Tag: 买家印花税

新加坡调控措施不松懈，2019年房市将继续受到抑制。据了解，目前新加坡政府为了打房，在税制丶房屋限建和反洗钱等3大面向上祭出限令，相关规定在2019年对房市冲击的影响恐持续扩大。

就在新加坡住宅市场经历4年低迷後复苏之际，政府采取的遏制房市过热举措，可能会在新的一年破坏此回升势头。

据彭博新闻汇总的房地产仲介的预估，住宅价格预计今年可能会攀升高达10%，但在2019年可能持平，甚至可能下跌3%。根据预测，房屋销售今年落後於2017年的水准，2019年可能再次低於2017年水准。

莱坊驻新加坡研究负责人Lee Nai Jia表示：“市场已陷入停滞状态，随着市场回稳，政府不太可能推出额外的调控措施，也不会收回。”

今年上半年，由於开发商大举买地以及整体或重建项目的推动，房价上涨约7%。政府7月增加新举措为市场降温後，住宅价格上涨步伐放缓。其他进一步的限制措施还包括限制开发商建造“鞋盒”公寓数量的额外指引，以及反洗钱措施等。

政府12月稍早表示，计划在2019年上半年放慢住宅用地出售步伐，理由是供应量激增和需求降温。

Smartkarma分析师Tan Kok Keong表示，当局不断微调房地产市场的规定和税收对建商是个担忧，可能会增加开发商的成本，并降低新加坡对国际参与者的吸引力。

新加坡政府今年调高住宅额外买家印花税（ABSD）新措施，本地人购买第2套房，以及海外人士购买物业的印花税上调5个百分点，税率也从原本15%上调到 20%；以公司名义买房的税率更增加10个百分点。至於新加坡本地人首购的税率则维持不变。

不过，政府坚持认为其需要干预以防止房地产市场出现泡沫。新加坡国家发展部部长Lawrence Wong上月在一次讲话中表示，若当局没有采取行动，今年私人住宅价格涨幅可能高达15%。他当时表示：“让我明确说明一点，那就是政府不能也不会对房地产周期采取不干涉的态度，因此，当我们干预市场时，不应该感到意外，因为这是我们的方式和态度。”

彭博报导指出，新加坡曾经为了防止乱丢垃圾而颁布口香糖禁令，如今，这个城市国家正在向亚洲其他国家和地区展示应该如何给房地产泡沫降温。

随着房价升至创纪录水准，新加坡政府今年加大房价调控力度，推出一些最严厉的措施，包括将举债上限限制在借款人收入的60%，提高购房印花税和提高房产税。

中国和香港也试行了各种举措，给日益火爆的房地产市场降温，但事实证明，新加坡的调控措施比陆丶港更成功。在截至9月30日的3个月中，新加坡住宅价格涨幅降至6季来最低水准，7月份销量下滑，抵押贷款增速从2年前的18%下降至13%。

大华继显驻新加坡分析师Vikrant Pandey表示：“（新加坡）政府很早就推出这些措施，希望抑制泡沫，以防其发展到导致整个体系崩溃的水准。”

新加坡坐落在马来半岛南端1个岛屿上。4年前，当房价在截至2008年的2年内上涨了25%之後，新加坡就开始调控。此後，随着低利率环境丶本地人改善住房条件以及中国和东南亚买家的需求，推动房价进一步上涨40%，总理李显龙领导的新加坡政府加大了调控力度。

根据总部设在伦敦的仲介机构第一太平戴维斯的数据，目前新加坡面积1000平方呎的新公寓，平均售价在100万新元（约501万元人民币）到120万新元（约602万元人民币）之间，而根据香港最大仲介机构美联集团的数据，在2009年初以来房价上涨超过1倍的香港，相同面积单元的平均售价为810万港元至1280万港元。

荣获最佳豪宅项目等奖项的8 Saint Thomas，是新加坡第九区核心地段罕有现楼物业。极佳地理位置，迅步即达乌节路及索美塞地铁站。繁华乌节路近在咫尺，同时享有尊贵富豪区悠闲生活。房价仅145.7万新元（约¥709万）。
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在新加坡，政府提高了第2套住宅的最低首付比例，宣布对外籍和企业购买者徵收新税种，并对所有住宅地产徵收印花税。新加坡金管局6月28日表示，住房贷款不应超过总偿债率（TDSR）的60%。今年8月，金管局又将购置组屋的最长贷款申请年限缩短5年，从30年缩短至25年。与此同时，新加坡建屋发展局还将抵押贷款还款额上限，从月收入总额的35%下调至30%。

