租金回报率

2021海外房产有望坚挺发达国家租金回报较高

中国证券报记者日前采访了解到，2020年以来，德国、澳大利亚、印度、墨西哥、美国等国家房价涨幅居前，年涨幅均超过5%。相比之下，以日本为代表的部分国家房价同比出现明显下跌。

多家涉足海外房地产的机构预计，2021年海外房产有望继续保持坚挺，日本房地产在承办奥运会的刺激下有望扭转2020年下跌的颓势。租金回报率方面，不少欧美国家海外房产租金回报率维持在4%到8%之间，但海外购置税率较高。

房价普涨

“2020年海外房产涨跌幅度不一。从监测数据看，去年德国房价同比上涨了6.6%，澳大利亚同比上涨了6.2%，印度同比上涨了5.8%，墨西哥同比上涨了5.8%，美国同比上涨了5.7%，法国同比上涨了5.5%。疫情期间，这些国家出台量化宽松等政策，房价出现较明显上涨。”经济学家马光远日前在分析2020年国际房价走势时表示。

“楼市作为经济的压舱石、稳定器，适用于大多数国家。从历史经验看，凡是经历大的危机，楼市都不会差。全球楼市预计会延续景气周期。”多位房地产业内人士对中国证券报记者表示。

需要指出的是，2020年日本作为发达国家中为数不多出现楼市下跌的国家，在很多房地产中介眼里，已经形成了价值洼地。

“日本承办奥运会的进度受到疫情的影响。随着今年奥运会的承办，以东京为代表的很多赛事地区市容市貌、基础设施都会有较大改善。加之2020年多数发达国家楼市普涨的背景下，日本却出现下跌，存在价值洼地。预计2021年日本楼市会出现复苏迹象，届时将有较好表现机会。”多位海外房产销售人员对记者指出。

租金回报率较高

“欧美等发达国家的租金回报率普遍能达到4%以上，有些地区甚至达到8%。海外房产一般分为公寓和别墅两类，公寓的租金回报率更高一些。”专职海外房产投资的经纪人宋悦（化名）对中国证券报记者表示，“这类房子一般打完隔断后以出租给留学生为主，不会自住。即便是不打隔断的，发达国家的租金回报率也普遍较高。租金高成为很多投资客户购置海外房产的一大动力。”

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宋悦介绍，为了防止海外资金炒作当地房地产，目前很多国家在海外购置房产方面对非本国居民实行了较严格的管控。主要表现在购房环节、出售环节和持有环节都需要缴纳较高税费。

“像加拿大的房产，非加拿大国籍购房者在购置时就需要缴纳高达15%的税费，交易成本非常高。此外，国外房产基本都是永久产权，持有房产也需要缴纳较高的税费。特别是很多发达国家，前期都经历过房地产泡沫化。为了防止炒房，这些国家出台了一系列调控措施，比如，在持有房产时需要缴纳一定的房产税，卖出时也要根据总房款缴纳一定比例的税费。”宋悦对记者解释称。

受疫情影响大

“从成交占比看，不管是欧美等发达国家，还是其他房价较低的国家，海外房产购置人群占比都很低。除了移民用途外，购房者主要是以给孩子留学自住或者纯粹分散投资的人群为主。各国房产交易都是以当地刚需为主，海外购置产生的需求只是很少一部分。去年受疫情影响，国外看房的人急剧减少，海外购置房产的人更是接近冰点。”某海外房产购置中介人员李小梅（化名）对中国证券报记者表示。

李小梅指出，受疫情影响，海外线下直接看房的途径基本被阻断。目前海外房产购置中介都是用VR等技术引导客户进行远程看房。

“有些房源是中介自持，中介对这类房源有一定的把控能力。但很多房源是面向全球市场，性价比较高的房源，基本都本土消化了。”李小梅介绍，“从购房流程上看，需要先通过律师事务所等机构开具海外银行账号，兑换成外币后，逐步转入海外银行户头。这些步骤中介是不管的。中介只确认外币何时能打到中介的监管账户或者开发商指定账户中去，然后收取中介费，对房产进行过户。”

分析师陈霄对记者表示，海外购置房产一般通过中介渠道或者直接向当地开发商购买，从往年来看，海外购置房产的主要国家集中于美国、欧洲以及澳大利亚的一些国家。受到去年疫情的影响，购房者对于海外购置房产的热情降温。一方面，海外疫情控制仍有很大的不确定性；另一方面，当前出国航班受限制，阻碍海外购置房产。

专业人士指出，海外购置房产在购房政策和相关法规上存在很多盲区，在产权和资金安全上都存有风险，可能会出现一些经济纠纷等问题。外汇管制也会对境外购置房产产生一定影响，当外汇管制严格时，就意味着海外筹集购房资金难度增大。

【2021海外投资攻略】系列：

原文来源：中国证券报

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英国高铁HS2正式开工！最高速402公里，预计2040年通车

2号高速铁路（英语：High Speed 2），是英国一条计划中的高速铁路路线，以丫字型连接伦敦、伯明翰、曼彻斯特、里兹等英格兰境内的主要城市，设计时速达400公里，预计2026年完成首段伦敦至伯明翰段，2033年全线完工。有可能再延长至苏格兰。路线已于下议院获批。2020年2月11日，约翰逊通过建设计划，成本达到1070亿英镑（1384亿美元）。

中国中铁
也参与英国HS2投标

英国HS2高铁项目是英国国家战略性工程，具有重大的国内政治经济意义，但延误已久。

据2020年初宣布的计划，HS2工程将即刻启动，首期工程将于今年4月正式动工，主要开建伦敦至伯明翰（直线距离约200公里）的第一阶段，并争取将其在2028至2031年之间建成。第二阶段伯明翰分别与曼彻斯特和利兹连接的高铁将于2035年到2040年之间建成。

