2019年房市预测

2019年西班牙房价继续涨大城市和沿海地区当领头羊

房地产专家称，尽管西班牙房地产市场在2018年继续保持整体增长，但某些地区的表现格外出色。

去年，受海外买家欢迎的地点，尤其是沿海地区和大城市的房市表现得最为活跃，而这一趋势可能延续到2019年。

西班牙建筑商Taylor Wimpey Espana因此获得了信心，决定于在2019年上半年推出6个新项目，该公司还预测英国和德国买家的数量将有所增长。

Taylor Wimpey Espana公司的销售和市场营销部门总监马克·普里查德（Marc Pritchard）指出，根据房地产顾问公司第一太平戴维斯（Savills）的说法，在最受英国买家欢迎的全世界三大第二住宅购买地中，西班牙就占了两个：太阳海岸（Costa del Sol）和白色海岸（Costa Blanca）。

西班牙白色海岸的4卧3卫房产，房价约¥984万
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事实上，西班牙的房地产销售量达到了十年来的最高水平。西班牙国家统计局（INE）的数据显示，2018年9月，西班牙物业销售量同比增长了9.7%。

与此同时，加泰罗尼亚建筑研究所（ITEC）的专家预测，目前的房地产市场增长势头将持续到2021年，在那以后才开始放缓。

从国家统计局的最新数据来看，与前年同期相比，2018年10月份在土地登记处登记的物业销售量增长了17%。

新住宅销售量增长15%，为7971套，而转售住宅销售量增长了17%，达到43536套。穆尔西亚省的增长尤其强劲，其增幅为53%，而塞维利亚省的房地产销量增长了50%。加泰罗尼亚的整体增速也十分亮眼，巴塞罗那更是实现了31%的大幅增长。房产销售量下降的地区只有加那利群岛和巴利阿里群岛。

Spanish Property Insight公司的马克·斯塔克林（Mark Stucklin）认为，2018年的所有数据公布后（这一过程通常会滞后几个月），那些吸引海外买家的地区将表现出最强劲的整体增长。

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他采用的SPI房价指数追踪系统绘制了西班牙六大最受关注房价指数的变化情况，而这些图表的数据与西班牙公共建设部（Ministry of Public Works）官方评估数据存在一些差异。指数显示，2018年第三季度，西班牙房价上涨3.2%，而国家统计局指数（基于土地登记处的数据编制的指数）表明第三季度房价增长了7.2%。

此外，西班牙公证人协会（Association of Spanish Notaries index）的指数显示，11月的房价仅上涨了0.2%，而从当月的Idealista index指数来看，房价增长了8.9%。

“这些国家指数并没有透露任何本地市场的相关信息，但它们确实让我们了解到了自己在房地产市场周期中所处的位置。这些指数都反映了2018年西班牙房价的上涨，”斯塔克林说。

“也就是说，询问西班牙的房价并不能帮助我们准确认识房地产市场的情况，因为市场的透明度太低，供应商不知道该问什么，所以往往会问得太多。有些人认为公证人协会公布的数据是最及时、最可靠的，因为他们的数据以每月的实际销售量为基础。但我发现他们的数据存在一个问题：这些数据总是临时性的，而且在公布后的几个月内会出现显著的变化，”他解释说。

“例如，9月份公证人协会发布了一份报告，称7月份房价下跌4.5%，这一结果成为了西班牙媒体的头条新闻。但在他们的最新报告中，我发现这一数值已经被修正为西班牙房价上涨1.5%，而这次修正完全没有媒体进行过报导，”他指出。

西班牙最大的评估公司之一Tinsa公布的西班牙房价指数显示，房价随着地区变化。2018年11月，巴塞罗那和马德里等大城市的房价上涨了9.4%，地中海沿岸地区的房价上涨7.8%，巴利阿里群岛和加那利群岛的房价上涨了2.3%。

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原文来源：PropertyWire
责编：Zoe Chan

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为什么欧洲超级豪宅市场在2019年依然被看好？

虽然英国退欧引发了一连串风波，但欧洲房地产市场的前景依然一片光明。“我们发现许多来自英国的首席执行官和银行家表现出了浓厚的兴趣，”Sphere Estates的罗伯特·格林（Robert Green）说道。

今年，英国终于要正式脱欧了。您现在会购买欧洲的物业吗？对经济不确定性、英镑走弱以及英国脱欧后欧洲房产购买限制的担忧令许多人望而却步。而西班牙和塞浦路斯等过去依赖于英国二次置业者的房产市场已经迅速在俄罗斯和北欧找到了新买家。

第一太平戴维斯（Savills）国际部总监雨果·西斯利韦特（Hugo Thistlethwayte）充满信心地表示，英国人仍然会在欧洲购买房产。“在英国脱欧造成的诸多影响中，只有一种因素会抑制某些人购买海外房产的欲望，那就是他们对于财富安全的个人感受，”西斯利韦特说。“与此相反的论点是，脱欧为人们敲响了警钟。有些人认为，他们必须让自己的财富变得更具多样性，并购置可以用欧元或美元保值的资产。”

那么，2019年的欧洲豪宅市场有什么吸引人之处呢？

葡萄牙阿尔加维（Algarve）和西班牙太阳海岸（Costa del Sol）

西斯利韦特称，更频繁地造访第二住宅并停留较短时间已成为一种日益明显的趋势，因此从常住地搭乘数小时的航班即可抵达物业所在地，而且距离机场只有不到半小时车程的住宅“十分有价值”。“这种趋势为西班牙和葡萄牙房市提供了后续的发展动力。它们可以提供人们所需要的交通便利性，气候，乐趣，相对稳定的环境以及美妙的生活方式，”他说。

英国退出欧盟后，各国实施的黄金签证计划可能会为英国国民带来更进一步的好处。英国人只需要进行价值不低于50万欧元的房地产投资项目就能获得居住权——这也适用于在退欧前已经购置物业的英国人。

“如果你担心英国脱欧后的房产使用情况，那你可以申请一份黄金签证。它可以降低各类风险，”西斯利韦特说。即使对超级富豪来说，物业的租赁潜力也是至关重要的。“一个越来越重要的理由是：人们可以购买提供租赁管理服务的开发项目或名牌住宅物业，然后通过一站式租赁渠道来支付购房的费用，”西斯利韦特说。

在阿尔加维岛上，外观精致而且设施不断升级的Quinta Do Lago度假区仍然是富裕英国和爱尔兰买家眼中的一片净土（这些买家在业主中所占的比例高达80%）。这里新建了一个名为The Campus的运动场，朱迪·默里（Judy Murray）偶尔会来这里来担任居民的网球教练。

