新加坡投资

新周期开始了！ | 居外专栏

2018年将会被人们铭记——2018年上半年和下半年，新加坡的私人住宅市场呈现了大不相同的走势。

2018年上半年，我们见证了新加坡方式的急剧变化：私人住宅价格仅在第二季度就上涨了9%以上，这是自2013年年底以来房价连续下跌15个季度后的首次回升。到了下半年，由于政府7月份宣布调整一系列降温措施，住宅价格走势较为平缓。

显然，2018年7月政府提高买方印花税（ABSD）后，市场受到了一定的冲击。然而，奢华物业市场的房价短时间下降后迅速回升，之后保持稳定。

就交易笔数而言，新加坡优质独立式洋房（GCB）市场的表现与2017年相同，共售出了42套优质独立式洋房。但从总投资额来看，2018年的总投资额为10.29亿美元，比2017年的8.855亿美元高了16%。这是自2011年以来总投资额首次突破10亿美元大关。如以土地价格为价格参考标准，则2018年优质独立式洋房交易的均价为每平方英尺1515美元，比2017年登记的每平方英尺1329美元高出了14%。

在交易额最大的前10笔优质独立式洋房交易中，房产价格都在3000万至9400万美元之间，而这也是推高2018年房产投资价值的因素之一。这些物业都包含较大的地块或新建筑。2017年售出的优质独立式洋房中，交易额最高的十套住宅售价都在2600万美元至4600万美元之间。我们预计，人们对独特的大型优质独立式洋房地块的浓厚兴趣将延续到2019年。

2018年，圣淘沙升涛湾市场有所放缓，而放缓的部分原因是ABSD上升，但也有外部因素的影响，如中美贸易战和英国脱欧引发的不确定性。2018年出售的优质独立式洋房数量为11套，低于2017年的15套。我们预计2019年的销售活动将保持稳定，而且情况与2018年类似，即售出10至12间洋房。

2018年下半年，豪华公寓销售活动也有所放缓。2018年共成交365套公寓，略高于去年售出的361套。

最畅销的公寓是银峰（New Futura）项目，共售出74套，平均售价为每平方英尺3461美元。销量排名第二的是纳森华庭（The Nassim），共售21套，平均售价为每平方英尺3260美元。排名第三的是格美华庭（Gramercy Park），共售出16套，均价为每平方英尺3196美元。总体而言，豪华公寓的平均价格同比上涨了16%左右，达到每平方英尺2692美元。

外国买家在奢华物业市场上发挥着重要的作用。每年有55%到65%的豪华公寓出售给外国买家。虽然优质独立式洋房是仅允许新加坡公民购买的限制性房地产，但有部分优质独立式洋房的买家是已经成为新加坡公民并在这里安家落户的高净值外国人。在允许外国人购买和拥有洋房的圣淘沙升涛湾，某些人已经获得永久居民身份，因此可以享受较低的印花税。

在购买奢华住宅的外国/永久居民买家中，排名前三的分别为中国人、印尼人和马来西亚人。

由于全球经济前景的不确定性，预计整体住宅市场的交易将于2019年放缓。豪华住宅销售活动预计将维持2018年的水平，价格也可能保持相对稳定，这是因为洋房和公寓的库存有限，而买家和卖家双方都是长期投资者，拥有强大的财务支持。此外，仍有外国投资者受新加坡的经济稳定性，健全的管理和都市文化所吸引，正等待着进入市场的理想时机。

尽管市场上仍存在一些不确定因素，如被多次提及的贸易战和英国脱欧，但我认为每个人都应该保持积极的态度，从大处着眼，并走出我们的舒适区。俗话说得好，“危机中也有机遇”。

