2019年房市预测 – Page 2

德国房价却逆市上扬 2019年这股涨势还能持续吗？

自2008年金融危机至今，德国房地产市场经历了连续10年之久的繁荣期，房价数十年不涨的神话早已破灭，当地的公寓和房屋价格正变得让普通民众越来越难以承受。即使是在市场动荡不安的2018年，全球大多数资产类别普遍出现负收益的背景下，德国房价，尤其是大城市房价仍保持了10%以上强劲增长。

据汉堡城市、区域住宅研究所（GEWOS）2018年12月底公布的最新数据，2018年第三季度德国前七大城市每平米均价（含新房及二手房）同比增长11.3%，达到了4410欧元（约合34400元人民币），且增幅未有明显放缓的趋势。

德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨对第一财经记者表示，因为（德国）当地政策的关系，德国房地产开发公司拿地十分困难、周期漫长，因此兴建房屋的速度远远跟不上市场需求。

而据海外房产网站居外网向第一财经记者独家提供的询盘数据显示，2018年，德国房地产市场的询盘量同比2017年增加149.1%（其中大部分询盘人士来自中国地区）。总询盘量排在第六，比2017年上升了一位，仅次于美国、澳大利亚、加拿大和泰国等热门国家。

大城市房价涨上天

2007年以前，德国房价曾连续几十年保持相对稳定，未有明显的波动。但2008年金融危机之后，德国的房地产市场异军突起，开启了长达10年的快速上涨期，每年平均增幅稳定在8-10%之间，成为近十年来收益表现最佳资产之一。

汉堡GEWOS研究所公布的2018年第三季度数据显示，德国整体房价同比增长了7.6%，而前七大城市的涨幅更为强势，达到了11.3%。同期汉堡房价上涨了9.3%，至每平米5690欧元（约合44380元人民币）。

GEWOS的负责人万德兹科（Carolin Wandzik）表示，“我们仍未看到房价上涨有放缓的趋势。”

2018年11月初全球知名会计师事务所普华永道（PwC）发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告中，2019年欧洲房地产投资前景最佳的十大城市，德国占了四席，分别是柏林（第二）、法兰克福（第五）、汉堡（第七）和慕尼黑（第十）。

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据德国调研机构Empirica公司的数据，慕尼黑的房价高居德国大城市第一，当地公寓每平米均价已达8158欧元，其次是法兰克福（5889欧元）和斯图加特（5886欧元），然后是柏林与汉堡。

2018年初，Empirica公司的分析师曾悲观地预测德国大城市的房价将在未来四年内下跌30%，然而市场似乎并不买账，去年仍有大量热钱流入，继续推涨着房价。

供不应求是核心因素

归根结底，任何一种资产上涨的最核心原因都是供不应求，德国房价也不例外。根据德国建筑行业数据，每年需要兴建35万-40万套住房，才能满足市场的需求。但2018年，完工的住房仅30万套。

德国地产及住房行业协会数据显示，德国住房市场的缺口目前已达85万套。随着大城市房价不断上涨，人们开始转向一线城市周边的中小城市，同时也带动了这些城市的房价上扬。

德国Helaba银行分析师米特罗普洛斯（Stefan Mitropoulos）表示，在20世纪90年代中期，德国每年建造超过60万套住宅，之后很长一段时间，房价几乎没有上涨。2008年全球金融危机爆发后，新建住宅跌到了谷底，每年仅16万套，这使得房市供不应求的情况极为严重，房价也是从那时起一飞冲天。

德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨对第一财经记者表示，因为当地政策的关系，德国房地产开发公司拿地十分困难、周期漫长，因此兴建房屋的速度远远跟不上市场需求。

除此之外，德国经济近年来增速稳定，吸引了大量外来移民和难民的涌入，也进一步助推了当地房价。

孙杨认为，德国的整体人口虽然没有增长的趋势，但大城市，比如法兰克福、柏林等地人口的数量却一直在稳定增长，这将支撑德国大城市房价的进一步上涨。另一方面，英国脱欧的不确定性让部分投资者把目光从英国转向了经济局势更加稳定的德国，这也推动了外来资金的流入。

此外，2018年12月中，德国内阁通过了该国历史上首部移民法草案，鼓励专业人才来赴德就业，并对获得长期工作签证的条件给予了放宽。这加强了德国对全球人才市场的吸引力，对于未来的房价也是一个长期的利好因素。

2019年房价还会涨吗？

对于高企的房价德国联邦银行曾发出过多次警告，认为德国房价被高估了30%，但大多数市场专业人士并不认为德国房价在2019年会突然发生转向。

米特罗普洛斯认为，推动德国房价上涨的驱动因素完好无损，持续的低利率让融资成本维持在低位，虽然明年欧洲央行有可能加息，但加息幅度料将有限，大量人口会继续涌入大城市，“我没有看到德国经济要发生衰退的迹象，房价也没有下跌的理由。”

孙杨在接受第一财经记者采访时表示，从机构投资人的角度看，2018年全球股市整体下跌，持有股票的基金损失惨重，而房地产的表现一直优秀，回报相对较高并且稳定，如果这一趋势持续下去，2019年各大金融机构势必会继续增加对房地产的持有比例，继续加重市场上优秀资产难求的现象，导致价格继续上涨。从个人角度看，德国经济和政治环境稳定，良好的就业机将继续吸引人才涌入大城市，对房地产的需求还是会稳健增长，即使欧洲央行宣布终止持续近四年的债券购买计划，并且有可能在2019年进行加息，但大城市几乎为零的空置率以及持续不断的的住房缺口，可能仍将继续推动大城市地产价格上涨。

