SG Investment Column

新加坡创新与企业家移民提供什么优势？｜居外专栏

不久之前，英国对于各类移民项目进行了调整和优化，一个全新的类别Innovator将替代现有企业家移民（从政府当局来看，这个企业家计划几乎对于英国的经济几乎没有贡献）。其中把创新（申请人要有真实的，原创的商业计划，符合未来或者现行的市场需求，并且/或者带来竞争优势）放在三大评估标准之一。无独有偶，在整理了许多国家关于投资于商业的计划后，我发现英国并不是唯一将创新概念融入到企业家移民的。

在亚洲的花园国家——新加坡，政府也将研究（Research），创新（Innovation），创业（Enterprise）放在了五年科技计划（5-year S&T Plans）里。在新加坡经济发展局（EDB）和联系新加坡（contactsingapore）的网站上，都可以找到于此配套的商业投资签证介绍创业入境准证（EntrePass）。

更为巧合的是，这个签证的投资起点也选择了较低的5万新加坡元，同时该项目的商业计划书审核部门并不是像全球商业投资者计划（GIP）一样，由联系新加坡来负责，而是由新加坡生产力与创新局（SPRING）来综合评估。

新加坡投资移民计划在成立之初经过几年的快速发展，成为了最受中国超高净值人群的欢迎，但在2011年之后，出现了大量的拒签案例，让国内的移民行业机构和中国申请者“措手不及”。之后这个计划在中国市场基本处于“停滞阶段”，几乎“无人问津”，甚至于有一些被“拒签”的申请者开玩笑，“新加坡真的是高攀不起，你再有钱也没用。”

纵观近五年的中国移民市场，美洲，欧洲，大洋洲各类投资移民计划都是“你方唱罢我登场”，新加坡“悄悄”的淡出中国移民市场。

从去年新加坡核准的永久居民数来看，这一类申请占了绝大多数的比例。但我认为真正可以适合中国企业家应该是创业入境准证，既将家庭移居到新加坡，何不将自己的企业和新加坡的优势产业做一个链接呢？我相信这个项目将在未来，发挥它独特的优势：

申请投资金额合理（5万新币起，甚至都用不了个人购汇额度）；
流程简单，过程透明；
风险可控（投资款可根据企业需求自行支配）；
配偶和孩子都可以申请亲属准证；

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新加坡投资移民新政出台招引全球顶级富豪精英｜居外专栏

“壕”上天际的投资居留计划出现了——新加坡全球商业投资计划新政出台。在全球投资移民市场竞争加剧的今天，新加坡在2020年伊始，又投下了一个“重磅”炸弹，全面提升投资移民标准，将引进申请者直接定位在了全球顶级富豪人群。为何这么说呢，我们可以从该计划实施部门官方网站提供的信息中找到原因：

从申请条件来看，更是将富豪人群进行了精准定位：

资深企业主：通俗的说就是已经成功完成财富积累的“创一代”，例如：海底捞餐饮股份有限公司董事长张勇。

下一代企业主：这还不是简单的“富二代”哦，是已经完成企业交棒，并拥有实权的财富主要传承人，比如：新希望六和董事长刘畅。

快速增长型企业创始人，名副其实精英中的精英，是被全球资本追捧的“新贵一族”。代表人物脸书创始人扎克伯格。

家族理财办公室负责人，为专业金融投资者设计的申请管道，类似之前由新加坡金融管理局设置的金融投资者计划，该计划实施初期申请标准为500万新币。随着申请量激增之后，调整到了1000万新币，最终该计划被终止。

两此次调整中，对于申请人和附属申请者的文件没有大的变化，但从第二部分申请人公司业务与商业计划书部分进行了细化。

为了避免在企业和资产构成的文件中出现“造假”行为，也将评估机构进行了明确规定，例如：在中国注册的公司须由中国注册会计师协会所发布的《2018年会计事务所综合评价前百家信息》前50家中的一家会计事务所进行审计：
http://www.cicpa.org.cn/BNIE/201806/W020180612523260007725.pdf。

这里也需要提醒申请者的是，新加坡的永久居民身份和我们理解的“绿卡”还是有很大区别的。哪怕您已经满足了上述申请标准，并也符合相关的投资要求，千万要注意未来的续签问题。当你办理完所有永久居民手续后，就会获得永久居民身份证和五年期有效再入境许可证（REP）。

尽管平时几乎用不到再入境许可证，但其中的关键就出在这个许可证上，该准证可让永久居民在新加坡境外时保留他们的永久居留权，并且是有期限的。

通俗的说，如果你不定期住在新加坡时，一旦这张许可证过期或失效，你的永久居留权也会出现问题。

从根本上解决问题的办法又会让来自中国的申请者陷入“两难”，原因很简单，中国和新加坡都不承认双重国籍，想彻底不用再为续签“头疼”的办法只有申请加入新加坡国籍。

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新加坡如何平衡住宅供应｜居外专栏

仅一年多前，新加坡政府刚颁布一系列降温措施，“为房地产市场降温，控制价格增长与经济基本面保持一致”。所引用的理由为住宅价格赶超经济基本面，大批量住宅即将注入市场，利率上浮。

截至2019年7月，因美联储把基准利率下调0.25个百分点，且有迹象表明今年年底还有一次降息，人们关于利率上升的担忧有所缓和。至于房价，其价格指数在2018年第四季度和2019年第一季度下调了0.7%，但在2019年第二季度恢复上涨趋势，环比增幅达1.5%。这种增长可归因于一些新项目的高成交率，其价格高于邻近地区的现有项目，包括安珀园（Amber Park）、铂瑞雅居（Boulevard 88）和Sky Everton。

从2016年中期至2018年中期，持续近两年的集体购买热潮，驱动地价上涨，其产生的供应量到底有多大？据利斯苏富比国际房地产（List Sotheby’s International Realty）的数据，该时期出售了90块私家土地，可建造25000套住宅，再加上政府土地销售计划所供应的14000套住宅，预计共39000套住房供入市场。此外，有5000套住宅预计在2019年底获准上市，这使得总供应量达44000套。

纵观全局，自2006至2007年出现的集体购买热潮以后，2008年第二季度市场存量为43400套，与当前情况类似。当时，全球经济因欧美爆发的，持续近7年的全球金融危机受创。亚洲快速复苏，令人出乎意料，这得益于欧美经济体引入的大规模财政和货币刺激措施。2009年至2011年间，持续降息，加上外资流入帮助新加坡房地产市场平均吸收了15500套住宅。

