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集体出售市场近期有起色，8月31日分别出现一个私宅项目成功集体售出，另一个私有化中等入息公寓（HUDC）以招标形式推出市场集体出售的“热闹”情况，两者加起来的价值近3亿5000万元。

成功集体售出的是位于巴西班让路的永久地契项目港景花园（Harbour View Gardens），成交价为3325万元，折合约容积率每平方英尺772.48元，购买方是乐斯太平洋控股（Roxy-Pacific Holdings）全资子公司。

项目建于1986年，靠近虎豹别墅地铁站，共有14个单位，其中七个是无电梯公寓，平均面积为1195平方英尺；另七个是双层公寓，平均面积为2411平方英尺。

项目占地3万零745平方英尺，总容积率（plot ratio），即建筑面积相对地段面积比值为1.4。据知，项目可重新发展为一个拥有约57个单位的项目。

这是该项目第二次展开集体售出。三年前，乐斯太平洋控股原本已决定买下这幅地段，但其中三个单位的屋主不愿出售，导致交易不符合至少80％住户同意的条件，不获高庭批准。

这次，13个单位的屋主都同意集体出售，占项目的92％。乐斯太平洋控股昨天向新加坡交易所提呈的披露文件显示，公司将以内部资金和贷款完成收购。交易仍属有条件协议，须向分层地契局或高庭取得销售令，才能够顺利完成。

毗邻波东巴西地铁站的Raintree Gardens（红线内地段）面对加冷河，拥有175个单位，可重新发展成一个拥有600至748个单位的濒水项目。

Raintree Gardens推出市场集体出售

另一方面，建于1980年代末的私有化中等入息公寓Raintree Gardens，8月31日以招标形式推出市场集体出售，最低保留价达3亿1500万元。

公寓坐落于第13邮区的波东巴西，毗邻波东巴西地铁站，一旁是加冷河。公寓占地约20万1405平方英尺，由三栋建筑组成，两栋12层楼高、一栋7层楼高，共有175个单位。

根据市区重建局2014年的总规划蓝图，公寓最高总容积率（plot ratio），即建筑面积相对地段面积的比值为2.8。

公寓拥有99年地契，于2014年私有化，地契年限目前还剩70多年。

公寓的独家销售代理仲量联行（JLL）投资部董事黄伟庆受询时指出，这是Raintree Gardens首次进行集体出售，准备工作在去年启动，已有83％的屋主同意集体出售。

据了解，公寓大多数屋主是首次拥屋者，目前已有一定年纪，因此想将房子套现。按3亿1500万元最低保留价来计算，每名屋主平均可获180万元。

除了支付集体出售价，有意的发展商还需承担更新地契以及增加容积率的费用，总费用可达4亿3000万元左右，折合约容积率每平方英尺759元。

据仲量联行估算，地段若重新发展，盈亏平衡成本是容积率每平方英尺1250元；日后新项目推出时，最可能的尺价是1450元。

黄伟庆指出，公寓面向加冷河和加冷公园连道（Park Connector）的一面长达200多米，地段因此可重新发展成一个拥有600至748个单位的濒水项目。

公寓也靠近由圣安德烈小学、中学和初级学院组成的圣安德烈村、史丹福美国国际学校、以及日后的比达达利（Bidadari）新组屋区和其相关设施，如巴士转换站、邻里商场和公园等。

黄伟庆透露，一些发展商已表示有兴趣，并前去参观公寓。他估计，会有数方人马进场竞标。招标截止日期是10月5日（星期三），下午2时30分。

今年，已有另一个私有化中等入息公寓达成集体出售交易，顺福雅苑（Shunfu Ville）在5月份以6亿3800万元售给青建地产（南洋）集团，每名屋主平均获得178万元。

第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋受询时说，淡静多时的集体出售市场近期已有起色，主要是因为发展商显示它们对集体出售有一些兴趣。

（据联合早报）

在新加坡看图买房有哪些事情需要注意？

买房子是重要的投资，绝对不能一时冲动，必须做足功课。问题是，现在买房，特别是新盖的楼花，都没有现房可以看，只能通过宣传册子、户型图和示范单位来做决定。

但是，发展商砸下几百万元打造的奢华示范单位、印刷精美的宣传册子，跟现实有一定的差距。再说，建筑图和户型图也不是人人都看得懂，许多人其实是一知半解。到底看图买房有哪些事情需要注意呢？

提早做功课

所谓“早起的鸟儿有虫吃”，如果已经将目标锁定某一个小区，就应该尽早做功课。通常，新项目开盘之前的几个月，房屋经纪就已经在网站上刊登广告，如果你对某个项目有兴趣，可以主动向经纪索取资料，以便提早做功课。