您在这里花几百万美元就能轻易地买到一栋别墅，而且在新建的湖滨保护开发区还剩下8套起价200万欧元的公寓。

这栋豪华而现代风格的别墅坐落在葡萄牙阿尔加维Quinta do Lago的中心地带，非常靠近世界着名的高尔夫球场和多样化的设施。房价约¥3,006万。
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阿尔加维东侧的更远处，五星级的蒙特雷高尔夫球场与乡村俱乐部（Monte Rei Golf & Country Club）也在蓄势。葡萄牙最年轻的米其林主厨鲁伊·西尔维斯特（Rui Silvestre）已经接管了该俱乐部的餐厅；新加坡莱佛士酒店（Raffles Hotel）和洛杉矶贝尔航空酒店（La’s Hotel Bel Air）背后的设计师正在打造蒙特雷精品酒店；第二个杰克·尼克劳斯（Jack Nicklaus）高尔夫球场项目随时可能完工。在已经建成的高尔夫球场上方，定价为82.5万欧元的双卧室会所住宅将于6月竣工。

洛莱附近还有一个值得关注的新项目——翁布里亚（Ombria）。“此项目包含一个令人惊叹的高尔夫球场和一座总督酒店，以及欧洲首套总督品牌的住宅。然而，仅仅这些还不足以让内陆的阿尔加维开发项目产生强大的吸引力，因此开发商们更侧重于自行车道和其他设备等运动设施，以及有机农场，”Sphere Estates的主管罗伯特·格林评论道。Sphere Estates负责管理该地区的酒店管理式住宅区的市场营销代理。在这片住宅区内，单卧室住宅的价格为30万欧元。

在西班牙南部海岸，索托格兰德（Sotogrande）也在进行升级项目——包括对阿尔梅纳拉酒店（Almenara hotel）进行成本为4000万欧元的翻修工程。“索托格兰德的市场本来有点疲软，但获得可观的投资后它又卷土重来了，”西斯利韦特说。

索托格兰德的内陆“海滩”中有巨大的沙底泻湖游泳池，这里已经成为一个新的夏季热门景点，而泻湖别墅开发计划也将很快启动。The Seven统一设计别墅期房耗资1300万至2000万欧元，是该度假村的顶级物业。

西班牙索托格兰的现代化别墅，6卧10卫5车库，房价约¥5,635万。
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附近的芬卡·考特森假日酒店（Finca Cortesin）也谨慎地开启了一个项目。十年前，世界房地产市场泡沫破裂后不久，此项目就已正式启动。然而，其外观漂亮的安达卢西亚-科尔蒂乔式酒店，品质一流的高尔夫球场和大型独立别墅现在才引起人们的注意。第一太平戴维斯正在销售面积为600平方米，起价400万欧元的四卧室别墅。

“他们没有招入知名人士来经营这家酒店，而是设立了自己的品牌，然后慢慢建设一个可提供优质服务和（我所知道的）最佳水疗中心的项目，”西斯利韦特说。

阿尔卑斯山

法国阿尔卑斯山是英国购房者数量几乎完全没有下降的地点之一。“英国人对沙泰勒公社（Chatel）和雷盖茨（Les Gets）的太阳门滑雪区（Portes du Soleil）和伊塞谷（Val d’Isere）特别感兴趣。位于中心地段，耗资2亿欧元的再开发项目Le Coin de Val今年已经启动了，”卡米尔·勒图夫（Camille Letuve）说。

梅杰夫（Megève）也在推进大型项目。Athena Advisers公司发现，当地一个名为Stallion的新项目启动后仅两周内，英国购房者就提前买下了价值900万欧元的房产。剩余公寓的价格从39.4万欧元到192.5万欧元不等。

Athena Advisers目前在阿尔卑斯山达成的平均销售额为170万欧元，而2015年为76万欧元。该公司拥有65%的英国客户。“预算较低（30万欧元-60万欧元）的购房者的需求有所下降，但价值超过100万欧元的物业正变得越来越抢手，”勒图夫说道。

法国阿尔卑斯Megève3卧3卫的房产。
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Sphere Estates的创始人罗伯特·格林表示，经过一段相对平静的时期，瑞士度假胜地物业的需求也在上升。韦尔比耶（Verbier）的物业似乎特别受欢迎。

“我们发现许多来自英国的首席执行官和银行家对这个度假胜地表现出了浓厚的兴趣，”格林说。他正在推销最后一处房产——一栋四卧室的复式联排别墅。这套物业售价为958万英镑，位于亚历克斯住宅区内，“这是韦尔比耶有史以来建造的最高档公寓项目”。

瑞士Verbier中心的4卧3卫公寓，占地面积超过200平方米，能够欣赏到独特的山地和山谷景观。房价约¥3,516万。
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欧洲城市

里斯本仍然是一个优秀的成功典范。“这是一处可以创造丰厚收入的优质度假租赁物业，”Athena Advisors公司的卡米尔·勒图夫评论道。Athena Advisors正在尝试出售价值75万欧元，在前咖啡厂法布里卡21号设有地下停车场的河景公寓。勒图夫建议投资者考虑在北侧山坡连绵，历史悠久的波尔图（Porto）置业。那里是里斯本新开发的地区，但房价只便宜了15-20%。

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作为全西班牙最时髦的城市，尽管巴塞罗那的政治环境较为混乱，其房市依然保持着稳步发展，而且它在全球拥有一群忠实的追随者。值得关注的新项目包括格拉西亚大道（Paseo de Gracia）的文华东方住宅（Mandarin Oriental Residences），那里有34套1至4卧室户型的公寓将在春季由第一太平戴维斯代理出售。

此外，马德里正在逐渐摆脱巴塞罗那的阴影。现在，它更是在历史中心——四季私人住宅（Four Seasons Private Residences）启动了专属的五星级品牌计划，其中有22套住宅起价250万欧元，其服务供应者为西班牙第一家四季酒店。

这栋复式公寓坐落在马德里的中心地带，最近经过翻新，设有5间卧和6间浴室，住宅为650平方米。只需步行7分钟即可到达黄金地带（The Golden Mile）购物区、生鲜市场和
地铁站。房价约¥3,644万。
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在巴黎，马克龙效应可能已经逐渐消退，但巴黎的住宅却依然焕发着光彩。在强势美元的推动下，美国买家又回来了。Athena Advisors公司的卡米尔·勒图夫表示，在伦敦的法国侨民即将离开南肯辛顿（South Ken）前往光明之城巴黎。卡米尔·勒图夫和Vingt Paris房地产代理公司的主管苏西·霍兰德斯（Susie Hollands）首次看到了人们对超大型高端租赁房产的需求。

“企业正打算把他们的高管带来这里——这些高管可能在此长住并购买物业——他们也有可能每月支付3万欧元的租金来租房。英国人还没有做好购买房产的准备，因为他们还在等待英国脱欧的消息，但他们也很乐意以这么高的资金出租物业。

