降温措施 – juwai

市场报告｜新降温措施已出台，新房需求量依旧高涨

尽管去年推出了新降温措施，新房需求量在上个月仍保持强劲。由于私人住宅和建屋局转售组屋的房价连续好几个月上涨，新加坡政府于2021年12月16日起实施了新一轮房产降温措施。

政府调高额外买方印花税（ABSD），同时也收紧总偿债率（TDSR）。此外，向建屋局申请组屋房贷的贷款与估值比率（LTV）也调低了。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在她的报告中写道：

根据新加坡市区重建局（URA）的销售调查，发展商们于上个月售出673套新私宅（不包括执行共管公寓）。与2021年12月售出650套的销量相比上升了3.5%。

包括执行共管公寓在内的新住宅销量上升了0.8%，从2021年12月的719套上涨至2022年1月的725套。按年计算，不包括执行共管公寓在内的新住宅销量下滑了58.8%，从2021年1月的1,633套下跌至2022年1月的673套。

新加坡每月新房市场数据

2021年1月录得的高销售量并不符合常理。2014年至2020年期间，一月份的新住宅销量（不包括执行共管公寓）都落在324至620套之间。

2021年1月的高销量可归功于三个大型项目

鑫悦府（Normanton Park），一项1,862个单位的大型项目。此项目在1月共售出645个单位。
700个单位的Parc Central Residences，是一项新执行共管公寓项目，共售出417个单位。
429个单位的国王码头礁（The Reef at King’s Dock），共售出221个单位。

相比之下，2022年1月仅推出两个较小型的项目，分别为107个单位的Belgravia Ace和16个单位的Ikigai。2022年1月共推出178个单位（不包括执行共管公寓），是自2021年2月以来推出最少新住宅的一次。

由于缺乏新项目，现有项目的库存量将持续减少。除了Belgravia Ace，其他热销项目包括鑫悦府、桦丽居（The Woodleigh Residences）、岱莉轩（Dairy Farm Residences）和悦湖苑（The Florence Residences）。

绝大部分交易（不包括执行共管公寓）在其他中央区（RCR）完成，占了42.9%；紧随其后是中央区以外（OCR），占了40.9%；最后是核心中央区（CCR），占了16.2%。

对比两轮降温措施的影响

上一轮降温措施对新房产市场的影响较大。例如，2013年1月调高了额外买方印花税后，房产销量（不包括执行共管公寓）大幅下跌64.9%，从2013年1月的2,028套下跌至2013年2月的712套。销售量同比下跌70.5%，从2012年2月的2,417套下跌至2013年2月的712套。

同样，新降温措施于2018年7月6日生效以后，新房销量（不包括执行共管公寓）暴跌64.2%，从2018年7月的1,724套下跌至2018年8月的617套。销量同比下滑50.5%，从2017年8月的1,246套下跌至2018年8月的617套。相比之下，此次的销量从2021年12月的650套上升至2022年1月的673套，增长了3.5%。

政府推出新降温措施后，购置新公寓的永久居民比例略有下降，从2021年12月的83套（13.5%）下滑至2022年1月的66套（11.3%）。2021年11月，永久居民购置房产的占比为12.2%（177套）。2022年1月，外籍人士或非永久居民（NPR）的置产比例维持在4.8%（28套）的健康水平，高于2021年12月的3.6%（22套）和2021年1月的3.8%（60套）。

前景展望

发展商们已准备好在农历新年后推出更多项目。在新降温措施实施了两个月，一切尘埃落定以后，部分买家可能会在市场更明朗的情势下回流市场。

其中有城市发展（City Developments Limited）和MCL Land Limited在诺森伯兰路（Northumberland Road）联合开发的Piccadilly Grand公寓项目，以及青建地产（Qingjian Realty）在凤凰路（Phoenix Road）开发的雅诗轩（The Arden)。

本报告由居外IQI与合作伙伴橙易产业（OrangeTee & Tie）共同发布，欲获取更多新加坡市场信息可与橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士联系（Christine.sun@orangetee.com）

新加坡再出“辣招”降温楼市，抓到四大重点再去看房！

疫情期间，新加坡私人住宅及组屋转售市场依然热络，房价持续上涨。有鉴于此，新加坡政府宣布推出最新一轮房地产降温措施，从即日起调高额外买家印花税以及收紧总偿债比率，并增加房屋供应以满足市场需求。