也就是说第一阶段需要8至11年，第二阶段（从现在开始算）需要15至20年完成。HS2高铁总长大约531公里，目前政府预算仅有不到560亿英镑。但政府目前估计总投资预算可能大约高达1060亿英镑。

中国的国企中铁建表示愿意参与，而且只需要5年大约半价即可完成。这一建议不仅让英国人震惊，还让欧美非常关注。

到2019年底，中国高速铁路营业总里程达到3.5万公里。此外，还有6千多公里的线路仍正在建设中。因此中国工程管理的经验也非常丰富。

此外，随着中国大规模基建和中国经济的迅猛发展，中方资金充足。巨大的中铁建公司从设计规划到施工、建材、人员等大型工程所需方方面面一应俱全，结合上述种种高铁工业优势，中方亦可大幅度降低工程报价。

按世界银行驻中国代表处2014年发表了的一份关于中国高铁建设成本的报告指出，中国高铁的加权平均单位成本是：时速350公里的项目为1.29亿元人民币/公里；时速250公里的项目是0.87亿元人民币/公里。而HS2工程，每建设大约1公里造价近3亿英镑(约26亿人民币)，势将成为全球最昂贵的铁路。中铁建申请承包这一工程的价格优势明显。

英国绝大多数公众对中国国企希望承建英国高铁的消息的反应是震惊的。这是因为，一方面，除了很少数的英国人近年去过中国并乘坐过高铁，大多数英国人对中国近10多年的高铁发展并不了解，特别是不知道高铁技术和工程领域中国的崛起。

自从英国政府宣布开建HS2以来，至少就有高铁技术曾经独领世界风骚的德国、法国、西班牙和日本公司纷纷参与竞标。

HS2
开工后，周边房价持续上涨

近日不少持有英国国民海外护照（BNO）的港人正考虑移民到英国，如果考虑生活在伦敦，不但生活节奏急速，消费水平亦高于该国其他城市。曼彻斯特为英格兰西北部城市，亦是2014年英格兰北部振兴计划之中其中一个主要城市。

Anthony Jurenko指出，在过去10年，英国政府投资逾82亿英镑发展当地基建，包括机场、高速铁路及市内地下铁。目前当地机场可以前往255个国家及城市，每年载客量约2200万人次。另外现时已经有英国高铁二号项目（HS2）发展蓝图，铁路总长为530公里，最高时速可达到每小时360公里。

若铁路正式投入服务，前往伦敦仅需67分钟，较目前127分钟快近一倍；前往伯明翰亦只需40分钟。有关当局指，项目将于2022年动工，2026年部分通车，预期最迟于2033年完成，料该计划总投资额为560亿英镑，并为劳动市场创造5.5万个就业职位。

企业进驻
进一步带动住屋需求

Anthony Jurenko解释，在英国政府的北部振兴计划推动下，有不少当地上市企业在曼彻斯特设立分部，当中包括英国广播公司（BBC）已进驻英国媒体城（Media City），市场曾有声音预期，曼彻斯特有可能逐渐取代伦敦媒体中心的地位。

另外，汇丰（HSBC）、毕马威（KPMG）、德勤（Deloitte）等亦已在此设立分行，在2019年，就有超过1万人次由伦敦迁移到曼彻斯特，可见该区发展迅速，楼市升值潜力可见一斑。

根据英国国家土地注册处的数据显示，过去曼彻斯特的楼价平稳上升，平均楼价由2017年初的16万英镑，上升至2020年4月的17.7万英镑。截至今年4月，首都伦敦的平均楼价为48万英镑，全国平均楼价为23.4万英镑，可见曼彻斯特楼市仍处于低水平。

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高！
平均租金回报率

如有意举家移民到当地，教育方面当地有三间知名顶级学府，包括曼彻斯特大学、曼彻斯特都会大学、索尔福德大学。就以曼彻斯特大学为例，该学府在全英国排行第四，如成为当地国民，本地学生平均学费为每年9250英镑，国际学生每年学费为2.1万英镑。不过由于是知名学府，因此费用会相对昂贵，而实际收费亦视乎所就读的科目。他表示，目前曼彻斯特的平均租金回报平均高，租户大多数是专业人士如会计师、医生、律师、护士及教师等。他们普遍渴望居住在较优越的地理环境，如商业中心Deansgate Castlefield车站、英国高铁二号主要车站Manchester Piccadilly。

Piccadilly车站在未来只需1小时就能前往伦敦，如前往曼彻斯特机场亦只需大约18分钟车程。该区邻近北区（Northern Quarter），是曼彻斯特的苏豪区，聚集不少富特色的服装店、咖啡室及酒吧，弥漫一片文艺、复古氛围，因此吸引不少年轻人聚集。

重新定义
曼彻斯特市中心

凡雅都市是萨博伊(Salboy)地产集团的全新住宅开发项目，集曼彻斯特的工业历史与奢华的现都市生活于一体。优雅、时髦的40层高楼凡雅都市由享誉。

全球的SimpsonHaugh建筑师设计，公寓住宅分为一室和两室户型，品质出众，窗外景色优美，居民可尽享曼彻斯特市中心繁华的天际线。

凡雅都市傲然矗立于Castlefield Locks，与地标性建筑⸺位于曼彻斯特市中心的旧火车站无缝连接，为希望居住在曼彻斯特市中心的人们提供了难得的机会。

住宅楼周围附有咖啡馆、酒吧和餐厅林立，这些场所都能为凡雅都市的业主提供周到的服务。这里拥有最新规划修建的道路，精心管理的公共空间，将缩小凡雅都市与市中心其他区域的距离，大大减少居民出行距离。

此项目还连接诸多人文娱乐地标，例如具有历史意义的公民角（Civic Quarter）、热闹的高端零售大道 Deansgate、文化中心第一大道（地标性建筑HOME）、Tony Wilson Place众多独立餐厅和酒吧，以及其核心地段正在扩建的 Oxford Road Corr。