仲介机构仲量联行驻新加坡住宅项目销售全国总监David Neubronner表示：“贷款措施比其他措施更加致命，未来6-9个月，房价将保持平稳。”

这些调控措施已打消Jeremy Ong等潜在买家的购房念头。Ong是32岁的新加坡牙医，他原准备花200万新元买1套公寓房。

一直想在乌节高档购物商圈附近买套3居室的Ong表示：“最新的贷款措施很严厉，利率也会上升，我原计划用贷款支付80%的房价，但在新规定出台後，我不确定自己能贷到多少资金，因为我还有车贷。”

新加坡“鞋盒”公寓新规或将对住宅开发商造成冲击。新加坡“鞋盒”公寓的终结可能令居民欢欣雀跃，但对於开发商来说，可能是个双重打击。

7月的房市降温措施令购置和重新开发老旧公寓的成本上升，这本已对开发商造成打击，而如今住房开发商又被告知，单一项目中允许的公寓数量有限。尽管此举目的是遏止住宅面积愈来愈小，但对开发商来说可能不得不重新考虑定价，而且可能削弱其获利能力。

房地产谘询公司ZACD集团研究负责人Nicholas Mak表示，7月的限制措施已给整体交易煞车，如今新的规定可能造成更大影响。

在最新一轮降温措施推出之後，新加坡开发商在土地收购上需要多花近9%的资金。Mak称，再加上他们现在不得不建更大的公寓，可能迫使开发商降低售价以盘活存量。

10月针对住宅单位面积发布的新规定，实际上把开发项目所允许的最大公寓数量减少18%。新加坡市区重建局称，这项调整将只影响非核心区域的开发项目，将於明年初生效。

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来源：苹果日报
责编：Zoe Chan

在投资角度而言，新加坡是海外买家投资热点，私人住宅供应不多，并以海外投资者为主。

在新加坡长大及生活、从事当地物业买卖的代理师房产有限公司总裁孙魏克介绍指，私人物业分两种，分别由政府管辖的物业及正式私人物业，前者与组屋类近，名为执行共管公寓（EC），仅限新加坡人认购；至於一般私人住宅物业则大部分不受限制，有地私宅除非，他指出：“有地私宅只有一个地方是例外，就是圣淘沙区。”

虽然私人住宅分布不同地区，但孙魏克则建议海外人士留意3个地区外，亦要留意地契年期，因为楼价及回报都会有出入。“长远投资来说，最好购买3宝地区物业，包括乌节路、滨海湾及圣陶沙区，有不少印尼人、马来西亚人、华侨投资者，因为此3区非常方便。”他续解释，这些地区相对较少组屋，属於豪宅地区之一，所以价钱亦相对较高，但重申区内物业较其他区物业保值，形容“经得住大风雨”。

其次，新加坡物业设有永久地契和非永久地契，当中非永久地契亦有长短之分，如99年、999年，故楼价上亦有分野。“99年地契、999年地契、永久地契的物业价值，会有三成至五成的差别。”孙魏克则分析指，无论物业地契年期长短，若同样位处同一条街道的话，租金亦相近，意味价钱较细的物业，收租回报相对较高。

值得留意，无论永久地契和非永久地契的物业，与香港一样，须有80%业主同意，均可以由发展商收购，拆卸重建再出售。孙魏克举例指，通常一些99年地契物业楼龄达40至50年左右，大部分业主均有意将物业集体出售予发展商，发展商购入後可透过补地价将地契重回99年，并透露：“永久地契物业都可以集体出售予发展商，但此类物业业主大多有感情因素，未必足够达到八成要求。”

新加坡金管局亦在7月初时推出新措施“加辣”，调整额外买家印花税（ABSD）。当中新加坡购买第二个住宅税率由7%调升至12%，第三套房则由10%增至15%。其中针对海外买家，购买当地住宅的印花税由原先15%，增加至20%。另外，以公司名义购买，印花税则由旧有15%增至25%；若买方为发展商，更须额外缴税5%。