不过，即使你对某个未开盘的新项目一见钟情，也不应该“单恋一枝花”，死守到这个项目开盘为止。可到小区内几个现有的共管公寓去看一看，参考区内的转售和租金市场。

了解地段的交通和设施

买房之前，应该在不同时段到小区走走，了解这里的交通情况。尖峰时间会不会堵车？如果有学校，中午放学时分会不会影响住户出入？如果是为了方便入学，应该先打听自己是否符合资格，因为很多名校的学额在第二阶段就几乎被抢光了，轮不到靠住家距离来报名的学生。

即使图纸上显示有地铁站，也应该实地看看距离、是否已经通车。如果还没有通车，不单不能带动房价上涨，建筑工地所带来的噪音和尘土，反而可能影响转售和租金市场。

了解发展商的背景

一些发展商建造的项目价格会贵一些，但房子的质量也相对较好，不但租金市场较高，日后转售时的二手房价也会高一些。

如果锁定了某个项目，不妨到发展商盖过的项目看看（最好完工超过三年），了解这家公司的设计特点和产品素质，例如停车场的设计是不是过窄、晒衣空间会不会不足等等。

了解项目总蓝图

看项目总蓝图时，要清楚项目内的设施。如果介意电房、垃圾房、停车场入口等，应该留意这些设施的位置和楼高。如果不喜欢烟熏味，应该避开靠近烧烤炉。如果担心噪音，或许要考虑远离常常会举办聚会的住户俱乐部。

了解示范单位和实楼差距

示范单位都装修得美轮美焕，但这是用金钱堆积出来的，一般人不太可能有同样的装修预算。

如果看过刚交楼的房子，就能较好理解示范单位和实楼之间的差距。买房时，也应该跟发展商确定哪些装修是附送的，哪些只是“包装”。在示范单位内也应该留意家具是否正常尺寸？房间内是否没有安装衣柜，所以看起来较宽敞？

（据联合早报）

产业发展商公会会长陈佩强在该会举办的房地产市场研讨会上透露，全国目前有17个私宅项目的约1100个至1200个未售出单位，今年底会受QC条例的影响，发展商须支付近1亿3800万元的延长费。

更多发展商今年会受合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）条例和额外买家印花税（ABSD）期限影响，一些新私宅项目已削价5％至25％。业内权威人士认为，受影响发展商接下来或需要进一步削价清货，以避免支付高昂费用。

新加坡产业发展商公会（REDAS）会长陈佩强昨天在该会举办的房地产市场研讨会上透露，全国目前有17个私宅项目的约1100个至1200个未售出单位，今年底会受QC条例的影响，发展商须支付近1亿3800万元的延长费。

此外，不包括执行共管公寓项目（Executive Condominium，简称EC），有47个项目的5300个未售出单位，将在今年底至2018年受ABSD措施的影响。

在QC条例下，凡拥有外国股东的发展商（包括上市公司），必须在五年内完成项目的发展，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内卖出所有单位，否则就得支付未售出单位地皮价的延长费。在ABSD条例下，发展商须在五年内完成私宅项目并把所有单位卖出，否则就得支付额外买家印花税，即地段地皮价的10％至15％。

陈佩强也是本地老牌发展商远东机构的执行董事。据他观察，许多新项目登场后，销售活动会放缓，一些发展商为了把单位销出去，已纷纷削价5％至25％。

譬如，乌节路一带的豪华公寓项目Ardmore Three近期开始提供“ABSD援助配套”，让买家享有15％的折扣。

陈佩强说：“这不是一丁点，而只是开始。许多项目受QC和ABSD影响，面对进一步削价的压力。如果全球经济情况恶化、供大于求问题促使发展商削价，以改善它们的资产负债表，我不能说房地产市场会软着陆，这就是风险所在。”

他说：“现在是削价5％至25％，若再削个5％至25％，就是50％。这谁都不好说，是一个潜在情况……我认为，楼市出现起色之前，会变得更糟。”

新加坡住宅房地产现状一览

根据市区重建局的最新预估数据，整体私宅价格自2013年第三季创高峰以来，截至今年第二季已连续11个季度下滑，累计跌幅为9.4％。包括EC在内，全部私宅供应量近7万个单位。

然而，目前的未售出单位约1万5000个，已低于今年第一季的2万2000个。今年的交易量预计介于7500个至8500个单位，也将高于去年和前年平均售出的7400个单位。