无论是HS2高铁在全英国的扩建项目，还是其他大型经济发展计划，曼切斯特都是人们热议的议论点。曼彻斯特是英国北部经济发展的开拓者。

来源：明报，BBC
整合：Tommy
编辑：Paul Xu
排版：Zoe Chan

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我们准时见

跟随一带一路去看房（一）菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地

在“一带一路”政策的带动下，众多沿线国家大多开启了新一轮的基础建设热潮，机构投资者在海外的大步伐迈进，令不少个人投资者也开始关注一带一路区域的投资机会。为此，居外网特意准备了“跟随居外网去一带一路国家看房”专题，带大家走入沿线国家，发现投资商机，第一站选择的是东南亚国家菲律宾。

菲律宾华侨Thomas是名马尼拉的房产经纪人，在他的印象中，马尼拉房市上出现了大批中国买家似乎是一夜之间发生的。早在2016年时，菲律宾的华人购房者还只是零星出现，但自2017年开始，中国大陆买家便日益增加，成为当地最重要房地产投资者。为何投资者会选择菲律宾马尼拉这样一个稍显“临近却陌生”的城市，马尼拉的房市情况到底如何？我们一起去探访一下。

投资菲律宾房产的3个理由

据英国经济学人智库发布的“2017年中国海外投资指数”显示，菲律宾的排名由2015年39名跃升为2017的28名，攀升速度惊人，随着“一带一路”的开展，相信菲律宾会成为越来越重要的投资目的地。

“人口红利”和“基建需求”助力菲律宾经济腾飞

在大规模推进基础设施建设和内需增长的背景下，菲律宾经济在过去的十年里迎来黄金飞速发展期，连续六年保持GDP增速超过7%。据菲律宾国家统计局1月23日公布数据，2017年全年菲律宾经济增速为6.7%，达到政府设定的6.5%-7.5% 的预期，略低于中国同年6.9%的经济增速。

制造业、贸易、房产、租赁和商贸服务业成为菲律宾经济的主要驱动引擎。菲律宾继续成为全球增长最快的经济体之一。相对于其他国家，菲律宾经济拥有2大独特优势：巨大的人口红利和庞大的基础设施投资需求。按照世界各国的经验，持续稳定的社会环境和经济发展，必将带动当地房地产的蓬勃发展。

菲律宾人口过亿，平均年龄仅26岁，拥有75%的劳动人口，成为该国经济可持续发展的核心力量。依托大量的会讲英文的年轻人口，短短十年，菲律宾成为世界最大的商业服务外包中心，刺激了经济增长，拉动了对住房和写字楼的需求。根据下一个政府工作规划，菲律宾政府将在2017年到2022年的六年间投资8.4万亿比索（相当于六年间投入1.4万亿人民币）进行基础设施建设，巨额基础设施投资将刺激经济，有可能令菲律宾经济以每年平均7%的增速增长，预计每年为菲律宾增加100万个就业岗位。

菲律宾房市现状：房价稳定增长的投资洼地

众所周知，菲律宾拥有超过1000万的海外务工人员，海外务工人员的收入源源不绝地汇入菲律宾，支撑了当地经济发展，并带来了充足的买房需求。早在2015年，菲律宾外出务工人员的汇款总额就超过285亿美元。此外，近年来当地经济的腾飞也促进了房地产的繁荣发展。2017年，马尼拉金融中心区和马卡蒂（Makati）中央商务区的整体房价已经大涨7.91%，均价已超过2万人民币每平方米。

不过，即便增幅不小，菲律宾首都马尼拉的房价在亚洲国家主要城市中仍是偏低的，处于价值洼地。

总价低投资回报率超7.5% 中国大陆普通买家都能投资

经济快速发展和旺盛的市场需求，造就了超值的租金回报率，据居外网独家合作伙伴环球房产指南数据显示，马尼拉的平均租金回报率超过7.5%，且空置率低于8%。据马尼拉房产经纪人介绍，当前非菲律宾国籍投资人可以花50万人民币在马尼拉买一套用于出租的公寓，每月租金可达4000人民币，年租金收入相当于房款总价的10%；若是短租公寓，查询airbnb上马卡蒂中心区的价格，一卧或两卧公寓间夜价在170元人民币至420元不等。相比中国北京上海租金收益率已经为负的城市而言，这样的投资在汇率稳定情况下，吸引力不言而喻。

居外提示投资风险：尽管菲律宾的经济和房市拥有较大的增长空间，但对于中国买家来说，也存在一定的变数，其最大风险为地缘政治风险。中菲两国关系在2016年杜特尔特总统上台后，两国关系才迅速好转、进入当前良性的发展阶段，中国资本和民间投资者也随着“一带一路”而来。但这样良好的合作局面有可能随着菲律宾领导人的更迭而面临挑战，这也是经济学人智库将投资菲律宾的风险定位为较高程度的重要原因。

此外，菲律宾经济高度依赖对外贸易和外国机构贷款，汇率波动等因素也不容忽视。

10个关键字了解菲律宾房市

2012年起，随着菲律宾经济持续好转，其房价也随着进入稳定、快速的上涨态势。尽管如此，相对于中国香港、新加坡等亚洲发达地区，菲律宾房价还处于较低水平，有着很大的成长空间。

1、外国买家无限购

在菲律宾买房，对于外国买家没有身份要求，游客也可以买房，基本上拥有护照即可。至于限购，大体与东南亚其他国家如泰国的规定类似，体现在：

1）外国买家只能买公寓，不能购买土地和别墅；

2）同一个楼盘里，外国买家的购买的单元数量不能超过40%

2、永久产权

永久产权，外国买家和本地人一视同仁，可以永久持有。

3、小房型适合出租，无公摊面积

在马尼拉，公寓的房型较少，主要分出租为主的小房型和自住为主的大房型。26-35平米的小房型（买房-出租的主力房型，面积虽小，但厨、卫俱全）；超过60平米的大户型。注意，在菲律宾，销售的面积都是实际面积，没有公摊，且是精装修的。

