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今年新西兰房价怎么走，取决于这三大因素

经济学家预测，2019年新西兰住房市场可能受三个因素影响：海外买家禁令，取消负扣税，以及引入资本所得税。

基于上述因素，Westpac经济学家Dominick Stephens对今年房市表示长期看跌。

“我们相信禁令最终会对房市产生影响，再加上取消负扣税及引入资本所得税，2019年房价将会出现很大波动。”

去年10月，海外买家禁令正式生效。

政府取消负扣税的意图遭到房产投资联合会强烈抗议。

据悉，负扣税是新西兰和澳大利亚独有的税收制度，它不是一个单独的税种，而是一种税收计算和补偿方法。对购买投资房的业主来说，如果投资收益（如房租）低于维护物业的现金支出（如房贷利息、水费、电费和地税等），就会带来负的应纳税收入。这个负的收入是可以用来抵销业主其他正的应纳税收入（如工资、分红和公司利润等）的，这样一来业主的总纳税收入在纳税时就得到了抵减。

作为另一项税制改革举措，资本所得税已经呼之欲出。税务工作小组初步建议9月施行。

房产咨询公司CoreLogic表示，在11月的新西兰房产交易中，25%的交易人拥有多套贷款物业。

在ANZ银行于去年12月发布的房市展望中，同样表达了对上诉三因素的担忧。

在谈及借贷价值限制时，ANZ表示：“尽管低息贷款，信贷可用性逐步提升，以及强劲的人口增长会促进房市发展，但税改的负面影响，对业主更为严苛的要求，以及海外买家禁令则完全抵消了这些利好因素。总体来看，房地产市场仍将受到抑制。”

地产经纪公司Barfoot & Thompson认为，奥克兰今年的住房价格将与2018保持大致相同，不过前景看跌。

“我们可能会看到小幅的市场调整，与去年此时相比，市场开始向买方倾斜而非卖方。住房交易周期正在拉长，更多成交都建立在银行贷款的前提下。”

在一份11月的经济报告中，ASB银行表示新西兰的住房价格走势与澳大利亚趋同。自2017年10月达到峰值后，澳大利亚房价已经下跌3个百分点。

城市方面，悉尼比2017年6月峰值低出7%以上，而墨尔本则下降约5%。

“鉴于澳大利亚的显著下滑，业界担心类似疲软很有可能会蔓延到塔斯曼海的另一端，新西兰房价出现全面下降。”

不过ASB也指出，尽管开年以来奥克兰房价有过小幅下跌，但总体仍在上涨。

相较之下，储备银行对于房价的担忧比近几年小了不少。尽管较之收入和租金，房价仍处在高位，但自2017年初以来，房价飙升的趋势已经得到明显遏制。

此外，家庭信贷增长也恢复理性。银行开始严格评估客户的还款能力，以减轻坏账风险，而这也正是LVR（贷款价值比率，Loan to Valuation Ratio）的政策意图。储备银行预测，未来住房市场的压力仍将处于低迷，从而进一步降低银行风险。

作为最受外国买家欢迎的城市，2018年奥克兰房价深受“限购”政策影响，2019年房价走势预计平稳。

查看更多奥克兰房价

2019年房市看涨原因：

历史性低利率，并可能持续两年；
低失业率，推高工作保障性及偿贷信心；
LVR政策松绑至少要等到五年以后，将会引来更多买家入市；
房价上涨放缓，市场更加稳定。

2019年房市看跌原因：

海外买家禁令；
取消负扣税，有可能抑制房产投资，大量房源入市；
潜在的资本所得税将会对房价造成打压；
与收入和租金相比，房价仍处于高位。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

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参考来源：新西兰先驱报中文网
排版：KYRA WANG

香港：原有楼市调控政策失灵特首考虑限外地人购房

中国香港特区行政长官林郑月娥上周表示，假如现时的香港楼市“辣招不再辣”或失去效用，可以再考虑其他政策措施；她并指可以再审视进一步限制非香港居民购买住房的政策，而为保障香港人住房需求，不会排除任何方案。

林郑月娥在上周出席立法会答问大会时，回应有关议员提到本港人口政策和楼市关系的问题。

“为应对香港楼价上升问题，再进一步限制香港私人楼房卖给外来人，是可以去看，亦会不断去看。”她称。

“如（楼市）辣招不再辣或失去效果，是否有其他方法在楼房极度短缺时，再考虑其他政策措施？”林郑月娥说。

政府自2009年起多次推出各项楼市措施，通过压抑本地投资及外来需求及增加土地供应，冀为楼市降温，但楼价持续上扬，最新数字显示5月份全港私人住宅楼价指数已连续第19个月创新高。

此外，6月份缴交15%买家印花税（适用于非香港永久居民买家）的宗数为340宗，虽然比5月份405宗低，但涉及税款翻一番至近17.2亿港元，这反映外来投资者可能已在他们偏好的豪宅类物业再度活跃起来。

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有议员追问林郑月娥何时会考虑限制外地人购买香港住宅时，林郑月娥回应指，因现时楼市存在不少不明朗因素，市场往往会因一些揣测而有所动静，故此不适宜就楼市发展及政府政策说得太具体，以防部分人士会断章取义或有所揣测。

但她强调，为保障香港人住房需求，政府不会排除任何方案，但需要审慎监察情况，在适当时候作出一些回应。

仲量联行：空置税可稳楼市，惟亦有副作用

国际房地产服务商仲量联行也于近日表示，香港政府对空置一手住宅征收额外差饷（下称“空置税”），相信会对楼市起稳定作用，但同时亦会造成发展商倾向兴建面积更小的单位，以令楼盘尽快卖完。