与会的华侨银行经济师林秀心认为，在这种房地产交易量回升和房价跌幅温和的情况下，政府最早只会在2017年“撤辣”，即放宽房地产降温措施。

陈佩强则强调，一系列房地产降温措施是在全球经济局势发生巨变以前出台；而英国脱欧所带来的经济放缓涟漪效应，会影响到新加坡。

他说：“楼市受经济基本面和市场情绪推动，市场状况发生得更快，楼市周期变得更短，因此我们有必要及时了解市场最新事态和发展趋势。

“随着经济周期变短，我们有必要迅速解决问题，否则问题会很快恶化，而政府有立场通过政策措施加以解决。”

陈佩强指出，在需求疲弱的环境里，零售、商业、工业房地产发展商和业者也都面对租金下滑、空置率上升的压力；整个房地产价值链，如建筑、经纪、设计、工程领域都出现萎缩或裁员；银行整体贷款也连续八个月同比萎缩。

不过，林秀心指出，在英国脱欧之后，美国联邦储备局进一步加息的可能性已大大缩减，可为市场提供柳暗花明又一村的机会。

（据联合早报）

新加坡发展商近来各出奇招来刺激买气，除了相继削价，越来越多已经完工的私宅项目也跟风提供延迟付款计划，来清掉手头上的剩余单位。

市场人士说，这类延迟付款计划相信能够吸引一些原本因为总偿债率条例，而不愿进场的投资者改变心意。

继华联企业（OUE）的Twin Peaks之后，凯德集团（CapitaLand）在花拉路附近的丽敦豪邸（d’Leedon）、在德普路的翠城新景（The Interlace），以及Unique发展在基里尼路（Killiney Road）的The Boutiq，都纷纷为买家提供延迟付款计划（deferred payment）。

据了解，凯德集团已经在延迟付款计划下，卖出大约20个单位。在这个“先搬入，后付钱”的计划下，买家一旦执行认购权，就能享受15％的折扣。买家只需在八个星期内，支付一成的房价作为定金，其他九成房价可以在行使认购权的一年内支付。

不过，利用这个付款计划买房的人，不能将房子出租。据了解，截至3月底，丽敦豪邸和翠城新景仍有181个和99个未售单位。

The Boutiq则允许买家先支付1％的房价作为第一笔定金，两个星期后再付4％，之后在行使认购权的八个星期内支付15％。剩余的30％和50％的款项分别在行使认购权的18个月和两年内付清。

这有别于一般的付款方式。按照标准的买卖协议下，买家通常在支付一成的定金后，就必须在八个星期内行使认购权，并付清剩余九成的房价。

这些项目能够不按照一般正常的付款方式收款，主要是因为它们都已经完工，不再受房屋发展商（控制与执照）条例管制。

市场人士解释，这类延迟付款计划相信能够吸引一些原本因为总偿债率（TDSR）条例，而不愿进场的投资者改变心意。

以一个300万元的公寓单位来看，买家只需要支付15％至20％，即45万元至60万元的现金，其余200多万元可以在一年至两年内支付。在这段期间不需要安排任何房贷，因此不受总偿债率条例管制。

翠城新景（The Interlace）的发展商提供延迟付款计划，可能吸引一些面对总偿债率条例限制的买家进场。

买家须承担房价跌风险

不过，利用这类计划进场的潜在买家，必须承担一定的风险。如果房价在未来一两年内没上涨，甚至是不涨反跌，买家将更难安排到房贷。如果要转售还得面对更高成本，例如印花税。

发展商出招吸引买家，主要是要在合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）和额外买家印花税（ABSD）期限内把私宅单位倾销出去。

如果这些项目在期限到达后，还未售出所有单位，发展商就可能得支付高昂的延长费。在QC条例下，凡拥有外国股东的发展商（包括上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内卖出所有单位，否则就得支付未售出单位地皮价的延长费。

在ABSD条例下，发展商须在五年内完成私宅项目并把所有单位卖出，否则发展商得支付额外买家印花税，即地段地皮价的10％至15％。

这类“创意行销策略”已经引来市区重建局的关注。本月初，一家发展商就因为在还没有完工的情况下，推出类似“先搬入，后付钱”的计划，而被市建局点名提醒。

据了解，TG发展原本有意在里峇峇利路的Lloyd Sixtyfive公寓，推出一项“买家体验计划”。在这项计划下，买家只要先付一笔定金就能先搬入，两年内可以行使选购权，决定是否要购买有关单位。

Lloyd Sixtyfive预计今年内完工，这个项目共有76个单位，截至5月底只售出10个，仍有66个未售。

（据联合早报）