4、主要城市房价相当于国内二线城市水平

菲律宾不同地区的房价差别很大，整体房价水平较低。不过，在中国买家最为集中的马尼拉都会区，其房价近两年来涨势迅猛，一些适合投资的区域如BGC、Makati city、Ortigas Center的房价都多在2-3万人民币/平米。

5、租金回报率高

目前，在马尼拉的外国投资者较为集中的区域例如马卡蒂中心商务区 Makati CBD、欧提加斯中心 Ortigas Center房租水平都相当可观，一般来说，28平米带家具的公寓每月租金相当于3000多人民币，两房的话，租金翻倍。如果是高端房产，租金就更高。为此，只要选中了需求旺盛的热门区域，都能获得超过8%的租金收益率。

6、付款方式10：10：80

目前菲律宾一手楼盘以期房居多，常见的付款方式为10%：10%：80%的付款方式，即首付10%的全房款，然后在交房前的24个月内支付另外10%，最后一次性支付尾款80%。一般建议采取美元现金到当地换汇、支票或信用卡方式支付。2017年2月，中国银联宣布全面落地菲律宾，但在菲律宾只有部分银行取现时免收手续费，国内直接汇款成本较高，不建议使用。

7、无外国买家额外税费

在当地买房，没有特别针对外国买家而设立的税费，与本地人买房时支付的税费是一样的。购买新房和二手房所需支付的税费大概如下：

买新房：有12%增值税VAT（一般包括在房价里），不需支付中介佣金（由开发商支付）

买二手房：买家需支付1.5%的过户费（卖家支付6%的增值税和中介佣金）

8、流程大概3个月左右

无论本地人还是外国买家，在菲律宾买房的流程大同小异，很简单，但过程会比较长，大概需要3个月左右。

买新房：选地段、和销售一起看房，付定金、兑换货币，付款签合同，开发商办理房产证。

买二手房：找到房源，联系中介，看房，谈好价格，付定金，兑换货币，付款签合同，中介会帮忙办理房产证过户。

9、外国人贷款需要工作或退休移民签证

外国买家如果没有菲律宾的工作签证或SRRV（菲律宾特殊退休移民签证Special Retiree Residence Visa，简称 SRRV），基本没办法贷款，有工作签证一般可以最高贷款70%，年限最高10年，利率与本地人一致。

10、投资热点区

当前，中国买家多集中在菲律宾首都-马尼拉都会区，而在占地面积超600平方公里、人口超过1000万的马尼拉都会区中，最受中国买家喜爱的投资区域也多集中在老牌金融中心马卡蒂中央商务区 (Makati CBD)、马尼拉大都会区的浦东新区博尼法西奥环球城（BGC）、新兴金融区欧提加斯中心（Origas Center)、交通物流中心帕塞市（Pasay）等区域。

延伸阅读:菲律宾十家收入最高房产开发商排行榜

中国买家最喜欢的4个菲律宾房产投资热区

1、菲律宾传统金融中心马卡蒂（Makati ）

马卡蒂（Makati），马尼拉都会区城市之一，是菲律宾传统的金融中心，汇聚了全菲律宾最多的大型银行和跨国公司，菲律宾最大的证券交易大厅就位于马卡蒂的阿亚拉大道（Ayala Avenue）。当地还是不少外国使馆所在地，为此各方面条件都比较成熟、便利，马卡蒂也被称为马尼拉都会区的主要文化和娱乐中心。

2、博尼法西奥环球城（BGC）新兴金融和中央商务区

位于马尼拉都会区城市Taguig内，是新兴崛起的新金融和中央商务区。该区域距离市区约11公里，过去曾是军事用地，1995年起，经历了“浦东大开发”式的全面开发，今天已成为以金融、商务、住宅于一体的蓬勃新区，吸引了众多外资企业、投资者。

3、新兴金融区欧提加斯中心 Ortigas Center

Ortigas Center是菲律宾国内仅次于Makati CBD的商业中心区域，面积约250公顷，位于都会区Pasig市内，地位相当于浦东陆家嘴金融区。区域内拥有众多高档办公楼、商业中心和五星级酒店，如亚洲开发银行（ADB）总部、菲律宾证券交易所总部。相对于传统金融中心Makati，Ortigas的写字楼租金相对便宜，且环境更为整洁、安全，为此也最受菲律宾当地的跨国企业欢迎。

4、交通物流及政治中心帕赛市Pasay

帕塞（Pasay）紧邻马尼拉市区，位置极佳，是是尼诺·阿基诺国际机场（Ninoy_Aquino_International_Airport）所在地，为此成为菲律宾重要的交通和物流中心。区域内汇集了菲律宾航公、PAL Express、Air Juan等航空和物流企业。此外，Pasay还是菲律宾重要政府部门如参议院、外交部（DFA）、菲律宾国家银行等所在地。

查看帕塞市房源

投资案例： 35万人民币投资马尼拉上海白领在菲律宾看房买房全纪录

马尼拉当地盛行的出租房实景——仅20多平米，却厨卫俱全，每月租金超过3000元人民币。

俗话说，“早起的鸟儿有虫吃”！2016年来，菲律宾房价的异军突起，让国内一些嗅觉灵敏的投资者发现了菲律宾马尼拉房市的投资机遇、并快速付诸行动。网名为“眉眉木木”的上海白领就是其中的一位。

该网友在上海经过多年打拼，终于有了存款，无奈房价太高难以承受，所以在朋友的介绍下，了解到了投资马尼拉的机遇：成本不高，50万人民币就够；租金高，一年的房租约为房子市价的10%，外国人买房手续简单且不限购！为此，他毫不犹豫地开启了赴马尼拉看房、买房的旅程。<详细>