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“这些人往往是银行家、企业家和技术人员，”霍兰德斯说。她目前代理的房产中有一套建于19世纪末的豪华四卧室公寓。这套公寓下方就是第七区的巴黎奥赛美术馆（Musée D’Orsay），其每周的租金高达3.5万欧元。

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原文来源：每日电讯报
责编：Zoe Chan

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2019年全球楼市展望：欧美市场进入牛市尾声？机会或看东欧、东南亚

房源量最大的海外房地产门户中文网站居外网董事总经理兼CEO罗雪欣（Carrie Law）认为，如果今年全球利率水平继续回升，那么任何地区的房地产市场都难以延续近年来的迅猛增长势头。

2018年对于全球大多数投资者而言，恐怕都是难以忘却的一年。据德意志银行统计，若以美元计价，包括股票、债券、信贷、商品在内的70多个资产类别，其中九成在2018年的回报率为负，是自1901年有统计以来最糟表现，与99%资产都为正回报的2017年相比，可谓是天壤之别。

不过，对房地产投资者而言，过去的一年或许没有那么扎心。在发达国家市场，只有澳大利亚和瑞典的房价出现了较大程度的下跌，而在荷兰、德国、爱尔兰等欧洲国家，房价上涨均接近10%。原本并不起眼的东南亚市场更是异军突起，越南、泰国等国的房产受到投资者的热捧。即使是在连续加息四次的美国，根据惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）估算，2018年其房屋均价也上涨了超过5%。

然而，这场自2009年中期以来持续近10年的全球房地产大牛市，还能延续多久呢？

房源量最大的海外房地产门户中文网站居外网CEO罗雪欣（Carrie Law）在接受第一财经记者采访时表示：“随着2019年的到来，我们将面临自全球金融危机以来最动荡不安的市场环境。低利率一直是推动高端物业价格上涨的主要因素，我认为，如果今年全球利率水平继续回升，那么任何地区的房地产市场都难以延续近年来的迅猛增长势头。”

欧美发达国家楼市仍处上升期

1月21日，国际货币基金组织（IMF）在最新发布的《全球经济展望》中再度将2019年的全球经济增速预期下调0.2个百分点至3.5%。IMF总裁拉加德在2019年世界经济论坛年会上表示，经历了两年稳步扩张后，经济增速正在快速放缓。另一方面，全球债务规模居高不下，1月中旬，华盛顿国际金融协会发布报告称，截至2018年第三季度，全球债务规模已超过全球经济总量3倍之多，全球债务占全球GDP的比例接近历史最高水平。

在这样的大背景下，各大机构对2019年房地产市场的预期均较为保守。比如，惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）在1月中旬发布的2019全球房地产展望报告中认为，尽管大部分传统热门国家的楼市今年仍将保持上涨，但涨幅料普遍不如2018年。

惠誉在上述报告中称，2018年表现不错的美国（+5.6%）、德国（+8.9%）、荷兰（+10%）、爱尔兰（+8%）、西班牙（+6%）、葡萄牙（+6.5%）等欧美国家楼市仍处在上升期，今年依旧会温和上涨，预期涨幅依次为：4.1%、3.5%、7%、9%、5%和6%。

荷兰阿姆斯特丹的7卧滨水顶层公寓，面积约为255平方米，位于西部运河的Plantagebuurt，享有整座城市的迷人景致。房价约¥1,349万。
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促使这些国家房价上升的理由不尽相同，比如美国主要是受经济复苏和居民收入增长驱动；德国、荷兰、爱尔兰则是因为低利率及人口不断涌入大城市导致的供不应求；而西班牙和葡萄牙更多是受益于买房移民政策吸引的外资推动。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受第一财经记者采访时也持同样观点，他认为，美国平均房价增幅较往年料将减缓，但每个地区情况不同，个别地区的涨幅仍有可能超过以往。

此外值得一提的是，雅典房价受到希腊买房送居留的政策推动，得以快速复苏，但从全国而言，希腊房价尚未完全走出低谷。惠誉预期其涨幅为1%，略高于2018年的0.5%。

当然，也存在一些房市相对低迷的欧美国家，比如英国、加拿大、意大利、瑞典、挪威等。据惠誉预测，这些国家2019年的房价涨幅分别为2%、0.5%、0、-3%、1%。

究其原因，英国主要受限于脱欧的不确定性以及针对外国投资者的门槛；意大利则与该国经济已进入技术性衰退，GDP连续两个季度下滑引发的担忧有关；加拿大最近一年半跟随美国加了5次息，再加上对海外投资者限购，浇灭了市场的热情；而北欧国家更多是和当地政府为阻止房价过高实施的调控政策相关，瑞典、挪威近年来都收紧了针对抵押贷款的条件，直接导致了房市进入冰封期。

亚太地区料涨跌互现

据居外网为第一财经记者提供的数据，2018年中国个人投资者海外购房询价次数最多的目的地主要位于亚太地区（不含美国，下同），包括泰国、澳大利亚、日本、越南、马来西亚等。

罗雪欣告诉第一财经记者：“2018年，泰国一跃成为中国买家在居外网询盘量最多的购房目的地，马来西亚（第6位）和越南（第10位）紧随其后。东南亚在中国海外置业人群心目中已后来居上，成为与美澳欧并列的海外房产目标地。我们预料今后几年中国买家对东南亚房产的兴趣将持续增长。”

泰国曼谷豪华公寓Quinn Sukhumvit 101，位于曼谷Punnawithi BTS轻轨站，豪华精装小户型，闹中取静，地理位置得天独厚，投资绝对优选。房价起约¥151万起。
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不过，整体而言，2019年亚太地区房地产市场恐怕难以过于乐观。首先是澳大利亚的楼市仍未有从下滑周期中逆转的迹象。2月初，澳大利亚房地产研究机构CoreLogic公布的最新数据显示，1月份全国住宅均价环比下跌1.0%，已较2017年10月最高时回调了6.1%。惠誉预计，悉尼与墨尔本的房价将延续去年以来的跌势，最大跌幅可能达10%，直到2020年才会有所好转。

历来以高房价闻名的中国香港，自去年8月份以来，价格连续下跌，已创下2008年金融危机以来最长的连跌纪录。据香港差饷物业估价署公布的楼市最新数据，截至今年1月底，累计跌幅已超过9%。

据新华社报道，香港业界对今年楼价走势均表示谨慎乐观。此前多预计至少会下跌10%，但当前多认为全年降幅会在5%至8%之间。除非美联储意外降息，不然香港楼市仍会保持调整态势。

尽管上述地区房价面临回调，但亚太地区也有不少其他地方的楼市值得关注。在普华永道（PwC）与城市土地学会（ULI）联合发布的《2019年度亚太区房地产市场新兴趋势报告》中，日本东京、越南胡志明市和泰国曼谷的投资与开发前景排在亚太地区城市前列。