仲量联行董事总经理曾焕平表示，政府征收空置税，发展商未来开售的新盘定价策略会以尽可能卖出更多单位为本，所以对市场会有稳定作用；此外，除非是超豪宅地，否则发展商未来投地的出价，亦可能会没过往进取。

然而，空置税亦会产生一些副作用，该行预计发展商将会兴建更多的小型单位，以减低新税项带来的额外风险，令单位总价维持在可负担水平以保障销售率。该行指，现时兴建中的住宅平均面积已缩小至600平方尺，较2013年平均面积1,022平方尺大幅缩小四成。

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上月底，香港政府公布六项房屋政策新措施，目标包括令资助出售房屋更能负担、增加资助房屋供应并加强支援过渡性房屋供应、向空置的一手私人住宅单位征收相当于楼价约5%的“额外差饷”，促使一手私人单位尽早推出市场。

曾焕平指出，自2009年10月政府开始出招以来，楼价至今已累计上升150%，反映政府现时的楼市措施不奏效，并且将购买力推向一手市场，因在楼市辣招下，置业人士购买二手住宅需付更多的首付，但购买一手房，发展商则会给予多种优惠令他们较易“上车”。

他表示，虽然现时香港楼市客观上没有存在很大问题，但政府有需要作前瞻性考虑。

“香港楼市（好像）是一艘很大的邮轮，我们不是一辆跑车，方向盘一扭便可以转身，是需要时间慢慢转，所以政府有需要现在开始留意，万一楼市逆转情况最坏会如何？有没有一些措施可以暂时松一松，释放一下压力？”他说。

自2009年以来，香港金管局已先后推出八轮逆周期措施以稳定物业市场，而政府亦先后推出如额外印花税、买家印花税及向购买第二套房征收15%印花税的“辣招”。然而，这些措施对压抑香港楼价似乎没有作用，5月份全港私人住宅楼价指数已连续第19个月创新高。

此外，香港政府4月成立土地供应小组以解决香港长远住屋问题，其中一项建议为填海。曾焕平表示，填海仅能供应490公顷的土地，并要花极长时间完成及开发土地供地产发展，倒不如集中释放占地达760公顷、遍布新界但未获政府标注的棕地的发展潜力，这会比填海更有效及快捷提供土地供应。

来源：路透中文网
责编：Zoe Chan

跟随一带一路去看房（一）菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地

在“一带一路”政策的带动下，众多沿线国家大多开启了新一轮的基础建设热潮，机构投资者在海外的大步伐迈进，令不少个人投资者也开始关注一带一路区域的投资机会。为此，居外网特意准备了“跟随居外网去一带一路国家看房”专题，带大家走入沿线国家，发现投资商机，第一站选择的是东南亚国家菲律宾。

菲律宾华侨Thomas是名马尼拉的房产经纪人，在他的印象中，马尼拉房市上出现了大批中国买家似乎是一夜之间发生的。早在2016年时，菲律宾的华人购房者还只是零星出现，但自2017年开始，中国大陆买家便日益增加，成为当地最重要房地产投资者。为何投资者会选择菲律宾马尼拉这样一个稍显“临近却陌生”的城市，马尼拉的房市情况到底如何？我们一起去探访一下。

投资菲律宾房产的3个理由

据英国经济学人智库发布的“2017年中国海外投资指数”显示，菲律宾的排名由2015年39名跃升为2017的28名，攀升速度惊人，随着“一带一路”的开展，相信菲律宾会成为越来越重要的投资目的地。

“人口红利”和“基建需求”助力菲律宾经济腾飞

在大规模推进基础设施建设和内需增长的背景下，菲律宾经济在过去的十年里迎来黄金飞速发展期，连续六年保持GDP增速超过7%。据菲律宾国家统计局1月23日公布数据，2017年全年菲律宾经济增速为6.7%，达到政府设定的6.5%-7.5% 的预期，略低于中国同年6.9%的经济增速。

制造业、贸易、房产、租赁和商贸服务业成为菲律宾经济的主要驱动引擎。菲律宾继续成为全球增长最快的经济体之一。相对于其他国家，菲律宾经济拥有2大独特优势：巨大的人口红利和庞大的基础设施投资需求。按照世界各国的经验，持续稳定的社会环境和经济发展，必将带动当地房地产的蓬勃发展。

菲律宾人口过亿，平均年龄仅26岁，拥有75%的劳动人口，成为该国经济可持续发展的核心力量。依托大量的会讲英文的年轻人口，短短十年，菲律宾成为世界最大的商业服务外包中心，刺激了经济增长，拉动了对住房和写字楼的需求。根据下一个政府工作规划，菲律宾政府将在2017年到2022年的六年间投资8.4万亿比索（相当于六年间投入1.4万亿人民币）进行基础设施建设，巨额基础设施投资将刺激经济，有可能令菲律宾经济以每年平均7%的增速增长，预计每年为菲律宾增加100万个就业岗位。

菲律宾房市现状：房价稳定增长的投资洼地

众所周知，菲律宾拥有超过1000万的海外务工人员，海外务工人员的收入源源不绝地汇入菲律宾，支撑了当地经济发展，并带来了充足的买房需求。早在2015年，菲律宾外出务工人员的汇款总额就超过285亿美元。此外，近年来当地经济的腾飞也促进了房地产的繁荣发展。2017年，马尼拉金融中心区和马卡蒂（Makati）中央商务区的整体房价已经大涨7.91%，均价已超过2万人民币每平方米。