2021出台的房地产降温措施有哪些？

1. 调高额外买家印花税（ABSD）

从即日（12月16日）起，在新加坡购买住宅房产的额外买家印花税（ABSD）调高5至15个百分点。

在新措施下，购买第一套房产的新加坡公民和永久居民，须支付的ABSD维持不变，分别为零和5％。

不过购买第二套房产的新加坡公民，须支付的ABSD将从12％调高至17％。购买第三套及更多房产的新加坡公民，以及购买第二套房产的永久居民，须支付的ABSD从15％调高至25％。若永久居民购买第三套及更多房产，他们须支付的ABSD将从15％调高至30％。

外国买家须支付的ABSD一律调高至30％。

政府也将发展商须支付的ABSD，从25％调高至35％。这笔ABSD可在满足印花税规定的条件下，退回给发展商。此外，发展商仍须预先支付一笔5％印花税，而且无法退回。

	住宅房地产	之前	2021年12月16日起
新加坡公民	第一套第二套第三套起	无（没变化） 12％ 15％	17％ 25％
永久居民	第一套第二套第三套起	5％（没变化） 15％ 15％	25％ 30％
外国人	第一套起	20％	30％
非个人买家（如公司）	第一套起	25％额外5％*	35％额外5％*

*房地产开发商须额外支付5％无可退还的印花税，并须在购买单位时支付

2. 收紧总偿债比率（TDSR）

政府也收紧总偿债比率（TDSR），规定每月的贷款偿债率从原本不可超过收入的60％，收紧至收入的55％。

政府将TDSR顶限从60％收紧到55％的调整，将适用于今天或之后开出选购权书（TOP）的房贷申请和增值抵押贷款（Mortgage Equity Withdrawal Loan）申请。在12月16日前获得房贷的借贷人，不受影响。

3. 调降组屋房贷的贷款比率（LTV）

政府也调低了建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率（LTV），从90％减少到85％。不过通过金融机构的组屋房贷LTV仍维持在75％。

祭出降温措施的同时，为满足住房需求，政府表示接下来会增加组屋和私宅供应。建屋发展局指出，未来两年组屋供应将提升35％。

新加坡楼市到底怎么了？

尽管受到冠病疫情的经济冲击，新加坡的私人住宅和组屋转售市场一直很活跃。自2020年第一季度以来，私宅价格上涨约9％。组屋转售价经历了六年的下滑后，也大幅回升，自2020年第一季度以来上升了约15％。

亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人、首席执行官（CEO）卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）先生表示，新加坡去年以来高效的疫情管控，使经济保持了稳定，在东南亚表现突出。疫情期间，新加坡政府纾困政策不少，购房按揭利率更低于2%，这都推动了人们的购房需求。

虽然房价与收入比率仍然低于历史平均水平，但有明显上升势头。在低利率的环境下，私宅市场和组屋转售市场的交易量也很高。政府文告强调，如果不加以控制，房价可能会超过经济基本面，提高接下来破坏市场稳定的修正风险。借贷者也容易受到未来几年利率上升的影响。

三家政府机构指出，私宅措施的调整是为了抑制广泛需求，特别是那些以投资为目的，而非自住而购买房产的人。收紧公共和私宅的融资条件举措，将鼓励更多人买房时采取金融审慎态度。新加坡金管局上周发布的《金融稳定评估》报告显示，以绝对值计算，家庭债务过去一年增加了6.8％。

房地产业界如何看待降温措施？

政府上轮降温措施是在2018年出台，当时这个被分析师形容为“重拳出击”的降温措施中，除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民，个人买家要缴交的ABSD都上调五个百分点。相比之下，这轮降温措施的ABSD上调多达15个百分点，明显“出拳”更重。

新加坡第三大房地产中介机构 橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士认为，采取降温措施是为了防止买家过度杠杆化，确保价格以可持续的速度上涨。

她指出，虽然过去已经有一些措施，如收紧总偿债比率（TDSR）或押贷偿还能力比（MSR），但仍有不少买家过度使用资金，包括一些出售公寓并购买两套私人房产的家庭，还有一些已经接受了最高额度贷款，却没有给予足够缓冲的买家。因此，新措施将有助于解决部分这些问题。

新措施会严重打击私宅市场和外国买家吗？

橙易产业的孙燕清女士表示，这些措施对投资者的影响可能比对自住者的影响更大。前者通常拥有一个以上的房产，他们将受到提高ABSD的影响。由于中高端市场有更多的投资者和外国买家，这部分市场可能会受到更多的影响，而大众市场部分有更多的首次购房者，他们受措施的影响很小。