在撰写本文过程中，得到菲律宾华侨-当地房产经纪人柯胜益Thomas的协助和支持，在此表示感谢！

图片设计:YUAN

文字： Vincent Xie

编辑：HY

美国加州房地产市场显著放缓华人投资依然热络

洛杉矶许多华人虽然对房地产投资依然有着极大兴趣，但将目标转向洛杉矶以东的房价相对低的区域，甚至到外州投资。

据美国《侨报》报道，近期各项房地产调研数据显示美国加州房屋市场销售额下滑，出现4年以来最大年比降幅，房地产市场显著放缓。洛杉矶许多华人虽然对房地产投资依然有着极大兴趣，但将目标转向洛杉矶以东的房价相对低的区域，甚至到外州投资。

因工作在尔湾（Irvine）租房的匡女士一个月前卖掉了自己在洛杉矶东区圣盖博谷（San Gabriel Valley）的旧房，原本希望在尔湾购买一个房产，但现在的房价让她犹豫不决。匡女士几年前趁着房市低谷，在洛县以北区域购买过两套房子，目前每个月能收到3000多美元的租金。如今，她考虑如果无法在房价过高的尔湾购屋，就打算继续投资几套房产收租。

和匡女士有着类似想法的华人有不少，这使得河滨县、圣伯纳迪诺县、安大略县（Riverside、San Bernardino、Ontario）成为华人看房热门区域。

房产投资公司的孙女士介绍，看一个区域的房地产是否适合投资主要考虑六方面因素，包括就业市场、空置率、经济多元度、房屋支付能力、政策是否有利于房东以及学区评分。由于安大略国际机场和2028年洛杉矶奥运会，靠内陆区域各方面发展蓬勃，因此吸引越来越多个人房地产投资者把目光放到这里。

根据数据显示，该区域不少城市的租金回报达到8%以上，排在前三位的是东谷市（Eastvale）、科洛纳市（Corona）、库卡蒙格牧场市（Rancho Cucamonga），回报率分别是12.22%、10.06%、8.42%。

这处漂亮崭新的4卧3卫户型住宅位于东谷（Eastvale）市的Copper Heights社区内，为投资者提供了优越的置业机会。Copper Heights是一个充满活力的年轻社区，配有一系列现代设施，包括崭新的俱乐部会所，设有3个游泳池、3个公园、两个水疗区及一个烧烤区。
居外房源编号：27218578 点击查看房源信息

除了在加州投资，孙女士表示很多华人近年热衷到外州投资房地产。特别是德克萨斯州，该州近年吸引大企业搬入，大大提升当地就业市场和经济多元度等元素，房地产市场也越来越有投资价值。孙女士称经济多元度和房屋支付能力都是评估一个区域的未来房市发展的重要考虑因数，例如曾经的汽车之都底特律就因为产业过于单一，房地产市场跟随产业凋弊，再例如纽约房市一直在下滑，就是因为很多人觉得房子太贵，于是往外另寻出路。

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来源：中国侨网
责编：Zoe Chan

仲量联行：教育、养老和数据中心等另类资产投资回报更出众 | 香港

仲量联行发表的《The Rise of Alternative Real Estate in Asia Pacific: The Fundamentals》报告表示，由於另类房地产具吸引力的收益率，以及看好亚太区长远的增长前景，越来越多投资者关注有关市场的投资机会。

仲量联行指出，在香港，由於传统房地产价格不断创新高，以及超低的房地产收益率，吸引更多投资者关注当地另类房地产资产，当中覆盖学生及长者住宿、共享共居、自助存储设施、停车场以至数据中心所能提供的机遇。

仲量联行研究部主管马安平表示：“对投资者而言，我们认为香港的教育和数据中心最具投资吸引力。另类房地产的租金回报率较传统房地产资产一般能高出100至2,000个基点。”

Q1. 另类房地产包含什么物业类型？

整个报告系列共分六部，将另类房地产定义为非传统房地产资产，包括长者护理中心或养老院、学生住宿、教育、数据中心、自助存储设施和实验室设施。除了香港，亚太区其他国家∕地区如中国内地、日本、新加坡等的另类房地产市场亦拥有巨大的投资机会。

仲量联行亚太区资本市场营运总裁及另类资产部主管Rohit Hemnani表示：“环顾全球，亚太区的另类房地产市场仍未及欧美市场成熟，但随著投资者继续寻求新板块的投资机会，以实现资产多元化及提高回报率，令相关资产越来越受关注。另类房地产属长期经营租赁，为投资者提供稳定的现金流收入，并可降低市场波动所带来的影响。”

仲量联行预测，随著城市人口迅速增长，亚太区国际学校数量将增加三至四倍，这将刺激教育和学生住宅板块的发展

点击查看居外网上亚太区的商业房源

Q2. 各地另类房地产的投资和收益表现如何？

根据仲量联行的数据，东京和新加坡的另类房地产如数据中心的预测收益率介乎6%至7%，悉尼则为4%至6%。相比之下，东京的核心房地产如写字楼的预测收益率介乎4.5%至5%，悉尼则为2.5%至3.5%；而东京和悉尼的购物中心的预测收益率分别为4.5%至5.5%及2.5%至4%。

Rohit Hemnani表示：“另类房地产主要的投资者包括全球的房地产信托基金、股票基金、基金经理、房地产公司和发展商。单计2016年，这五个类别的投资者在另类房地产投资了超过430亿美元。在亚太区，我们亦发现类似趋势，发展商和私募基金向另类房地产配置较多资本。而房地产信托基金特别活跃於如日本般关注长者护理的国家。”

