Tag: 私人公寓

前言

花园城市新加坡向来以干净、安全、和稳定而闻名。社会与经济的高度稳定，使得投资者们在新加坡的资产有极高的保障。作为亚洲最西方化的国家，高度的法制与健全的制度让投投资者在各个环节省时省力，轻松获益。2013年开始新加坡政府实行方式产降温政策，抑制房价过高增长。连续2年的房价下滑过后，市场已经来到低点，积压的需求与减少的供给可能意味着市场反弹的时候即将临近，目前正是出手狮城的好机会。居外研究数据表明，2016年第一季度中国买家对新加坡房产的问询量较前一季度翻倍，体现了极大的关注度。

经济概况

新加坡，一个美丽的城市国家，拥有世界一流的港口和国际机场，具备现代化极高的基础设计与自由开放的经济体系。虽然面积不大，但新加坡凭借其优越的投资政策与环境，吸引众多外来人才与投资，有力地促进当地经济发展，位列亚洲四小龙之一。 今日的新加坡，已经成为名副其实的世界金融和贸易中心。随着与美国与澳大利亚自由贸易协议的签订， 未来新加坡将成为重要的亚洲贸易中转站。

2015年新加坡国民生产总值较2014年增长2%，保持了09年后持续增长的态势，但随着全球经济形势日益严峻，涨幅较近年放缓。新加坡2015年全年失业率仅为1.9%，连续五年保持在2.0%以内，就业市场继续保持稳定。 为对抗通缩压力与经济增长放缓，新加坡金融管理局（MAS）在2015年放宽货币政策，降低新元政策区间坡度。在此政策影响下，新加坡私人房贷利率从2015年初开始有所攀升，不过与历史水平相比，目前水平仍处于超低利率区间。

新加坡市场指数对比

房市走势

相对于稳定攀升的经济总量与人均收入，新加坡私人公寓房价增长势头有些不同。如果以2001年为起始点，我们不难发现新加坡房价在2006年前增幅远低于GDP的增幅。2006与2007年房价开始大幅增长，却又受到2008年开始的全球经融危机影响再次沉寂，直到2009年之后房价恢复增长态势。随后，为了缩小新加坡房价增幅与收入增幅之间的差距与打击市场投机行为，新加坡政府从2013年开始出台众多房地产降温措施。特别是外国人附加印花税与总偿债率框架政策的推出，成功的影响了新加坡私人公寓市场，房价与成交量纷纷下跌。 2005年至2015年的10年间，新加坡GDP涨幅高出私人公寓价格涨幅不少，从业者收入涨幅也要超过房价增幅。同2014年相比，2015年的房价更是在GDP与月收入继续增长的情况下呈现负增长，这也使得公寓房价累积增幅终于在2015年被月收入累积增幅赶超。

截止2016年第二季度，新加坡私人公寓房价已经连续11个季度下行，较2013年的峰值下跌9.4%。而在7月25日的新闻发布会上，新加坡金管局也明确表示不会在短期内取消当地房地产降温措施，这也就意味着新加坡房市将保持目前的调整势态。

从以上数据中我们不难分析出，新加坡近期的房价下跌主要是政府调控的有意为之，而非市场基本面走弱的迹象。受到规范制度与政府严格监督，与炒卖盛行、房价高得离谱 、房产泡沫较大的其他海外房市比较，新加坡房地产市场表现平稳。因为房价走势与GDP与收入水平的关系十分合理，房产泡沫成分相对少了许多。相信在在新加坡金管局的调控与稳定的就业情况下，新加坡经济将会继续平稳发展。 从房地产投资的角度来讲，更具竞争力的新币汇率，大量外籍就业人士带来的住房需求，与超低的贷款利率都将为投资者带来更大的盈利空间。

投资优势

超过80%的新加坡人居住在政府兴建的福利房（政府组屋）内，一小部分人住在私人公寓或别墅。在新加坡，外籍人士不允许购买政府组屋与绝大多数的有地住宅，只能购买私人公寓与升涛湾这一特定地点的有地别墅。在新加坡购买私人房产拥有以下投资优势：

1. 租金回报率较高，房价增长潜力巨大

最新数据显示新加坡私人公寓租金回报率在3%至4%之间，相比于北上广深高出许多。作为一个城邦国家，新加坡的经济发展离不开外来人才。新加坡政府2013年发布的人口白皮书预计到2030年新加坡人口将达到690万，其中250万左右将为外籍人口。按照目前的人口替换率，新加坡每年需要新增1.5至2.5万名新公民以及3万名新永久居民来了保证人口持续增长。另外，作为一个岛国，新加坡只能靠填海来进行土地扩张，可扩张性十分有限。稀缺的土地资源与不断增长的人口意保证了土地价值。在目前政府刻意压制房价的情况下，新加坡房市上升空间巨大。

2. 生态环境优异，城市高度现代化

在咨询机构美世（Mercer）最新出炉的全球宜居城市排名中，新加坡蝉联亚洲最宜居城市。对素来以自然环境与城市建设著称的新加坡来说，这个结果并不意外。常年清新的空气、水与食物的安全保证、大量的植被覆盖、完善的交通与公共设施，都让这里成为许多人安居乐业的首选地点。此外，新加坡城市建设中高度的现代化也是另一个吸引人的亮点。不同社会部门的服务联网化，智能居住社区等概念都让居民的生活更加便利便捷。