不过，即便增幅不小，菲律宾首都马尼拉的房价在亚洲国家主要城市中仍是偏低的，处于价值洼地。

总价低投资回报率超7.5% 中国大陆普通买家都能投资

经济快速发展和旺盛的市场需求，造就了超值的租金回报率，据居外网独家合作伙伴环球房产指南数据显示，马尼拉的平均租金回报率超过7.5%，且空置率低于8%。据马尼拉房产经纪人介绍，当前非菲律宾国籍投资人可以花50万人民币在马尼拉买一套用于出租的公寓，每月租金可达4000人民币，年租金收入相当于房款总价的10%；若是短租公寓，查询airbnb上马卡蒂中心区的价格，一卧或两卧公寓间夜价在170元人民币至420元不等。相比中国北京上海租金收益率已经为负的城市而言，这样的投资在汇率稳定情况下，吸引力不言而喻。

居外提示投资风险：尽管菲律宾的经济和房市拥有较大的增长空间，但对于中国买家来说，也存在一定的变数，其最大风险为地缘政治风险。中菲两国关系在2016年杜特尔特总统上台后，两国关系才迅速好转、进入当前良性的发展阶段，中国资本和民间投资者也随着“一带一路”而来。但这样良好的合作局面有可能随着菲律宾领导人的更迭而面临挑战，这也是经济学人智库将投资菲律宾的风险定位为较高程度的重要原因。

此外，菲律宾经济高度依赖对外贸易和外国机构贷款，汇率波动等因素也不容忽视。

10个关键字了解菲律宾房市

2012年起，随着菲律宾经济持续好转，其房价也随着进入稳定、快速的上涨态势。尽管如此，相对于中国香港、新加坡等亚洲发达地区，菲律宾房价还处于较低水平，有着很大的成长空间。

1、外国买家无限购

在菲律宾买房，对于外国买家没有身份要求，游客也可以买房，基本上拥有护照即可。至于限购，大体与东南亚其他国家如泰国的规定类似，体现在：

1）外国买家只能买公寓，不能购买土地和别墅；

2）同一个楼盘里，外国买家的购买的单元数量不能超过40%

2、永久产权

永久产权，外国买家和本地人一视同仁，可以永久持有。

3、小房型适合出租，无公摊面积

在马尼拉，公寓的房型较少，主要分出租为主的小房型和自住为主的大房型。26-35平米的小房型（买房-出租的主力房型，面积虽小，但厨、卫俱全）；超过60平米的大户型。注意，在菲律宾，销售的面积都是实际面积，没有公摊，且是精装修的。

4、主要城市房价相当于国内二线城市水平

菲律宾不同地区的房价差别很大，整体房价水平较低。不过，在中国买家最为集中的马尼拉都会区，其房价近两年来涨势迅猛，一些适合投资的区域如BGC、Makati city、Ortigas Center的房价都多在2-3万人民币/平米。

5、租金回报率高

目前，在马尼拉的外国投资者较为集中的区域例如马卡蒂中心商务区 Makati CBD、欧提加斯中心 Ortigas Center房租水平都相当可观，一般来说，28平米带家具的公寓每月租金相当于3000多人民币，两房的话，租金翻倍。如果是高端房产，租金就更高。为此，只要选中了需求旺盛的热门区域，都能获得超过8%的租金收益率。

6、付款方式10：10：80

目前菲律宾一手楼盘以期房居多，常见的付款方式为10%：10%：80%的付款方式，即首付10%的全房款，然后在交房前的24个月内支付另外10%，最后一次性支付尾款80%。一般建议采取美元现金到当地换汇、支票或信用卡方式支付。2017年2月，中国银联宣布全面落地菲律宾，但在菲律宾只有部分银行取现时免收手续费，国内直接汇款成本较高，不建议使用。

7、无外国买家额外税费

在当地买房，没有特别针对外国买家而设立的税费，与本地人买房时支付的税费是一样的。购买新房和二手房所需支付的税费大概如下：

买新房：有12%增值税VAT（一般包括在房价里），不需支付中介佣金（由开发商支付）

买二手房：买家需支付1.5%的过户费（卖家支付6%的增值税和中介佣金）

8、流程大概3个月左右

无论本地人还是外国买家，在菲律宾买房的流程大同小异，很简单，但过程会比较长，大概需要3个月左右。

买新房：选地段、和销售一起看房，付定金、兑换货币，付款签合同，开发商办理房产证。

买二手房：找到房源，联系中介，看房，谈好价格，付定金，兑换货币，付款签合同，中介会帮忙办理房产证过户。

9、外国人贷款需要工作或退休移民签证

外国买家如果没有菲律宾的工作签证或SRRV（菲律宾特殊退休移民签证Special Retiree Residence Visa，简称 SRRV），基本没办法贷款，有工作签证一般可以最高贷款70%，年限最高10年，利率与本地人一致。

10、投资热点区

当前，中国买家多集中在菲律宾首都-马尼拉都会区，而在占地面积超600平方公里、人口超过1000万的马尼拉都会区中，最受中国买家喜爱的投资区域也多集中在老牌金融中心马卡蒂中央商务区 (Makati CBD)、马尼拉大都会区的浦东新区博尼法西奥环球城（BGC）、新兴金融区欧提加斯中心（Origas Center)、交通物流中心帕塞市（Pasay）等区域。

延伸阅读:菲律宾十家收入最高房产开发商排行榜

中国买家最喜欢的4个菲律宾房产投资热区

1、菲律宾传统金融中心马卡蒂（Makati ）

马卡蒂（Makati），马尼拉都会区城市之一，是菲律宾传统的金融中心，汇聚了全菲律宾最多的大型银行和跨国公司，菲律宾最大的证券交易大厅就位于马卡蒂的阿亚拉大道（Ayala Avenue）。当地还是不少外国使馆所在地，为此各方面条件都比较成熟、便利，马卡蒂也被称为马尼拉都会区的主要文化和娱乐中心。