即使面对各种不确定因素的干扰，聪明的投资者也会积极寻找投资亮点。利用合适的资源和知识，投资者可以到海外丰富其投资组合，从而获得更多收益或让资本进一步增值。

房地产市场具有周期性特征。投资者可以从一位值得信赖，有能力助其进入市场的专业人士那里寻求可靠建议，以便在适当的时间进入市场，购买理想的物业，进而获得可观的收益。

责任编辑：Adam Chen

利斯苏富比运营总监梁文豪专栏全集

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新加坡 | 可持续城市排行榜新加坡列全球第二

新加坡是亚洲最可持续发展的城市，并且世界排名高居第二位。这是全球领先自然及建筑资产设计及咨询公司凯迪思（Arcadis）今年的可持续城市指数的排名结果。

新加坡在亚洲名列前茅

在亚洲，首尔和中国香港紧随新加坡之后。苏黎世是全球排名第一的城市，而其他欧洲城市，如斯德哥尔摩，维也纳和伦敦亦位居前列。

世界排名前二十的城市，主要是发达的亚太和欧洲城市主导，如新加坡（第二位）、首尔（第七位）、中国香港（第16位）和堪培拉（第18位），排名首二十位的城市中并没有北美城市。

由英国经济及商业研究中心（Centre for Economics and Business Research, Cebr）为Arcadis编纂的全球可持续城市指数，计算了包括社会（人民）、环境（地球）及经济（盈利）3个可持续发展领域，计算出具代表性的全球100个领先城市排名。指数分析了32个不同指标及将其分类归纳至3大可持续发展领域的分类指数。

除了是亚洲最可持续发展的城市，新加坡的排名亦在三项分类指数的其中两项（地球环境及盈利）为亚洲城市间最高。然而，高生活成本及缺乏工作与生活平衡等因素，令新加坡在人民分类指数中仅排名亚洲城市的第七位及全球城市的第48位。

（据联合早报）

新加坡投资移民计划一览

新加坡是一个多元文化的移民国家，以稳定的政局、廉洁高效的政府而著称，是全球最国际化的国家之一，是国际金融中心，也被誉为“亚洲四小龙”之一。

下面小编就为大家介绍下全家移民新加坡的最佳选择——新加坡投资移民。

新加坡GIP移民即“全球投资者计划”，有意向在新加坡创业或者进行投资的投资者，可以通过该计划申请新加坡永久居留权（PR）。目前，新加坡投资移民（GIP）包括投资基金和投资商业实体两种方式。

选择该项目，一人办理，全家移民新加坡；要求低，除商业背景外，无年龄、语言、学历要求；投资移民基金层层受到新加坡政府的严格控制，保证投资者资安全，备受投资者青睐和好评。

两种方案：

A.在新加坡投资至少250万新币于建立新的商业实体或扩充现有商业运营；

B. 投资至少250万元新币于一支全球商业投资者计划基金。

针对选择方案A的申请人还提出了附加评估标准：

1. 必须提交未来五年的商业或投资计划书，内容包括招聘计划和年度财务规划；

2. 申请人必须在投资之后的五年内达到上述商业或投资计划书中列明的目标；

3. 所投资的公司必须属于附录A行业列表中的商业领域。

移民新加坡优势

01移民移居两不误

相比其他国家常见的保留身份需满足严格的居住要求（俗称“移民监），新加坡保留绿卡身份没有明确而严苛的居住要求，对经常需要飞回国内、打理国内生意的投资人来说，自由度、灵活度非常高。

02合理的税制

企业所得税、个人所得税税率亚洲最低，不征收资本增值税（物业、股票、基金获利无需征税）和遗产税，且与全球一百多个主要经济体签订多边免税协定。无数欧美顶级富豪不惜千里迢迢，带着亿万身家移民来新加坡也有很多这方面的考虑。

03宜居城市

低犯罪率水平世界第一，人居环境安全，空气和饮水质量也领先全球。“空气都是甜的”就是形容新加坡的。

04中西结合，双语教育，世界独有

新加坡作为世界唯一采用中西结合双语教育的国家，大部分学校采用的是英国剑桥教育体系。投资移民新加坡后，子女就读当地学校，无需语言适应期即可直接接轨国际化教育。新加坡拥有受到全球认可的双语教育系统，让孩子在掌握流利英语的同时不放弃母语，每年向亚洲和欧美高等院校和高端人才市场输出大量优秀人才就是最好的例证。而且华侨回中国报考国内大专院校，入学考试和相关科目走的是华侨通道和特殊待遇。

05亚洲金融中心

新加坡作为亚洲贸易的中转站，拥有全球最多的世界500强企业国际总部和大批世界顶级金融服务机构，对“一带一路”大背景下想走出国门的国内企业设立国际业务桥头堡提供了一站式的服务和广阔天地。