该公告可能会产生如膝跳般的反射反应。我们可能会看到交易量在六个月内放缓，价格也可能会稳定下来，并在明年以更慢的速度上升。因此，橙易产业将明年新加坡私人住宅市场的价格增长预测从6-9％修改为0-3％。

这些措施也可能影响到永久居民和外国买家。孙女士提到，在过去一年里，新加坡的永久居民和非永久居民购买的公寓数量一直在上升。新加坡永久居民购买的公寓数量从2020年的2818套上升到2021年的4375套（包括12月的半个月），上升速度快于新加坡人（公民）50.7％的增长。非永久居民外国人的购买量在同一时期也跃升了45％。

按居住状况分类的国籍	2018	2019	2020	2021*	2021 vs 2020
外国人（非永久居民）	1216	1000	737	1069	45.0％
新加坡永久居民	3234	2598	2818	4375	55.3％
新加坡人（公民）	14805	13008	14677	22113	50.7％
公司	88	35	59	46	-22.0％
不详	0	2	5	1	-80.0％
共计	19343	16643	18296	27604	50.9％

数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
*12月为截至16日的非完整数据

随着“疫苗接種者旅遊走廊（VTL）”安排和边境的进一步重新开放，橙易产业预计会有更多的永久居民和外国人回到新加坡，他们可能会促成更高的住房需求。因此，出台的措施可能会减缓这些买家的需求。

新私宅销量创两年新高新加坡要出台新一轮降温措施了吗？

新加坡市区重建局昨天（2月15日）发布的新私宅销售预估数据显示，不包括执行共管公寓（EC）在内，今年1月份有1609个新私宅单位售出，环比增加32.2％，是两年多来的新高。1月新登场的单位数量环比增92.7％至2600个。

销量最好的是中档私宅的其他中央区（RCR），共卖出1108个单位，环比激增375.5％。代表高档私宅的核心中央区（CCR）售出83个单位，环比增加38.3％。代表大众化私宅的中央区以外（OCR）地区的公寓，售出的单位则下滑54.8％至418个。

新一轮楼市降温措施即将出台？

据《联合早报》1月18日报导，新加坡政府正密切关注本地楼市走势，确保房地产市场的表现不会超越经济基本面。受访房地产分析师认为，这番话暗示着政府下来可能推出降温措施。除了调高额外买方印花税（ABSD）和收紧房贷比率外，政府或许会推出新措施如资本利得税（capital gain tax）和私宅交易消费税等。

尽管新加坡经济受疫情冲击去年全年萎缩5.8％，本地私宅市场却逆势而上。市区重建局的预估数据显示，私宅价格去年第四季环比上扬2.1％，全年屋价上升2.2％。去年预计卖出1万零24个新私宅单位，同比增加1.1％。分析师普遍认为，今年私宅价格可增长2％至4％。

政府上一次是在2018年7月推出降温措施，当时私宅价格四个季度累积上涨9.1％。

延伸阅读：新加坡2020年的平均房价是多少？

合登（Huttons）房产集团研究主管李思德认为，近期私宅价格走高和一些项目大卖，与经济走势背道而驰，或许引起政府关注。此外，本地就业市场持续疲弱，也让人担心一旦雇佣补贴计划（Job Support Scheme）等援助措施撤除，许多家庭会面对房贷问题。他说：“去年私宅价格虽上扬2.2％，增幅仍低于2019年的2.7％。发展商标地时都显得谨慎，反映楼市还未达到过热地步，现在推出降温措施有点为时过早。”

谈到政府可能推出的措施，李思德猜测，除了可能调高ABSD和降低贷款与估值比率（loan-to-value，简称LTV），还可能推出资本利得税和7％私宅交易消费税等新措施。目前新加坡政府不征收资本利得税，但不少国会议员曾建议政府推出这项税项，以拓展税收来源，但同时也会削弱新加坡作为投资和居住地的吸引力。

世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振伦则猜测，政府最直接做法是继续调高ABSD。他建议政府可从供应着手，推出更多地皮满足市场需求，以达到供需平衡，让私宅价格趋向平稳。从宏观角度来看，沈振伦指出，全球利率处于超低水平，市场有着大量流动性所致，房价走高是全球许多城市面对的问题。

