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经过首两个月市场交易淡静情况后，新加坡楼市在3月似乎开始热闹起来。上周末两个新推出的公寓项目反应踊跃，位于乌节路的高档私宅项目Cairnhill Nine卖出近七成的推出单位，更为高档私宅市场注入了一剂强心针。

这可能是因为乌节路地区已有三年没推出新项目了，因此Cairnhill Nine的强劲销售表现，多少起着指标性作用，甚至能带动该地区周围项目。

Cairnhill Nine位于百利宫购物商场后方，是凯德集团（CapitaLand）发展的99年地契项目，共有268个私宅单位，平均销售尺价约2500元。

一卧房单位从135万元起跳，四卧房价格从368万元起跳。项目还有八个顶层单位，价格介于580万元和667万元。

发展商说，行情大好时，乌节路一带的私宅可是以每平方英尺3000元左右的价格售出，如今Cairnhill Nine以2500元平均尺价卖出，算是给了500元尺价或17％折扣。

但如果做一个比较，Cairnhill Nine周围有不少项目的成交尺价，比发展商给出的“折扣”还低。

例如，Cairnhill Nine对面的是凯德集团另一私宅项目禧林苑（Urban Resort）。这个2013年完工的项目，上月有两个单位分别1803和1779的尺价成交，较Cairnhill Nine的2500元平均价低约三成。更重要的是，禧林苑还是一个增值潜能更大的永久地契项目。

不过，禧林苑尺价较低的一个原因是，它所成交的单位面积都较大，至少4714平方英尺，使到单位总价高达850万元。

经禧地区另一个由凯德集团发展的项目Urban Suites，最近有一个单位以2650元尺价成交。但这个单位面积为1604平方英尺，单位总价也偏高，达425万元。

以总价而言，The Laurels去年有一个单位以142万元成交，价格低于150万元，属于一般买家可负担的水平。不过，这个单位面积相当小，仅549平方英尺，属于鞋盒公寓。

对这个地区感兴趣的买家，还可以考虑屋龄较大的项目。例如景熙峰（Cairnhill Crest）和The Light@Cairnhill是2004年完工项目，过去一年单位成交尺价介于1690元至2090元，价位相对地低。

屋龄将近40年的经禧大厦（Cairnhill Plaza），成交尺价甚至低于1500元，比一些邻里地区的新私宅项目便宜。

经禧地区靠近乌节路购物天堂，附近有ION乌节商场，义安城和威士马广场等购物商场。离一些名校也不远，向来是受买家欢迎的高档私宅区，特别是来自印度尼西亚的买家。

从该地区的私宅租金情况来看，景熙峰的中位数租金为每平方英尺4.28元，至于较新的The Laurels，租金则为5.83元。

高档私宅“热度”能持续？

不过，受到总偿债率框架（TDSR）和额外买家印花税（ABSD）等措施影响，该地区私宅与其他高档私宅一样，过去几年交易量和价格大跌，一些业主最终更被迫亏钱脱售单位。

随着Cairnhill Nine的推出，该地区买气似乎升高，不过这是否意味着现在是见底进场的买房好机会呢？高档私宅市场的“热度”又是否能持续下去呢？

买家最终还是得持谨慎态度，确保自己有一定的经济能力，选中自己真的心仪而且负担得起的单位才决定买下。

（据联合早报） 

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新加坡房地产市场所受到的美国加息影响会比其他国家来得大，分析师认为，相对其他货币，新元会持续升值，会令投资者出走到其他市场投资。

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如果明年房地产价格再跌5％至10％预计会促使政府重新调整房地产措施。

IP Global新加坡董事兼主管贝林厄姆（Alex Bellingham）指出，市场等待已久的加息时刻正式来临后，预计会对全球的房地产市场带来短期影响，尤其是新加坡房地产市场所受到的影响与其他国家比较起来会显得更大，这是因为在历史上新加坡货币政策都会紧密跟着储备局的政策调整，所以可以预见新加坡房贷的申请数量将会在加息后减少，加上政府目前仍在执行降温措施，新加坡房地产市场将会进一步面临下行压力。

贝林厄姆说：“我们很可能会看到新加坡投资者，转到外国房地产市场投资的趋势，因为他们看到其他发达市场比如英国、德国、澳大利亚、日本和美国的房地产都比新加坡更有投资价值。”

瑞士信贷（Credit Suisse）则认为，加息课题虽然会对房地产市场带来负面影响，但还不至于到太严重的程度。

该行的报告指出，租赁表现的前景疲弱，房地产利差预计会缩小，不过整体上贷款负担仍属于可承担范围，所以在转售市场应该不会出现大抛售和价格明显下跌的情况。如果本地房价在明年进一步走弱并下跌5％至10％的话，预计在明年下半年将会促使有关当局重新调整严格的房地产措施。