Q3. 亚太区另类房地产的投资前景如何？

报告指出，由於亚太区广泛的人口变化，例如城市化、人口老龄化、家庭财富增长及科技普及化，预期区内的另类房地产的投资前景理想，并将继续保持增长趋势。

亚太区城市人口预计至2027年将超过4亿人，有利教育和自助储存设施的发展。未来十年，区内预计将增加5.6亿互联网用户，智能手机、云计算及物联网的快速普及将推动数据中心的需求大幅增长。

与此同时，区内的老年人口将在未来10年内增加1.46亿人，将推动长者住宿和养老院市场进一步扩张。

尽管市场存在强劲的需求，但或面对不少不明确的因素。首先，护老和数据中心通常受到政府的高度监管，需按照当地法律进行严格管理。在亚太区，各种另类房地产的成熟度有一定距离，因此投资者对市场基本面的熟悉程度及经营能力亦有可能为其构成挑战，但毋容置疑的是有关市场存在明显的投资机会。

Rohit Hemnani总结称：“随著亚太区城市人口迅速增长，我们预计未来15年间，亚太区的国际学校数量将增加三至四倍，才能满足1,000万名目标学生群的需求。这将刺激教育和学生住宅板块的发展，他们在澳洲、中国内地、香港、印度和东南亚有著偌大增长潜力。”

“同样地，老年人口的增长意味著老人住宅市场将进一步拓展，特别是在日本和中国等具有巨大增长潜力的国家。”

居外房源推荐：香港全新工厦期房项目W212

地址：新界荃湾德士古道212号
出售楼层：全幢23层
单位：地厂2个(G/F)，特色楼层10个(1/F)，标准楼层12个(2/F-25/F)，顶层连天台5个(26/F及天台) *5个特色单位内置楼梯*
单位面积：6-10/F约548呎-全层7,705呎，11-25/F约548呎-全层7,710呎
房价：由约¥694万起（可协商）

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来源：财华网
责编：Zoe Chan

曼谷公共交通对房产投资的吸引力可以有多大？｜泰国

在曼谷，在距离公共交通站点仅几步之遥的位置买房子的重要性不容小觑。

购房者对此类房产的抢购之势非常迅猛，近几年来，我们看到人们会在开盘之前在大街上睡几个晚上，以确保自己能够抢到最好的房源。

曼谷的公共交通系统，即BTS（架空列车）、MRT（主要是地下铁路）和BRT（快速公交系统）正在扩展，这可以归功于4年前开始执政的当前政府。

2014年以前，曼谷的基础设施开发毫无进展；是当前政府推动了这一进程——而且速度非常快。

目前，整个曼谷有78个公共交通站点以及超过110公里的公共交通网络，到2025年，曼谷将建成相当于现在的两倍的公共交通网络。

购房者和投资者都不应忘记连接曼谷市中心和素万那普（Suvarnabhumi）国际机场之间的机场快线沿线站点。值得注意的是，过去一年这些站点对于购房者的吸引力大增。

您可以了解一下目前伦敦的公共交通网络。短短7年之后曼谷也会拥有同样的出行方式。

让我们来看一下是隆（Silom）架空列车沿线两个公共交通站点附近的几种共管公寓的售价。

BTS Talad Phlu距离曼谷市中心10站，约30分钟。Talad Phlu附近共管公寓的中间价格约为310万泰铢（约62万元人民币），每平方米均价为93,228泰铢（约1.86万元人民币）。

BTS Krung Thonburi距离市中心只有3站，不到10分钟即可到达。在这里，共管公寓的中间价格目前约为630万泰铢（约126万元人民币），每平方米均价为12.4万泰铢（约2.48万元人民币）。

显而易见，共管公寓的实际售价由多种因素决定，但这个例子很好地说明了一个事实，即人们要为距离市中心更近这一点支付更高的价格——即便是以分钟来计算的。

在紧邻公共交通连接点的地方买房还能够获得很高的租金回报率。

根据售价，一个距离BTS Talad Phlu仅需步行3分钟的项目可以实现每年高达5.22%的租金回报率。

距离同一站点需要步行10分钟的一个类似项目的租金回报率则较低——每年4.41%。

虽然租金回报率看似差别不大，但从全年来看，累加起来也是不小的金额。

许多开发商已经为其距离公共交通站点仅几步之遥的共管公寓创立了特定的品牌，例如，Ananda的IDEO Mobi共管公寓系列。

不过，居住在曼谷公共交通站点附近并不便宜。在市中心，一套精美的小型一室公寓就需要至少1,000万泰铢（约200万元人民币）。在距离公共交通站点较远的地方，价格显著下降。

如果您第一次在曼谷投资房产，购买紧邻公共交通连接点的共管公寓将会让您有更好的机会获得高租金回报率，也会让您在未来转手变得容易得多。

居外网推荐曼谷近铁精品房源

1. Ideo S115——距离BTS Pu Chao Saming Phrai站100米

35层楼的高层公寓，坐落在素坤逸路（Sukhumvit Road），配备多种现代化设施，包括超大泳池和屋顶花园。附近有Big C超市，还临近地铁，249万泰铢（约¥50万）的价格可以称得上非常实惠了。

2. Ideo Mobi Asoke——距离MRT Phetchaburi站290米

位于Makkasan区域，毗邻于 CBD 中央商务区的Asok 和 Rama 9交汇处，是曼谷唯一的城市双CBD交汇处。拥有这里，就拥有所有的城市配套，高端商场、医院、大学都近在咫尺，地铁5站可到素万那普机场。

3. Niche MONO Sukhumvit——距离BTS Bearing站250米

34楼高层公寓，位于曼谷素坤逸名门之地，跨国房企联合打造呈现高端品质。乘坐BTS 轻轨可轻松抵达素坤逸区热门区域；项目周围有满足生活需求的商场、国际学校、医院、餐厅和娱乐场所等。