2、博尼法西奥环球城（BGC）新兴金融和中央商务区

位于马尼拉都会区城市Taguig内，是新兴崛起的新金融和中央商务区。该区域距离市区约11公里，过去曾是军事用地，1995年起，经历了“浦东大开发”式的全面开发，今天已成为以金融、商务、住宅于一体的蓬勃新区，吸引了众多外资企业、投资者。

3、新兴金融区欧提加斯中心 Ortigas Center

Ortigas Center是菲律宾国内仅次于Makati CBD的商业中心区域，面积约250公顷，位于都会区Pasig市内，地位相当于浦东陆家嘴金融区。区域内拥有众多高档办公楼、商业中心和五星级酒店，如亚洲开发银行（ADB）总部、菲律宾证券交易所总部。相对于传统金融中心Makati，Ortigas的写字楼租金相对便宜，且环境更为整洁、安全，为此也最受菲律宾当地的跨国企业欢迎。

4、交通物流及政治中心帕赛市Pasay

帕塞（Pasay）紧邻马尼拉市区，位置极佳，是是尼诺·阿基诺国际机场（Ninoy_Aquino_International_Airport）所在地，为此成为菲律宾重要的交通和物流中心。区域内汇集了菲律宾航公、PAL Express、Air Juan等航空和物流企业。此外，Pasay还是菲律宾重要政府部门如参议院、外交部（DFA）、菲律宾国家银行等所在地。

查看帕塞市房源

投资案例： 35万人民币投资马尼拉上海白领在菲律宾看房买房全纪录

马尼拉当地盛行的出租房实景——仅20多平米，却厨卫俱全，每月租金超过3000元人民币。

俗话说，“早起的鸟儿有虫吃”！2016年来，菲律宾房价的异军突起，让国内一些嗅觉灵敏的投资者发现了菲律宾马尼拉房市的投资机遇、并快速付诸行动。网名为“眉眉木木”的上海白领就是其中的一位。

该网友在上海经过多年打拼，终于有了存款，无奈房价太高难以承受，所以在朋友的介绍下，了解到了投资马尼拉的机遇：成本不高，50万人民币就够；租金高，一年的房租约为房子市价的10%，外国人买房手续简单且不限购！为此，他毫不犹豫地开启了赴马尼拉看房、买房的旅程。<详细>

在撰写本文过程中，得到菲律宾华侨-当地房产经纪人柯胜益Thomas的协助和支持，在此表示感谢！

图片设计:YUAN

文字： Vincent Xie

编辑：HY

新西兰置业投资最后机会 10.22前各类房源随意选

8月15日，备受争议的《海外投资法修正案》在新西兰国会正式通过三读，并于8月22日通过Royal Assent（总督批准），正式成为法律，并将在2个月后（即10月22日）正式实施。

根据该禁令，海外买家今后只能购买新房（新建的大型公寓项目），禁止购买二手房。这意味着风景胜地的度假别墅、市区里的普通独立房、已建公寓，统统与海外买家无缘。想要购买，要么拿绿卡（新西兰Resident Visa和Permenant Resident Visa）、转变身份，要么赶在禁令实施前签合同！

简而言之，10月22日前，对于大部分海外买家来说，这将是你在新西兰自由买房的最后机会！

深度剖析：海外买家禁令能否拉低新西兰房价？

房产海外买家禁令通过国会三读，或将在10月底落地实施。届时，非居民海外买家将无法购买新西兰房产。但有分析认为，这不是绝对的，在某些情况下，外国人还是可以在新西兰买房。

那么，哪些情况下外国人可以买房？新法案是否会对新西兰房价构成影响？

据统计局发布的消息，今年6月份新西兰交易的房产中，海外买家占比不足3%。而最新通过的海外投资法修正案议案将关闭海外买家购房的大门，但在某些情况下，海外买家购房不受新法案影响。

按照即将生效的海外投资法修正案，外国买家将被禁止在新西兰购买大部分类型的房产，但大型开发项目中新开发的公寓和多层住宅区不在禁售范围内。

所谓大型开发项目，是指一栋或多栋多层建筑，属于单一开发项目，每栋建筑至少包含20套住宅，但新建独立住宅也包括在内。

现有房屋不允许海外买家购买，但按照自贸协议，澳大利亚和新加坡的买家除外，不过需要经过海外投资办公室的审核。

持有居民签证的人，必须在新西兰住满一年、前一年在新西兰至少住满183天，才有购房资格。

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那么，海外公司、信托和其他国外公司机构是否有资格在新西兰买房？

Pitt & Moore律师Geoff Caradus称，在海外注册的公司和在新西兰境内注册但外资持股25%以上的公司，仍被视为“海外个体”，需要得到海外投资办公室的许可，才能在新西兰购置房产，后者会进行筛查，不一定完全禁止。

今年6月，贸易和经济发展部长David Parker宣布放宽外国买家禁令，允许投资者在今年早些时候的截止日期前向议会提交请求购买公寓。

Caradus称，海外投资办公室将基于投资是否会给新西兰经济带来好处，考虑投资者的申请。

哪些地区受外国买家禁令影响最大？

统计局数据显示，今年二季度，新西兰共有48,453栋房产交易，其中包括39,627栋住宅，较去年同期上升了1.5%。其中有86%由本地人和居民买下，2.8%由持学生签和工签的人买下。正如我们之前看到的那样，6月份海外买家购房占比还不到3％。但值得注意的是，11％的房屋买家为公司实体，而且目前没有关于这些公司实体所有权的信息。