德国Pfandbrief银行协会认为，2019年柏林或慕尼黑等大城市的房价涨幅将有所减弱，与周边地区的房价差距将会减少。该协会的主要负责人托克米特（Jens Tolckmitt）表示，今年的房价增速将放缓，但我们不认为会出现严重的调整。

德意志银行房地产基金经理阿兰多夫（Georg Allendorf）表示，德国房地产市场的繁荣将持续相当长的一段时间，“在未来一两年内，房地产市场将保持当前的上涨趋势。”但他也承认，“许多地区的房价已经到了很高的水平，对我们而言，这意味着投资选择变得更加困难。”

德国房地产委员会会在马特纳（Andreas Mattner）则发出了警告，他认为政治家的监管措施可能会对房价上涨产生抑制效果，比如更严厉的租赁法、更高的土地税、甚至禁止租金上涨，都可能会给房价较大的负面影响。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

美国房地产经纪人协会2019年预测：现房销售趋于稳定房价持续增长

根据美国房地产经纪人协会（NAR）2018年房地产经纪人会议与博览会的住房和经济预测会议，房产销售将趋于平稳，且房价将持续增加，但速度将会放缓。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在会上展示了其对2019年房地产和经济市场的预测，一同上台的还有Lisa Sturtevant & Associates公司总裁丽莎‧斯特蒂文特（Lisa Sturtevant）。后者讨论了可承担房产在美国的重要性。

劳伦斯·云的演讲聚焦长期趋势下房产销售近期的下滑现状，旨在说明房地产市场的实际表现情况。他表示，“市场上90%的房产出现房价增长，几乎没有房产面临持续的房价下降情况。2017年是10年来房产销售表现最好的一年，截至目前为止，2018年相比去年仅下降了1.5%。数据上仅出现小幅下降，相比过去几年来的长期增长而言，是非常细微的调整。”

对于市场正在经历一场小型泡沫的说法，他很快抹灭了一切猜测称，“目前的市场条件与10年前经济衰退时的条件存在根本性的不同。大部分州的房地产市场条件均十分稳定或强劲。新建房产数量不多，没有出现供过于求的现象。同时，法拍屋数量处于历史最低水平，这些数据均表明人们在力所能及的范围内购房，不再购买其无法承担的房产，说明目前市场处于强劲稳定的状态，而非泡沫即将破灭、缺乏管制的状态。”

两位讨论嘉宾都谈及了房价可承担性。尽管美国目前的房价可承担性处于历史上的正常水平，但其带来的问题仍然使购房者望而却步。云指出，“美国房地产经纪人协会调查显示，认为目前是买房好时机的消费者比例有所下降，而更多的人认为现在是卖房的好时机。如果卖方数量远超过买方数量，市场就会出现问题。幸运的是，数月来房产供应数量显示，实际情况并非如此。”

斯特蒂文特讨论了房屋所有权在社会层面的重要性——拥有房产的人享有更好的身心健康和更好的经济自给自足的机会。此外，拥有更多房主的社区经济更繁荣，更能够吸引并留住劳动力。她还表示，“我是一名研究员而不是倡导者，但我的研究结果促使我看到了房价可承担性、住房稳定的重要性以及其对社区经济的积极影响。

展望未来一年，云分享了其对房产销售和房价中位数的预测。他表示，“未来一年房产销售的预测十分无聊，也就是说房产销售将趋于稳定。”

目前，2018年尚有几个月的数据还未能提供，但云预计今年现有房产销售将达到534.5万，相比2017年的551万有所下降。2019年，这一数据预计将提高1%，达到540万。

2019年，全国现有房产房价中位数预计将增长至266800美元（相比2018年增加3.1%。2020年这一数据预计为274000美元）。“房价增长将有所放缓，房价快速增长的日子已经到头了，但房价仍会持续增长。”

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以上所有预测是在住房供应量增加的基础上展开的。云表示，“所有迹象显示房产处于供不应求的状态。鉴于人口和工作的增长速度，房产的供应量显然不足。这一般是地区现象，而非全国现象，因此，美国房地产经纪人协会建立了一个网站，供地方房产经纪人和协会查询如何在其所在地区倡导提高房产供应。”

在就美国经济的整体健康情况做出评价时，云指出，美国经济处于“良好“状态。他表示，美国目前失业率低，工作就会处于历史最高水平，失业救济人数达到8年来最低，工资水平也开始增加。“即使在利率增加的背景下，目前的经济水平也有助于房地产市场的发展。”

美国房地产经纪人协会是美国最大的同业公会，代表美国住房和商业房地产行业130万成员。

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原文：NAR
责编：Zoe Chan

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业界预测2019年泰国房地产市场将放缓

开发商和专家表示，在新按揭贷款要求、利率增长和中美贸易战等消极因素影响下，未来一年泰国房地产市场将放缓。

住房商业协会主席Atip Bijanonda表示，中美贸易冲突对泰国经济造成影响。如果经济疲软，利率增加，那么消费者信心就会下降。

暖武里府（Nonthaburi）紫线公寓。2018年上半年，蒙县（Muang）和北革县（Pak Kret）剩余未售公寓数量最多。

12月1日，在房地产信息中心举办的房地产市场研讨会上，Atip表示，“经济状况对公寓市场有强大的影响力，因为消费者购买公寓时需要一定信心。购买公寓一般需要24-30个月的时间完成。”