当前情况截然不同。中美贸易冲突加剧，加上欧元区经济增长走低，全球经济放缓。2018年新房的需求从2017年的10566套降至8800套（图1）。2019年上半年，售出约4200套新房。随着经济预计在2019年下半年进一步放缓，成交率可能达到类似水平，让全年的的新房销售数量达到8500套，略高于7500套基本需求。

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当前市场现状

让我们评估2016年至2018年开发商活积极开发土地所产生的的39000套新房的现状。2018年7月宣布降温措施后，集体销售市场陷入停顿，因为开发商现在必须在购买开发土地时额外支付5%的不可汇反的买方印花税（ABSD），如未能在五年内出售所有住宅，另须支付25％ABSD。为防止供应进一步增加，政府还在2019年减少了其土地销售计划的新供应量。这为开放商清除存量预留了一些缓冲时间。

截至2019年 8月底，开发商已供应了23000套新房（图2）。其中10800套（占比47%）已售出，存量12200套（占比53%）。存量主要位于其他中央区（RCR）和非中央区（OCR），主要因其项目规模大于核心中央区（CCR）的项目。CCR未售出的存量1306套，占比78%，不到RCR或OCR存量的四分之一。

Locality 地区
Total 总计
GLS 政府土地供应
PTE 私人土地供应
Units Sold 售出数量
Unsold 存量
%Unsold 存量占比
Source: URA List SIR 数据来源：URA List SIR

注：
1. 上述项目包含执行共管公寓，数据来自完整的项目规模。存量基于2019年8月25日前实施的禁售令。因此，上述数据不包含锦泰门第的销售。

2. 上述数据仅限开发商于2016至2018年产生的39000套住宅。
核心中央区（CCR）
其他中央区（RCR）
非中央区（OCR）
私人土地供应（PTE），源自集体售卖、私人协约售卖

在RCR地区的5666套存量中，1000多套位于欧南园/哈夫洛克，紧随其后的是分别有着800套存量的波东巴西/实龙岗路区和安珀/麦雅路区。

至于OCR地区的5240套存量，近2600套位于后港/实龙岗路上段，而另外1900套位于淡滨尼/樟宜路上段。

截至8月底，尚未发布的供应量近16000套（图4）。与上述情况类似，74%来自RCR和OCR地区相对规模更大的项目。OCR地区的6200套住宅中，约1300套位于后港/盛港区，另有1100套位于武吉知马上区，剩下的3600套散落在各个郊区。

Locality 地区
Total 总计
GLS 政府土地供应
PTE 私人土地供应
Proportion 占比

数据来源：URA List SIR
注：
1. 上述项目包含执行共管公寓，数据来自完整的项目规模。上述OCR数据包含锦泰门第的销售。

2. 上述数据仅限开发商于2016至2018年产生的39000套住宅，不含等待批准的5000套。

在RCR地区的5776套房中，约1400套位于欧南园/武吉知马区，另1000套位于道德路街区，其他位于几处郊区，如有着1862套的Normanton Park 项目。

在CCR地区的4718套房中，有1700套位于荷兰路，另外1000套位于乌节路/经禧路/里峇峇利区。武吉知马飞地大约有800套。

市场需要多久吸纳这些供给？

截至2019年8月已发布的项目有12200套存量，未来项目将供应16000套，所以市场须吸纳28200套房。假设年成交率为8500套，需3.5年清空这些存量，直到2022年底消耗完。这也意味着项目开发商于2017或更早时间购地，项目没有卖完，须支付15%的ABSD以及5%利息。但是，如果需求有所增加，假设为10000套（即将发布的项目销售情况同万宝轩和锦泰门第一样利好），不到三年即可清除供应量。

鉴于严峻的外部环境对新加坡经济的冲击，市场情绪受挫。开放商必须致力于精准规模，合理定价，留住潜在买家。目前，新加坡的人口增长率不足1%，须依赖外资投资房地产，特别是高端市场。未来两到三年是了解住宅供应如何发展的关键时期。

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新加坡城规新计划道出新加坡的竞争优势｜居外专栏

世界各地的城市都有自己的城市规划的流程。但很少地方的人像新加坡一样有效地做长期规划并将这些规划变为现实。这是新加坡的关键竞争优势。——摘自新加坡国家发展部部长劳伦斯黄先生在URA 2019年总体规划展览会期间的演讲。

我同意部长的意见。在参观了世界上许多主要城市之后，我亲眼目睹了新加坡如何通过积极的具有前瞻性的规划方法将土地用于城市发展，克服土地稀缺，同时满足不断增长的国家人民的需求，并保持与世界的关联。

最近启动的草案总体规划旨在指导新加坡未来10至15年的发展需求和土地使用。市建局的总体规划每五年更新一次，以确保长远计划保持更新，尤其是推动经济，建筑科技和人民生活水平的不断提高。

在我看来，总体规划的最新版本已经满足了许多新加坡人的期望。

总体规划全面而精致。对于我来说，在一本杂志中将其浓缩为两页，很难公正地涵盖所有要实现的复杂的城市规划要求。因此，我想关注一个对我来说对人们生活产生最重大影响的关键概念——“城市转型”。

能够见证城市转型的两个领域是中央商务区（CBD）和南部海滨区。

CBD复兴

为了不断恢复新加坡CBD的活力，以保持其竞争力和活力，市建局推出两项计划，为CBD增添更广泛的用途，使市中心不仅是白天工作的地方，而且是一个充满活力和繁华的地方。晚上和周末都有生活和娱乐活动。

CBD激励计划通过提供总容积率来激励将至少20年房龄的办公楼转变为综合用途开发项目 ——具有住宅，酒店，商业和零售等多用途，提升建筑物的总使用面积；对开发商进行此类重建工作，这将使该地区迎来复兴。该计划将适用于Anson路，Cecil大街，Robinson路，Shenton道和Tanjong Pagar地区。

从2014年版总体规划中提高其总容积率的现有建筑物包括国际广场和Shenton别墅等分层建筑。两座建筑物的租约均为51年。目前，这两栋楼的业主正致力于通过集体销售路线向开发商销售。但是，这不是一件容易的事。办公室租金一直在上升;这些业主的机会成本可能会反映在他们的定价预期中。因此，高昂的收购成本可能会给开发商带来沉重的负担，他们也必须考虑开发费用的额外成本，以最大化容积率和将租约升级到99年的溢价水平。