06免签国排名世界第一

根据护照指数网站2017年10月最新排名，新加坡跃居护照排行榜首位。持有新加坡护照可以轻松进入159个国家，无需签证，或者落地签即可。在免签国和护照含金量上，新加坡拥有比肩瑞士、德国等国家的护照认可程度，移民新加坡能让您真正实现说走就走。

07交通便利无时差

中新两国有大量直飞航班，从遥远的北方重镇大连直飞新加坡也只需约7个小时。最近热议的东南亚高速铁路的起点就在新加坡，其中新加坡、马来西亚段已经开始兴建，未来往来中新两国的交通费用势必更加实惠，这比起飞北美和澳洲等国方便、便宜可不是一点点。此外中新两国没有时差，方便了电话会议或与国内亲友随时沟通。

申请流程

签定服务协议、准备全部材料、递交申请、申请人赴新加坡参加面试、获得原则性复函，6个月内投资、申请人获得正式批复、领取新加坡永居身份。

在新加坡投资房地产经典四大问汇总

新加坡被联合国评称为“最适合人类居住的城市”是一座被誉为花园城市。它的政治稳定以及社会治安良好，环境清洁优美，并且基础设施上面非常完善，教育体系全球领先。长期以来的新加坡经济以及货币持续稳定，为全球最具投资潜力城市。这几年来的新加坡被许多人选择移民或海外置业的优选。下面就是为大家整理了一些在新加坡投资房地产的常见问题。

Q1：在新加坡买房对移民有没有帮助呢？

新加坡移民渠道分三种：留学、投资和工作移民。仅仅在新加坡购买房子并不能帮助移民，与购买房子这种方法相近的是投资移民。但是这几年由于大批移民涌入，新加坡政府已经提高投资移民的门槛。新加坡政府对于这些房产投资者在国内的创业经历、时长、公司股份、营业额等都提出了明确规定。同一时期投资移民的数额也需在S$250万以上，实际的数额根据投资人情况可能还会有变化。

Q2：外国人及永久居民可以在新加坡买房吗？

新加坡的住宅有两种，政府组屋（HDB）和私宅（Condominium）。政府组屋是新加坡政府建给老百姓住的，使用权限多为99年。国家建屋局对于物业费、水电费等都会视情况给予补贴。国外的人和永久的居民都可以购买私宅，但是国外人不可以购买除圣淘沙住宅区以外的地产（Landed Property）。永久居民可以购买二手政府组屋，但需要永久合法夫妻居民一起买。购买的居民均需要年龄在21岁以上，不受控于工资上限（Income Ceiling）。但是永久居民须在持有绿卡三年后，才能购买二手政府组屋，且无法享用建屋局贷款（HDB Housing Loan）和公积金房屋津贴（CPF Housing Grants）。

Q3：外国人在新加坡买房的基本政策是什么？

新加坡居民才可以购买一手政府组屋及地产（Landed Property），永久的居民可以购买私宅和二手政府组屋，外国人可以购置非地产私宅及圣淘沙住宅区。新加坡的公寓房产面积都是实际面积并没有公摊，每个单位都带车位不用另外再购买。此外新加坡私宅的月管理费一般在S$300到S$500之间，而政府组屋的每月管理费则是在S$50到S$100左右。

同时外国人在新加坡购买房产时，需要像政府缴纳15%的额外印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty），3%的印花税（Stamp Duty），S$2000-S$3000的律师费。若业主打算在购置房屋后的四年内转卖房子，也需要向国家缴纳一定比例的卖家印花税（Seller’s Stamp Duty）。一年内的SSD是16%，第二年是12%，第三年是8%，第四年则是4%。

Q4：外国留学生在新加坡买房需要注意什么？

国外的留学生只可在新加坡购买房产中的非有地私宅，和圣淘沙住宅区。对于有计划购置房产的外国留学生，良心建议鉴于购置房产的程序复杂，并且涉及到很多法律文件，留学生应该寻找既合法又负责的房产中介代为办理。21世纪世界经济重心已经转移到亚洲，而作为欧洲和亚洲桥梁的新加坡，未来的亚洲瑞士，在其完善的法律体制和非常健全的金融体系还有完善的基础设施以及高素质的劳动人口，让我们有理由相信，新加坡房产市场的投资前景现在来说非常好。