新成交房产中，海外买家占比较高的地区分别为：奥克兰（6.5%）、皇后镇（5.2%）和汉密尔顿（3.5%）。在奥克兰，海外买家占比较高的区域为：Waitemata（市内占比为22%）、Upper Harbour（9.2%）和Howick（8.2%）。

新西兰房价会跌吗？

至少政府是这样认为的。该议案的提出者、经济发展部长Parker称，如果禁令成为法律，将成为新西兰房地产市场的“里程碑”，帮助新西兰人圆有房梦。

但Real Estate Institute首席执行官Bindi Norwell认为，根据最新的统计数据，海外买家禁令不会有所作为。

“过去一年我们多次表示，不相信禁止外国买家在新西兰买房会对房价产生任何影响，也不会帮助年轻人买得起房。”他说，“禁止约3％的买家购买新西兰房产不会对房价产生重大影响。”

Norwell认为，增家住房供给、加快审批过程、统一各地方议会审批流程以及减少对首次购房者的LVR限制，这些都是提高住房承受能力的更合适的选项，效果比禁止海外买家更有效。

来源：天维网
责编：Zoe Chan

豁免新西兰《海外投资法》购房禁令的十大方法！

2018年8月22日，随着Royal Assent的通过，修正案已经正式成为新西兰法律的一部分。新西兰海外投资法2018 Overseas Investment Amendment Act 2018 正式出炉，海外买家禁令，正式成为新西兰法律！

海外买家禁令中大部分内容将于2个月后的10月22日正式开始实施，这两个月或将是海外买家最后的机会！在此，为大家分享“豁免新西兰《海外投资法》购房禁令的十大方法！”

1、Maori Freehold Land

毛利人的永久产权土地。某种程度上来讲，毛利人才是新西兰土地的主人。房哥看了一眼数据，毛利人的永久产权只剩一万多平方公里了，占新西兰土地面积0.5%都不到。

2、Periodic lease

因为海外投资法中只是将住房用地划为了敏感土地，但是如果购房者没有买走房屋下面的土地产权，而是选择定期租赁（Periodic lease）屋下的土地产权，就不存在房产交易涉及敏感土地的情况了。

3、Residential tenancy for less than 5 years

新西兰的房屋土地产权有点混乱，字面上看是租房租约不满五年的就可以得到豁免。实际上需要满足这两种情况的，才可以通过该条款得到豁免：

the interest in land described in section 12(a) is a residential tenancy for a term of less than 5 years (including rights of renewal, whether of the grantor or grantee);
the relevant land is residential (but not otherwise sensitive) land.

4、Dwellings in large apartment developments that are purchased off plans

大型公寓项目开发商的福音就是这条了。

比如说新西兰最大的公寓地产开发商康拉德Conrad Properties；最近做了OKLA项目的 Kingsman Development等等。

楼花可以卖给海外人士，交房了也不需要卖出。唯一需要操心的就是屋主买了房却不能自住。

5、Hotel units acquired and leased back for hotel use

除了公寓开发商，酒店项目的开发商也可以放心了。对于提供返租的酒店项目，也是可以得到豁免的。当然，酒店项目也必须是超过20套的大项目。

对于酒店项目开发商比如说Safari Group来说，他们的华美达公寓酒店项目算是一个大利好。

6、Area of forestry right less than 1 000 hectares

不到1000公顷的林地。华人投资林业的比较少，对于新西兰优先党提出的10年种植10亿棵树来说算是一个大利好。1年1亿棵树（二十多倍新西兰人口）还真的蛮多的。

7、Crown forestry licence converted into forestry right

这一条还是林业相关的，算是1989年《皇家森林资源法》之后的产物，当时办法了许多林业许可证。对于华人来说影响不大。

8、Area of regulated profit à prendre less than 5 hectares

就是传说中的收益权。其实还算是新西兰复杂的林权体系的一部分。

9、Exemptions for network utility operators

由于新西兰政府早年把国有资产都卖的差不多了，所以新西兰的电力公司、网络公司、煤气公司等等基本上都是海外公司。所以，总不能从此不进行基础的电网建设吧。所以法案中后来增加了这条豁免。

10、Exemptions relating to relationship property where spouse or partner granted consent under commitment to reside in New Zealand test

简单粗暴点的说的话，就是你对象能买房，你也就能。其中的对象这一条包括了spouse, civil union partner, or de facto partner.包括配偶、民事伴侣和事实上的伴侣。房哥觉得，未来新西兰离婚率可能要高速增长了。

虽然有多达十大类的豁免情况。但是，对于海外买家来说，最省事的还是这两个月内把住房问题搞定。只要签了合同就可以了。

来源：天维网
责编：Zoe Chan

海外买家禁令放宽返场新西兰房地产好时机

去年年末，新西兰总理杰辛达·阿德恩（Jacinda Ardern）刚上任不久，即刻引入了一项关于海外投资法案的修正案。这一被称为“外国人购房限制令”的法案闪电般通过一读，旋即受到了来自社会各界的反对与质疑。反对者认为，对海外投资者的大举关门，势必会对本土的房地产建筑商带来不可控制的负面影响。政府建房计划步骤将很难兑现。

时至2018年6月，故事又有了阶段性更新。6月19日，专责委员会公布了《海外投资法修正案》审议报告，对部分条款做出重大让步和修改。外国人在一定限制条件下，可在新西兰购置房产。（相关阅读：【海外买家禁令放宽！满足这些条件外国人也可以在新西兰买房】） “新西兰房地产对海外资金的渴求”与“政府调控房价的企图心”之间的博弈，无疑为外国投资者带来一线机会。现在，正是返场新西兰地产的好时机。为了确保下手时稳准狠，不妨先做好功课，看看有哪些稀有的房地产项目值得收藏。