对於海外投资者来说，孙魏克直言增加百分之5的印花税对投资者一定有影响，并解释指新加坡福利多，很多国民有楼住，加上本身私人住宅数目比例低，高印花税率的目标就是投资者，指出：“在政府角度来看，投资者愈有钱，来新加坡居住、投资，就应该付出多一些。”在新措施下，新加坡国民首次置业继续毋须缴付ABSD的税款。

“新加坡绿化、城市规划、医疗及教学都有非常多的好处，很多国家没有新加坡般大的基础建设及齐全。”孙魏克认为，新加坡基础建设及配套齐全，其他国家难有，正如香港一样，内地买家仍愿意付30%的辣税到香港投资，亦因如此，认为对於投资者来说，新加坡每一个优点值1%税率，直言：“1个优点付税1%是值得！”

新加坡政府早年预计到2030年，总人口将达650万至690万水平，预期约64%属於永久居民。对於楼市去向，孙魏克认为2030年距离现时不远，人口增加时，住宅数目不足以应付，物业需求下，故预期新加坡物业仍有一定稳定的升价空间。

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来源：香港经济日报
责编：Zoe Chan

在七月初，新加坡政府开始实施增加买家印花税等一系列限制房地产市场的政策。不仅是海外买家，连该国买家也被纳入限制范围内。

经过快一个月的施行，新加坡的房产市场已经做出反应，特别是在豪宅领域。据彭博报道，新加坡豪宅市场预计在未来两季度的销售额将下降30%至40%。

下降原因显而易见，对海外买家而言，在新加坡购置豪宅意味着要比此前多缴纳5%的税款，价值200万新元的豪宅仅税费就超过40万。海外买家占去年奢侈品交易近三分之一，今年由于税费上调，持观望态度的海外买家将增多。

具体来看，新加坡的额外买方印花税（ABSD）调整并不像加拿大、澳洲或新西兰等地仅针对海外卖家，其境内的炒房者也难逃限制。

根据新规定，对于外国人购买住宅物业，印花税从15%增加到20%；对于新加坡公民来说，在购买第二套购房和第三套以上住房时，印花税分别涨至12%及15%；持永居身份的居民在购买第一套住房时，就需要缴纳5%的印花税，而第二套住房的印花税涨至15%。

除此之外，对于购买任何住宅物业进行开发的实体，额外买方的印花税上升得更多，从10%涨至25%。

不仅仅是炒房行为被限制，贷款政策也愈发严格。买家第一套房的借贷上限从现在80%减少到75%，借期超过30年，或买家年龄超过65岁，借贷上限也相应减少5%，从现在的60%下降到55%。

该措施出台后，被认为是新加坡史上最严厉的限制政策。因此也引起了新加坡房地产开发商协会的不满，他们曾发布声明抨击政府的举动，认为该降温举措是毫无来由的，因为新加坡房产在经历4年低落后，才刚刚开始复苏。

但从政府角度出发，推动限制措施的动机很简单，他们认为新加坡房地产的泡沫正在发酵之中。

在限制举措施行之前，买家们的疯狂行为或许能解释降温措施的必要性。据《商业时报》报道7月5日，政府宣布新举措将在6日施行，仅一天时间里，某开发商的三个项目就有超过1000套房产的交易量，因为时间短暂，还有不少购房者被拒之门外。

新加坡国家发展部长黄循财曾公开表示说：“我们非常担心价格会超前于经济基本面。”从官方数据来看，房价涨幅的确高于GDP增长。私人住宅价格在过去一年中上涨了9.1%，在截至6月份的三个月中上涨了3.4%，是自2010年以来的最大增幅。而去年，新加坡经济增长率为3.6%，也达到2014年以来的最快增速。

但最近的经济大环境的确令人担心。房地产咨询公司国际房地产顾问公司（International Property Adviser）首席执行官Ku Swee Yong曾公开对新加坡媒体评论道，新加坡经济前景看起来越来越暗淡，而国际贸易不稳定性很可能把新加坡也拽进去，而这个国家又如此依赖贸易。另外，新加坡元的不稳定性，也可能增加当地银行的利率。

在快增长背后是本地买家可负担性的降低。华侨银行经济学家Selena Ling对媒体称，许多本地买家过度依赖贷款而不考虑利率上升会影响他们还债能力的影响，这种情况也令人担心。

总体来看，新加坡是希望在房产市场过热之前能先发制人，将泡沫扼杀在摇篮里，以稳定国内经济情况的不稳定性。

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来源：新浪
责编：Zoe Chan