在规划新建筑时，开发商可以考虑模仿国浩大厦的成功。凭借索菲特新加坡城市中心和Wallich住宅区，国浩集团在一个项目中集纳了酒店，住宅，商业，零售和社区用途，该项目还提供与大众地铁公共交通系统的直接连接。给CBD带来飞跃的另一个概念是共生和服务式住宅，迎合了那些都市人不断变化的形象——尤其是年轻的单身专业人士。

同时，战略发展激励（SDI）计划鼓励相邻商业或综合用途开发项目的业主以商业用途为主，以改变周围城市环境的方式联合起来并全面改建旧有建筑，该计划提供多种激励措施，包括总容积率的增加和对其他开发控制的灵活性，使其功能超越了CBD，并向其他战略地区的建筑物业主开放，如新加坡首屈一指的购物地带Orchard路。

通过SDI计划，政府授权私营部门共同努力，从头开始引入大胆创新的规划设计理念，从而改变或重建整个区域。

尽管多年来“工作，生活，游戏”的概念已经成为一种流行语，但新的总体规划显示了政府的意愿和决心，与私营部门合作并实现这种转变，这将使新加坡的CBD与未来15年相关。

南部海滨复兴

南部海滨面积超过2,000公顷，从巴西班让码头延伸至滨海湾花园 – 约为滨海湾的六倍。将集装箱港口搬到大士将释放1000公顷的土地，而巴西班让电力区，吉宝俱乐部和圣淘沙等非港口区将再增加1,000公顷土地。虽然施工将在未来五到十年内开始，但考虑到其巨大的规模整个项目将持续超过20年。

这项计划为开发商和喜欢拥有蓝色海洋和绿色的都市人提供了大量机会，例如面向新加坡海峡的海滨，Faber山和未来的巴西班让公园带来更多绿色空间。

也许是对未来南方海滨区的预期，再加上包括圣淘沙世界名胜在内的两个综合度假村的最新消息，我们注意到对圣淘沙湾物业，特别是公寓的兴趣更高。

美丽的三卧室顶层公寓隐藏在新加坡最负盛名的地区之一的迷人氛围中，Orange Grove Residences豪华公寓是独特休闲的完美之所。3卧3卫 (235平方米) 售3242万人民币。
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其他创新功能

新的总体规划还有其他几个不同的概念，例如汽车城镇和遗产保护。此外，还有全面计划在新加坡东部，西部和北部地区建立主要的经济“门户”，以利用新加坡与外部市场的空中，陆地和海上联系，支持新的增长型产业，并为新加坡人提供更多离家更近的就业机会。

这些计划以及城市改造计划将有助于确保新加坡保持其作为最宜居的全球城市之一的地位。

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新周期开始了！ | 居外专栏

2018年将会被人们铭记——2018年上半年和下半年，新加坡的私人住宅市场呈现了大不相同的走势。

2018年上半年，我们见证了新加坡方式的急剧变化：私人住宅价格仅在第二季度就上涨了9%以上，这是自2013年年底以来房价连续下跌15个季度后的首次回升。到了下半年，由于政府7月份宣布调整一系列降温措施，住宅价格走势较为平缓。

显然，2018年7月政府提高买方印花税（ABSD）后，市场受到了一定的冲击。然而，奢华物业市场的房价短时间下降后迅速回升，之后保持稳定。

就交易笔数而言，新加坡优质独立式洋房（GCB）市场的表现与2017年相同，共售出了42套优质独立式洋房。但从总投资额来看，2018年的总投资额为10.29亿美元，比2017年的8.855亿美元高了16%。这是自2011年以来总投资额首次突破10亿美元大关。如以土地价格为价格参考标准，则2018年优质独立式洋房交易的均价为每平方英尺1515美元，比2017年登记的每平方英尺1329美元高出了14%。

在交易额最大的前10笔优质独立式洋房交易中，房产价格都在3000万至9400万美元之间，而这也是推高2018年房产投资价值的因素之一。这些物业都包含较大的地块或新建筑。2017年售出的优质独立式洋房中，交易额最高的十套住宅售价都在2600万美元至4600万美元之间。我们预计，人们对独特的大型优质独立式洋房地块的浓厚兴趣将延续到2019年。

2018年，圣淘沙升涛湾市场有所放缓，而放缓的部分原因是ABSD上升，但也有外部因素的影响，如中美贸易战和英国脱欧引发的不确定性。2018年出售的优质独立式洋房数量为11套，低于2017年的15套。我们预计2019年的销售活动将保持稳定，而且情况与2018年类似，即售出10至12间洋房。

2018年下半年，豪华公寓销售活动也有所放缓。2018年共成交365套公寓，略高于去年售出的361套。

最畅销的公寓是银峰（New Futura）项目，共售出74套，平均售价为每平方英尺3461美元。销量排名第二的是纳森华庭（The Nassim），共售21套，平均售价为每平方英尺3260美元。排名第三的是格美华庭（Gramercy Park），共售出16套，均价为每平方英尺3196美元。总体而言，豪华公寓的平均价格同比上涨了16%左右，达到每平方英尺2692美元。

外国买家在奢华物业市场上发挥着重要的作用。每年有55%到65%的豪华公寓出售给外国买家。虽然优质独立式洋房是仅允许新加坡公民购买的限制性房地产，但有部分优质独立式洋房的买家是已经成为新加坡公民并在这里安家落户的高净值外国人。在允许外国人购买和拥有洋房的圣淘沙升涛湾，某些人已经获得永久居民身份，因此可以享受较低的印花税。

在购买奢华住宅的外国/永久居民买家中，排名前三的分别为中国人、印尼人和马来西亚人。

由于全球经济前景的不确定性，预计整体住宅市场的交易将于2019年放缓。豪华住宅销售活动预计将维持2018年的水平，价格也可能保持相对稳定，这是因为洋房和公寓的库存有限，而买家和卖家双方都是长期投资者，拥有强大的财务支持。此外，仍有外国投资者受新加坡的经济稳定性，健全的管理和都市文化所吸引，正等待着进入市场的理想时机。

尽管市场上仍存在一些不确定因素，如被多次提及的贸易战和英国脱欧，但我认为每个人都应该保持积极的态度，从大处着眼，并走出我们的舒适区。俗话说得好，“危机中也有机遇”。