在中国，二十世纪初留存至今的住宅大都被作为名人故居保护起来。很难想象，在新西兰第三大城市——基督城的中心地带（Christchurch Central City），一栋82岁“高龄”的别墅，今昔又重返交易舞台。这栋始建于1936年的房产——公园露台屋122号（122 Park Terrace），是新西兰历史场所信托基金（The NZ Historic Places Trust）认证的历史建筑。占地1131平方米，可俯瞰350英亩大小的哈格利公园（Hagley Park）和穿城而过的雅芳河（Avon River）。

单从外观上，你也许很难看出这栋建筑的实际年龄。说起来，它与新西兰最大的书籍礼品连锁品牌Whitcoulls有着千丝万缕的联系——1882年，乔治·汤姆斯（George Tombs）和乔治·霍克斯·惠特科姆（George Hawkes Whitcombe）将他们的业务结合起来，组建了一家能够主宰新西兰图书贸易的国家出版公司。惠特科姆的继承人伯蒂·惠特科姆（Bertie Whitcombe）14岁时就加入了父亲的公司，并使其逐渐成长为南半球最大的教育出版商。这就是Whitcoulls公司的前身。

1936年，伯蒂在基督城的中心地带购买了一部分土地，并委托着建筑师赫尔莫尔和科特里尔设计了公园露台屋（Park Terrace）122号。这座混凝土房子是当时最昂贵的房屋之一，耗资4000英镑建造。1983年，该物业最后一次出售，售价为40万美元，创下当时的基督城房价纪录。

时隔35年，这套创纪录的房子重返市场，它的价值，远不限于历史价值这么简单。

１．工艺价值

作为同时代最高品质的住宅，公园露台屋122号由最优质材料建成。建筑师没有使用当时最常见的木材作为建筑材料，而是选择了罕见昂贵的混凝土。90毫米的混凝土双壁外墙坚固且可以提高热效率；威尔士板岩屋顶；铜质防雨板、排水沟和落水管；新西兰红松木（Rimu）榫槽地板；中央供暖系统；所有的室内木制品都使用了贝壳杉；每个房间都安装有仆人铃。

20世纪70年代，屋主翻修了厨房和浴室，重新铺设了露台、游泳池、桑拿浴室和车库，使其更适合现代人的生活方式。在2010-2011年的坎特伯雷（Canterbury）地震中，房子虽然遭受了一些破坏，但其杰出的混凝土结构确保其处于安全和稳定的状态。

２．审美价值

公园露台屋122号作为格鲁吉亚复兴住宅的典范，由基督城建筑师赫尔莫尔（Heathcote Helmore）和科特里尔（Guy Cotterill）设计。最初，两位设计师都为新西兰建筑师赛西尔·伍德工作（Cecil Wood，主要作品新西兰圣保罗座堂）。随后两人均前往英国，在路上看到了形形色色的美国殖民地建筑。在英格兰，赫尔莫尔为埃德温卢廷斯爵士工作，后者是当时设计格鲁吉亚复兴建筑的知名艺术和工艺品建筑师，他设计的布卢姆斯伯里酒店（The Bloomsbury）至今还与西区剧院、大英博物馆等地标建筑一起，坐落在伦敦市中心历史悠久的社区。埃德温卢廷斯爵士的个人风格对两位设计师产生了很大的影响，当他们回到基督城时，也开始设计格鲁吉亚复兴风格的房屋。

３．情境价值

公园露台屋作为基督城内的独特的住宅区，是公认的城市地标与景观。二十世纪前半期，沿这条街道建造了许多精美的房屋，本世纪晚期经历了重建，但房屋的基本特征均被保留了下来。遗憾的是，2010-2011年的坎特伯雷地震对邻里造成了重大损害，大部分住宅被拆除，122号是少数的幸存者之一，至今仍毗邻哈格利公园，倚靠着雅芳河，维持着整个街区景观的独特性。

最后不得不提，新西兰是世界上最清廉的国家，全国只有500万人口，给您和家人提供非常放松的生活方式和安全的生活环境。现在，适逢返场新西兰房产的好时机，以中国一线城市一套平层的价格，即可购入这栋有着多重价值的历史建筑，让昔日的精致生活重现。您可至http://www.juwai.com/39333763.htm查看或致电居外热线400-041-7515垂询。

就赶在拍卖日期7月5日之前来这里看看吧——基督城民风淳朴，天高云淡，山水秀美，作为南岛（South Island）最主要的城市，有直飞航班往来广州。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外签约房产经纪Alison Aitken提供

撰文：Cheng Qi
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

私售房产给外国人将面临高额罚款 | 新西兰

最近想要到新西兰投资买房的国人很担忧——“新官上任三把火”，杰辛达·阿德恩上任的其中一把火就“烧”到了新西兰房产投资者们，最近又有新消息：新法实施后，明知道是外国买家还将房产私售，可能会将被新的外国投资法惩处。这把火可以说是越烧越旺。

政府考虑到卖家可能“绕过政府”私自售卖房产给外国人，所以推出罚款举措。

工党财政和贸易部长David Parker告诉媒体，我们做了国家党说不能做的事情——既限制了外国人买房，同时又和TPP的其他国家协商好了，限制外国人买房这件事，不会影响新的TPP条款3月签约。

“国家党说不能做到的，我们做到了。”工党财政和贸易部长还怼了Bill English关于对新西兰和中国开展自由贸易升级谈判的担心。

工党贸易部长David Parke称，Bill English对于中国的担心没有道理，现在新西兰外交贸易部除了确认在和新加坡方面沟通之外，其他国家似乎都已接受新西兰的投资态度。