新加坡 | 机遇指数：新加坡全球第二仅次于伦敦

如果英国伦敦失去全球领先商业中心的地位，那么接替它的将会是新加坡。

根据普华永道会计事务所（PwC）最新研究报告，新加坡是仅次于伦敦的全球最佳商业中心，机遇指数领先于纽约和巴黎等城市。与2014年的上次调查相比，新加坡排名也上升了一个名次。

研究显示，新加坡的商业影响力不断增长，部分原因是金融和保险产业持续扩张，在新加坡经济占比如今已达到13%左右。

普华永道也指出，新加坡的排名再进一个名次，主要是它的卓越技术、低税率，以及高效交通与基础设施体系等各方面的支持。这也使到新加坡在技术就绪（technology readiness）、交通与基础设施和经商环境等三个指标中，排名第一。

普华永道亚太资金项目与基础设施主管拉斯伯恩（Mark Rathbone）指出，新加坡公共交通系统近期虽发生多起地铁故障，但相比世界其他交通系统，新加坡交通系统效率依然较高。

他说；“比如说伦敦地下铁，就经常出现列车延迟、频繁故障和超载情况。”

最新研究显示，新加坡是仅次于伦敦的全球最佳商业中心

此外，新加坡政府正积极改善巴士和列车的经营方式，预料这将能带来更便利高效的交通服务。

在这次研究中，新加坡在技术就绪这项指标中表现优异，上升七个位次至第一名，取代了伦敦成为科技最发达城市。这主要是因为新加坡有高速移动宽带（mobile broadband）服务，学校内也设有广泛互联网网络。

不过，报告指出，新加坡在某些方面还有待进步，例如新加坡的可持续与自然环境方面的排名就下跌四个位次，报第20名。

普华永道的机遇指数报告，主要通过10个指标来评估30个城市的商业机遇指数。与其他对金融中心进行排名的调查不同，普华永道的指数也针对城市的社会和经济健康状况进行评估，考察经商便利、人口统计和技术准备等指标。

伦敦在这次研究中蝉联榜首，排名第三和第四为多伦多和巴黎。上次研究中排名第二的纽约，这次则下跌至第五名。值得一提的是，该研究是依据英国投票脱离欧盟前发布的社会和经济数据所作，并未考虑英国脱欧可能带来的经济影响。

（据联合早报）

新加坡 | 新加坡7月非有地转售私宅交易价下滑0.4%

据相关消息称，新加坡7月非有地转售私宅交易量仍在上涨，但价格却下降了0.4%。

分析师：转售市场已趋稳

有分析师认为，私宅转售市场仍面对不利因素，价格下跌在意料之中。不过，也有分析师指整体转售市场已出现趋稳迹象，价格下滑可能只是月份价格波动所造成的。

根据新加坡房地产联合交易网SRX昨天发布的预估数据，7月份各地区私宅价格一律走低。代表中档私宅地区的其他中央区的跌幅最大，价格下挫0.6％。代表高档私宅地区的核心中央区和代表大众化市场的中央区以外分别下滑0.5％和0.3％

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与去年同期相比，7月份私宅价格微涨0.1％。个别地区方面，核心中央区和其他中央区分别上扬6.2％和0.5％，而中央区以外则下挫2.8％。

相较于2014年1月的峰值，7月份私宅价格已下跌6.6％。

另一方面，7月份共有770宗非有地私宅转售交易，环比增加10％，同比走高31.4％。与2010年4月的峰值相比，私宅转售量则已下挫62.4％。

分析师认为，7月转售私宅价格扭转连续三个月的涨势，也显示目前还不是时候能确定私宅价格已回弹。

智信研究与咨询总监王伽胜指出，2014年以来大量竣工的新私宅、抑制大笔贷款的总偿债率限制，以及环球局势的不明朗尤其是6月份英国脱离欧盟公投结果，都是造成房价下行的原因。

此外，他认为，发展商在5月份推出的私宅让市场买气高，也提振了买家在6月份对转售私宅的情绪。5月份表现突出的新私宅项目有大巴窑的Gem Residences和高文项目Stars Of Kovan。不过，在6月份发展商销售情况淡静，因此无法带动7月份的转售市场。