他指出，如果政府缺乏稳定性或党派分裂无法形成统一力量，那么大选也会对经济产生影响。如果政府中止、喊停或放缓基础设施项目的相关政策，投资者热情也会消减。

房地产信息中心代理总干事Vichai Viratkapan表示，房地产开发商应当在做决定前对项目计划开发区的住房供应量展开调查。

Vichai指出，“新的借贷政策将推动2019年上半年入驻率从今年上半年的4.5%增加到4.8%。但这一数据在下半年将下滑至4.2%，因为新政策将于2019年4月1日才生效。“

房地产信息中心表示，截至今年上半年，曼谷大城区至少有6栋住房未售的项目中，总住房供应量同比增加了0.3%，达到452614栋，共1494个项目。

这一增长的关键动力来自公寓，其数量增加了4.5%，达到253899栋，共453个项目。低层建筑供应总量降低了4.6%，达到198715栋。

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2018年上半年，曼谷大城区剩余未售公寓数量最多的地区为暖武里府的蒙县（Muang）和北革县（Pak Kret），剩余总量为9002栋，总价值达235.7亿泰铢。

北榄府（Samut Prakan）的蒙县、帕巴登县（Phra Pradaeng）、帕沙姆佛塔县（Phra Samut Chedi）紧随曼谷之后，共有6645栋未售公寓，价值134亿泰铢。汇权-恰图恰-丁登（Huai Khwang-Chatuchak-Din Daeng）位居第三，共有6493栋未售公寓，价值266.1亿泰铢。

棠林詹-挽奇县-拍司乍能县-农卡姆-打威宛他那县（Taling Chan-Bang Kae-Phasi Charoen-Nhong Kham-Thawi Watthana）共有4954栋未售公寓，价值112亿泰铢。吞武里-孔三-曼谷莲区-曼谷艾县-挽拍区（Thon Buri-Klong San-Bangkok Noi-Bangkok Yai-Bang Phlat）共有4617栋未售公寓，价值149亿泰铢。

在低层建筑市场，蓝卢卡-琅勃拉-探耶武里县-Nhong Sue（Lam Lukka-Klong Luang-Thanyaburi-Nhong Sue）共有13437栋未售房产，价值467.6亿泰铢。

挽艾县-挽磨通县-Bang Kruay-柿莲县（Bang Yai-Bang Bua Thong-Bang Kruay-Sai Noi）共有11367栋未售房产，价值477.2亿泰铢。挽披县-挽莫县-挽捎通县（Bang Phli-Bang Bo-Bang Sao Thong）共有9327栋未售房产，价值372.3亿泰铢。

北榄府的蒙县、帕巴登县和帕沙姆佛塔县地区排名第四，共有5367栋未售房产，价值162.8亿泰铢。孔三洼-民武里-Nhong Chok-莱卡邦（Klong Sam Wa-Min Buri-Nhong Chok-Lat Krabang）共有4704栋未售房产，价值210亿泰铢。

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Vichai表示，“低层建筑市场的前五名地区的房产类型都属于排屋。其中四个地区的公寓售价在2-300万泰铢之间，与公寓市场相同。”

房产咨询公司Nexus Property Marketing的董事总经理Nalinrat Chareonsuphong表示，随着新的借贷政策开始对部分购房者产生影响，公寓开发商可能需要依赖外国购房者的需求。

她指出，“外国购房者因为低价、高收益和资金增益而选择购买泰国房产作为第二房产或度假房产。部分外国购房者希望以此方式将资金从其国家转出国外，以寻求更有利的利率。”

Nexus数据显示，新的公寓供应量达到55000-60000栋/年，而今年的需求为50000栋。其中10%来自外国购房者。

中国购房者是海外购房者中的主力军，其数量在2017-2018年间出现强劲增长。2019年，由于中国购房者发现其购房成本高于泰国人，因此来自中国的购房需求将有所减少。

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原文：曼谷邮报
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CoreLogic发表2018年度澳大利亚房市“优中之优”报告

房地产数据分析公司CoreLogic总结了2018年澳大利亚房地产市场的表现。

在对2018年的房地产市场表现进行总结时，CoreLogic澳大利亚区域研究部门负责人Cameron Kusher将澳大利亚描述为一个整体增长正在迅速放缓的市场，然而，当您细细观察表象之下的真实情况时，您会发现市场状况与以往一样有好有坏。

截至2018年11月的一整年里，澳大利亚平均房价下降了4.1%，这是自2011年12月以来幅度最大的一次同比下跌。在这一年当中，随着时间不断推移，房价下降的速度越来越快，悉尼和墨尔本的房价下跌尤其明显。在各大首府城市中，悉尼、墨尔本、珀斯和达尔文的房价在过去一年内有所下降，而其他首府的房价则有所上升。值得注意的是，除了达尔文突显了市场整体的疲软之势外，所有首府城市截至2018年11月的房价年度变化幅度都低于去年同期的数值。