延伸阅读：新加坡房产税如何征收？【2021最新】

整理自《联合早报》报导

有意进入新加坡房市的投资者，不妨赶在降温措施推出前买房；而买家加速行动亦可能导致私宅市场更火热！

欢迎您向居外IQI提交查询，我们的新加坡房地产精英很乐意为您效劳。

利斯苏富比运营总监深度解读新加坡降温措施｜居外专栏

｜市场情况

新推出针对私宅价格及组屋出租的降温措施引起了相当大的反响，说明购房依然是新加坡人心中一个高度关注的话题。对于一个像我们这样土地极其稀缺的国家来说，不难想象购房不仅代表着一种归属感，同时也是一种优质的资产保值以及财富传承的手段。本地的私宅交易市场有起有落，但整体上还是上行的。

｜降温措施是否真的是苦口良药？

私宅市场从2017年二季度开始触底反弹，私宅价格指数（PPI）过去四个季度增幅达到9.1%。今年7月5日，新加坡政府公布了一系列新的降温措施，意在压抑开发商投资拿地的欲望以及控制买家对于第二及第三套房产的需求，从而减缓房价的增长速度。

一方面，房价最近的这一波涨幅已经接近2009年2季度到2013年4季度的那一波，当时17个季度之中房价上涨了62%，甚至在次贷危机期间也仍然处于上升趋势。另一方面，从2013年3季度以来，政府一共8次出台了不同的调控措施，并在接下来的15个季度里，成功地让房价下调了约12%。通过这一系列操作，我们不难看出，政府对于市场波动的关注还是相当密切的，不希望前期采取的调控措施因为市场的活跃而最终功亏一篑。政府的再次出手可以理解，但是出手的时机，范围和力度却是在市场意料之外的。新一轮的调控对包括买家、卖家以及开发商的各方都有不小的影响。购置第一套房产的买家是唯一幸运的一群人，但即使这样，贷款比例（LTV）的降低也将从一定程度上影响他们的购买力。

最新一轮降温措施发布的前一天，新加坡金管局（MAS）管理总监Ravi Menon先生曾发表讲话，将新加坡房市比做“乌托邦“，警示民众。在剑桥词典中，“乌托邦”的解释为：一种极度愉悦的状态，有时候在特定情况下甚至显得不合常理。在业内人士看来，虽然说私宅价格增长速度超出预期，但是交易量并没有到达之前高峰期时的水平。可惜政府并不这么认为，在他们眼里，房价飞涨有可能超前经济基本面，如不提早采取行动，后期就可能需要更大的纠正力度。

新政策带来的反应是立竿见影的，就在正式发布的当天晚上7天到12点前，共有超过1000套公寓抢在新政策生效前被售出。许多原本举棋不定的买家很快下定了决心，毕竟零点一过，同样的单位就将因为印花税的原因贵上个几万块钱了。这么多房产在仅仅数小时之内成交，这充分显示了市场上不乏流动资金，同时买家对于私宅房产市场的长期走势还是非常看好的。

开发商在这轮调控中是最为受伤的一方。在新的制度下，购买住宅房产并进行开发时，开发商需要支付的额外买家印花税（ABSD）将从原本的15%上调至25%。如果开发商在规定时间内满足政府提出的相关要求，那么这笔额外的款项是可以被豁免的。但是他们仍必须在一次性多支付一笔费用，数额为地价的5%，这笔钱是不可返还的。这就不难理解为什么新加坡房地产开发商协会（REDAS）会在新政策发布后第一时间强烈发声了，他们表示政府在市场还未完全恢复的情况下就采取如此强硬的调控措施，这样的举动是非常不成熟的

新加坡的私宅市场一直以来都是一个受限制的自由交易市场，政府会通过发布相关的政策来引导市场朝一个健康可持续的方向发展。这也使得从1970年私宅价格指数（PPI）开始统计以来市场总体上呈现稳步增长的态势，其中也经历过不景气的时期，但是相较于行情好的时段依然属于少数。新政策的发布必然会给之前四个季度的市场回暖降温，原本的”V“字型的反弹很大可能会演变成一轮较为平缓的”U“字型调整，或许这样相对稳定的改变从长期来看将会对各方产生更为有利的影响。

根据现有的数据，8月份非有地住宅的二手房交易价格为1219新币每平方英尺，较1-7月的平均值，1228新币每平方英尺仅仅下降了约1%。虽然数据显示8月份的交易量只有448个单位，比今年1-7月的月平均交易量，1146户减少了月61%。但是这并非只是新政策的原因，毕竟在农历7月看房及购房在华人眼里本来就是一项忌讳。综上所述，市场在面对新政策时已经展现出了很好的韧性，相信长期依然是持续向好的。