不过也有分析师认为，7月份价格下滑可能只是月份价格波动所造成，而缺乏新项目推出也可能在接下来把买家推向转售市场。

橙易产业咨询公司研究与咨询部高级经理黄显洋指出，买家在转售市场更能讨价还价，可能取得更理想的交易。

他认为，利率走势目前仍不明朗，若利率上扬则可能会打击到价格趋稳的情况。

相关资讯：政府推出私宅地段里峇峇利引起市场关注

（互联网资讯综合整理）

海外 | 重新评估亚洲经济体在英国脱欧公投後的表现

英国脱欧公投的结果似乎未对亚洲造成太大冲击，使得亚洲各国央行与投资人感到如释重负。後续资金的流入及较为鸽派的美国货币政策，使得各国主管机关的工作容易许多。不过联博仍旧相信投资人应该持续对疲弱的区域出口，以及中国趋缓的成长与改革问题保持警觉。

英国脱欧公投对新兴市场经济体所造成的冲击比原先担心的小许多，对亚洲而言更是如此。这种如释重负的感受，加上较为温和的美国货币政策展望都刺激了市场对风险的追逐，也使得资金大举涌入新兴市场资产。

资金流入与正面的冲击效应

外资流入的成长为大部分的亚洲货币提供了良好支撑，也让各国央行的工作变得不那麽棘手。的确，在通膨偏低丶国内需求疲弱，且出口表现迟滞的背景之下，各国央行已纷纷采取降息的手段（图一）。

图一：亚洲的成长与通膨仍旧温和

目前已经看到马来西亚央行意外降息一码，此外中国台湾丶印尼和南韩也采取了较为大胆的宽松措施。联博认为这些国家在未来的几季还会采取更多的降息动作。

虽然菲律宾央行对於采取进一步的货币宽松政策抱持较为保守的态度，但央行官员则暗示近期内可能会调降商业银行的存款准备金率。泰国央行也在6月底的政策会议上维持按兵不动，但联博仍认为持续的成长疲弱和低通膨，将促使泰国央行在今年稍晚跟上区域内其他央行的脚步。

虽然市场仍旧普遍预期欧元丶英镑和日圆走弱，但是美国联准会在近期内升息的期望消退，使得美元升值的幅度有所节制。因此，尽管外部冲击造成了汇率的波动，但是亚洲货币指数（ADXY）自6月以来仍旧表现意外稳定。

在过去一个月来，韩圜是表现最佳的亚洲货币（兑美元汇率上涨1.8%），主要受到汇率较预期更为稳定的日圆所帮助。表现次佳的则是印尼盾（上涨1.4%），主要是受到投资人对该国经济基本面的信心重振所支持。有利的背景因素包括超低的通膨丶财政问题风险降低，以及有所改善的基础建设支出，另外还有稳定的政策执行纪录—透过降息和赋税豁免法案以刺激外国资金流入与财政营收。

中国外汇政策更趋透明

境内人民币兑美元的汇率表现显着落後（下跌1.2%），但这主要是因为美元整体走强的情况下，政策允许人民币即期汇率小幅走低，以维持较为稳定的货币篮子之故。事实上，联博认为人民银行自今年年初以来管理境内即期汇率的方式，让中国的货币管理对市场交易者而言更趋透明。

这说明了中国的货币市场在近期外部冲击之下为何波动性较低，也未出现恐慌情绪的原因。联博认为人民币应该会在涨跌2%的区间之内整理，而非呈现市场许多人士仍相信的结构性贬值趋势。

不过虽然联博整体而言并不看坏亚洲货币，但投资团队也并不同意市场上一些过於乐观的看法，认为亚洲的出口复苏将为亚洲货币指数提供支撑。联博对亚洲出口仍抱持审慎的态度。

iPhone带动的出口复苏并不完整

就某种程度而言，亚洲出口已经开始有所增温，但是复苏的部分主要仅限於科技相关的领域。非科技/电子产品的出口表现仍旧低迷。

近期的出口上扬主要出现於中国台湾和南韩，以及增幅程度不高的新加坡。这些成长可能和Apple的新iPhone 7预期上市有关。的确，之前几代的iPhone上市时，都出现了类似的暂时性科技出口复苏模式。但是，这次的复苏程度和步调似乎与过往相比较为有限（图二）。