过去一年中，各大首府城市的房价年度变化记录如下：悉尼房价下跌8.1%（自1983年5月以来幅度最大的一次同比下跌），墨尔本下跌5.8%（自2009年3月以来幅度最大的一次同比下跌）。布里斯班房价微涨0.3%，阿德莱德上涨1.4%，珀斯下跌4.2%，霍巴特上升9.3%，达尔文下跌0.8%。堪培拉上涨4.0%。

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这次的变化与以往房地产市场放缓的情况有所不同。以前，房地产市场放缓通常是由经济放缓（如上一次经济衰退或全球金融危机）或抵押贷款利率上升引起的，而现在经济持续增长，抵押贷款利率也接近历史最低水平，所以造成这次放缓的真正原因是信贷政策收紧。自从1980年代中期政府放松金融管制以来，申请信贷的难度变得越来越低，但从2015年初政府开始实施宏观审慎政策后，获取信贷的难度持续上升。投资者和申请仅付息型贷款的借款人不得不支付较高的抵押贷款利率，而存款较少的借款人也发现自己难以获得融资，那些负债较多的借款人也遇到了同样的问题。除此之外，贷款机构在发放抵押贷款之前都会对借款人的支出进行比以往更严格的审查。

在当前阶段看来，2019年的情况应该和现在基本相同。人们预计，由于悉尼和墨尔本的房价严重下挫，全国各地的房价将受到波及，出现进一步下跌。然而，由于信贷政策收紧，预计澳大利亚大部分地区的房价增长将有所放缓或基本不变。

至少在2019年初期，信贷政策预计将继续收紧，而这也会让房产市场环境受到负面影响。有人预测皇家银行委员会（Banking Royal Commission）将于二月初公布调查结果并提出相关建议，这些结果和建议有可能显著改变抵押贷款的政策环境。

迄今为止，澳大利亚储备银行并没有过多地关注房价下跌现象，这主要是因为房价大幅下跌的城市只有悉尼和墨尔本，而且这两大城市的房价今年都经历过大幅度的上涨。虽然事实可能确实如此，但如果房产市场放缓对消费者的消费产生了影响，那我们也许就会迎来策略上的变化。如果出现这种情况，那2019年我们可能就会发现某些临时性的宏观审慎措施在逐渐放宽。尽管如此，人们还是普遍认为：随着悉尼和墨尔本的房价降幅达到最大值，全国房价将在2019年进一步下降。

2018年度的“优中之优（Best of the Best）”报告基于以下标准评选了房市表现最突出的全国十大郊区（独栋住宅和公寓）和首府城市：

表中的高亮数据均为截至2018年11月的统计数据：（销售总额截至2018年9月）。
中值数据：以整个郊区所有房产自动估价数值的中位数为基础。
12个月变化：相比一年前的同一时期，平均自动估值中位数（AVM）的百分比差额。
5年变化：相比5年前的同一时期，平均自动估值中位数的百分比差额。
租金：引用数据基于截至2018年11月的12个月内所有广告租金的中位数。
总租金收益率：根据招租物业的广告信息计算的数值。本年度出租物业的租金总和除以估价值即可得出一套物业的总收益。以上列出的总收益是这段时期内整个地区的中位数。
总交易额：截至2018年9月的12个月内记录的所有房地产交易的总交易额。分析中仅包括那些拥有至少200套住宅，20个租赁观察点，20笔房产交易（至少有100个AVM观测值）的郊区。

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原文：CoreLogic
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Zillow预测2019年美国房市：房价增长放缓亚马逊Q2落选城市值得关注

2019年美国房地产市场抵押贷款率将持续增加。这将对每个人都产生影响，并进一步抬高购房者的购房成本，且增加租房需求。房主们目前已经开始感受到抵押贷款率增加带来的压力了。

以下是Zillow对2019年房地产市场的预测：

1. 房贷压力增加

尽管过去两年来贷款率持续稳定增加，但始终低于经济衰退期和经济增长期的平均水平。但2019年，这一情况将有所改变，届时30年期定息按揭贷款率将达到5.8%，为2008年经济危机以来的最高点（2008年贷款率为应对房市危机，贷款率快速下降）。2019年，在贷款率上涨和房产价值稳定增加的双重压力下，人们将愈发难以承担购房成本。目前，增加的贷款已经超出了房产价值带来的收益，这导致已有房产的房主暂时取消买卖计划，并大大打击首次购房者的购房热情。

2. 租房市场出现回升

购房者首当其冲受到贷款率增加的影响，但承租人并没能免受影响。由于上涨的贷款率导致原本计划购房的人中有部分人难以承担增加的购房成本，从而选择继续租房，因此最近租房市场非常轻微的下滑趋势将有所回升，并将再次出现增长。但对公寓建造的持续稳定投资将会制衡这一回升趋势的发展，防止租金过度增长而超过收入增长水平。2018年第三季度美国租金中位数是收入中位数的28.2%，显著高于过去25.8%的水平。

3. 通勤更不方便

城市核心地区是创造就业机会的集中地区，同时也是面临房价过高危机的地区，因此越来越多的人选择在郊区居住和生活。2019年，在城市工作的人选择居住在郊区的这一现象将继续存在，导致通勤时间变长，交通拥堵加剧。对于经济能力仅足以支持其居住在偏远郊区，需要极长通勤时间的人而言，这一变化尤其令人担忧。波士顿中心地区每平方英尺的房价相比偏远地区高出303%，华盛顿中心地区住房每平方英尺的首付比偏远地区高出218%。各州政府正在商议开展新的基础设施投资，但鉴于建筑成本的增加和计划的延误，部分投资项目可能力度不够，或是进度过晚。

