：“项目就在丹甘(Thanggam)轻轨站旁边，连接至盛港地铁站，对于驾车人士来说，淡滨尼高速公路（TPE）和新建成的盛港西路都连接至项目，附近的设施如学校以及新建成的购物商场利达广场（The Seletar Mall）都为居民带来方便。”

新加坡超豪华房地产已触底？

新加坡核心区域繁华，拥有大量的豪华公寓、别墅和度假村，很多超级富豪受吸引，纷纷涌向这个城市国家。

新加坡超豪华房地产已触底？

点击查看更多新加坡房产

现在，新加坡政府的一系列降温措施挫伤了住宅市场，大多数海外投资者需承担高达18％的销售税，令很多人望而却步。

自21世纪中期起，当地政府将新加坡定位成一个全球性的金融和银行中心来发展，并放松了对海外购房者的限制，大量资金流入该地区。房地产开发商抓住机遇，建设豪宅，尤其是在圣淘沙这个小岛上，不断改变市区的天际线。

前职业足球运动员大卫·贝克汉姆（David Beckham）、武打明星成龙和李连杰、澳大利亚矿业大亨吉娜·莱因哈特（Gina Rinehart）和脸谱的创始人之一──来自巴西的爱德华多·路易斯·萨维林（Eduardo Luiz Saverin），这些全球超级富豪都有在新加坡投资房地产──不过他们的房产现在可掉价了不少。

根据房地产咨询公司高力国际（Colliers International），一些住宅，特别是高端物业，当前售价相比2007-2008年的高峰期要低30%。

国际房地产公司莱坊（Knight Frank）的亚太地区研究主管Nicholas Holt指出，在过去的24个月里，新加坡的房地产市场已经走向疲软。他说：“我们看到，在去年的高峰期末，房价出现陡降。这不是一个周期性衰退，更像是由于政府诱导所形成的放缓。”

在所有的房地产降温措施中，真正阻止房价上涨的是额外买家印花税（ABSD）政策的出台。这项措施始于2011年，当时规定按房产的购买格征收10%的印花税，两年后税率提高到了15％。

“ABSD打消了不少国外买家的积极性，”Nicholas Holt说。“一些国家的投资者能获得ABSD豁免，如美国公民不必缴纳15%的额外印花税，但加拿大不是其中之一。而标准的买家印花税约为3％，所以购房者实际需要支付购房价18％的税款，这就相当多了。”

莱坊的新研究显示，对于外国投资者来说，新加坡目前是除中国香港外的亚太地区，买房成本最高的地方。然而，市场下行的迹象随处可见。

2015年莱坊财富报告的国际豪宅指数显示，2014年新加坡豪宅价格下跌12.4％，表现排在第98位。该指数追踪全球100个城市的高档住宅的价格变化。

第一太平戴维斯（Savills）在1月住宅销售简报中指出，今年的私人住宅价格预期将下降约7.5％。需求可能开始再次累积，尤其是长期投资者的需求。

“利率有可能上升，潜在的新供应正在形成，政府或放松调控措施，市场可能已经触底，所以这也许是一个机会，”Nicholas Holt说，“已经有买家在观望。”

同时，供应量将增加：作为 2015年新加坡政府卖地项目的一部分，六个地块将供应约2,530个新房。

“长期来看，新加坡房地产市场仍然乐观，”Nicholas Holt表示，“新加坡的生活成本很高，基础设施非常完善，它干净、安全，和全球联系紧密。同时，新加坡还是一个多元化的、多民族国家，它拥有发展所需的一切。新加坡是一个岛国，所以土地资源有限。在我看来，新加坡的房地产市场将继续表现良好。”

（点击下一页，查看英文原文）

Pages: 12

中国人成新加坡楼市最大境外买家

在中国房企将目光投向海外市场时，同样的海外房企也把越来越多的关注点放在了如何进一步吸引中国的买家。

中国人成新加坡楼市最大境外买家

新加坡房企永泰控股有限公司日前向羊城晚报记者透露，从去年年底开始，永泰控股在中国持续推广其在新加坡的住宅项目嘉御苑，目前已完成了6次路演。而这也是永泰控股第一次在中国市场如此大规模地推广项目。