即使面对各种不确定因素的干扰，聪明的投资者也会积极寻找投资亮点。利用合适的资源和知识，投资者可以到海外丰富其投资组合，从而获得更多收益或让资本进一步增值。

房地产市场具有周期性特征。投资者可以从一位值得信赖，有能力助其进入市场的专业人士那里寻求可靠建议，以便在适当的时间进入市场，购买理想的物业，进而获得可观的收益。

责任编辑：Adam Chen

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利斯苏富比运营总监深度解读新加坡降温措施｜居外专栏

｜市场情况

新推出针对私宅价格及组屋出租的降温措施引起了相当大的反响，说明购房依然是新加坡人心中一个高度关注的话题。对于一个像我们这样土地极其稀缺的国家来说，不难想象购房不仅代表着一种归属感，同时也是一种优质的资产保值以及财富传承的手段。本地的私宅交易市场有起有落，但整体上还是上行的。

｜降温措施是否真的是苦口良药？

私宅市场从2017年二季度开始触底反弹，私宅价格指数（PPI）过去四个季度增幅达到9.1%。今年7月5日，新加坡政府公布了一系列新的降温措施，意在压抑开发商投资拿地的欲望以及控制买家对于第二及第三套房产的需求，从而减缓房价的增长速度。

一方面，房价最近的这一波涨幅已经接近2009年2季度到2013年4季度的那一波，当时17个季度之中房价上涨了62%，甚至在次贷危机期间也仍然处于上升趋势。另一方面，从2013年3季度以来，政府一共8次出台了不同的调控措施，并在接下来的15个季度里，成功地让房价下调了约12%。通过这一系列操作，我们不难看出，政府对于市场波动的关注还是相当密切的，不希望前期采取的调控措施因为市场的活跃而最终功亏一篑。政府的再次出手可以理解，但是出手的时机，范围和力度却是在市场意料之外的。新一轮的调控对包括买家、卖家以及开发商的各方都有不小的影响。购置第一套房产的买家是唯一幸运的一群人，但即使这样，贷款比例（LTV）的降低也将从一定程度上影响他们的购买力。

最新一轮降温措施发布的前一天，新加坡金管局（MAS）管理总监Ravi Menon先生曾发表讲话，将新加坡房市比做“乌托邦“，警示民众。在剑桥词典中，“乌托邦”的解释为：一种极度愉悦的状态，有时候在特定情况下甚至显得不合常理。在业内人士看来，虽然说私宅价格增长速度超出预期，但是交易量并没有到达之前高峰期时的水平。可惜政府并不这么认为，在他们眼里，房价飞涨有可能超前经济基本面，如不提早采取行动，后期就可能需要更大的纠正力度。

新政策带来的反应是立竿见影的，就在正式发布的当天晚上7天到12点前，共有超过1000套公寓抢在新政策生效前被售出。许多原本举棋不定的买家很快下定了决心，毕竟零点一过，同样的单位就将因为印花税的原因贵上个几万块钱了。这么多房产在仅仅数小时之内成交，这充分显示了市场上不乏流动资金，同时买家对于私宅房产市场的长期走势还是非常看好的。

开发商在这轮调控中是最为受伤的一方。在新的制度下，购买住宅房产并进行开发时，开发商需要支付的额外买家印花税（ABSD）将从原本的15%上调至25%。如果开发商在规定时间内满足政府提出的相关要求，那么这笔额外的款项是可以被豁免的。但是他们仍必须在一次性多支付一笔费用，数额为地价的5%，这笔钱是不可返还的。这就不难理解为什么新加坡房地产开发商协会（REDAS）会在新政策发布后第一时间强烈发声了，他们表示政府在市场还未完全恢复的情况下就采取如此强硬的调控措施，这样的举动是非常不成熟的

新加坡的私宅市场一直以来都是一个受限制的自由交易市场，政府会通过发布相关的政策来引导市场朝一个健康可持续的方向发展。这也使得从1970年私宅价格指数（PPI）开始统计以来市场总体上呈现稳步增长的态势，其中也经历过不景气的时期，但是相较于行情好的时段依然属于少数。新政策的发布必然会给之前四个季度的市场回暖降温，原本的”V“字型的反弹很大可能会演变成一轮较为平缓的”U“字型调整，或许这样相对稳定的改变从长期来看将会对各方产生更为有利的影响。

根据现有的数据，8月份非有地住宅的二手房交易价格为1219新币每平方英尺，较1-7月的平均值，1228新币每平方英尺仅仅下降了约1%。虽然数据显示8月份的交易量只有448个单位，比今年1-7月的月平均交易量，1146户减少了月61%。但是这并非只是新政策的原因，毕竟在农历7月看房及购房在华人眼里本来就是一项忌讳。综上所述，市场在面对新政策时已经展现出了很好的韧性，相信长期依然是持续向好的。

我个人认为随着时间的推移，只要经济大环境保持稳健，买家额外印花税及更高的首付都会在市场定价时被充分考虑在内，并逐渐淡出人们的视野。普通买家也会意识到这点并调整好自身的预算上限，然后再考虑是否愿意在可承受的经济范围内接受面积更小的户型。高端买家通常是有能力且有意愿长期持有房产的。所以除去价格，他们还会会考虑更多的因素，比如说质量、独特性、生活体验，甚至是保值能力，资产组合等投资综合因素，收到的影响预计会更小。

｜外国买家还有机会吗？

很多人怀疑新政策是否会让所有的外国房产买家望而生畏。从高端房产市场的角度来说，海外投资人在购置房产时主要考虑的是新加坡与其他国家相比之间的优劣，这包括政治稳定度、货币走势、当地房产市场的走势，税收政策等等。这一方面新加坡的优势依然是很明显的，毕竟在像中国香港、伦敦、温哥华等许多其他热门城市进行房产投资，需要缴纳的印花税并不见得会比这里来得低。

当然短期内市场肯定会有一定的本能反应并，但是一旦有合适的房产出现，新加坡依然会吸引不少海外投资人的回归。毕竟对于他们来说，做决定的重点不在于价格，而更多的来自于房产本身是否能够满足需求和期望。圣淘沙湾的一栋别墅就是个很好的例子。这栋别墅当时的交易价格高达3330万新币，每平方英尺1795新币，是自2013年以来圣淘沙别墅的成交记录。类似的案例还有South Beach Residence的一套顶层豪宅，也是以约3000万新币的天价被一位外国买家购得。