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4. 落选亚马逊第二总部的城市迎来新的发展可能

虽然败给纽约和华盛顿地区而落选亚马逊第二总部，但参选城市此前为争取成为第二总部选址带来的数以万计的就业机会而付出的努力并没有白费。

在亚马逊宣布其第二总部选址前不久，芝加哥推出了P33倡议，旨在于2033年其200周年纪念前发展为技术中心。该倡议被称为是“芝加哥技术未来的伯纳姆计划”。伯纳姆（Daniel Burnham）在1900年提出“Paris on the Prairie”计划，旨在美化城市并将其打造为城市规划中的一股关键力量。

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在西雅图公司Convoy选择在亚特兰大建立其在东海岸的办公室后，亚特兰大就开始动作频频，并竞选亚马逊第二总部。诺福克南方公司可能将其总部从其名字由来的城市——诺福克（Norfolk）移至亚特兰大。

纽约和华盛顿在权衡承接亚马逊第二总部的利弊，同时图森（Tucson）也在考虑其21英尺的仙人掌区是否能够被开发。

延伸阅读：【亚马逊第二总部“水晶城” 华盛顿对岸冲出的一匹房产界黑马】

5. 因自然灾害被毁住房数量达到历史最高

关于2019年的这一预测是基于目前真实情况的合理推测。仅在2018年就有15000栋住房（其中包括一整个城镇）在加利福尼亚森林火灾中受毁，还有大量其他住房在墨西哥湾沿岸的风暴中被毁。

随着自然灾害频率和严重程度的不断升级，建筑商和开发商开始注重开发预防性材料和设计和/或对材料和设计进行保护。过去，在自然灾害后，建筑商能够快速重回市场，致力于建设更好更贵的住房，但2019年这一情况将有所改变。建筑成本不断增加，保险商越来越不愿意在危险领域提供保险（或收取更高昂的保费），因此，建筑商恢复建造的需时和成本都会大大增加。

洪灾带来的损失也在不断增加。2020年起30年贷款期内，受海平面上升和风暴影响而被淹房产的预测数量不容乐观。

6. 房产价值增长放缓

缓解贷款率增加带来压力的一个因素是房产价值增长放缓。10月，房价相比去年增加了7.7%，美国房价中位数达到221500美元。Zillow预测，2018年1月至2019年10月期间，房价增长将达到6.4%。Zillow针对房产专家和经济学家展开的一项调查显示，2019年房价增长为3.79%。相比今年3月8%的大幅增长，这两项数据均显示房价出现降温。

原文：Zillow
责编：Zoe Chan

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Royal LePage 2019年加拿大房市预期：大多伦多稳步上升蒙特利尔或成明日之星！｜居外专栏

由于经济、监管，外加政治因素的作用，加拿大的房价涨幅将2019年有所放缓。
2019年年底，大多伦多地区的房价预计将提升3%，大温哥华的房价涨幅预计为0.6%，渥太华房价涨幅预计为2.5%。
在全国主要城市中，预计房价涨幅最高的是蒙特利尔，达3%。
由于石油行业的不景气，阿尔伯塔和萨省的房价预计将会下跌。

全国总体水平：渐趋调整，稳中有升

加拿大著名地产公司Royal LePage皇家地产于上周发布了2019年加拿大房地产市场预测。Royal LePage表示，预计2019年全加拿大的房屋中位数价格将小幅上涨1.2%，达到$638,257。

在大多伦多地区，房价将依然保持平稳上涨的态势，预计明年的涨幅将是1.3%，中位数价格为$854,552。

在大温哥华地区，房价的涨幅将更加平缓，预计2019年房价涨幅将为0.6%，中位数价格为$1,291,144。

相比其他大城市，明年房屋涨价潜力最高的是蒙特利尔，预计涨幅将达3%，中位数价格将达到$421,306。

根据Royal LePage总裁Phil Soper的说法，“目前的房地产市场并非尽善尽美。2019年，加拿大的房地产市场将继续经历一波调整期。前几年，许多地区的房价都经历了一段大幅度、反常规的上涨，如今这些地区的房价涨幅都低于长期以来的平均水平。当然，这是就整个加拿大这个大市场来说的。这其中包括了许多形形色色情况各异的小市场。为了给投资者和消费者提供更多有参考价值的信息，我们的预期同时涉及了‘全国’和‘地区’两个层面。”

Phil Soper表示：“有两点需要引起特别注意。首先，我们预计2019年的房价依然会上涨，只是涨速将会放缓。其次，支撑加拿大房价的经济基本面依然向好，例如新组建的家庭数量增多，就业率上升等等。因此加拿大房地产市场的前景依然十分光明。越来越多的就业者希望有个栖身之地，可租房市场却十分短缺。如此一来，全国几个主要市场的政策制定者都将面对住房短缺这一问题。这不仅仅是房屋可负担性的问题，我们将面对全面的住房供应危机。”

2019年的市场将会保持一个不温不火的状态。造成这一局面的原因，除了因为此前房地产市场过热，还有一些不确定的因素，包括缓慢增长的银行利率，国际贸易方面的风险，加拿大石油出库价格持续走低，以及来自政府的监管干预，这点以卑诗省为最。