报告认为，东京是机构投资者在亚太地区少有的几个可以兼具深度和高流动性资产组合的目的地之一，尤其是写字楼与酒店的投资前景广阔。同时日元本身作为避险货币，在市场动荡周期中，可以有效地减少波动风险。在个人住宅方面，日本楼市的升值前景也颇为稳定，惠誉给出的2019年涨幅预期为3%，较2018年的2.5%有所提升。

日本东京新宿区房产，两室一厅，厨卫设备齐全，房价约¥352万。
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而泰国与越南的楼市去年可以说是异军突起，迅速带领整个东南亚地区成为中国海外投资者的“新宠”。泰国旅游业发达，曼谷是亚洲最具活力和宜居的城市之一，作为租金收益较高的“度假型地产”受到投资者热捧。而越南近年来经济增长良好，加上人口年轻，标准普尔预计其未来三年GDP年均增长率为6.6%。普华永道认为，对于机会型投资者而言，胡志明市有很多机会。

据居外网的研究数据显示，2018年中国个人买家在泰国投资房产总额约9.1亿美元，大多位于曼谷；而对越南房产感兴趣的客户，其中89%都以投资为目的。

价值洼地在东欧？

去年，除了西欧和东南亚部分国家之外，房价涨幅最快的地区其实是不太受人关注的东欧。

专注于房地产投资的雷塔威全球公司（Reitway Global）投资经理埃尔斯顿（Garreth Elston）称：“我们对2019年中东欧的投资前景表示乐观。尽管波兰和罗马尼亚的政治不太稳定，但该地区的经济基本面和今年的增长预期依然强劲。”

据世界银行最新预计，2019年波兰经济将增长3.9％，2020年为3.6％，而罗马尼亚明后年的增速分别为3.5％和3.1％。

全球房地产指南网站（Global Property Guide）数据显示，过去一年里捷克房价上涨了10%，爱沙尼亚9.7%，波兰、罗马尼亚、保加利亚则都上涨了7%以上，这与当地较低的房价基数相关，比如波兰每平方米均价不到1400欧（1欧元约合7.7人民币），其中较贵的捷克刚过2000欧元每平方米。

贝莱德（Blackrock）董事总经理穆勒（Thomas Mueller）认为目前欧洲大城市的房地产投资潜在收益已大于风险，投资者应考虑把目标转向房价较低的东欧及东南欧地区。

美国房地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）奥地利分公司的CEO里德1月底在一场新闻发布会上称，东欧的房地产投资非常受欢迎，2018年仅波兰、捷克、斯洛伐克、匈牙利和罗马尼亚这五个东欧国家，就有125亿欧元的资金流入，创下新高，其中超过一半（66亿欧元）的资金流向了波兰。

波兰欧芮嘉集团（Oruga Group）市场总监Terra Xu在接受第一财经记者采访时表示，波兰经济增速稳健，由于当地劳动力、公司运营成本在欧洲范围内极低，近年来不少世界500强纷纷入驻其首都华沙，使得当地物流、仓储、写字楼等供不应求。她表示，25万欧元左右就可以在当地买下一套全新住宅，如果出租可以每年获取4.5%~7%的租金收益。

波兰滨海格但斯克（Gdansk, Pomorskie）时尚现代的7卧房产，仅售约¥334万。
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事实上，近年来，中国买家对于非传统热点地区的楼市兴趣较以往显著上升，罗雪欣认为，这是因为中国新一代的高净值人士教育程度较高，大多具备外语沟通能力，因而可以不限于在华人海外聚居地买房。随着传统热门地区的限购举措越来越多，中国买家的投资兴趣向非传统热点地区扩散的趋势将越发明显。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

2019年澳洲房市预测，是有序的调整？还是断崖式下跌？

经济学有这么一个说法：市场生命周期规律往往呈现抛物线式的发展，各种因素相互制约和平衡，推动市场经历着一个又一个相似的波峰和波谷。

房地产市场也是如此，专家曾描述一个房产周期大约是7年。

而实际上，从2000年以来，澳洲的房地产市场已经过了好几个周期，例如：2008年的3月至8月（房屋均价下跌6.1%）；以及2010年10月至2012年5月（房屋均价下跌7.4%），都是变化的大周期阶段。

2018年澳洲的住房市场，面临各种各样的麻烦：监管机构“反应过度”，皇家委员会的调查，银行信贷紧缩，市场需求疲软，上市房源过多等等。

这听起来有点可怕。真的是这样么？

任何市场都不是单一的，房产市场也是如此，从数据上看，澳洲不同区域的情况差异很大，悉尼和墨尔本的情况与珀斯，阿德莱德，布里斯班或霍巴特的情况也大不相同。

2011年至2017年间，悉尼的房价上涨了约75％，而墨尔本的房价上涨了55％，相比之下，珀斯房价下跌了2％。

一些分析师认为，过去几年房价高速增长，是投机、债务推动的房价泡沫表现。

就业和人口增长强劲，而住房存量相对不足，不少城市落后的交通基础设施，也让人们寻求靠近城市中心的住房以减少通勤时间，同时有吸引力的租金收益率，也进一步支撑了增长需求。

那么，近期价格下跌原因是什么呢？

住房投资者需求减少，是一个重要驱动因素，随着众多大型公寓楼的完工，供应大量增加，进一步使得供需不平衡加剧。

还有一个被反复提及的重要原因，则是监管机构为冷却增长而采取的蓄意策略。

更严格贷款规则，极大地抑制了银行迅速批准贷款的能力，也使得潜在购买者更难以获得批准，或减少获批借款金额。

通过在2017年对仅利息贷款实施30％的限制（在寻求最大化负杠杆税收优惠的房产投资者中，这种贷款无疑很受欢迎）。

APRA认为，历史将表明这些策略经过深思熟虑，有效抑制了更高风险的抵押贷款比例，同时，平衡了传统抵押贷款和家庭收入增长比例。

另外，与住宅房产相关的潜在税收变化的不确定性，也使投资者放慢了脚步，在今年联邦选举结果出来之前，市场需求持续放缓，也不足为奇。

财政部长Josh Frydenberg近期表示，政府希望信贷继续以公平的条件流向所有消费者。

2019年房地产市场预测

根据Domain House Price报告，对比网站Canstar对近2100人进行的一项调查发现，尽管全国房价中位数去年下跌了6.5％，但仍有五分之二的人仍在预期房价上涨。

Westpac Group的 CEO Brian Hartzer认为，部分市场价格可能经历进一步下跌，而这是有序调整而不是泡沫破灭，到目前为止，监管机构和银行的管理状况相当不错，房地产市场仍基本健全，现阶段的调整无需过于惶恐。