圣淘沙岛是新加坡首个也是唯一真正的海滨住宅，允许外国人拥有土地。这个位于圣淘沙岛东海岸的综合住宅兼码头度假村开发项目，完美融合现代建筑的元素和风格。
居外房源编号：43466743 点击查看物业信息

｜“未来“中介

利斯苏富比国际房地产（List Sotheby’s International Realty）在亚太区域已经是一个非常有影响力的房产中介公司了，至今在日本、夏威夷、新加坡、香港及菲律宾已设立多达15家办事机构。除此之外，我们在泰国曼谷的办公室也将在9月份开业。同时我们还与印尼和越南达成了合作协议并将在2019年进驻当地开始运营。通过强有力的国际业务及影响力，我们意在将自己打造成为亚洲各大城市房产市场的门户企业。利斯苏富比国际房地产目前全球共有约960处办事机构以及超过22000名专业独立的置业顾问，经营范围遍及72个国家。我们可以为客户提供最全面的关系网络并且保证他们的房产拥有最大化的曝光率。2017年，我们在全世界范围内完成交易总额超过1080亿美元。

但是我们也深刻地意识到眼下市场竞争的激烈程度以及演变的速度。新兴科技对于人们交易行为和模式所产生的影响对于每一个行业都将是机遇和挑战，房地产市场也不例外。而最有效的应对方式就是积极接受并适应改变，同时快速反应，永远快人一步。特别是当市场出现类似于政府调控等突发动荡因素时，拥有一个强大而稳定的区域平台无论是对企业本身还是客户来说，就都显得越发地重要了。

责任编辑：Zoe Chan

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新马高铁取消，新加坡裕廊地区房价将会在短期受到影响 | 居外专栏

随着之前被新马双方政府吹捧为“游戏规则改变者”的高铁项目被取消，专家们认为新加坡裕廊 (Jurong) 地区接下来的房价走势可能不会如房产投资者预期的那么迅猛。不过他们仍然相信，该地区的综合发展，如裕廊湖区域 (Jurong Lake District) 的规划，将有助于长期的房市需求与价格上涨。

就在5月28日，马来西亚新总理马哈蒂尔·穆罕默德(Mahathir Mohamad)宣布，他希望放弃这个价值数十亿美元的铁路项目，以此作为减少国家债务的措施之一，此举令新加坡的房地产所有者、投资者和开发商措手不及。相关阅读：【马来西亚确定终止新隆高铁计划或须赔新8亿人民币】

2013年，新加坡总理李显龙与时任马来西亚总理纳吉布首次对外确认了新马高铁项目，并与2016年正式签署双边协定，原计划于2018年动工，2026年投入使用。新马高铁始于吉隆坡大马城站，终于新加坡裕廊站，全程350公里，途径8各站点，旅行时长约90分钟。

马哈蒂尔对英国《金融时报》表示，他们必须削减一些“不必要的项目”，比如高铁。他指出新马高铁将使马来西亚政府耗资1100亿令吉特 (约1772亿人民币)，但却很难“赚到一分钱”。新加坡交通部在回应媒体询问时表示，他们还在等待官方的确认。

尽管如此，专家们表示马来西亚对高铁项目的突然转向对新马之间的交通基础设施的影响其实并没有那么大。他们认为，虽然高铁在提供更快、更可靠的旅行体验方面有着额外优势，但目前对于普通通勤者来说，已经有许多往返于新加坡与吉隆坡的选择。

不过，经济学家表示，这一项目的取消将使得两国企业失去一些就业机会，因为该项目本来可以促进两国实现更好的经济和金融一体化。

马来亚银行高级经济师Chua Hak Bin说：“高铁项目本将加强两国的经济和金融一体化。这将促进新马两地工资差距的缩小，并扩大企业的潜在市场。

“这将是一个巨大的挫折，因为降低运输和联通成本对于促进贸易和增加人才的双向流动都是至关重要的。”

在马哈蒂尔周一发表声明后，房地产分析师表示，在新加坡裕廊地区的投资可能需要更长的才能回本，那些本来打算买房之后出租给马来西亚工人和游客的投资者将不得不调整自己的预期。

国际物业顾问公司首席执行官Ku Swee Yong表示：“最近已经在裕廊地区投资房产的人们可能会有所失望，因为现在他们可能需要更长的时间来获得预期的回报。”

其他投资了小型零售商业地产、并指望依靠马来西亚前来新加坡一日游的游客来提振生意的，也可能不得不大幅调整之前的销售预期。”

房地产公司克里斯·高国际(Chris Koh International)的董事高Chris Koh表示：“许多人在之前预计高铁将彻底扭转裕廊地区的局面，因此这一反转将对房产价格产生一些影响，但可能这种影响只是短期的。”

“房价增速可能没有预期的那么快。”

然而，专家表示，高铁项目的取消对房价和买方兴趣的影响可能是短期的，随着该地区被规划为新加坡的“第二金融区”，这里的房市将很快重新焕发活力，需求和价格预计将会回升。

裕廊湖区总体规划于2008年首次发布，这是新加坡重建局（Urban Redevelopment Authority）在中央商务区以外建立全新就业中心计划的一部分，目的是让更多家庭在家门口就可以拥有更多高质量的工作和休闲。新加坡和马来西亚于2013年正式商定了高铁项目。

ZACD集团执行董事Nicolas Mak说：“裕廊楼市的健康并不依赖于高铁站的建设。

“该地区用有自己的景点，如地铁转换站，新的裕廊区域地铁线，提供就业和服务的商店，办公室和商业园区……所有这些都是在没有高铁项目的情况下发生的。”

专家们还认为，该地区已经确定的住宅和商业开发的计划也不太可能被推翻，因为它们是在高铁建设计划之前构思出来的。

分析师表示，总体而言，当地的买家和开发商今后会变得更加保守。

Ku Swee Yong先生表示：“开发商在未来的投标价格中将更加谨慎，不再那么激进。”

Chris Koh补充说：“如果我是一名开发商，我可能不会再用高速铁路来作为营销的卖点，但我会突出裕廊的其他优点，例如裕廊湖区和该地区的其他设施“。

交通专家说，高铁会将吉隆坡和新加坡之间的旅行时间缩短到90分钟，这将为通勤者提供更好的出行选择。然而，虽然他们认为这是一件好事，但没有高铁也不会给人们造成明显的困扰。