我个人认为随着时间的推移，只要经济大环境保持稳健，买家额外印花税及更高的首付都会在市场定价时被充分考虑在内，并逐渐淡出人们的视野。普通买家也会意识到这点并调整好自身的预算上限，然后再考虑是否愿意在可承受的经济范围内接受面积更小的户型。高端买家通常是有能力且有意愿长期持有房产的。所以除去价格，他们还会会考虑更多的因素，比如说质量、独特性、生活体验，甚至是保值能力，资产组合等投资综合因素，收到的影响预计会更小。

｜外国买家还有机会吗？

很多人怀疑新政策是否会让所有的外国房产买家望而生畏。从高端房产市场的角度来说，海外投资人在购置房产时主要考虑的是新加坡与其他国家相比之间的优劣，这包括政治稳定度、货币走势、当地房产市场的走势，税收政策等等。这一方面新加坡的优势依然是很明显的，毕竟在像中国香港、伦敦、温哥华等许多其他热门城市进行房产投资，需要缴纳的印花税并不见得会比这里来得低。

当然短期内市场肯定会有一定的本能反应并，但是一旦有合适的房产出现，新加坡依然会吸引不少海外投资人的回归。毕竟对于他们来说，做决定的重点不在于价格，而更多的来自于房产本身是否能够满足需求和期望。圣淘沙湾的一栋别墅就是个很好的例子。这栋别墅当时的交易价格高达3330万新币，每平方英尺1795新币，是自2013年以来圣淘沙别墅的成交记录。类似的案例还有South Beach Residence的一套顶层豪宅，也是以约3000万新币的天价被一位外国买家购得。

圣淘沙岛是新加坡首个也是唯一真正的海滨住宅，允许外国人拥有土地。这个位于圣淘沙岛东海岸的综合住宅兼码头度假村开发项目，完美融合现代建筑的元素和风格。
居外房源编号：43466743 点击查看物业信息

｜“未来“中介

利斯苏富比国际房地产（List Sotheby’s International Realty）在亚太区域已经是一个非常有影响力的房产中介公司了，至今在日本、夏威夷、新加坡、香港及菲律宾已设立多达15家办事机构。除此之外，我们在泰国曼谷的办公室也将在9月份开业。同时我们还与印尼和越南达成了合作协议并将在2019年进驻当地开始运营。通过强有力的国际业务及影响力，我们意在将自己打造成为亚洲各大城市房产市场的门户企业。利斯苏富比国际房地产目前全球共有约960处办事机构以及超过22000名专业独立的置业顾问，经营范围遍及72个国家。我们可以为客户提供最全面的关系网络并且保证他们的房产拥有最大化的曝光率。2017年，我们在全世界范围内完成交易总额超过1080亿美元。

但是我们也深刻地意识到眼下市场竞争的激烈程度以及演变的速度。新兴科技对于人们交易行为和模式所产生的影响对于每一个行业都将是机遇和挑战，房地产市场也不例外。而最有效的应对方式就是积极接受并适应改变，同时快速反应，永远快人一步。特别是当市场出现类似于政府调控等突发动荡因素时，拥有一个强大而稳定的区域平台无论是对企业本身还是客户来说，就都显得越发地重要了。

责任编辑：Zoe Chan

利斯苏富比运营总监梁文豪专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

新加坡大锤落向房地产海外买家会被吓退？

在七月初，新加坡政府开始实施增加买家印花税等一系列限制房地产市场的政策。不仅是海外买家，连该国买家也被纳入限制范围内。

经过快一个月的施行，新加坡的房产市场已经做出反应，特别是在豪宅领域。据彭博报道，新加坡豪宅市场预计在未来两季度的销售额将下降30%至40%。

下降原因显而易见，对海外买家而言，在新加坡购置豪宅意味着要比此前多缴纳5%的税款，价值200万新元的豪宅仅税费就超过40万。海外买家占去年奢侈品交易近三分之一，今年由于税费上调，持观望态度的海外买家将增多。

具体来看，新加坡的额外买方印花税（ABSD）调整并不像加拿大、澳洲或新西兰等地仅针对海外卖家，其境内的炒房者也难逃限制。

根据新规定，对于外国人购买住宅物业，印花税从15%增加到20%；对于新加坡公民来说，在购买第二套购房和第三套以上住房时，印花税分别涨至12%及15%；持永居身份的居民在购买第一套住房时，就需要缴纳5%的印花税，而第二套住房的印花税涨至15%。

除此之外，对于购买任何住宅物业进行开发的实体，额外买方的印花税上升得更多，从10%涨至25%。

不仅仅是炒房行为被限制，贷款政策也愈发严格。买家第一套房的借贷上限从现在80%减少到75%，借期超过30年，或买家年龄超过65岁，借贷上限也相应减少5%，从现在的60%下降到55%。