Brian Hartzer表示，在经历了六年强劲增长到2017年之后，房价周期将会放缓，这对于经济来说是正常、健康的。

前几年价格上涨，对于新入市购房者来说，可负担性需要进一步改善，较低价格意味着住房市场对于有住房需求的人有更多选择空间。

住房是一项长期投资，即使现今市场行情不好，对于几年前已经投资的人来说，也不会有太大影响。

他认为，尽管未来存在诸多不确定因素，但经济仍保持稳健，GDP增长率为2-3％，人口增长合理，银行资产负债表强劲。

KPMG澳洲经济学团队最新建模分析

毕马威经济学团队在最新的建模分析中，增加了最新数据（截止到2018年底），并充分考虑了未来几年可能产生重大影响的变量。

房屋价格与住宅存量、人口和住宅房产投资者贷款相关的变量之间存在长期关系。

也就是说，随着时间的推移，房价往往会回归到长期关系所倾向的均衡，但短期内的震荡会冲销或加强这种向长期均衡回归的趋势。

他们预计，悉尼和墨尔本的房价在本财政年度将会继续下跌并触底，并会在下来两年内，经历停滞和再次上涨。

NAB首席经济学家艾伦奥斯特先生则表示：“不少消费者并不打算购买或出售，但是超过两成打算要翻新。我们预计墨尔本和悉尼的房价分别下跌7％和5.6％，房价将出现15％左右的峰谷下跌。”

Canstar 金融服务集团执行官Steve Mickenbecker认为，进一步下跌更为可能，特别是在悉尼和墨尔本。

AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver预计，悉尼墨尔本的房价将再下跌15％。瑞士信贷预测悉尼和CoreLogic的研究负责人Tim Lawless则将其预测调整为悉尼和墨尔本的18％至20％的下降。

住房信贷增长已从2015年的约7.5％下降至2018年的4.9％左右。

关于皇家委员会的审查让银行害怕放贷的看法，Brian Hartzer认为，事实并非如此，即使在经济低迷时期，Westpac有足够的资金来确保继续满足消费者、小企业和商业企业的借贷需求。

而银行与监管机构更紧密的合作，对客户信息审查更为严苛，增加评估费用类别数量，的确减少了客户可以借入的平均金额，同时在短期内增加了借贷者获得贷款的时间和成本，但银行也表示随着磨合期过去，下来会更加顺畅。

不过对于小企业来说，的确产生了很大冲击，更复杂的现金流和费用使得更难以满足这些企业的要求，银行也表示已向监管机构和政府提出此问题，并正在努力寻找解决方案。

尽管存在挑战，但市场需求远未被扼杀，竞争还是会激烈。

“对于想要购房的人来说，与其过多担心价格下跌，更明智的做法是确保自己财务规划和预算正确，并且争取获得贷款审批。”

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来源：sydneytoday
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脱欧协议未能通过议会英国房市走向何方？

脱欧协议在议会下院遭受耻辱性惨败，202票支持432票反对，这是1个世纪以来执政党在议会下院遭遇的最大失败之一，上次还要追溯到1924年的工党政府。

在英国按原定最后期限离开欧盟的10周前，事态令英国陷入了进一步的政治混乱。使得脱欧陷入最大的不确定局面，即无法决定脱欧程序的具体细节、脱欧最终是否会按时发生、甚至是否会发生，乃至梅内阁与保守党的执政地位。

脱欧投票被否决导致的5种可能情况——

由于此前欧盟多次重申不会与英国重新谈判“脱欧”协议，料重启谈判欧盟能做的妥协很有限。而虽然反对党工党发起不信任投票，却也不容易通过——保守党内没有人愿意接脱欧谈判的锅因此和盟友北爱尔兰民主联盟党(DUP)抱团支持特雷莎·梅政府，以防止反对党渔利。而再度公投的门槛同样很高。

由2016年脱欧公投导致的英国动荡持续至今，还很难看到结束之时，对英国房市的方方面面会产生哪些影响呢？

英格兰银行行长去年多次向内阁发出警告称，一场混乱的无协议脱欧可能导致房价崩溃，并对整个经济造成一次不亚于2008年的金融冲击；同时导致英镑大幅下跌。使得英镑计价的资产价格严重缩水。具体影响评估如下：

房价下跌

英格兰银行（英国央行）经常进行“压力测试”，以检查银行系统是否能够承受极端的金融冲击。

2014年6月~2018年10月英国各部分房价指数（2016年6月为脱欧公投之时，房价指数见顶）/来源：ONS房价指数

最新的一次“压力测试”是在去年11月进行的，其中英国国内生产总值下降了8％，房价下跌33％，英镑价格下跌27％，失业率可能会从目前的4.1％上升至7.5％左右，而随着通胀上升至6.5％，利率（包括贷款利率）可能会被迫上升。这将超过2008年金融危机后经济衰退的程度，这是和平时期经济最严重的衰退。

英国7家主要金融机构都通过了这一压力测试，央行表示，结果显示英国银行系统“能够适应英国和全球经济的深度同步衰退”。

一些报道说，央行行长马克·卡尼还告诉内阁，抵押贷款利率可能会螺旋式上升导致购房成本大幅提高，英镑会下跌，通胀会上升，无数房主可能会留下负资产。

不过独立财产专家亨利普·莱尔告诉BBC，卡尼行长“没有预测世界末日，他没有预测房价会下跌三分之一，央行只是要确保如果出于某种特殊原因，任何事情都会出现可怕的错误，银行准备好了。“

但他警告说，由于人们在英国退欧的不确定性中推迟购买，房价可能会在2019年上半年下跌，而“由房产所有人过世，债务和离婚驱动”的卖家数量将保持不变。

英镑汇率

表决前后，英镑兑美元汇率重挫150基点，一度触及1.27，但在之后迅速回弹，较前日同期仅有微小下跌。英镑兑美元汇率在这一投票结果后反而略有回升，表明市场预期已经普遍对这一结果有所预期。FXTM的首席市场策略师侯赛因·赛义德此前表示：“议会投票不会是影响英镑走势的最重要因素，关键是接下来会发生什么。”

他说，对政府的不信任投票，《里斯本条约》第50条的宽限，新的大选和第二次公投等多种选择可能对英镑产生非常不同的影响。 “截至目前，投资者似乎处于观望态度。”

荷兰国际预计，通过《里斯本条约》第50条延长脱欧截止日期的可能性高达60%以上。但是，并不是每一种情况都会英镑有利。如果英国举行大选，英镑可能会下滑。

对英镑来说，最乐观的结果是举行第二次脱欧公投，欧元兑英镑可能降至0.85或更低。荷兰国际依然预期，2019年年底前会达成一项对市场有利的解决方案，可能令英镑走强，英镑兑美元升至1.40。尽管英镑现在极其便宜(已经成为G10国中最便宜的货币)，但估值差距不太可能完全缩小，因为脱欧已经损害了英国的经济。如果不立即根据《里斯本条约》第50条延长脱欧，由此引发的失望情绪可能导致英镑本周走软。