新加坡社会科学大学(SUSS)交通经济学家Walter Theseira表示：“该项目从来不是为了扩大两国首都之间的旅行能力，而是为了提供比航空和公路更好的旅行选择。”

“高铁和裕廊东区之间肯定会有某种程度的融合，但我认为我们的铁路项目，比如裕廊区域支线，将不会受到影响，因为我们的地铁的计划尚未与高铁项目有关联。”

SUSS的城市交通专家Park Byung Joo表示，由于人流可能减少，可能必须对从裕廊东终点站运行的列车进行轻微的运营调整。

Park Byung Joo补充说：“总的来说，这是一件好事，但它还没有发生，所以并没有真正的损失。”

一些新加坡人对铁路项目被取消感到沮丧。

24岁的新加坡居民Shayne Ow与一名居住在吉隆坡的马来西亚人订婚。她说：“我对项目的取消感到失望，因为如果我和我的未婚夫在春节这样重要的日子里返回马来西亚，可能会更加方便。因为在春节期间交通拥堵，平时四小时的公共汽车可能要花上12个小时。”

然而，另一些人则表示，他们对高铁项目的报废并不太在意，因为他们不经常往返于马来西亚。

25岁的裕廊居民Tan Jie Yong说到：“我不认为这对我有多大的影响，因为我不经常去马来西亚。”

但其他人，如30岁的Miao Tian，说高铁将是一个比巴士更方便的旅行选择。

这位公务员并不太担心房地产价格的下跌。她补充说：“我买这套公寓的唯一目的是住在里面，所以我并不在乎价格是否会上涨。”

一些专家还对该项目是否真的已经完全无望表示怀疑。

Theseira说：“据我们所知，在安华在两年内接管后，该项目可能会重新启动，我不认为该项目会永久终止。”

他还补充说，从长远来看，随着该区域贸易量增长，各国变得更加富裕，对铁路连接进行升级将是“一个显而易见的基础设施项目，如果价格合适，所有的(东盟)国家都会对该项目感兴趣”。

Chua Hak Bin对此表示赞同，他补充说：“一旦财政状况更加健康，马来西亚可能会重新考虑该项目。”

参考来源：TODAYonline, Channel News Asia
排版：Zoe Chan

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新加坡 | 一带一路机遇：长线投资首选新加坡

新加坡，这个被视为中国香港竞争对手的国家，有着成熟稳健的金融体制，除了与中国香港共列为“亚洲四小龙”外，亦是全球三大金融中心之一。当人们经常拿中国香港与新加坡比较时，原来新加坡的楼市政策及发展，与中国香港和中国大大不同。

新加坡的房屋政策非常完善，超过八成新加坡公民均以低廉的租金，租住政府提供的组屋（公共房屋）。然而，只有新加坡公民才能享受这种福利，另外亦只有新加坡永久居民才可在二手市场购入组屋；作为多元化的国际金融中心，在当地工作和短暂居住的外国人，自然要在市场上寻找私人住宅。事实上，为了令整体人口增长及人才素质上升，带动当地经济发展，新加坡不断输入海外人材，现时已有超过100万海外居民，可见当地的房地产市场潜力仍然强大。

租金回报高贷款息率低

自从中国香港政府推出新的加辣措施遏止住宅楼价涨势后，资金纷纷转投车位市场，一个位于天水围嘉湖山庄的车位都需要100万港元才能买得起，是名副其实的寸金尺土；而美孚新邨拆售车位，更有传在一日内快速沽清，即使有钱也未必抢购到车位。但在新加坡，你就不用另外准备资金去抢车位，因为大部分新加坡物业都会附送车位及单位部分家具，包括冷气、厨衞及衣橱等，为投资者节省不少成本。

新加坡住宅的租金回报率高达4.5%，而贷款年利率却低至1.5%，贷款额更高达70%至80%，投资者不需要缴付一大笔首付，适合不希望资金被绑住的人。

良好稳健的投资环境

新加坡拥有良好的经济经础、完善的法律保障，以及透明度高的交易程序，投资安全程度令人放心。在某些范畴，星州的表现比中国香港更胜一筹，例如金融科技发展、具弹性的监管等，而政府的财务状况亦有充足支持，给予大众一个优质的投资环境。

除此之外，在中国提出的“一带一路”战略下，新加坡和中国香港两地均有望获益。若星港两地加强合作与联系，例如新加坡分享其在东南亚和印度的影响力，而中国香港则分享其在中国内地的地缘优势，相信必能为两地经济带来极大裨益。

楼价见底宜趁低吸纳

在新加坡投资楼市，现在的确是一个难得的机遇。新加坡2016年第三季的私人住宅楼价指数按季跌1.5%，不只是自2009年6月以来最大的按季跌幅，更是连续第12季下跌。不少分析师均认为，新加坡楼价已见底，投资者若于现时入市，有望捉紧当地楼价触底反弹的机会。

新加坡政府亦未有对楼价持续下跌坐视不理，与中国香港政府相反，新加坡金融管理局（MAS）自今年9月起“减辣”放宽对业主申请加按物业的“总偿债率”（TDSR）限制，不再对TDSR推出前和推出后的住宅物业作出区分，以维持物业市场稳定。

值得留意的是，如果海外投资者想投资新加坡楼市，只能购买公寓、私人住宅及商业地产，不能购买组屋或有地住宅。此外，新加坡政府规定，若业主在购入单位五年内转税，需缴交不同程度的“惩罚式”税项——首年转售需付楼价16%的税款、第二年12%、第三年8%、第四年4%，直至第五年起才免罚税，故投资新加坡物业只宜作中长线投资，短炒的话随时要倒贴税项。

有意趁低位在狮城置业的你，以下这个楼盘或许正是你想寻找的目标。Commonwealth Towers位于女皇镇（Queenstown）地铁站，乘坐地铁前往主要商业区莱佛士坊（Raffles Place）只需12分钟，而前往乌节路购物区（Orchard Road shopping belt）亦只需数分钟车程。这个由知名发展商丰隆集团主理的楼盘，拥有完善的设备，包括泳池、健身室、网球场等等，另外更设有露天顶楼设施如烧烤场、按摩浴池等，单位更配备高级装潢及云石地板，绝对是一等一的住屋享受。项目预计将于2019年落成，现时购买将可享有5%预购优惠。有意在新加坡入市的你，不妨紧握现在这个趁低吸纳的时机，静待数年后的收成！