图二：iPhone对出口的提振能力逐渐下滑

整体而言，联博持续认为低迷的出口展望是持续低成长与低通膨背後的主要因素之一，这两者都指向更多的政策性宽松措施—在大部分的国家当中则涵盖了货币和财政政策。此情境显示未来一年的公债殖利率将可望走低。

中国的风险尚未反映

值得谨慎小心的一点在於市场目前显得有一点过於自满，因此很可能受到潜在的负面因素所影响，例如中国的成长与结构性改革成果。这类令人失望的数据将会破坏目前市场上追逐风险的氛围。

中国6月经济数据带来的重大警讯之一，就是房地产投资和新屋开工数都呈现更为明显的衰退迹象，而且衰退速度令人担忧（图三）。这点强化了联博长期以来的看法，亦即一旦房市投资出现衰退，中国经济就只剩下政府基础建设支出独力支撑，因为私部门的需求表现依旧疲弱。

图三：中国的房市投资呈现衰退

中国央行和财政部为银行体系所挹注的大笔流动性，未能在实质经济当中激发私部门投资力道。相反地，其将持续鼓励国内基金投机性地将资金从一个资产类别转移到另一个资产类别（例如从房市转移至债市，从债市转移至大宗商品，然後再转回房市）。在此同时，这也代表着公部门会进行更多的借贷以提供基础建设所需的资金。

在改革方面，主要的焦点会放在国营企业的整顿上，因为其对中国经济的结构性再平衡与未来的违约文化扮演着重要的角色。

最近隶属於辽宁省政府的钢铁厂“东北特钢”债务违约，以及投资人呼吁抵制辽宁省新发行债券的後续新闻都对中国的国营企业和供给面的改革带来了真正的考验。它们是否能够克服政治上的挑战而减少过剩的产能，并且允许知名国营企业违约以带动债市文化的真正改变呢？

中央政府的纾困可能会带来重大的道德风险影响，而对改革有利的直接违约则可能使得市场在短期内对潜在扩散效应和系统性风险的疑虑大幅升高。对於北京当局而言，处理这个问题最方便的做法或许是尽可能地拖延，希望这个问题在未来能够低调地大事化小，小事化无。不过，对投资人而言，这可能是最糟的结果。

（据The News Lens 关键评论）

海外 | 欧洲前景不明朗资金投向亚洲美国

在英国脱欧公投震惊世界一个月后，MSCI世界指数已迅速回升至公投前水平，若单看环球基准指数仅上升1.2％的表现，可能会忽略股票回报存在重大的区域差异，反映英国脱欧对不同地区和行业板块产生的不同影响。

亚洲和美国在英国脱欧公投之后表现一直领先环球股市，自6月23日起计，MSCI亚洲（除日本以外）指数急涨4.5％，美国标普500指数上升2.9％，大幅跑赢欧元区蓝筹50指数（-2.2％）和德国DAX指数（-1.1％）。

笔者预期亚洲和美国因经济增长前景稳健，对欧元区的贸易倚赖程度较低，直接承受英国脱欧风险蔓延的影响有限，可望在未来六个月继续跑赢环球指数，笔者建议投资者在股票投资组合中增持亚洲和美国股票。

英国脱欧对不同地区造成的政经影响存在根本性差异，导致环球资金流向出现明显转变。在过去一个月，资金从欧洲流出，转投美国、亚洲及新兴市场。在过去连续两周，美国交易所挂牌股票基金共吸纳了184亿美元资金流入，对比欧洲的股票基金两周内共录得120亿美元资金流出。

踏进7月以来，外资对亚洲和环球新兴市场股票的投资兴趣明显增加，在截至7月15日的一周内，亚洲市场的外资净买盘总额达51亿美元，创了自2014年4月以来每周外资净流入亚洲股市金额的新高，相对今年上半年外资净流入亚洲股市的220亿美元总额，外资流入速度大幅提升。

欧洲前景不明朗，资金投向亚洲美国

地缘政治风险上升抑制欧洲股市表现　

虽然英国政府迅速完成改组，由前内政部长特雷莎·梅（Theresa May）继任首相领军成功组成新内阁，支持欧洲股市回升，但反弹很可能只属短暂，因为英国和欧盟的脱欧条款谈判将会非常艰巨，加上未来一年欧元区地缘政治事件频繁，对欧洲股市构成重大不明朗元素。