在12月5日，为应对油气行业的不景气，加拿大央行宣布目前不会将银行基准利率上调至1.75%。尽管2019年预计还是会加息，但至少就目前而言，这对许多购房者会是一个好消息。

Phil Soper还表示，未来几年，加拿大人口结构的变化和新移民的到来将给有限的住房供应带来越来越大的压力。我们对加拿大25-30岁的的首次购房者进行了调查，结果发现他们中的绝大多数都希望能拥有一套属于自己的房子。此外，每年还有许多新移民来到我们的国家，他们也有强烈的购房需求。而婴儿潮一代也已经到了退休年龄，根据此前Royal LePage的调查，他们也有很强的意愿将目前所住的大面积房屋售出，并在一些适合过退休生活的地方买进一些面积小一些的房子。

根据加拿大央行的预期，2019年加拿大的GDP增长幅度将达到2.1%，较2018年略有增长。而加拿大的失业率已经在2018年11月降低到了5.6%，这是自1976年以来的最低数字。

魁北克或成明日之星

Royal LePage预计，2019年加拿大的房价之星将会是魁北克。和全国其他地方一样，魁北克的经济增长强劲，人们也能实现普遍的就业。不同之处在于房屋的可负担程度。我们要注意，无论是这十年的多伦多和温哥华，还是再之前十年的卡尔加里，它们的房价都在疯涨，可这却几乎没有影响到蒙特利尔。在未来至少一年内，由于油气运输方面的困境，以及全球产能的过剩，我们能源产区的经济活跃程度将会减弱不少。而温尼伯、哈利法克斯，和渥太华的房价将会以一种平稳的态势缓步增长，其市场将会保持在一个比较中庸的水平，不会太过火热，也不会太过冷淡。

多伦多基本面依旧向好

而在大多伦多地区，明年的房屋中间价预计为$854,552，较今年提升1.3%。支撑预期中这一温和增长的最主要因素是本地人口的持续增长、健康良好的经济环境，以及由于房屋库存过低而被长期压抑的购房需求。

来自Royal LePage的房地产专家Chris Slightham表示，相比2016和2017年时创纪录的房价涨幅，大多伦多地区的房地产市场将在未来几年实现更加健康和可持续的增长。那些在房价疯涨阶段被拒之门外的潜在购买者，将会2019年重新获得入场机会。“我们预计，2019年春季的销售活动将比去年同期更为活跃。”

2018年，在大多地区，许多位于多伦多以外的城市都经历了房价下滑。人口的持续增长或许能减弱这一势头，并且促使郊区房价重新回归上升的轨道。此外，多伦多的地铁可能会向郊区延伸，这也可能逆转这些地区房地产市场的颓势，并且推地铁周边区域的房价。

Chris Slightham说，他预计独立的价格和销售情况将在2019年逐渐趋于稳定。

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Tinsa预测：2019年西班牙房价将上升5至7%

西班牙顶级房地产估价公司Tinsa表示，根据目前已颁发建筑许可证数量，房产销售量和抵押贷款总额的变化趋势，预计该国2019年的住房市场上的物业平均价格将增长5%至7%。

基于过去两年的数据，Tinsa预计西班牙的住宅物业销售量明年将从目前的50多万套增加到62.5万至65万套，而房地产抵押贷款笔数预计将上升约15%，达到27.5万至30万笔之间。该公司表示，获得建筑许可证的新物业数量呈上升趋势，预计将增加10万至15万间。

然而，Tinsa还指出，房产销售指标比2006年和2007年投机性购买热潮高峰时所达到的水平低36%，所以这些指标的大幅增长不应该引起人们对新一轮繁荣和萧条周期的担忧。

Tinsa还意识到，房价的平均增长依然无法体现区域之间、城镇之间、甚至行政区之间的巨大差异。大城市和城市群的物业价格呈现出显著的增长趋势，而在多个沿海和人口较少的地区，住宅物业的价格自触底以来几乎没有上升，但是随着市场持续保持稳定，预计价格复苏的范围将有所扩大。

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该预测还考虑到了西班牙明年经济增长轻微放缓的变化趋势（预计2019年经济增长率为2.2%，而今年的经济增长率为2.6%）。失业率很有可能继续下降，而这将有助于促进更多的市场需求。

一般而言，人们对2019年的预测都比较积极，然而，有部分因素可能会带来不确定性。在西班牙，这些因素包括抵押贷款利率可能上调，年轻人在试图登上房地产市场第一级阶梯时所面临的困难，经济增长预测可能出现的下调，全球范围内的经济放缓趋势，消费者信心指数下降和贸易保护主义政策。这些问题都可能引发人们的担忧。

来源：Murcia Today
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新加坡这样打房！祭3招堵炒作明年估房价跌3%

新加坡调控措施不松懈，2019年房市将继续受到抑制。据了解，目前新加坡政府为了打房，在税制丶房屋限建和反洗钱等3大面向上祭出限令，相关规定在2019年对房市冲击的影响恐持续扩大。

就在新加坡住宅市场经历4年低迷後复苏之际，政府采取的遏制房市过热举措，可能会在新的一年破坏此回升势头。

据彭博新闻汇总的房地产仲介的预估，住宅价格预计今年可能会攀升高达10%，但在2019年可能持平，甚至可能下跌3%。根据预测，房屋销售今年落後於2017年的水准，2019年可能再次低於2017年水准。