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责编：Zoe Chan

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

日本房产优势_日本房产热门

日本房产经历过上世纪的泡沫房产经济之后逐渐恢复，诸多海外投资者都纷纷有相关的投资举动。相比国内的房地产投资相比，其日本房产包含较高的利润等优势。

移民丶投资皆宜——里斯本房地产热潮引爆 | 葡萄牙

如果您觉得伦敦房价太贵，但又希望能在充满历史气息丶气候温和丶且环境安全的欧洲城市买一套房产，那座城市就非葡萄牙首都里斯本莫属了。

里斯本的平均房价不仅不足伦敦一半，而且是公认的世界最安全的地区之一。当地不仅古色古香，洋溢着南欧风情，同时生活又不失便利与活力。在众所周知的金融危机中，葡萄牙的经济受挫，但是近几年已明显复苏。

在政府策划及努力之下，房市慢慢回暖，房价也自2010年显着回升，但由於开发程度远不及西欧饱和，故现时价格依然有吸引力，长线更获看好。平均租金回报亦可望达到6%。不过，最为吸引众多华人的还不是这些，而是可与地产挂钩的黄金投资移民计画。

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黄金投资移民性价比高

在葡萄牙购入50万欧元房产的买家可申请黄金居留卡。持卡人及副申请人可在该国生活丶学习和工作，平均每年只需在葡萄牙居住满7天，5年之後即可申请成为永久居民。此後还可以根据规定，按部就班申请加入葡萄牙国籍。葡萄牙是欧盟成员国，葡萄牙公民在欧盟其他国家工作丶学习和生活，享有巨大便利，故其护照似乎较脱欧後的英国“性价比”高。

经济步入成长阶段

葡萄牙虽然在早些年前发生的经济危机中受到重创，但目前其经济已经逐渐回暖。在2015年第一季度，GDP成长已超越德国和欧洲平均水准。标准普尔丶经合组织等国际机构也纷纷对葡萄牙的经济展望调高了期望值。

安全度高生活品质佳

2017年，悉尼经济与和平研究所（IEP）根据多项指标对全球144个国家的安全系数进行了排名，葡萄牙高居第三犯罪率低，是非常适合居住的城市。据SAPO新闻报导，葡萄牙国家医疗系统也相对完善，其医疗卫生系统排名超过英国与西班牙，目前被世界卫生组织排在第14位。

气候宜人葡萄酒天堂

葡萄牙的葡萄酒享有盛名，而且价格低廉。适宜的气候条件使当地出产200多种葡萄。海洋暖流为里斯本和整个葡萄牙带来丰富的水产资源，美味的海鲜驰名世界。葡萄牙自然不乏米其林星级餐厅丶众多的酒吧和咖啡厅。这里还有诸多水上乐园，是水上运动的天堂。

地产稳步提升 6%租金回报

根据位於里斯本的独立房屋价格统计机构Confidencial Imobiliário的数据，在2012~2016年期间，房产价格上升了35%，并且持续吸引着来自全球各地的投资者。预计在未来5年，房市价格会以每年至少5%的增速持续成长。

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知名地产仲介仲量联行（JLL）的资料显示，里斯本的房价是伦敦的一半。第一太平戴维斯的统计资料指出，买家能以伦敦顶级地产1/5的价格在里斯本购入同类豪宅。黄金签证允许申请人出租房产，里斯本租金回报率有5~6%，提供地产投资与取得海外身分的双重组合。

责任编辑：Zoe Chan

来源：互联网资讯综合整理

2017年2季度欧洲住宅市场——冰岛房价涨幅全球最高，雅典房价连跌近10年 | 海外

2017 年 2 季度，在已经发表数据的 22 个欧洲住房市场中，18 个国家和地区房价实现同比上涨，10 个市场涨幅高于去年同期。其中，冰岛与爱尔兰房价同比增长均达到两位数，在2017年2季度的全球房市表现中也名列前茅。另一方面，俄罗斯住宅市场跌幅正在缩小，希腊雅典得住宅价格也很有可能在今年迎来连续下跌的第十个年头。

表现强势

冰岛是2017年2季度全球房价同比增幅最快的国家。21.28%的增幅不仅高于全球其他市场，也远高于去年同期 6.34% 的涨幅，这也是自 2005 年 4 季度以来的最高同比涨幅。

冰岛住房市场从2002 至 2007 年经历了一波上涨行情，价格飙升达到 73%以上。但从 2008 年初到 2010 年，由于该国经济受到全球经济危机的重创，导致房价大跌 32.5%，在接下来的 3 年时间里，住房市场涨幅总计仅为 5%，近乎停滞状态。随后，冰岛开始进入强劲的上涨通道，2014 年涨 5.18%，2015 年涨6.93%，2016 年涨 12.53%。这样的现象部分归功于强大的市场需求和有限的住房供应，特别是在首都雷克雅维克。近年来持续增长的游客数量是刺激冰岛房市需求的一个重要因素。冰岛旅游局的数据显示，2016年冰岛游客人数接近180万，比2015年增长39%。2017年前7个月的游客数量较去年同期再次大幅度增长33.1%。

国际货币基金组织(IMF)的数据显示，该国经济在 2016 年的增长幅度达到了 7.2%，也是自 2007 年以来的最高涨幅。冰岛统计局的数据显示，该国经济在 2017 年 1 季度涨幅为 7.6%。鉴于个人消费能力走强，固定投资总量不断增加，预计该国经济在 2017 年全年将实现 6% 的喜人结果。

爱尔兰住宅价格在2017年2季度同比增涨 13.52%，在欧洲表现仅次于冰岛。爱尔兰房价前几个季度的同比增幅分别为：2017 年 1 季度 8.91%，2016 年 4 季度涨 8.15%，2016 年 3 季度涨 7.68%，2016 年 2 季度涨 4.57%，2016 年 1 季度涨 5.84%。目前都柏林市中心公寓每平米单价大约为2345欧元，可获得7%左右的较高出租回报率。