该措施出台后，被认为是新加坡史上最严厉的限制政策。因此也引起了新加坡房地产开发商协会的不满，他们曾发布声明抨击政府的举动，认为该降温举措是毫无来由的，因为新加坡房产在经历4年低落后，才刚刚开始复苏。

但从政府角度出发，推动限制措施的动机很简单，他们认为新加坡房地产的泡沫正在发酵之中。

在限制举措施行之前，买家们的疯狂行为或许能解释降温措施的必要性。据《商业时报》报道7月5日，政府宣布新举措将在6日施行，仅一天时间里，某开发商的三个项目就有超过1000套房产的交易量，因为时间短暂，还有不少购房者被拒之门外。

新加坡国家发展部长黄循财曾公开表示说：“我们非常担心价格会超前于经济基本面。”从官方数据来看，房价涨幅的确高于GDP增长。私人住宅价格在过去一年中上涨了9.1%，在截至6月份的三个月中上涨了3.4%，是自2010年以来的最大增幅。而去年，新加坡经济增长率为3.6%，也达到2014年以来的最快增速。

但最近的经济大环境的确令人担心。房地产咨询公司国际房地产顾问公司（International Property Adviser）首席执行官Ku Swee Yong曾公开对新加坡媒体评论道，新加坡经济前景看起来越来越暗淡，而国际贸易不稳定性很可能把新加坡也拽进去，而这个国家又如此依赖贸易。另外，新加坡元的不稳定性，也可能增加当地银行的利率。

在快增长背后是本地买家可负担性的降低。华侨银行经济学家Selena Ling对媒体称，许多本地买家过度依赖贷款而不考虑利率上升会影响他们还债能力的影响，这种情况也令人担心。

滨海湾地区是新加坡最负盛名的住宅和商业地段，该区的新建项目**Marina One Residences 滨海盛景豪苑**，现有1丶2丶3和4卧室单位和阁楼公寓可供选择，售价约¥901万-2,848万。居外物业编号：39990118 *点击查看房源信息*

总体来看，新加坡是希望在房产市场过热之前能先发制人，将泡沫扼杀在摇篮里，以稳定国内经济情况的不稳定性。

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的250万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上的新加坡在售房源，或致电 400-041-7515 谘询新加坡的投资机会。

来源：新浪
责编：Zoe Chan

用三张图表解读新加坡的房产限制新政策

为了遏制央行所描述的“狂热”（euphoria）现象，新加坡政府上周对房地产市场实施了一系列降温措施。以下三个图表揭露了一些引起新加坡政府担忧的因素：

1. 价格

去年2017年3月，新加坡降低了房地产卖家的印花税并放宽了抵押贷款的限制后，住宅物业的价格有所反弹。根据戴德梁行（Cushman & Wakefield）研究部门高级主管Christine Li的说法，如果上周没有实施“降温”措施，则房地产价格可能会持续上涨并重新回到2013年的巅峰。然而Li表示，现在这种情况已经不太可能发生了。

**华利世家**占据了丹戎巴葛中心的第39层至64层楼，最高达290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（约合15,311元人民币）的平均尺价，**在全球最昂贵公寓中排行第九**。（点击图片查看房源信息）

2. 整栋出售

衡量房地产狂热程度的一项关键指标是新加坡当地的“整栋出售”交易情况。整栋出售是指即多位业主联合起来捆绑出售整栋旧公寓以便开发商进行重新开发的交易行为。由于房地产开发商的需求旺盛，近几个月来，此类交易的数量激增。上周公布新降温政策的前一天，新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore）公开了一份年度报告。在报告中，金管局着重提到了房地产开发商们在整栋出售投标方面的“大动作”。

公寓热
整栋出售交易额于2017和2018年激增

3. 当地需求

RHB分析师Vijay Natarajan说，新加坡本地人和永久居民在最近的公寓抢购热潮中发挥了主导作用。Natarajan表示，虽然房地产市场尚未从2013年后的低迷状态中恢复过来，但在去年价格开始上涨的情况下，原本受压制的本地需求得到了释放。之前，外国买家大量购买房地产的行为推高了价格，然而在第二季度，此类购买所占的比例已从2011年第一季度17%的水平下滑至5%。

根据星展集团控股有限公司（DBS Group Holdings Ltd）财富和消费者银行业务部门负责人Tan Su Shan所述，外国买家在新加坡的购房行为已经产生了变化。上周她告诉彭博社，与过去常见的那些“真实，长期，优质投资者”相比，购买多套公寓的海外投机者数量减少了。

