Category: SG Investment Column

由于“一带一路”建设的启动，泰国也将推动交通运输基础设施项目投资是改组后新内阁的重要任务之一，为此泰国政府确定了在2015-2016年内实施投资总额为1.6万亿泰铢的17个建设项目，以期通过向经济体系注入更多资金来提升民间部门的信心。

近日，中国与泰国之间的铁路项目合作在历经一波三折之后终于敲定。中泰铁路建设预计10月底举行开工典礼，并计划3年内完成铁路建设。中泰铁路合作将给泰国经济社会发展带来实惠，中泰铁路建成运营之后，将极大方便人们出行，从昆明到曼谷的往返铁路票价约每人3600泰铢（约合700元人民币），相当于飞机票价的一半或三分之一，货运费用相当于航空费用的九分之一。每年或将为泰国增加200万中国游客，为泰国农产品出口进一步提供便利，使泰国成为东盟的交通枢纽。

根据中国驻泰经商参处消息，2015年1-8月交通基础设施项目投资数为续建项目，规模也比较小。不过，今年剩余时间应可看到一些获得批准的大型项目开始实施，如第二阶段经济刺激措施框架下的道路运输系统开发紧急项目，芭堤雅至玛达朴城际高速公路项目，以及边境经济特区内的道路项目。这些项目可望在2015年第四季度开工，部分项目可能先要进行征地拆迁才能开始施工。

泰国交通部已向内阁申请预算90亿铢发展基础设施，尤其是机场。除扩建机场外，交通部还将修建连接机场的各条道路，全部计划一共10个，预算94.55亿铢，其中紧要工程将赶在2016财政年度启动。

一直被关注的泰国芭堤雅乌达抛机场2号候机楼也将在明年6月正式投入运行。据悉，2号候机楼工程已完成主体基建的50%，预计明年2月就将基本投入试运行。而官方正式启动仪式将会到同年的6月份。机场将引入免税商店，将向私营资本开放招标。预计商用面积将达到20000平米。此外，机场方面也在于各大航空公司进行接触和磋商，以尽快制定即将到来的寒季航班时间表。

目前已经申请使用乌达抛机场的航空公司包括，亚行（马来西亚，AK）乌达抛－吉隆坡航线；曼谷航空，乌达抛－普吉，乌达抛－苏梅岛航线；俄罗斯诺德风航空包机业务，泰国R航空中国航线包机业务。据悉，芭堤雅乌达抛机场至广西南宁的直飞航线于9月25日正式通航。该航线由亚洲航空（泰国）公司执飞。航班采取全新空客A320型客机，共有180个座位。该直航航班每周4班。

目前市场反馈信息看，各大航空公司对于租用乌达抛机场的兴趣仍非常高。预计今年该机场接待量在9万人左右，而明年该数字将有望超过60万人。另外，如果2号候机楼投入运行后，年接待量将有望从目前的80万提高到300万人。

另外，目前清迈机场每年客流量达到600万人次，已接近饱和点，预料年底增加至800万人次。此外，按照长期规划，必须扩建航站楼，以因应2025年客流量曾加1500万人次。而据泰机场公司（AOT）报告，新航站楼工程可望于2020年完成，届时可以容纳每年增加7%的乘客，并将建造一座高7层停车场，可以供停车2500辆。

泰国2015年上半年交通基础设施建设投资额为1,137.87亿泰铢，年比增长78%，部分源于2014年同期政局动荡导致比较基数低。开泰研究中心预计，2015年下半年交通基础设施建设投资额约为970－1,014亿泰铢，同比增长20-25%。预期2016年上半年政府将继续推进交通基础设施建设，包括新批准项目和后续建设项目，希冀交通基础设施建设成为拉动2016年泰国经济增长的重要引擎。

 

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泰国普吉岛是投资世界上房产最后的天堂之一，在那里，你可以安全无虞地投资房地产，并能够获得丰厚的资本回报率。

目前岛上正在建造超过200个新房产开发项目，将来还有更多的项目，因为这里房地产市场仍处于初级阶段。尽管过去两年发生全球危机，但大多数普吉岛房产开发项目销售良好，尤其是已建成的项目，因为可以避免买家风险。普吉岛有经验的中介和开发商都认为这里的房地产市场未来前景光明。

投资普吉岛的理由

普吉岛无疑正在成为新亚洲游乐场，尽管还是一个小岛（仅550平方公里），但现代便利设施齐全，不仅有国际化的医院和学校、现代化的基础设施、道路和宽带通信、还有美丽的海滩和风景、最好的酒店和餐馆、国际购物中心。这里的居民热情友好，生活惬意和犯罪率低，而且全年气候温暖。目前正在新建数个码头和高尔夫球场。