爱尔兰的经济紧缩政策取得了良好的成果，被视为欧洲的明星国家。该国政府的报告显示，该国在危机早期实施的结构性改革，现在已进入了收获成果的阶段。爱尔兰中央银行的数据显示，爱尔兰去年的经济涨幅为 5.2%，比 2015 年不可思议的 26.3%（很显然在统计学上存在问题）相比更加健康。前几年的数据分别为：2014 年 8.5%，2013年 1.1%。尽管英国退欧以及美国未来税收和贸易政策存在不确定性，但该国经济预计在今年保持稳健状态。爱尔兰央行估计该国今年的 GDP 涨幅为 4.5%。

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德国房市继续表现强劲的上涨趋势。2017年2季度德国公寓均价环比显著上涨4.86%，同比则上升6.96%，高于前两个季度的同比增幅。德国三大城市中，目前房价最高的是慕尼黑。慕尼黑市中心120平公寓需花费约94万欧元，类似住宅在柏林与法兰克福的价格普遍在50至60万欧元之间。德国大城市租金回报率普遍不算高，法兰克福市中心公寓拥有三大城市中最高的租金回报率，约3.7%。 2017年2季度新住宅准建批准数量约为9万个单位，同比减少7.9%。德国目前的低利率环境与较低的新建住宅数量将市场维持在卖家市场区间，对房价继续产生抬升作用。

2季度德国经济年化增长2.5%，虽然低于1季度2.9%的增幅，不过仍然高于欧元区2.3%的平均水平。稳定的经济增长要得益于强势的民众消费与政府支出。

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葡萄牙房价在2017年2季度同比上涨3.47%，目前里斯本市公寓每平米房价约2542欧元，租金回报率则在5.6%左右。全球金融危机后，葡萄牙房价经历了连续13个季度的同比下跌，一直到2014年4季度才开始企稳回升。2017年葡萄牙经济预期将增长1.1%，与去年基本持平。2015年之前的15年间，葡萄牙经济持续低迷，平均年增幅只有0.2%。

基本持平

西班牙房价在2017年2季度同比上涨0.85%，扭转了上季度同比下跌1.29%的局面。2017年2季度西班牙当地房市需求在金融危机之后首次超过10万个单位。同时，受到英国退欧影响，西班牙房产更加受到海外投资者青睐。2季度海外投资者对西班牙房产需求同比上涨了8.1%。最受海外投资者（特别是欧洲投资者）青睐的目的地是巴塞罗那与太阳海岸区域。目前巴塞罗那市中心120平米公寓售价约57万欧元，租金回报率则在4.5%左右。马德里房价较巴塞罗那低一些，回报率也可以达到4.7%。2017年西班牙经济预期将增长2.8%，失业率有望降低至15.9%。近期加泰罗尼亚地区因为独立公投仍与西班牙政府僵持不下。此次事件的最终解决方案料将对西班牙特别是巴塞罗那的房价产生较大短期影响。

英国平均房价在2017年2季度名义同比增长2.8%，但如果将通胀考虑在内，则与去年同期保持持平。另一方面，市场供给继续保持紧缺。在退欧与大选之后，英国房市观望情绪明显，新增售卖房源数量不断创下新低。伦敦房价增速进一步缩小明显，部分高端房产价格继续下跌，主要房价增长区域集中在伦敦外围。东安格利亚地区房价2017年2季度同比增长5%，涨幅在大伦敦地区名列前茅。整体来看目前英国经济不稳，退欧提案也尚未获得实质性进展，加之已经突破天价的伦敦房价，投资用房产价格继续走弱可能性较大。

危机重重

虽然俄罗斯房价表现已经连续多个季度排在欧洲最后一名，但当地市场的情况正在好转。2017 年 2 季度，俄罗斯全国住宅市场价格同比跌幅为 7.58%，虽然跌幅仍然显著，不过这已经是自 2014 年 4 季度以来最小的同比跌幅。俄罗斯的通胀指数曾出现一段飙升期，但近期稳健的货币政策有效稳定了通胀。俄罗斯联邦统计局的数据显示，2017 年 8 月，俄罗斯的名义通胀率放缓至 3.3%，也是前苏联解体后的最低水平。

从海外置业者的角度来看，俄罗斯房价的下跌幅度还要大得多。在仅仅 3 年的时间中，卢布对美元的汇率就大跌了近 61%，从 2013 年 1 月的1 美元兑换 30.231 卢布跌至2016 年 1 月的 1 美元兑换 77.175 卢布。但是在过去的 18 个月时间里，这种现象得到了有效遏制，卢比对美元价格在 2017 年 8 月为 1 美元 59.409 卢布，升值幅度近30%。

俄罗斯经济正在大幅走好。2017 年 2 季度的年化 GDP 涨幅为 2.5%，较 2017 年 1 季度的 0.5% 和 2016 年 4 季度 0.3% 低迷有明显好转。也终结了从2015 年 1 季度到 2016 年 3 季度连续 7 个季度年比下跌的局面。但是在 2017 年 7 月，原油价格保持在每桶 48.48 美元的水平，较 2014 年 6 月 111.8 美元的峰值仍然差 56.6%。弱势油价料将对俄罗斯经济产生一定影响。俄罗斯经济今年预计增长 2.1%。

希腊延续十多年的地产低迷状态仍未结束。2017 年 2 季度，希腊平均住宅价格同比下跌 2.53%，环比下跌了 1.58%。在希腊首都雅典，房价自 2008 年以来就一直处于下跌状态。目前雅典公寓单价约为每平方米2846欧元，租金回报率为4.2%左右。希腊经济在 2015 年的涨幅为 0.2%， 2016 年几乎接近零。不过这样的势头有望在今年得到缓解：欧盟预计希腊经济今年将增长 2.1%，2018 年涨幅达到 2.5%。

作者：Adam yang

责任编辑：Zoe Chan

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