瑞士信贷认为在各类型的房地产当中，办公楼投资信托对于加息最为敏感，美国加息25个基点，分别对吉宝房地产信托（KREIT）和新达信托（Suntec REIT）的每单位可派发收入（DPU）造成1.1％和0.8％的负面影响。零售房地产则是该行最看好的投资信托类型，凯德商用新加坡信托（CMT）是首选股票，收益率为6％。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦则认为，美国加息预计会对新元银行同业拆息率（SIBOR）带来小幅影响，因为该局的加息幅度很小而且其影响力已经反映在SIBOR价格里了。

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（据联合早报）

新加坡新私宅销量从9月份的谷底回弹，10月份共卖出546个单位。这虽然比9月份卖出的341个单位增加60％，却比去年同期减少30％。那么最后新加坡房价多少钱一平呢？

发展商推出的新私宅单位也在10月份上升至434个，这虽然比9月份推出的391个增加11％，却比去年同期减少36％。

智 信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜解释，由于11月和12月都是房地产淡季，即将进入年底的学校假期和圣诞佳节期间，因此一些发展商赶紧在10月份将手头上的 项目推出，推动销量回升。今年10月的销量主要来自两个大型项目——Thomsons’ Impressions和Principal Garden。

前者在10月份推出了150个单位，并卖出80个单位，每平方英尺中位价约1400新币。这个位于汤申路上段的项目共有288个单位，是由南山集团发展的。

后者则由华业集团发展，共有663个单位，坐落于查理士太子弯（Prince Charles Crescent）。发展商在10月份推出了200个单位，并卖出其中113个，每平方英尺中位价约1633新币。

10 月份销量较好的其他项目，还包括Sims Urban Oasis（售出46个单位，每平方尺中位价约1285新币）、优景园（The Panorama，售出39个单位，每平方尺中位价约1226新币），以及High Park Residences（33个单位，每平方尺中位价约922新币）。

在 执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）市场方面，The Criterion的推出刺激了10月份的销量。这个项目虽然有505个单位，但在10月份售出41个，每平方尺中位价约805新币。其他销量较好的EC包括 Sol Acres、The Brownstone、Signature at Yishun和The Terrace。它们售出的单位介于20至68个单位不等，每平方尺中位价介于779新币至820新币。

以地区的分布来看，值得注意的是，10月份核心中央区（CCR）只有5个新私宅单位推出；供应主要来自其他中央区（RCR）。代表中档市场的RCR共有351个单位推出，代表大众化市场的中央区以外（OCR）则有78个单位推出。

同样的，RCR也是售出最多单位的地区，共有280个单位成交。代表高档领域的CCR有25个单位售出，代表大众化市场的OCR则有241个单位售出。

明年新私宅成交量视政策改变而定

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉说：“虽然10月份的私宅销量月比增加了，整体市场气氛还是相当淡静，原因包括降温措施的影响力、经济放缓和美国可能上调利率。”

他相信这样的市场气氛将持续下去，因为学校假期和圣诞佳节即将开始。今年首10个月，发展商总共卖出了6383个单位。由于发展商在去年11月和12月只卖出653个单位，因此，他估计今年卖出的单位总数应该会低于去年的7316个单位。

展望明年，欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣说，由于明年的新私宅供应量将减少，推出的售出的新单位也可能下滑。不过，如果政府放宽降温措施，却可能刺激楼市骤然回弹，因此明年的成交量要视政策改变而定。

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（据联合早报网报导）

受房价进一步下滑刺激，新加坡10月份的非有地私宅转售交易量相比9月上升9.8％，预计达505个单位。

这是非有地私宅转售交易量持续下跌五个月以来，首次出现环比增长。10月交易量也与去年同期的504个单位旗鼓相当，显示私宅转售交易仍有顽抗力。

根据房地产交易信息网站SRX最新数据，10月份的非有地私宅转售价较9月下滑0.6％，较去年10月则下滑2.6％。

其中，核心中央区（CCR）私宅转售价环比下滑1.1％、中央区（RCR）环比下滑0.5％、中央区以外（OCR）则下滑0.4％。

10月份的非有地私宅的转售交易溢价（Transaction Over X-Value，简称TOX）中位数，也较9月下滑4000元，至负3000元。

转售交易溢价如果是正数，意味着买家是以比预计市价更高的价格购买房子；转售交易溢价如果是负数，则反之。

9月份的非有地私宅转售交易溢价是1000元。

尽管转售交易溢价中位数在10月又跌入负数的范围，但距离今年初的负1万元，以及去年两度的负2万元，还有一定距离。

新加坡28个邮区当中，10月份溢价最高的三甲地区依次是：第2邮区（安顺和丹戎巴葛，8万元）、第12邮区（马里士他、大巴窑和实龙岗，6万元）以及第21邮区（武吉知马上段和乌鲁班丹，3万9000元）。