如何投资普吉岛房产

 如果是投资性买房（不是转售房产），你先需支付一定预订押金以预定这块地段或是别墅、公寓等。在寻求法律咨询、审核合同以及完成尽职调查之后，通常是在30天内， 你要签订合同，付首付，一般是售价的15%到30%。其余的可根据项目进程，在一段时间内分期付款，直至项目建设完成。对于大多数开发商来说，这段时间通常是一年。通过这种方式买房，你可以有机会以低于市价30%以上的价格买到房产。原因是开发商希望借此吸引早期买家，后者不急于入住也知道早买优惠多。这既帮助开发商赢得早期买家对项目信心，也为银行赢得资本注入和担保，同时提升了房产项目财政状况。这对各方都是一个双赢局面！在项目建设阶段，由于材料成本上升，房价通常会大幅上升，开发商和买家也可以实现投资回报最大化。只有最先购买的买家能得到最大的优惠，能以比后期买家低得多的价格购得房产。

普吉岛房产的投资回报

上面的例子表明，如果费用低，你可以一年内分期付款，甚至在入住之前，你已可以获得丰厚的投资收益！许多投资者是先买房，等房产建成就转售。不过，一直保有房产所有权可能是更明智。因为房价每年上涨15%至20%，加上材料价格上升，通货膨胀，长期投资普吉岛房产非常稳妥。你也可以出租房产以获得租金收入。

现在是投资普吉岛的绝佳时候，我们可以提供岛上最好房产项目建议，因为我们是这里所有开发商的共同代理中介。

 

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泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

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“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。”全球第三富有和有历以来最成功的投资者沃伦·巴菲特曾经这样说过。

8月17日，一枚炸弹在曼谷市中心的四面佛寺（Erewan Shrine）旁边爆炸，导致20人死亡，其中包括两名中国游客。自然而然，一些人现在害怕前往泰国。事故发生后，中国国家旅游局发布旅游警告，敦促中国公民在访问泰国时要谨慎小心；许多旅行社称，那些原本打算在接下来几个月去泰国的中国游客已经取消了他们的行程。这一切将对泰国房地产业造成何等影响？

多次遭受打击   凸显泰国经济“不粘锅”本色

当国际新闻媒体机构炒作像曼谷大爆炸这类的特殊悲惨事件以吸引更多的关注时，一些打算去泰国的游客可能开始犹豫，这也很自然。从单纯的统计和逻辑角度来看，这样的恐惧不太合理。在过去的两个月里，有近500万中国游客到访泰国，他们中的大多数都享受了非常愉快而又安全的假期。

这已经不是泰国旅游业第一次因为负面国际新闻给游客造成担忧而遭受打击。上一次发生这种情况是2014年5月，那时泰国军方开始全面接管国家事务，在接下来的数个月，游客人数急剧下降。但是，当世界人民意识到，新的军政府采取控制措施对泰国有利，旅游市场就出现迅速反弹，从2015年1月起，到泰国的中国游客数量不断打破记录。由于曼谷大爆炸是一个孤立事件，极有可能很快会被忘记。一如以往，泰国游客人数将增加到以前的水平，该国经济将继续长期向上的发展趋势。在近代历史上，泰国经济多次从短期事故中恢复过来，经济学家称其为“不粘锅”(Teflon Thailand)。

短期影响有限  投资泰国房产仍比炒股合算

曼谷大爆炸造成的恐慌，对泰铢产生了直接的负面影响，致使目前泰铢兑美元跌至2009年以来的最低水平。最近的泰铢贬值，已经弥补了8月初人民币大幅下跌而导致的泰铢升值。这就意味着，中国买家在泰国买房比在其它国家买房更划算。

对于希望投资房地产的人来说，泰国房地产依然具有强劲的长期潜力；对于那些厌恶任何风险的投资者来说，许多泰国开发商都提供6％至10％的年租金收益保证。任何投资者，只要购买了这样的项目，就可以获取固定收益。不管类似曼谷大爆炸的事故造成怎样的短期影响、又将如何冲击泰国市场，投资者都可以安然自若。

由于目前中国股市正处于动荡期，过去几周股价大跌，那些已经在泰国购置了房产的投资者，现在的财务状况肯定比当初用等量资金来炒股要好。

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虽然投资欧美发达国家房产仍是国内买家的首选，但是这些国家目前不动产增速较慢，而泰国旅游资源丰富，房子也容易出租，很多人也逐渐开始对置业泰国产生了浓厚兴趣。

外国人如何在泰国买地

泰国法律规定，外国人名下不能拥有土地，可享有建筑物的所有权。如果一个外国人希望购买土地来兴建房屋，有两个选择。

租一块有30年使用期限、并附有额外续约几个30年选择的土地，占有土地的形式最终通过地上的建筑物来确认。当租赁期满时，出租人不能兼并建筑物，因为在泰国建筑物的产权和土地的产权是分开的。