对于英镑而言，11月开始一直很困难。自英国议会议员对首相与欧盟的脱欧协议采取如此强烈的反对立场以来，它已从1.15欧元兑欧元跌至1.12欧元。最近几周英镑兑美元汇率也在稳步走弱，特朗普总统质疑英国根据首相的协议草案安排未来与美国达成贸易协议的能力。

根据英国央行的压力测试，在英国退欧的不确定性中，没有一家主流贷款机构有意愿筹集更多资金以加强其财务状况。

经济衰退

英国2017年12月~2018年12月GDP各月增长率/来源：HM Treasury

据《金融时报》上月底报道，几乎没有经济学家认为，给英国未来经济造成麻烦的是2018年的经济放缓与2019年全球经济的整体萧条。

但大多数人都清楚，如果英国无协议退出欧盟，英国将走向衰退。

野村证券（Nomura）经济学家乔治·巴克利（George Buckley）表示：“英国脱欧现在已经是一个未知数，并且如果没有达成协议，将有可能加速发生相当大的经济衰退”。

英国央行货币政策委员会还强调了与金融市场相关的问题。

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英国与其他发达经济体相比，该委员会指出“11月初至12月20日期间，以英国为概念的股票大幅下跌7％左右”且“英国通胀预期增加”，而相应的美联储和欧洲央行已采取措施。

摩根大通（JPMorgan）到第三季度，公司的实际资本支出比一年前低1.8％，这表明他们通过限制对建筑物，工厂和设备的投资来应对英国脱欧的不确定性。

在2018年底，消费者信心下降开始让分析师感到震惊，因为自英国退欧公投以来，人们的支出一直支撑着经济。

摩根大通经济学家艾伦•蒙克斯（Allan Monks）表示，第四季度消费者支出的增长似乎是收入增长滞后，这表明“储蓄率有所增加，这可能与英国脱欧背景下更加谨慎”有关。

讽刺的是，一个独立而骄傲的英国将面对外资涌入抄底的可能性。何时是抄底时机，依然有待于英国内部及退欧形势的进一步明朗。

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参考来源：BBC、金融时报、www.which.co.uk
撰稿人：ADAM CHAN
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2018日本房地产报告：标准土地价格17年来首次上涨

2018日本房产要闻：

东京市中心办公室空置率达27年来新低；
前来日本的外国游客人数史上首次超过3000万；
全日本标准土地价格自1991年来首次上涨。

2019年日本楼市发展方向：

持续宽松的货币政策可能使利率维持在低位；
2019年不太可能出现过热的房产投资情况，但房产价格可能会保持稳定；
2018年爆发的投资贷款丑闻（日本骏河银行众多员工伪造贷款文件）的不良影响可能会持续到2019年，这将影响到地区银行、投资公司、质量较差的房产。

尽管我们在2013年和2014年目睹日本房地产市场放缓，但其在2018年创了历史上的高位，推动房价上涨的各个因素持续走强。

写字楼市场的强劲、社区众大规模项目重建、外国游客数量和公寓需求量的持续激增，商业地产和酒店的高需求量带动了房价的走高。据估计，2018年有超过3000万外国游客访问日本，这个数字是日本有史以来最高的，比2013年增长了三倍。旅游业的发展不仅对经济有贡献，对房地产市场也有积极的溢出效应。

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回顾住宅市场

大东京二手房公寓的平均售价连续71个月（截至2018年11月）同比增长。8月，位于东京市中心的千代田区、中央区、港区公寓的平均售价——119.37万日元/平方米创下了2008年以来的历史新高。

到2019年10月，消费税税率或将增加2个百分点至10%，预计那时会临时签订许多新的建筑合同。到2019年4月之前，税率会维持在8%不变。行业专家预计，税率上调不会给房地产市场带来重大影响，因为减税计划可以帮助新置业人士缓解经济上的窘迫。

去年11月，东京市区发售的全新公寓平均价格为123.7日元/平方米，是2017年以来的第二高位。然而，成交比率只有47.1%（比率达到70%说明市场较为健康）。包括高端建筑在内的一些新建筑于建成后的数月里仍未售出，这可能是由于以下几个因素造成的：购买豪宅的买家更为挑剔、定价和产品不匹配、营销活动不足够。为了使自己门下的房产脱颖而出，开发商们需要在房产质量和市场营销上付出努力。

整个2018年，日本住房贷款利率都保持在历史低位，10年期利率在0.80—1.20%左右。值得注意的是，债券收益率降低可能会导致房屋贷款利率的下降。日本央行采取了一项措施，将债券收益率维持在0%左右，它们在2018年12月为0.024%。

从2017年12月到2018年11月，东京23个区的公寓平均租金连续12个月同比增长。根据Homes的数据，东京所有出租房产的平均收益率为5.7%。东京港区在全市平均收益率最低，为4.2%。MLI研究所的一份报告估计，东京中心三区的豪华出租公寓的空置率将达到5.5%，这一比例低于2011年和2012年的12%—13%。一套豪华公寓的月均租金为5495日元/平方米，比2012年年末的最低值上涨了近40%，创下历史新高。

回顾办公楼市场

去年11月，东京五大中央商务区的写字楼的空置率自1991年以来首次下降到1%以下。房地产办公室经纪公司Miki Shoji报告，2018年11月空置率为1.98%，较2017年11月环比下降1.05点，办公室租金连续55个月同比增长。早前对2018年的预测估计为：对于商业办公空间来说，这将是疲软的一年，并会有大量的新办公楼出现。然而，在2018年，新建办公楼已难以满足强大租户的需求，特别是金融和IT公司。

2018年上半年全日本房地产交易总量为2.1万亿日元，低于2013年和2014年的2—2.6亿日元的年度交易量，但较2017年1.8万亿日元的低位有所改善。2018年下半年，40%的交易量集中在东京五大中央商务区，这一数字是2017年上半年的两倍。2018年海外资金收购总额为3100亿日元，不到2017年下半年交易的7200亿日元的一半。

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回顾零售业地产市场

零售业地产市场，特别是东京、大阪、京都的黄金购物区，受旅游人数的激增而繁荣。京都Shijo街旁的零售业地产的租金在过去五年中翻了一番。2017年购物街的客流量为5900万人，比2015年增长8.3%，这对国内和国际品牌零售商带来了强大的吸引力。

根据日本房地产研究所的数据，2018年上半年银座零售业地产平均月租金为2.04万日元/平方米，比2017年上半年增长42.8%。据世邦魏理仕报道，银座购物区地下零售业地产的空置率截至2018年第三季度为1.7%，较第一季度下降0.1个百分点，但较2017年第三季度上升了1个百分点。