3. 教育医疗设施全球领先

根据居外研究最新数据，2016年前半年咨询新加坡房产的中国买家中，超过三分之二的买家表示子女教育是他们的投资动机，他们的选择是明智的。世界经合组织2015年发布的国家教育系统排名中，新加坡名列全球第一。中西结合，全面又不失传统的教育方式正是许多家长希望他们的子女接受的理想教育模式。新加坡的医疗服务以高质量闻名于世。近年来政府更是大力发展医疗经济与医疗旅游，励志将新加坡打造成区域医疗中心。作为重要的是软性竞争力，教育与医疗的高质量证明了新加坡的发达程度与巨大吸引力，必将成为房市发展的助推器。

4. 工程品质保证，配套设施齐全

新加坡私人开发项目均要经过严格的审批与监督，整个开发、建筑与审验过程长达数年，质量可以得到良好保证。绝大多数的公寓项目配套设施齐全，泳池、健身房、水疗、烧烤区、活动室等均为为公寓标配，这在许多国家并不常见。此外，新加坡的物业管理服务更是全球领先，无论新旧住宅，周到与智能化的服务可以让投资者真正做到无忧盈利。

5. 贷款门槛低，额外税费少

根据最新的外籍人士购房政策，海外投资者在新加坡购房需缴纳18%的印花税。对外国买家而言， 新加坡的贷款条件相对宽松，无门槛低利率，第一套住宅最高贷款额度为80%。目前处于历史最低水平的汇率也是吸引众多买家的一个有利因素。

不过由于高度的城市化，新加坡城区与郊区的分界较为模糊，设施环境方面的差距也很小，房价差距自然也就不大。 加之最近降温措施带来更高的印花税，使得新加坡市场投资门槛偏高。不过分布均匀的城市建设保证了各个区域拥有较为匀速且稳定的房价增长。另一方面，随着近期房价下行，越来越多新公寓项目推出价格折扣，印花税回扣等优惠方案，旨在吸引更多买家。

投资建议

1. 根据地铁走向选择投资区域

房地产投资者有必要认真研究所选房产距离地铁线路的位置。很多买家会发现现有地铁站周围的房价很高，而许多物美价廉的房产却不在地铁沿线。不过如果我们将在建地铁线路以及车站位置考虑在内，就会发现更多物美价廉的房产选择。例如刚开始施工的汤申-东海岸地铁线，从新加坡北部出发, 一路延伸至东海岸，是东海岸沿线的第一条地铁线路。 这条地铁线的建成绝对对沿线房地产价格产 生很大影响，原本已经价值很高的房产（例如东海岸区域）会因为这条线路带来更 好地发展。而巨大的线路跨度,也将为沿线带来很大的出租收益。加之新加坡与马来西亚频繁的人口流动，这条线路的意义也就不言而喻了。在选购房屋时如果可以将这条线路的站点考虑在内，必将为投资回报加上一颗重要砝码。

2. 根据租金回报率选择投资区域

受到新加坡房市降温措施的影响，销售市场交易量大幅萎缩。但不端壮大的外来人口

却为新加坡租赁市场带来了强劲的需求。如果要短期持续获利,那么寻找租金回报率

高的地点与楼盘就极为重要。下图标出了新加坡私人公寓租金回报率最高的几个区域，投资者可以当做参考。

新加坡私人公寓租金回报率最高的区域

3. 根据政府规划选择投资区域

上世纪50年代，裕廊地区在政府支持下由一片荒野湿地发展成为新加坡的第一个工业区，并兴建 廉价住宅。近年来，这一区域已逐渐成为了郊区最大的住宅与商业区。 2014年，新加坡政府宣布要进一步打通裕廊湖区域的交通，休闲， 住宅与商业发展，将其打造成为 领先全国的，环保智能的综合型区域。 2015年，另一条新闻又让裕廊湖地区走进了投资者的视野：新加坡至马来西亚高速铁路，将由建在裕廊湖区域的新车站开出，一路北上到达吉隆坡。周围的配套设施也将同步建设。政府还表示，要将裕廊东建设成为新加坡第二个CBD。这些对投资购房者来讲，都是十分重要的信息。

展望

新加坡私人公寓房价指数

降温措施作用下新加坡房价连续下滑，让许多准投资者对市场仍抱观望态度。其实，新加坡政府最新公布的2016年2季私人公寓房价显示整体房价下滑幅度已大大减弱，且最受投资者关注的中央核心区（CCR）域其他核心区（OCR）房价均已呈现涨势，整体房价的下滑仅仅受累于自住房集中地非核心区（OCR）。其中，土地价值最高的中央核心区房价已经连续2个季度上扬，触底反弹趋势明显。另一方面，新加坡房地产联合交易网公布的私人公寓二手房价格指数也表明二手房市场已经连续4个月上升，再次印证了新加坡私人公寓房市的反弹形势。可以说，现在正是将目光投向狮城房市的最好时机。

 

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