莱坊驻新加坡研究负责人Lee Nai Jia表示：“市场已陷入停滞状态，随着市场回稳，政府不太可能推出额外的调控措施，也不会收回。”

今年上半年，由於开发商大举买地以及整体或重建项目的推动，房价上涨约7%。政府7月增加新举措为市场降温後，住宅价格上涨步伐放缓。其他进一步的限制措施还包括限制开发商建造“鞋盒”公寓数量的额外指引，以及反洗钱措施等。

政府12月稍早表示，计划在2019年上半年放慢住宅用地出售步伐，理由是供应量激增和需求降温。

Smartkarma分析师Tan Kok Keong表示，当局不断微调房地产市场的规定和税收对建商是个担忧，可能会增加开发商的成本，并降低新加坡对国际参与者的吸引力。

新加坡政府今年调高住宅额外买家印花税（ABSD）新措施，本地人购买第2套房，以及海外人士购买物业的印花税上调5个百分点，税率也从原本15%上调到 20%；以公司名义买房的税率更增加10个百分点。至於新加坡本地人首购的税率则维持不变。

不过，政府坚持认为其需要干预以防止房地产市场出现泡沫。新加坡国家发展部部长Lawrence Wong上月在一次讲话中表示，若当局没有采取行动，今年私人住宅价格涨幅可能高达15%。他当时表示：“让我明确说明一点，那就是政府不能也不会对房地产周期采取不干涉的态度，因此，当我们干预市场时，不应该感到意外，因为这是我们的方式和态度。”

彭博报导指出，新加坡曾经为了防止乱丢垃圾而颁布口香糖禁令，如今，这个城市国家正在向亚洲其他国家和地区展示应该如何给房地产泡沫降温。

随着房价升至创纪录水准，新加坡政府今年加大房价调控力度，推出一些最严厉的措施，包括将举债上限限制在借款人收入的60%，提高购房印花税和提高房产税。

中国和香港也试行了各种举措，给日益火爆的房地产市场降温，但事实证明，新加坡的调控措施比陆丶港更成功。在截至9月30日的3个月中，新加坡住宅价格涨幅降至6季来最低水准，7月份销量下滑，抵押贷款增速从2年前的18%下降至13%。

大华继显驻新加坡分析师Vikrant Pandey表示：“（新加坡）政府很早就推出这些措施，希望抑制泡沫，以防其发展到导致整个体系崩溃的水准。”

新加坡坐落在马来半岛南端1个岛屿上。4年前，当房价在截至2008年的2年内上涨了25%之後，新加坡就开始调控。此後，随着低利率环境丶本地人改善住房条件以及中国和东南亚买家的需求，推动房价进一步上涨40%，总理李显龙领导的新加坡政府加大了调控力度。

根据总部设在伦敦的仲介机构第一太平戴维斯的数据，目前新加坡面积1000平方呎的新公寓，平均售价在100万新元（约501万元人民币）到120万新元（约602万元人民币）之间，而根据香港最大仲介机构美联集团的数据，在2009年初以来房价上涨超过1倍的香港，相同面积单元的平均售价为810万港元至1280万港元。

荣获最佳豪宅项目等奖项的8 Saint Thomas，是新加坡第九区核心地段罕有现楼物业。极佳地理位置，迅步即达乌节路及索美塞地铁站。繁华乌节路近在咫尺，同时享有尊贵富豪区悠闲生活。房价仅145.7万新元（约¥709万）。
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在新加坡，政府提高了第2套住宅的最低首付比例，宣布对外籍和企业购买者徵收新税种，并对所有住宅地产徵收印花税。新加坡金管局6月28日表示，住房贷款不应超过总偿债率（TDSR）的60%。今年8月，金管局又将购置组屋的最长贷款申请年限缩短5年，从30年缩短至25年。与此同时，新加坡建屋发展局还将抵押贷款还款额上限，从月收入总额的35%下调至30%。

仲介机构仲量联行驻新加坡住宅项目销售全国总监David Neubronner表示：“贷款措施比其他措施更加致命，未来6-9个月，房价将保持平稳。”

这些调控措施已打消Jeremy Ong等潜在买家的购房念头。Ong是32岁的新加坡牙医，他原准备花200万新元买1套公寓房。

一直想在乌节高档购物商圈附近买套3居室的Ong表示：“最新的贷款措施很严厉，利率也会上升，我原计划用贷款支付80%的房价，但在新规定出台後，我不确定自己能贷到多少资金，因为我还有车贷。”

新加坡“鞋盒”公寓新规或将对住宅开发商造成冲击。新加坡“鞋盒”公寓的终结可能令居民欢欣雀跃，但对於开发商来说，可能是个双重打击。

7月的房市降温措施令购置和重新开发老旧公寓的成本上升，这本已对开发商造成打击，而如今住房开发商又被告知，单一项目中允许的公寓数量有限。尽管此举目的是遏止住宅面积愈来愈小，但对开发商来说可能不得不重新考虑定价，而且可能削弱其获利能力。