根据日本房地产协会的数据，Omotesando优质零售业地产的平均资本转化率约为3%。2018年上半年，地上一层零售业地产的平均月租金为61.81万日元/平方米，较2017年上半年增长了40.4%。Omotesando大道边的租金在4.54—6.05万日元/平方米。

回顾酒店住房市场

新的minpaku短期住宿法从2018年6月起生效，实际上使得Airbnb在全日本各地的大量挂牌信息下架了。如果日本地方政府实施更为严格的规定，符合条件的房主每年不得租赁超过180晚。以前在该平台上挂牌的许多房产都不符合新的许可条件。希望利用供应短缺这一机会的公司和投资者正在寻找符合新规定的房产，使得自己全年都可营业。从本质上来说，这意味着共管公寓制度已被淘汰，整个地区的建筑都开始被重新正确规划。

回顾土地市场

全日本标准地价在2018年同比增长了0.1%，是1991年以来的首次增长，商业地产价格比2017年上涨了1.1%。在蓬勃发展的旅游市场的推动下，增长率在全日本排名前十的城市有一半来自京都市。继2017年增长13.5%后，京都商业地产价格在2018年上涨16.6%，住宅地产价格上涨了3.6%。全日本地价最昂贵的地点位于东京银座。东京23个区的住宅地价从2017年增长4.1%后，在2018年增长了5.1%。

土地、基础设施、运输和旅游部Chika-Koji发布报告称，日本、商业地产价格上涨了0.5%，这是自1992年以来的首次增长。从全日本范围内看，所有用途的土地价格上涨了0.7%，比2017年提高了0.3个百分点，为连续第三年增长。

MLIT关于土地价格的报告显示，在2018年第二季度，日本主要城市的100个调查地点中有95个地区的土地价格上涨，超越了上一季度91个地点的纪录。

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翻译：FERN WANG
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莱坊：马来西亚房市现曙光今年回暖指日可待

萊坊產業顧問公司（Knight Frank）表示，踏入2019年，馬來西亞房產市場將可看到隧道另一端出現曙光，盡管外圍衝擊如全球經濟成長放緩的隱憂仍在。

房市宏觀趨勢改善

該公司在最新產業報告中指出，大馬產業市場在2018下半年交易活動揚升，2019年財政預算案建議的一些財政措施提供比較明確的指引，投資者信心有一些正面跡像。在該期間落實一些商業產業投資交易，顯示產業市場的宏觀趨勢有改善。

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第14屆全國大選舉行後，市場對住宅產業的信心改善，在市場基本面改善的情況下，發展商看好市場前景，2018下半年更多產業計劃推出反映了這一點。

萊坊住宅產業銷售與租賃副董事葉洸瑋說：“盡管市場挑戰嚴峻，詢問與交易活動增加，預計更多賣主和買家在2019年進出住宅產業市場，2019年財政預算案宣布的一些措施，多數是協助首次購屋者，料有助推動房產市場的交易，在海外房產買家的眼中，大馬住宅產業具有吸引力，價值水平合理，加上沒有額外征收印花稅，都是一些利好因素。”

整體來說，2018下半年大馬產業市場走勢平穩，交易活動並未顯著下跌，雖然大馬自獨立之後首次轉換政府，市場仍存在不穩定因素，多數國際評估機構保持大馬的財政評級展望，有助維持大馬在海外投資者的信心。

辦公樓零售產業續面對競爭壓力

在2019年，大馬產業市場基本面料進一步改善，並將鞏固需求，特別是首次購屋者加入購買行列。工業產業交易保持活力，辦公樓和零售產業由於供應處於偏高水平，料繼續面對競爭壓力。

工業產業方面，萊坊大馬資金市場執行董事沈艾南說：“在2019年，預測土地交易活動增多，特別是工業產業發展商准備增購，市場需求強大推動相關交易，特別是工業產業擁有較大增值潛能，業者了解登上工業4.0列車的需要，對發展商和投資者來說，這是個不可錯失的機會，通過提供終端使用者適合的產業類型，賺取可觀的資金回酬。”

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“展望未來，預計新的大型工業發展計劃將在策略性地點推行，建議中的巴生英達島自由貿易區，預測將吸引制造商和物流業者加入投資行列，至於已建立起來的工業園，預測將把一些工廠重建為多層廠房，以緩衝土地成本偏高的壓力。”

辦公樓市租金穩定

在辦公樓市場，預測租金方面沒有顯著變動，雖然在2018下半年，一些小型辦公領域的出租率下跌，萊坊大馬企業服務執行董事鄭永堅（譯音）說：“邁入2019年，辦公樓市場一些租戶，料因為競爭加劇面對壓力，不過租金保持穩定，較新的辦公大廈，將可享有較高租金。共用空間、資訊工藝相關領域的租賃保持活躍。此外，不少老舊的大廈探討重新定位和裝修，以迎合現有租戶的需求。”

至於零售產業市場，2018年6月至8月的3個月免稅期，推高消費者基本面指數至21年的132.9點高位，該指數隨後下跌，不過仍保持在超過100點的擴張水平，在供應超出需求的情況下，零售產業市場料保持競爭力。

與此同時，萊坊大馬零售產業租賃顧問副董事潘貝卡說：“零售產業市場依然面臨挑戰，可以看到購物商場采取措施，改善購物者的體驗，例如Fahrenheit 88最近迎來大馬首個Selfie購物館，迎合現代新趨勢，隨著現代購物者普遍具備科技認知，商場開始采用社交媒體吸引購物者。”

“踏入2019年，規模較小和未獲主要租戶的新商場將面對嚴峻挑戰，在零售商有更多選擇下，租金的成長空間有限。”

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參考來源：星洲日報
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世邦魏理仕：新加坡房产今年“需求沉寂”

房地产投资公司主管去年12月26日向CNBC表示，美国的升息环境今年可能让新加坡住宅市场承压，但商办市场仍有好表现。

莱坊（Knight Frank）报告显示，截至2018年第3季，新加坡私人住宅房价持续攀升，“房价受到首购族，以及选择新加坡房产做为分散投资标的的投资人支撑”。

但世邦魏理仕集团（CBRE）新加坡及东南亚研究总监Desmond Sim指出，情况将有所转变。他提到，受到全球成长放缓，以及美国联准会（Fed）今年接连升息导致企业信心不佳影响，新加坡住宅房市“需求沉寂”将持续至2019年。

Sim说：“在市场情绪不振以及害怕升息之际，需求将些微下滑，因此我们认为该区需求将滑落至7,000件至8,000件，以往最高曾见过需求达20,000件，因此进入2019年需求绝对将更沉寂。”

他指出：“会影响新加坡的全球大事，主要是升息环境；在量化宽松後，便宜流动性已支撑了多数房地产市场。这是新加坡政府的主要担忧，也说明了政府为何介入（房市）。”