Commonwealth Towers单位配备高级装潢及云石地板，是一等一的住屋享受

中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集

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新加坡 | 2017年不容忽视的房产投资热地——新加坡

前言

花园城市新加坡向来以干净、安全、和稳定而闻名。社会与经济的高度稳定，使得投资者们在新加坡的资产有极高的保障。作为亚洲最西方化的国家，高度的法制与健全的制度让投投资者在各个环节省时省力，轻松获益。2013年开始新加坡政府实行方式产降温政策，抑制房价过高增长。连续2年的房价下滑过后，市场已经来到低点，积压的需求与减少的供给可能意味着市场反弹的时候即将临近，目前正是出手狮城的好机会。居外研究数据表明，2016年第一季度中国买家对新加坡房产的问询量较前一季度翻倍，体现了极大的关注度。

经济概况

新加坡，一个美丽的城市国家，拥有世界一流的港口和国际机场，具备现代化极高的基础设计与自由开放的经济体系。虽然面积不大，但新加坡凭借其优越的投资政策与环境，吸引众多外来人才与投资，有力地促进当地经济发展，位列亚洲四小龙之一。今日的新加坡，已经成为名副其实的世界金融和贸易中心。随着与美国与澳大利亚自由贸易协议的签订，未来新加坡将成为重要的亚洲贸易中转站。

2015年新加坡国民生产总值较2014年增长2%，保持了09年后持续增长的态势，但随着全球经济形势日益严峻，涨幅较近年放缓。新加坡2015年全年失业率仅为1.9%，连续五年保持在2.0%以内，就业市场继续保持稳定。为对抗通缩压力与经济增长放缓，新加坡金融管理局（MAS）在2015年放宽货币政策，降低新元政策区间坡度。在此政策影响下，新加坡私人房贷利率从2015年初开始有所攀升，不过与历史水平相比，目前水平仍处于超低利率区间。

新加坡市场指数对比

房市走势

相对于稳定攀升的经济总量与人均收入，新加坡私人公寓房价增长势头有些不同。如果以2001年为起始点，我们不难发现新加坡房价在2006年前增幅远低于GDP的增幅。2006与2007年房价开始大幅增长，却又受到2008年开始的全球经融危机影响再次沉寂，直到2009年之后房价恢复增长态势。随后，为了缩小新加坡房价增幅与收入增幅之间的差距与打击市场投机行为，新加坡政府从2013年开始出台众多房地产降温措施。特别是外国人附加印花税与总偿债率框架政策的推出，成功的影响了新加坡私人公寓市场，房价与成交量纷纷下跌。 2005年至2015年的10年间，新加坡GDP涨幅高出私人公寓价格涨幅不少，从业者收入涨幅也要超过房价增幅。同2014年相比，2015年的房价更是在GDP与月收入继续增长的情况下呈现负增长，这也使得公寓房价累积增幅终于在2015年被月收入累积增幅赶超。

截止2016年第二季度，新加坡私人公寓房价已经连续11个季度下行，较2013年的峰值下跌9.4%。而在7月25日的新闻发布会上，新加坡金管局也明确表示不会在短期内取消当地房地产降温措施，这也就意味着新加坡房市将保持目前的调整势态。

从以上数据中我们不难分析出，新加坡近期的房价下跌主要是政府调控的有意为之，而非市场基本面走弱的迹象。受到规范制度与政府严格监督，与炒卖盛行、房价高得离谱、房产泡沫较大的其他海外房市比较，新加坡房地产市场表现平稳。因为房价走势与GDP与收入水平的关系十分合理，房产泡沫成分相对少了许多。相信在在新加坡金管局的调控与稳定的就业情况下，新加坡经济将会继续平稳发展。从房地产投资的角度来讲，更具竞争力的新币汇率，大量外籍就业人士带来的住房需求，与超低的贷款利率都将为投资者带来更大的盈利空间。

投资优势

超过80%的新加坡人居住在政府兴建的福利房（政府组屋）内，一小部分人住在私人公寓或别墅。在新加坡，外籍人士不允许购买政府组屋与绝大多数的有地住宅，只能购买私人公寓与升涛湾这一特定地点的有地别墅。在新加坡购买私人房产拥有以下投资优势：

租金回报率较高，房价增长潜力巨大

最新数据显示新加坡私人公寓租金回报率在3%至4%之间，相比于北上广深高出许多。作为一个城邦国家，新加坡的经济发展离不开外来人才。新加坡政府2013年发布的人口白皮书预计到2030年新加坡人口将达到690万，其中250万左右将为外籍人口。按照目前的人口替换率，新加坡每年需要新增1.5至2.5万名新公民以及3万名新永久居民来了保证人口持续增长。另外，作为一个岛国，新加坡只能靠填海来进行土地扩张，可扩张性十分有限。稀缺的土地资源与不断增长的人口意保证了土地价值。在目前政府刻意压制房价的情况下，新加坡房市上升空间巨大。

生态环境优异，城市高度现代化

在咨询机构美世（Mercer）最新出炉的全球宜居城市排名中，新加坡蝉联亚洲最宜居城市。对素来以自然环境与城市建设著称的新加坡来说，这个结果并不意外。常年清新的空气、水与食物的安全保证、大量的植被覆盖、完善的交通与公共设施，都让这里成为许多人安居乐业的首选地点。此外，新加坡城市建设中高度的现代化也是另一个吸引人的亮点。不同社会部门的服务联网化，智能居住社区等概念都让居民的生活更加便利便捷。

教育医疗设施全球领先

根据居外研究最新数据，2016年前半年咨询新加坡房产的中国买家中，超过三分之二的买家表示子女教育是他们的投资动机，他们的选择是明智的。世界经合组织2015年发布的国家教育系统排名中，新加坡名列全球第一。中西结合，全面又不失传统的教育方式正是许多家长希望他们的子女接受的理想教育模式。新加坡的医疗服务以高质量闻名于世。近年来政府更是大力发展医疗经济与医疗旅游，励志将新加坡打造成区域医疗中心。作为重要的是软性竞争力，教育与医疗的高质量证明了新加坡的发达程度与巨大吸引力，必将成为房市发展的助推器。

工程品质保证，配套设施齐全

新加坡私人开发项目均要经过严格的审批与监督，整个开发、建筑与审验过程长达数年，质量可以得到良好保证。绝大多数的公寓项目配套设施齐全，泳池、健身房、水疗、烧烤区、活动室等均为为公寓标配，这在许多国家并不常见。此外，新加坡的物业管理服务更是全球领先，无论新旧住宅，周到与智能化的服务可以让投资者真正做到无忧盈利。