新加坡买家
自2011年以来，外国买家购房交易比重已下降

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源。欢迎点击查询居外网上过千套新加坡房源，或致电 400-041-7515 谘询新加坡房地产的投资机会。

原文：彭博
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

打房打过头！6月份新加坡房市销售下滑21% 连续15季下滑 | 新加坡

点击查看新加坡房源

六月份新加坡的房屋销售较上个月下降了 21％，而且新加坡的新建项目变得更少了。

根据市区重建局在7月17 日公布的数据，房地产开发商在上个月销售 820 间房屋，而五月份则卖出了 1039 间。房屋销售量在四个月内首次下降到 1000 户以下。

新加坡的领导人决心在国内抑制房价，自 2009 年以来，已经出台了一系列冷却市场的措施。尽管如此，三月份时，新加坡在 8 年来首次放宽了房市限制，不过，政府也提醒，这些调整并不代表放宽措施。

房地产价格已经连续 15 个季度下滑，是自 1975 年数据首次发布以来最长的下滑时间。根据政府的初步数据，截至 6 月 30 日的三个月中，私人住宅价格指数较前季上涨 0.3％，房价从 2013 年的高点下滑了 12％。

上个月推出的项目包括 Clement Canopy，其中销售了 50 户中的 13 户，而 Hillion Residences 则销售了 50 户中的 12 户。

（据钜亨网）

打房措施奏效新加坡5月房屋销售下降34% | 新加坡

新加坡的房屋销售在五月份下降了34%，因为新建案的启动比较少。

根据新加坡市区重建局在6月15日公布的数据，开发商上个月销售 1024 间房屋，而四月份为 1558 间房屋。数据显示，共有 339 个新房出售，低於4月份的 1616 个。

三月份政府采取了一系列抑制房价的措施，在过去三个月，开发商仍然每月销售 1000 间房屋以上。去年房地产价格下跌 3％，连续 14 个季度下滑，是自 1975 年数据首次发布以来最长的下滑时间。

点击查看新加坡房源

根据4月28日当局公布的数据显示，直到3月 31 日止的三个月之私人住宅价格指数下跌 0.4%。房价从 2013 年的高点下降了 11.6％。

上个月最多的销售来自 Parc Riviera，其销售量为 83 间房屋，而 Stars of Kovan 则在市场上销售了 70 间房中的 16 间。

（据钜亨网）

认识中国香港楼市历年“辣招” | 海外

近年中国香港政府推出的压抑楼市措施都被称之为“辣招”，这跟中国香港人惯用广东谐音有关，取其与“辣椒”同音同义之意，辛辣味道既非所有人能受得住，又有不同强烈程度之分，正好是形容压抑措施的强弱招数。

早年中国香港房产市场因炒卖活动炽热，短期转售物业图利的炒家与日俱增，买家利用以确认人身分转售物业（“confirmor”俗称“摸售”）个案频生，情况似是越来越严重；政府于2010年11月开始发出第一招，凡涉及住宅物业的交易必须支付额外印花税（SSD）；买入物业后只要在6个月至24个月内再转售，皆须按楼价支付5%至15%税款。

击退短线的“摸售”投资者后，2012年市道再次蓬勃，政府在同年11月同时实施升级版额外印花税和增加第二招买家印花税（BSD），希望能压制这敞炒风；在原先的禁售期24个月增至36个月，又在禁售期内转售物业的税率加至由10% ̴ 20%。而第二招主要是针对非中国香港永久性居民和以有限公司名义购买住宅物业的买家，被定义的投资者在购买物业时除了要支付必须的从价印花税（AVD），还须按楼价缴付15%买家印花税。

市况稍为受到控制，投资情绪一时受到冷却，但中国香港实在是个非常自由的市场，而且长期土地供应有限，市面现楼货源不足，不论是甚么箇中理由速成的交易，当有买家入市有成交，都会被大众视之为有承扥力的指标；羊群心理效应下，楼价连声破顶。2013年2月中国香港政府急忙地再加推“双辣招”，意谓双倍从价印花税；由原本税率最高的4.25%，大幅调升至最高8.5%，条例只豁免购买住宅物业作为自住用途的首次置业或换楼人士，即使是中国香港居民如果购买第二套房也须支付双倍税，而购买工贸办公楼、商舗的投资者同样要付双倍税，若买家是非中国香港永久性居民仍然要支付买家印花税。