新加坡2018年上半年房价激升约7%，因此7月时政府推出抑制房价措施，当地媒体报导指出，降温措施颁布後住宅房价升速已趋缓。

不过Sim提到，新加坡房市也不全是坏消息，预期今年商办市场仍有良好表现，“目前为止，商办市场表现亮眼，这与空缺紧俏丶未来两年需求受限，以及科技业及共享办公室已攫取大量办公室空间有关。”

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高耸入云的43层宏伟建筑——盛峰，是新加坡城市发展有限公司推出的新住宅力作。傲然屹立于亚历山大景路，只需步行3分钟至地铁站，4个站到达金融中心，10分钟车程至乌节路。
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来源：经济日报
责编：Zoe Chan

房价居加拿大最低新布省2019年房市繁荣

加拿大多家地产协会表示，在新布省（New Brunswick）买房，成本比全国其它地区便宜得多。

据CBC报导，去年年初截至12月中旬，新布省住宅销量共计7,826套，比前年上升2%，比2007年该省历史最高纪录仅低1%。新布省地产协会会长亨利（Sheila Henry）女士表示，这一数字非常惊人。

加拿大地产协会（CREA）表示，今年该省房屋销量预计仍保持历史高位水平，相比之下，受利率上升和按揭测试压力双重影响，买家信心受到压制，今年全国房屋销量预计持续下跌至近10年新低。

新布省全国房价最低

CREA预计，2018年全国平均房价估计48.86万加元，比2017年50万2,684加元平均房价跌4.2%。相比之下，新布省2018年平均房价仅17万5,976加元，比2017年涨11.4%，全国各省中房价最低。全国房价第二低的是纽省，2018年平均房价仅22万5,655元。

新布省首府弗雷德里克顿（Fredericton）去年11月平均房价仅16万4,692加元，同比跌3.9%，房价走势与全省相反。大蒙克顿区去年11月平均房价18.23万，涨4.2%。圣约翰去年11月平均房价19万7,463加元，同比涨21.9%。

圣约翰地产局（SJREB）主席谢尔德瑞克（Sherry Sheldrick）女士称，圣约翰市去年城市推广很成功，房价是全国最低之一，春秋两季当地许多居民买大房子，从安省和加西等房价高昂的外省搬家来买房的人也很多。

居外推荐加拿大新布省房源：地理位置优越，靠近迪耶普（Dieppe）中心的所有设施。这套可拎包入住的住宅提供明亮开放的主楼层，设有下沉式起居室/可用厨房组合，3间宽敞的卧室和2间漂亮的完整浴室。
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2019年房价还会涨

亨利女士表示，新布省房屋销量上升，是因过去3年来，房屋供应一直很低，需求一直强劲，只到最近市场开始变得较为平衡。大家都希望新当选的省府能取消第2幢物业的双倍物业税，若能取消这项税，省内住宅和度假物业等房屋销量会更活跃，如此一来房价也会涨。

她还说，2019年，预计买房的人会更多，尤其北部地区去年11月平均房价仅12.3万加元，空置土地很多，买房的人预计更多。在此投资买房的人中，甚至有美国投资者。可以说，新布省越来越吸引人们的视线。

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参考来源：网络采集
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2019年悉尼房地产市场应该期待什么？

专家表示，今年悉尼房价将进一步下跌，拍卖数量将减少，地产开发不景气。悉尼目前已经处于几十年来最严重的衰退之中，随着买家继续受到更严格的贷款条件的限制，房价还将进一步下跌。

尽管12月份澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）取消了只还利息贷款上限，但AMP首席经济学家Shane Oliver表示，他预计信贷紧缩将继续，房价将再下跌10％。

Oliver先生表示，全面的信贷报告（comprehensive credit reporting）的引入意味着信贷机构会将买家已经拥有的其他贷款和债务纳入考虑。他指出，更高的信用可见度可能会使人们更难以获得额外的贷款。

Oliver先生说：“贷款受限于APRA限贷措施的时代已经过去，未来的重点是还贷能力和（借款人的）总债务水平。”

除此之外，银行皇家委员会将于2月份宣布最终报告，预计银行和房屋买家将保持谨慎。“这种谨慎还会持续一段时间，皇家委员会是否会给市场造成进一步的压力还有待观察。”

Starr Partners首席执行官Douglas Driscoll表示，信贷紧缩和买家信心下降将使拍卖清空率（过去两个月已跌破50％）保持低位，而且选择通过拍卖售房的业主将减少。

他预计今年上半年的拍卖清空率将徘徊在不到50％的水平，但有人指出，卖家应该信任拍卖过程，并不应该将流拍（pass in）视作失败，因为越来越多的房产在拍卖后成功售出。

他说：“我认为地产中介本身需要记住，拍卖是销售过程的一部分……拍卖在市场上制造紧迫感。”

Driscoll先生补充道，今年开端的市场情况将比较棘手，由于负扣税和其他政策可能有变，市场在州和联邦大选之前陷入停滞。然而，买家不应期望价格出现断崖式下地，并应尽可能地把握住物超所值的物业。

他警告说：“当确定市场已经触底的时候就为时已晚了。”“你可以等，市场可能会再下跌3％至5％，（从长期来看）这一点可以忽略不计。”

Driscoll表示，悉尼东区和下北岸的价格将保持较好的水平，因为高端市场对投资者的依赖程度较低，同时在这些地区置业的本地和海外买家都现金充足，对贷款的依赖程度较低。

他补充说，由于估价越来越低于购买价格，买家无法通过贷款获得交割（settle）所需的金额，因此拥有大量公寓楼花的地区可能存在问题。

开发商游说团体Urban Taskforce的首席执行官Chris Johnson表示，他预计交割违约率会增加，但不相信这将是一个大问题。

他表示：“真正的问题是——贷款收紧造成的压力影响到了开发商建成项目的能力，特别是对于那些可能越来越需要“退出游戏”的小型开发商而言。”

除此之外，“反对开发”的社会风气和大选之前围绕税收改革不确定性也是两个问题因素。

Johnson先生说： “我认为2019是持有房地产的一年，而不是房地产繁荣的一年。将在2019年继续推进的项目必须位置优越，通常靠近市中心或Parramatta。”

Johnson表示，随着去年住宅建设达到顶峰，银行将不得不“更加放开贷款”，因为他们造成了住房供应的过多减少。“我的感觉是，在今年年中，这一点必定会发生巨大变化。”

Driscoll先生表示，大量的新公寓（其中许多是投资者在繁荣时期购买的）对租户来说是个好消息，因为Zetland和Parramatta等地区的租金可能会出现下降。

“我们过去几个月来一直告诉卖家要‘认清现实’，现在我们对准备租房的房东也说同样的话。”

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参考来源：每日地产
排版：KYRA WANG