有鉴于欧元区在英国公投后的政治风险上升，加上经济复苏前景不明朗，笔者不建议在现水平吸纳欧洲股票，特别是区内地缘政治风险将在10月前大升，因10月奥地利将重选总统，同月匈牙利将就欧盟实施移民配额进行公投，此外意大利的宪制改革公投也在10月举行。

目前意大利的民意调查显示，支持和反对宪制改革的比率极为接近，如公投结果反对宪制改革，意大利总理伦齐已表明会辞职，然后进行大选，正当市场忧虑意大利银行危机可能蔓延之际，意大利政局因10月公投而不稳，无疑令欧洲股市雪上加霜。

联储局料年内不加息有利亚洲美国市场

考虑到英国脱欧所带来的政经不明朗因素，美国联邦储备局很可能对利率政策抱持更审慎态度，我们预期联储局今年不会加息，明年也只会加息一次。

我们预测美国10年期国债收益率将在明年中降至1.4％，意味着环球主要政府债券收益率将在更长时间处于低位，美国延迟加息对亚洲和美国的股票和债券市场均利好。在超低息环境持续下，笔者相信高收益资产将提供理想回报，特别看好新兴市场美元债券、亚洲投资级别企业债券、美国高息债券和高股息股票。

展望2016年下半年，笔者预期亚洲股市在年底前仍有上升空间，因为亚洲区内的基本因素良好、盈利动力稳健和估值具吸引力，央行宽松政策持续，加上结构性改革的催化剂和环球资金回流高增长的亚洲国家，均有利亚洲区股市表现。

看好印度印尼菲律宾增长前景强劲

在亚洲股票的投资组合中，我们对印度、印度尼西亚和菲律宾这三个内需带动的国家持偏高比重，因为这三个亚洲新兴市场的增长前景强劲，盈利由内需带动，抗跌力较强，并受惠于结构性改革的正面进展和基础建设投资的快速增长。

笔者最看好新加坡，因盈利抗跌力较强，而且股息率是亚洲区内之冠，在东南亚股市中估值较其他市场有吸引力。不过，投资者应注意新兴市场的投资表现可能较有波动，并且可能因美元转强和避险情绪上升而导致价格波动。

（作者是汇丰私人银行董事总经理兼投资策略亚洲区主管）

（据联合早报）

新加坡 | 2016年5月最新新加坡房价走势

新加坡最新房价走势

据SRX新加坡房价指数估计，新加坡5月私人公寓房价继续反弹势头，环比上升0.4%，同比则上升0.2%。中央核心区与其他核心区的房价则较上月继续上升，非核心区则环比出现下跌；5月成交量环同比增加35.7%，刷新三年来单月最高销售量。

2016年5月私人公寓租赁市场与租金环比下滑0.6%，与去年同期相比下跌5.2%。

5月新加坡重点区域房价地图

2016年5月，新加坡第9、10、14与15邮区均价高于去年同期，第1、4、11与19邮区公寓均价与去年同期相比则出现下跌。第1邮区销售价相比去年同期下跌超过10%。

同4月相比，大部分邮区在5月价格走高，仅第11与15邮区均价出现环比下跌。环比增幅最大的区域为第1、19与10邮区。

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2016年4月最新新加坡房价走势

新加坡最新房价走势

据SRX新加坡房价指数估计，新加坡4月私人公寓房价环比回升0.5%，同比则仍下跌0.5%。中央核心区与其他核心区的房价则较上月有所回升，非核心区则环比出现下跌；4月成交量环比上升17.6%，创下三年来单月最高销售量。

2016年4月私人公寓租赁市场与租金环比保持不变，与去年同期相比下跌5.4%。

4月新加坡重点区域房价地图

2016年4月，新加坡第9、10、11与15邮区均价高于去年同期，第1、4、14与19邮区公寓均价与去年同期相比则出现下跌。第1邮区销售价相比去年同期下跌超过三成。

同3月相比，4月价格走势喜忧参半。第1、4、9与19邮区均价出现环比下跌，第10、11、14与15邮区销售均价则出现环比增长。环比增幅最大的区域为第10与15邮区（乌节路，里巴巴利则）。

查看2016年新加坡月度房价报告

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