预计全年6000个单位转手

溢价最低的三个区依次是：第11邮区（华登园、诺维娜和汤申，负5万8000元）、第17邮区（洛阳和樟宜，负5万5000元）、第23邮区（武吉班让和蔡厝港，负4万8000元）。

针对非有地私宅转售交易量为何会上升，ERA产业主要执行员林东荣表示，他观察到越来越多的买家倾向于在转售市场购买自住型房子，因为转售房的价格较低、面积也较新房来得大。

他说：“今年迄今的转售交易有4987个，预计全年会有6000个单位转手。”

智信研究与咨询公司总监王伽胜说，房价下跌是吸引买家购买转售房的主要原因。

根据SRX数据，2014年1月至今，非有地私宅转售价已累计下滑7.6％。今年以来的累计跌幅则是1.7％。林东荣估计，全年的累计转售价跌幅将是约2.5％。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣则更悲观。他认为，全年的非有地私宅累计转售价跌幅会介于3.8％至4.5％，而若降温措施没有显著调整，明年的跌幅会介于3％至5％。

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（据联合早报网报导）

新加坡租金市场持续疲弱，市区重建局的第三季数据显示，所有房地产种类的租金都全线下滑。不过，大多数私宅租金似乎已放缓下跌的脚步，而办公楼和零售店铺的租金却继续加速下跌。

市区重建局的数据显示，今年第三季，新加坡整体私宅租金跌幅由上一季的下跌1.1％缩减至0.6％。

当中，只有代表大众化共管公寓的中央区以外（OCR）租金跌幅由1.0％加速至1.1％。其他地区的跌幅都放缓，核心中央区（CCR）由下跌1.3％改善至下跌0.4％；其他中央区（RCR）由下跌1.1％改善至下跌0.8％。有地住宅租金也由下跌1.0％改善至下跌0.1％。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉指出，今年第三季的共管公寓租金指数下跌0.7％，比第二季的1.1％跌幅有所改善。不过，首三季的租金市场却比2014年同期来的疲软。

第三季共管公寓空置率升高至9.1％

他说，第三季的共管公寓空置率也由去年第三季的8.2％，进一步升高至9.1％。

这显示大量新完工的公寓单位并没有及时被租用市场“吸收”，这相信与政府限制外籍劳工的政策有关。

市建局昨天公布的数据显示，今年第四季预计会有6296个新私宅单位（包括执行共管公寓，简称EC单位）完工，这将带动2015年全年完工的新私宅单位提高至2万2414个。这相当接近去年完工的2万3298个单位的水平。

过去两年来，新加坡私宅市场进入了完工高峰期。明年估计还有大约2万7149个新私宅单位会完工。

不过，由于政府已经减少供地，因此，截至第三季的潜在私宅供应量已经由第二季的6万1237个单位，减少至5万8348个单位；其中2万2456个单位未售。在EC方面，潜在供应量则有1万4540个单位，其中6897个未售。

在商业房地产方面，第三季的办公楼租金跌幅也从第二季的2.6％进一步跌至2.9％。这拖累今年首三个季度的跌幅达到5.4％。

王德辉说：“这反映了现有的办公楼租用市场——经济前景不明朗促使商家持谨慎态度，对空间的需求较为节制。”

不过，在办公楼买卖方面，卖方却似乎还是较有议价的空间，因此扶持价格相对平稳。市建局的数据显示，新加坡办公楼价格在今年第二季环比上涨0.3％后，但第三季整体价格再度回跌，跌幅为0.1％。

截至今年第三季，新加坡办公楼的空置率从第二季的9.8％减少至9.6％,目前市场上共有90万8000平方公尺的办公楼面正在进行工程。

新加坡零售楼面的租用市场在第三季同样没有起色，租金跌幅从0.5％扩大至2.0％。

市建局的数据显示，尽管零售楼面的租金跌幅扩大，不过整体零售空间的价格却略有改善，相比第二季下跌0.5%，第三季零售空间的价格环比下跌0.3％。

截至今年第三季，新加坡零售空间的空置率为7％，比第二季的7.2稍好，目前市场上约有78万6000平方公尺的零售空间正在施工。

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（据联合早报报导）