如果一个外国人将在泰国经营业务，那么他可以通过自己的有限责任公司购买土地的永久产权。土地将为公司所有，而非个人。最近修正的法规，允许外国人的泰国配偶（无论男女）买地，但需要证明买地所用的钱是完全合法、且属自有资金，不涉及外国索赔。

外国人如何在泰国购房

但是，如果你想要的是一所独栋别墅，而不能购买具有永久产权的土地的事实，不应该成为绊脚石。在泰国的法律范围内，您可以拥有建筑物的永久产权，同时享有一个结构良好的租赁期（一般为30年的租赁合同，带预付费的两个30年续约）和一个使你能有效拥有土地的购买选择权（该选择权可以在外国所有权法规出现变化的情况下行使——或者你将地上的建筑物出售给一个泰国自然人或法人）。

注意土地权属查询

在发出购买合同之前，强烈建议购买者到土地局进行一个适当的土地查询。见土地权属。

注意建筑物调查

如果购买的是二手房产，建筑物调查必不可少。

会在泰国购买房产时会产生哪些费用？

房产税——不适用于作私人住宅用途的物业。此费用只在所有权发生转换时产生，分为四类：转让费2.0％、印花税3.3％、营业税0.1％、所得税（等同于资本利得税——浮动利率）。

大部分费用是基于政府的房产纳税评估值计算的，该估值远低于市场价值。

具体的计算方法很复杂，但可作为一个住宅销售的粗略指南，预计总费用和税收是房产市场价值的2％-3％左右，且这些费用通常由买方和卖方分摊。

如何确保投资安全？

您应该雇请一个好信誉的商业顾问和律师开展“尽职调查”，并准备好租赁协议。一旦做到这点，你在泰国的投资就和在世界任何地方一样安全。

外国人如何在泰国拥有资产

外国人在泰国可以拥有资产，如房产开发项目。项目的持有者通常需要设立一个法律结构和机制来确保财产所有权。

以下就是一个如何执行的案例：

1. 由公司持有房产所有权

在企业结构设立方面，泰国的法规与英国普通法非常相似。泰国法律允许公开股份有限公司（PLC）、有限责任公司（LLC）形式的合作伙伴关系和其他类型的公司实体。一旦公司成立，他们就被称为“Juristic Perons”，即法人实体。在房产所有权方面，因为公司的多数股权为泰国人所有，法人实体被视为泰国人，因此可以拥有房产。要注意的是，泰国法律所赋予的衡平所有权（Equitable Ownership），并不一定等同于法人实体的实际控制人。由公司持有土地所有权最普遍的形式是有限责任公司。

有限责任公司的控制权

泰国法律允许分类或双层股票发行。因此，有限责任公司的股份可以用“普通股”的方式发行，在这种情况下，每一股份有一票表决权，即表决权按所占股份的比例来决定。而优先股中，一个股东必须持有多个股份，才能获得一票表决权。泰国多数股权可以“优先股”的形式发行，而外资少数股权则可以“普通股”的形式发行。这样，外资小股东持有较少股份，但实际上仍可以通过表决权维持对公司的控制。

典型结构

开发项目的土地由XYZ普吉岛有限责任公司持有，反过来说就是由XYZ普吉岛控股有限责任公司所有。开发项目中的泰国合伙人持有XYZ普吉岛控股有限责任公司的优先股，XYZ的外国所有者则持有普通股。XYZ有限责任公司的每个房产买家，都收到普通股持有者的一个平等分摊比例。

所有权/租赁

在购买金额的协议达成后，每一位购房者将拥有一套别墅，加上XYZ有限责任公司的平分普通股和一份租约。

2.购买共管式公寓

相比之下，购买共管式公寓是最容易、最简单的交易方式。泰国法律允许外国人购买有永久产权的公寓，但持有每栋公寓的份额不得超过整栋公寓的49%。在一些特定的公寓区，外国人甚至也能拥有产权公寓楼100%的份额。获得永久产权的一个重要条件是，购买公寓所用的外币资金必须由国外汇入，并在泰国银行中有正确的记录。外国永久产权绝对是购买共管式公寓的首选。

外国人有权拥有建筑楼，但不包括土地。给外国人的一个建议是，租一块有30年使用权、且附有续租选择权的土地，然后购买该土地上的房屋。成为房屋的主人，那么土地和房子的所有权就都确定了。按照泰国民法，土地的所有权可以被出租，但房屋产权和土地产权相互分离。一旦房屋的所有权得以确认，即使土地租赁期满，出租人也无法兼并房产。

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泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

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