这几年受惠于全球货币量化宽松和人民币贬值关系，而且港元跟美元挂钩又有对冲作用，诱使投资气氛高涨，内需要求越加紧张，就连一些质素较平民化，楼价较低的所谓“上车盘”都被推到非一段市民所能负担的水平。楼市楼价虽然历练多番措施打压，但仍反覆持续向上，似乎远远未能达至政府的预期目标。于是政府尽地一铺在2016年11月5日将从价印花税划一提高税率，所有住宅物业交易均须支付15%税款并实时执行，只维持首次置业或换楼人士可以获得豁免。政府原意希望增加投资成本就可减低投资意欲，以为可以捍卫首次置业的市民，可惜政策漏洞衍生逆思考行为，突然之间市场上竟然多了一大批“首置人士”蜂拥而至加入抢购行列。推出划一税率措施不久，离奇事件开始陆续出现；所见的都是重量级“首置人士”，已不再是普通的年轻夫妇、青年才俊、又或是回流的中年家庭，取而代之的是某某富豪、上市主席后人、大明星都以首置身分买楼，又有刚18岁或80岁的首置人士由亲人做担保买楼。再者，有些更激烈的首置人士一次过以一份买卖合约购入几个甚至十几个单位（统称“一约多伙”），声称作为自住之用，简直前所未闻之震撼景象！为杜绝多样化的避税行为手段，2017年4月政府急忙修改法例拨乱反正；但凡一份买卖合约内购入多于1个住宅物业，均须按划一税率15%计算从价印花税。

见“椒”拆“招”后，市面暂时稍为回复正常。

于中国香港置业的相关现行实施的税际分别有：

从价印花税
买家印花税
额外印花税

每项印花税的应用及计算方法，可浏览中国香港税务局网站。

中国香港房地产精英Ankely Tam专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

外国买家首季购买私宅增加 | 新加坡

本地私宅交易量近期有上扬趋势，外国买家购买的私宅数量在今年第一季也有所增加。

点击查看新加坡更多精品房源

根据戴玉祥产业咨询公司（Edmund Tie & Company）最新研究报告，外国买家在今年第一季共买了1141个私宅单位，比之前一季增加11.3％。

外国买家包括新加坡永久居民和非永久居民。根据戴玉祥产业咨询公司资料，前者购买了805个单位，比之前一季上扬12.1％。后者在第一季共买了336个私宅单位，比之前一季增加9.4％。

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳指出，虽然新元走势比区域其他货币强劲，意味着本地私宅价格更高，但外国买家仍对本地私宅趋之若鹜，这主要是新加坡环境稳定，是许多外国人安居落户的首选。

他说：“尽管全球外部环境充满不确定性，我国政治与经济稳定，并提供高素质教育、完善设施和基础设施等，继续吸引着外国买家。”

报告显示，在不同项目里，最受永久居民欢迎的私宅项目是丹那美拉的豪佳苑（Grandeur Park Residences），共买了52个单位。排在其后的是西海岸的河景苑（Parc Riviera），共买了49个单位。

这些私宅项目价格相对实惠，例如豪佳苑单位尺价介于970和1592元之间，反观隔邻的私宅项目林曦阁（The Glades），尺价则介于1190和1715元之间，价格高一些。

至于非永久居民，他们则倾向市区或市区边缘的私宅项目，包括Principal Garden、OUE Twin Peaks和Commonwealth Towers等，在第一季分别买了20个、15个和11个私宅单位。这些项目或是位于女皇镇地区，或靠近乌节路。

就国籍而言，中国和马来西亚买家仍占多数，共买了495个单位，他们主要看中的是第5邮区的私宅项目，即金文泰、巴西班让和丰隆花园一带的项目。

另一方面，本地买家购买的私宅数量在第一季也增加22.2％至3542个单位，但买家倾向购买总价较低，面积少过700平方英尺的单位，超过七成为总价低于150万元的单位，反映他们对房价敏感。李乃佳说：“买家转向较小单位，主要是因为降温措施令买家的购买能力受限。”

谈到本地楼市走势，李乃佳表示，全球局势仍不稳定，像美国联邦储备局将调高利率和中国可能推出经济政策，都会影响本地楼市，导致私宅价格难以在短期内回弹。

不过，他预期下来推出私宅项目如玛庭豪苑（Martin Modern），会引起买家兴趣，带动私宅交易量继续上扬，估计今年新私宅销量可达8000至9000个单位，超过去年全年所卖出的7972个单位。

相关资讯：新加坡4月新私宅销量减12.6％共卖出1555单位

（据联合早报）