下周，海外投资法2015修改的草案将会进入立法的下一个程序。禁止外国人购房多半是在第一季度就要实现。但是，一个政策会牵涉到多个方面。

下面这两个问题，就是最近被人讨论的：

第一个问题：人才引进怎么办？

如此严格的政策会导致人才流失吗吗？根据今后规则，一个外国人，不管你是难民还是富商，要是没有PR或者公民身份，买房都要先申请。

假设一个新西兰紧缺人才，职业也是新西兰最缺的类型，他可能一来就想买房，孩子送私校，而当他知道他必须拿到PR之后才能在新西兰购房，是不是来新西兰工作的吸引力就大打折扣？

第二个问题：私售在多大程度上会被监管？

因为新西兰的政府监管相对较弱，现在私售大约占市场的十分之一。如果卖家绕过政府，会有多大可能被监管到？

新西兰Realtors Network主席Mark Coffey就认为，这其中可能存在陷阱。

想要去绕过规则的，其实是外国买家，他们会去找房产卖家，“如果私人卖家是这个链条上最弱的一环，那么首先就会去找他们。”

由于在新规则中，将这类行为列为违法行为，也有罚款的规定。一些卖家可能会在不知不觉中触雷。

不光卖房给外国人可能遭遇罚款，帮助达成这笔交易的也会被严惩。

财政部长David Parker一位发言人称，私人卖家在明知故犯的情况下，会被处以罚款。

媒体的报导认为，罚款可能会有数千元。另外，如果参与交易的律师，替卖家达成了这笔非法交易，最高罚款为2万元。

来源：新西兰天维网编译

责任编辑：Shelly Du

新西兰政府缩短立法审核时间加速推进海外买家购房禁令

新西兰政府推出带有“种族主义色彩“的海外买家购房禁令以来遭到了各界的批评。但政府却加速了该禁令的立法进程，并将审核截止时间提前到2月20日，在上周已经完成了首次审读，虽然这种匆忙立法的做法遭到了新西兰国家党的反对，但新政府不以未然，执意要快速推动该禁令。

国家党认为这项禁令存在很多缺陷，希望在4月20日对该立法进行一次汇报反馈，但现任政府却不想花费时间仔细审查。新西兰贸易出口部长David Parker认为缩短立法时间是正确的，因为这项立法需要在TPP贸易协议生效之间完成。造成这种慌忙局面的原因是前届政府，国家党执政时抛弃了之前TPP协商达成的共识，同时迫使新西兰放弃在国际贸易中的立场以及新西兰人主宰新西兰房产市场的愿望。

David Parker同时认为，新西兰的住房应当由新西兰人来购买，这项禁令也将确保更多的新西兰本国人拥有自己的住宅，他相信随着时间的推移，以后向海外房东租房的新西兰人也将越来越少。

早些时候，副部长对该禁令提出了非常激烈的批评。他说道：“David Parker知道这项政策不会起到任何作用，但基于和优先党达成的联合协议，所以他不得不支持这项政策。David Parker不是种族主义者，但是他的政治同盟是。这项禁令不会对住房危机带来根本变化，看上去更像是一个带有”种族主义色彩“的政策，因为David Parker的政治同盟的选民认为那些看起来不一样的坏人（海外买家）购买了太多房产，推高了新西兰的房价。

新西兰国家党的Gerry Brownlee认为这是一项“不是禁令的禁令“，因为该禁令存在很多“例外条款”。此外，虽然工党和优先党多对海外买家持反对态度，但实际情况却是，房价的上涨与谁在新西兰买房没有关系。新政府成立以来推出”百日维新“，但新西兰大多数人反而觉得福利没有以前好了。

优先党议员Shane Jones表示，人们选举了政府，所以政府有权对房市进行立法，这些土地和房屋是我们新西兰人的，以前海外买家哄抢房屋，抬高房价，现在不是以前了。

绿党议员Eugenie Sage也认为，前届政府未能有效打击海外投机炒房客，这项禁令的出台将使该情况大为改观。作为新政府“百日维新“计划之一，该禁令将于2018年年初生效。届时，新西兰永久居民和澳大利亚公民如果想在新西兰买房，须在购房前1年里至少有183天（约半年）居住在新西兰。而其他居留签证则会受到海外投资办公室（OIO）审查，如果可以表明有意在新西兰长住，则可继续拥有当前的住宅，但离开新西兰时需要将其卖掉。而那些临时或者学生签证的持有者则不能在新西兰购房。

点击图片追赶居外网专设“新西兰海外买家购房特快专车”

来源：新西兰后花园

责编：HY

史上最严！没PR只能租房住新西兰外国人买房新政详解 | 新西兰

这几天，所有人都在等待新政府公布禁止外国人买房的新政！人们很期待，这个工党竞选时的最大政纲到底什么样？是全面禁止呢，还是学澳洲，给工签、学签持有者留一个口子！

周四下午，Overseas Investment Amendment Bill在新西兰国会网站发布。目前这仅仅是一个草案，还要经过一读、二读、特别委员会，才能正式成为法律。然而，根据这个草案我们仍然可以看出新政府禁止外国人买房的整体思路。

详解禁止外国人买房新政：没PR只能在新西兰租房住 | 新西兰 — 总的来说，新西兰禁止外国人买房的政策比澳洲更严格、更狠，没有没PR只能租房住

工签、学签持有者将不能买房自住，甚至某些已经取得居民身份的人也需要通过申请才能买房！

首先，必须持有永久居民签证（Permanent Resident Visa）。这意味着拿到居民签证至少两年（父母团聚类别的至少五年）。有一个特例是澳洲公民和永久居民，这类人在新西兰不需要永久签证。但他们也要符合以下的两个条件；
其次，过去12个月必须住在新西兰。这意味着过去12个月必须符合移民局有关居住的定义。
第三，过去12个月在新西兰的时间必须超过183天。这是对停留日期量化的硬性规定，少一天都不行。