贷款门槛低，额外税费少

根据最新的外籍人士购房政策，海外投资者在新加坡购房需缴纳18%的印花税。对外国买家而言，新加坡的贷款条件相对宽松，无门槛低利率，第一套住宅最高贷款额度为80%。目前处于历史最低水平的汇率也是吸引众多买家的一个有利因素。

不过由于高度的城市化，新加坡城区与郊区的分界较为模糊，设施环境方面的差距也很小，房价差距自然也就不大。加之最近降温措施带来更高的印花税，使得新加坡市场投资门槛偏高。不过分布均匀的城市建设保证了各个区域拥有较为匀速且稳定的房价增长。另一方面，随着近期房价下行，越来越多新公寓项目推出价格折扣，印花税回扣等优惠方案，旨在吸引更多买家。

投资建议

根据地铁走向选择投资区域

房地产投资者有必要认真研究所选房产距离地铁线路的位置。很多买家会发现现有地铁站周围的房价很高，而许多物美价廉的房产却不在地铁沿线。不过如果我们将在建地铁线路以及车站位置考虑在内，就会发现更多物美价廉的房产选择。例如刚开始施工的汤申-东海岸地铁线，从新加坡北部出发, 一路延伸至东海岸，是东海岸沿线的第一条地铁线路。这条地铁线的建成绝对对沿线房地产价格产生很大影响，原本已经价值很高的房产（例如东海岸区域）会因为这条线路带来更好地发展。而巨大的线路跨度,也将为沿线带来很大的出租收益。加之新加坡与马来西亚频繁的人口流动，这条线路的意义也就不言而喻了。在选购房屋时如果可以将这条线路的站点考虑在内，必将为投资回报加上一颗重要砝码。

根据租金回报率选择投资区域

受到新加坡房市降温措施的影响，销售市场交易量大幅萎缩。但不端壮大的外来人口

却为新加坡租赁市场带来了强劲的需求。如果要短期持续获利,那么寻找租金回报率

高的地点与楼盘就极为重要。下图标出了新加坡私人公寓租金回报率最高的几个区域，投资者可以当做参考。

新加坡私人公寓租金回报率最高的区域

根据政府规划选择投资区域

上世纪50年代，裕廊地区在政府支持下由一片荒野湿地发展成为新加坡的第一个工业区，并兴建廉价住宅。近年来，这一区域已逐渐成为了郊区最大的住宅与商业区。 2014年，新加坡政府宣布要进一步打通裕廊湖区域的交通，休闲，住宅与商业发展，将其打造成为领先全国的，环保智能的综合型区域。 2015年，另一条新闻又让裕廊湖地区走进了投资者的视野：新加坡至马来西亚高速铁路，将由建在裕廊湖区域的新车站开出，一路北上到达吉隆坡。周围的配套设施也将同步建设。政府还表示，要将裕廊东建设成为新加坡第二个CBD。这些对投资购房者来讲，都是十分重要的信息。

展望

新加坡私人公寓房价指数

降温措施作用下新加坡房价连续下滑，让许多准投资者对市场仍抱观望态度。其实，新加坡政府最新公布的2016年2季私人公寓房价显示整体房价下滑幅度已大大减弱，且最受投资者关注的中央核心区（CCR）域其他核心区（OCR）房价均已呈现涨势，整体房价的下滑仅仅受累于自住房集中地非核心区（OCR）。其中，土地价值最高的中央核心区房价已经连续2个季度上扬，触底反弹趋势明显。另一方面，新加坡房地产联合交易网公布的私人公寓二手房价格指数也表明二手房市场已经连续4个月上升，再次印证了新加坡私人公寓房市的反弹形势。可以说，现在正是将目光投向狮城房市的最好时机。

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四步即到位！泰国房产销售税费复杂计算法拆解

如果你决定出售购置年份不到五年的泰国房产，你必须缴纳3.3%的特殊营业税（Special Business Tax）。如果房产购置年份超过五年，那么你卖房时便无需缴纳特殊营业税。正常情况下，卖方应承担这项税。

不过，无论你购置房产的时间有多久，你卖房时都需要缴纳预扣税（Withholding Tax）。如果你是以公司名义购置这套房产，那么这个预扣税是容易计算，因为它是固定地按照房产的评估价值或注册价值的1%计算，无论这两种价值哪个更高。然而，如果你是以个人名义出售房产，那么计算更为复杂——要复杂得多！我提前提醒你，接下来要讲的是一些非常复杂的数学，但是，请务必看完。我将举例说明这些数字，让其通俗易懂。

如果你以个人名义出售房产，那么你需要支付预扣税，以下是计算预扣税所需要完成的各个步骤：

从房产评估价值开始

注意这是评估价值——而不是注册价值或市场价值。你在把公寓放在市场上销售时将需要获得公寓的评估价值。从泰国财政部的官方网站www.treasury.go.th.上，你可以查看不同地区的房地产根据当前每平米价格所得出来的评估价值。但是，事先说明，这个网站是泰国网站，所以你可能需要一个泰国的朋友或律师来帮助你搞清楚如何获取这些信息。另外，你应该能够从当地的土地部门办公室（Land Department Office）获得这些信息。这家位于芭堤雅的办公室联系方式已在前一章给出。

扣除减免系素百分比

公寓购置的年份越长，你可以从评估价值中扣除的越多，从而可以减免部分预扣税。这是根据如下滑动费率：

从购置年份中扣除减轻系素百分比，然后除以购置总年份，从而得出“净可纳税收入”（ Net Assessable Income）。

申请累进税费减免

像英国的所得税一样，对每个人而言都没有一个统一的税阶，你挣的越多，你所需要缴纳的税率越高，如下：

你现在知道每年需要交纳的年度预扣税了。

年度税费乘以购置年份

每年需要支付的税额乘以房产购置的年份，得出的这个数字就是你需要缴纳的预扣税总额，只有缴清预扣税，土地部门才会同意你的房产过户到新买家。如果你已经看过上述内容并且能完全理解我在说什么，那么我只能认为你是一个合格的泰国会计师或是像斯蒂芬·霍金先生（Sir Stephen Hawking）那样的天才！对于普通人，我将举例说明，让这些计算公式更易于理解。

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