房地产谘询公司ZACD集团研究负责人Nicholas Mak表示，7月的限制措施已给整体交易煞车，如今新的规定可能造成更大影响。

在最新一轮降温措施推出之後，新加坡开发商在土地收购上需要多花近9%的资金。Mak称，再加上他们现在不得不建更大的公寓，可能迫使开发商降低售价以盘活存量。

10月针对住宅单位面积发布的新规定，实际上把开发项目所允许的最大公寓数量减少18%。新加坡市区重建局称，这项调整将只影响非核心区域的开发项目，将於明年初生效。

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来源：苹果日报
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脱欧最惨是怎样？英央行报告：GDP衰退10.5％房价崩跌30%

“在最糟脱欧状况下，英国将迎来二战後最骇人的经济大衰退！”英国央行总裁卡尼（Mark Carney），11月28日代表英格兰银行（BoE）向英国国会递交《脱欧事态推测报告书》，针对当前的各种脱欧路线可能性提出经济前瞻。卡尼表示，综合所有的经济演算模型，“无论选择那种脱欧路线，英国的经济都会比不脱欧更差”；但若是英国与欧盟最终走向“无协议脱欧”（No-Deal）的极硬脱欧路线，在自由贸易中断丶毫无缓冲情之下，未来5年内的英国经济，最糟也将面临GDP衰退10.5%丶房地产价格崩溃30%…等灾难前景。

“我们的工作不是期待最好状况的到来，而是为最坏状况提前准备。”英格兰银行总裁卡尼表示，28日所提出的《脱欧事态推测书》，是英国国会要求央行为各种不同的“脱欧可能性”所作出的模型推测，其以2016年3月丶英国脱欧公投前的经济状况为推测基准，以提供国会与内阁在“关键时刻”参考决定。

英格兰的报告，针对英国的脱欧前景提出了多种“假设”，包括：“英国顺利脱欧，成为欧盟密切合作夥伴”（GDP：-1.25%）丶“英国顺利脱欧，但只是欧盟的次级密切夥伴”（GDP：-3.75%）丶“英国脱欧遭遇乱流，仅保留部份与欧盟贸易协议”（GDP：-7%），以及“失序脱欧，无协议脱欧且无法启动缓冲期”（GDP：-10.25%）。

之中，假若英国最终走入无协议无缓冲脱欧的“失序状态”，冲击的第一年内，英镑很可能会暴贬“25%”；未来5年的经济成长也将持续走衰，GDP最多衰退10.5%丶房地产价格将骤跌30%丶而国内失业率也将从现在的4%爬到7.5%，整体衰退预期不仅远超2008年的金融海啸，还将进入“自二战以来的最惨萧条”。

报告表示，尽管不同的脱欧路线对英国经济有不等的影响；但无论是哪一条路，与不脱欧的成长预测相比，英国经济只要脱欧就注定“至少衰5年”，与其他国家的自由贸易协定，最快也要到2023年才可能上路。

然而英格兰央行的推测报告，却在国会内遭遇脱欧鹰派的谴责，质疑英格兰央行“是为了政治操作而危言耸听”，意图透过“用‘苦日子’报告来散播恐惧…好为英国首相梅伊（Theresa May）的脱欧协议护航”。

“这份报告是国会要求的，英格兰银行只是中立地旅行报告义务而已。”卡尼强调，目前英国离2019年3月29日晚间11点的“脱欧零时”仅剩下不足4个月的时间，尽管绝大部分的银行单位都已通过压力测试丶英国金融系统也足以应付脱欧最恶状态的崩盘压力；但英国的中小企业，却很可能在失序脱欧的光景下陷入集体危机——因为截至目前为止，英国全国就有25万家公司行号表示“公司从来没有填过关税申报单”；假若真遭遇无协议无缓冲脱欧，英国中小企业也只有14%有能力应对。

《BBC》表示，目前梅伊与欧盟27国所达成的“脱欧版本”，主要的特色是以欧盟贸易与关税法规为依归，并许诺双方能将脱欧缓冲期“至多”延长到2022年7月；然而反对派却认为，梅伊版脱欧在北爱尔兰边界与贸易关税问题上，“自我设限丶对欧盟让步过多”，因此无论是脱欧鹰派或者是留欧派，都正蓄势待发，准备在12月11号的国会投票中，狙击封杀梅伊版的脱欧提案。

目前由梅伊所率领的保守党内阁，仅在国会下议院握有326席次（总席次650席，勉强过半）；但光是保守党内部，目前就有81名议员出声反对。因此考量到政治现实，12月11日脱欧表决案“几乎注定过不了关”。

“现在的问题已经不是梅伊能不能说服大家…而是12月11日之後，英国上下该如何面对脱欧的善後事？”《BBC》表示，假若12月11日的梅伊提案被国会封杀，那麽内阁将有3个星期的准备时间，以向国会报告“下一步该怎麽办”。届时梅伊固然可以重新与欧盟调整协议内容，但也可能坐等恐慌蔓延。迫使国会“含泪赞同自己的初版协议”。

《BBC》表示，目前最灾难的预测，就是明年3月29日英国无协议无缓冲脱欧；至於坊间所倡议的“二次脱欧公投”与“解散国会重启大选”，则都与329的脱欧死线日互斥——因为英国公投提出後，必须有6个月以上的执行准备与宣传期，国会选举亦至少需要25个工作天——鉴此，除非欧盟方面“全体27国都同意英国推迟脱欧执行日”，否则两种方案都已於事无补丶时间不足。

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来源：转角24小时
责编：Zoe Chan