以上三个条件必须同时符合，因此，以下居民不属于新西兰常规居民，将不能随便买房：

移民申请刚刚获批的Angela；
移民多年，但早就回流中国的Jason
移民多年，也以新西兰为家，但过去12个月基本都在澳洲陪读的Amy。

新西兰如何买房？综上所述，以后只有两种人——新西兰公民和常规居民可以随意买房、炒房（当然，必须交税），其他所有人都属于外国投资者，购买居民住房必须向外国投资办公室申请。即使获批也会附带一些强制性要求！

外国投资者的买房途径及相应的强制性要求

那么，既不是公民，也不是常规居民的人怎样才能购买新西兰住房呢？

草案规定，非公民或常规居民可以通过以下三个测试（满足任何一个均可）购买新西兰住房：

第一、Commitment to New Zealand test（在新西兰安家测试）

这一测试是针对已经取得居民身份，但不符合常规居民条件的新西兰居民的通道。但还有一种情况是特殊国籍人士，如果新西兰和该国签署的自贸协议中有相关约定，该国籍人士也可以通过这一通道购买新西兰住房。此类申请人需证明将长期在新西兰居住。但草案没有对如何证明这一点作出具体界定，只能等待有关部门进行细化。

通过安家测试买房的申请人必须附带以下强制性条件：

必须自己居住（Occupation）同时必须是申请人在新西兰的主要住房。
在Trigger Event（触发事件）发生后，必须在12个月之内卖掉这个住房。

这里的Trigger Event（触发事件），一般理解为申请人签证情况发生变化，比如离开新西兰；

如果申请人买房后成为公民或常规居民，以上强制条件自动消失。

第二、Increased housing on residential land test（为新西兰增加住房供应测试）

这是针对所有外国投资者（包括非常规居民的新西兰居民）的买房通道。申请人需证实能增加新西兰的住房供应。换句话说，就是能建新房。具体有以下几种方式：

使土地上的房屋数量增加。通俗来说，就是进行土地分割，开发、新建；
在土地上建设可供长期居住的建筑物，或建筑物的数量增加。通俗来说，就是建公寓、排房；
为上述建设进行的开发工作（不包括单纯的土地分割）。

这一测试的目的是看申请人是否能为新西兰带来更多住房。也就是我们常说的，外国投资者只能买新房。值得一提的是，还不能是已经建成的新房，而是必须参与开发、建设。

通过增加住房供应测试买房的申请人必须附带以下强制性条件：

申请人在一段时间后不得继续保留土地权益；
申请人保有土地权益的期间，不得在该土地上居住。

这也就是说，这一类别的购房人不能自住，在新房建成后必须售出！！

第三、Benefit to New Zealand test（对新西兰有利测试）：

这是针对所有外国投资者的买房通道，也是原来的外国投资法中就有的。申请人需证实购买相应房产能为新西兰带来益处，符合条件的一般都是大宗土地交易。草案规定，如果外国投资者的土地交易涉及居民住宅，批准时需附带强制性条件：

申请人在一段时间后不得继续保留土地权益；
申请人保有土地权益的期间，不得在该土地上居住。

新政的几个要点和尚待澄清的情况

除以上内容外，草案还对外国投资者申请买房的批准、执行、监督等做出了规定。目前还没有确定草案何时递交一读、二读，何时正式实施，预估至少要到明年三月份之后。

简单总结一下，新政有以下几个要点：

只有新西兰公民和常规居民可以随意买房、随意投资房产！新政府希望借此打压投资需求，从需求方面解决供需矛盾问题；
非常规居民的新西兰居民即便买房也只能自住，并且离开新西兰时必须卖掉！新政府希望借此保证这类人士买房只为自住，同样是在需求方面解决问题；
大量已取得新西兰居民身份的人目前并不在新西兰居住，新政有效杜绝了这部分人隔空炒房；
工签、学签或其他临时签证持有者将不能买房自住！
新政欢迎外国投资者开发土地、建设住房，但不允许持有、囤积。换句话说，欢迎你们来建房，不欢迎炒房！！

可以看出，新西兰版禁止外国人买房的政策比澳洲更严格、更狠：

首先，在澳洲外国投资者可以新房，新房的规定非常宽泛，只要过去十二个月没有人居住的新建住房就可以。外国投资者买新房后可以出租、出售，也可自己使用！而在新西兰，外国投资者只能在增加市场存量的情况下才能买新房，建成后必须出售，不能自己使用；
其次，在澳洲长期签证持有者（例如工签、学签）可以在非常严格条款下申请购买二手房，但必须用于自住，且仅能作为自己居住用途，签证到期离开澳洲时必需出售。而在新西兰，工签、学签持有人将不能买房自住！

草案目前处于初级阶段，有一些特别情况如何处理需要澄清。比如：

新政前签署无条件购房合同，但在新政后才交割的，如何处理？
新政前购买期房（楼花），但在新政后才建成的，如何处理？
已有住房的非常规居民，新政后购买住房自住，原有房屋是否可以作为投资房保留？

可以肯定的是看来新西兰限购政策势在必行，想要买房的投资者们把握住最后的机遇吧！——投资奥克兰优质顶层公寓，抓住限购前的黄金时机

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来源：新西兰先驱报中文网

责任编辑：Shelly Du