根据新加坡市建局的统计，过去三年(2012年至2014年)，在新加坡的大多数项目中约有30%为境外客户，其中中国买家在境外买家中的占比约30%，超过马来西亚成为新加坡最大的外国买家。永泰控股有限公司副主席兼副董事总经理郑维荣告诉记者，这样的趋势在未来将会持续。

在郑维荣看来，新加坡房地产市场之所以稳定是因为其以本地投资为主。事实上新加坡房地产市场的经济增长也是由本地投资推动的，而新加坡市场的稳定性和安全性正是海外买家较为看重的。

高力国际发布的《2015年全球投资者信心调查》结果显示，全球有67%的投资者希望扩大投资组合及增加投资，有74%的亚洲投资者计划在未来6个月扩大地产投资组合。

在亚洲投资国家选择上，上述调查结果中提到，有41%的亚洲投资者表示计划在未来12个月投资中国，36%和33%的亚洲投资者表示，鉴于其坚实的房地产市场基本面，新加坡和中国香港是未来最值得投资的目的地。而在业态方面，由于住宅需求持续以及区域内人口的积极增长，42%的亚洲投资者认为住宅是最值得投资的物业类型。

李嘉诚旗下信托6.48亿卖楼系11年来首抛售物业

2月11日，长实旗下新加坡房地产投资信托基金置富产业信托公告，受托人HSBC Institutional Trust Services(Singapore)Limited与一名独立第三方签订了购买协议，以6.48亿港元出售盈晖荟，这是置富营运11年以来首次出售资产。

根据公告，售价6.48亿港元较该物业4.38亿元的估值有48%溢价。出售完成后，预期将录得收益约2亿元。

李嘉诚旗下信托6.48亿卖楼系11年来首抛售物业

盈晖荟位于新界葵涌，是盈晖台的商用部分，包括可出租面积91799平方尺（约10199.8平方米）及43个商业车位。该物业为置付产业信托于2003年在新加坡上市时的其中一项资产，现在占置富产业信托的物业组合（按面积算）2.8%。

置富产业表示，售价为当年购入该物业的2.8倍，按该物业于截至去年底收入净额及出售作价计算，回报率为2.9厘。预期该项出售将于今年4月完成。置富新任行政总裁赵宇表示，资产出售可录得约2亿港元的出售收益，并释放资产组合的价值。

这是置富信托11年来首次出售项目，待交易完成后，旗下商场则剩17个，涉318万平方尺及2713个商业车位。

2003年，由长江实业分拆旗下5家购物中心在新加坡上市的房地产信托基金置富产业，历年来一直充当长江实业旗下房地产项目分拆上市平台，也即是把已开发成熟，盈利增长不高，但是拥有稳定现金流（租金）的项目拆分上市获取融资，将资金投入回报更高的项目，是长江实业的一种财务技巧，某分析人士表示。

比如，2013年，置富信托曾以58.49亿港元收购大股东长江实业旗下天水围嘉湖银座商场及嘉湖山庄部分资产。

有基金人士透露，置富产业信托一面把李嘉诚手中的资产买下，另一面则立刻融资。置富信托一直是李嘉诚的套现工具，变相出售在港资产，套现手段比较委婉，此番则是11年来首度出售旗下资产，不禁令人联想其近年来多番抛售行为。

2013年，李嘉诚家族拥有的长江实业和和记黄埔已将其所持东方汇经中心股份，转让给光大控股旗下全资附属钻机集团与HYZL1及HYZL 2，作价约71.6亿元人民币。2014年，长江实业旗下的地产基金ARA(泓富资产管理有限公司管理)出售南京国际金融中心，完成20亿人民币的套现。

2015年，李嘉诚将对其名下资产进行最大规模重组。将旗下的长江实业（集团）有限公司（长江实业，00001.HK）与和记黄埔有限公司（和记黄埔，00013.HK）进行重组，成立两家新的公司——长江和记实业有限公司（以下简称“长和”）和长江实业地产有限公司（以下简称“长地”）。这一举动，被指迁册。