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房地产数据分析公司CoreLogic总结了2018年澳大利亚房地产市场的表现。

在对2018年的房地产市场表现进行总结时，CoreLogic澳大利亚区域研究部门负责人Cameron Kusher将澳大利亚描述为一个整体增长正在迅速放缓的市场，然而，当您细细观察表象之下的真实情况时，您会发现市场状况与以往一样有好有坏。

截至2018年11月的一整年里，澳大利亚平均房价下降了4.1%，这是自2011年12月以来幅度最大的一次同比下跌。在这一年当中，随着时间不断推移，房价下降的速度越来越快，悉尼和墨尔本的房价下跌尤其明显。在各大首府城市中，悉尼、墨尔本、珀斯和达尔文的房价在过去一年内有所下降，而其他首府的房价则有所上升。值得注意的是，除了达尔文突显了市场整体的疲软之势外，所有首府城市截至2018年11月的房价年度变化幅度都低于去年同期的数值。

过去一年中，各大首府城市的房价年度变化记录如下：悉尼房价下跌8.1%（自1983年5月以来幅度最大的一次同比下跌），墨尔本下跌5.8%（自2009年3月以来幅度最大的一次同比下跌）。布里斯班房价微涨0.3%，阿德莱德上涨1.4%，珀斯下跌4.2%，霍巴特上升9.3%，达尔文下跌0.8%。堪培拉上涨4.0%。

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这次的变化与以往房地产市场放缓的情况有所不同。以前，房地产市场放缓通常是由经济放缓（如上一次经济衰退或全球金融危机）或抵押贷款利率上升引起的，而现在经济持续增长，抵押贷款利率也接近历史最低水平，所以造成这次放缓的真正原因是信贷政策收紧。自从1980年代中期政府放松金融管制以来，申请信贷的难度变得越来越低，但从2015年初政府开始实施宏观审慎政策后，获取信贷的难度持续上升。投资者和申请仅付息型贷款的借款人不得不支付较高的抵押贷款利率，而存款较少的借款人也发现自己难以获得融资，那些负债较多的借款人也遇到了同样的问题。除此之外，贷款机构在发放抵押贷款之前都会对借款人的支出进行比以往更严格的审查。

在当前阶段看来，2019年的情况应该和现在基本相同。人们预计，由于悉尼和墨尔本的房价严重下挫，全国各地的房价将受到波及，出现进一步下跌。然而，由于信贷政策收紧，预计澳大利亚大部分地区的房价增长将有所放缓或基本不变。

至少在2019年初期，信贷政策预计将继续收紧，而这也会让房产市场环境受到负面影响。有人预测皇家银行委员会（Banking Royal Commission）将于二月初公布调查结果并提出相关建议，这些结果和建议有可能显著改变抵押贷款的政策环境。

迄今为止，澳大利亚储备银行并没有过多地关注房价下跌现象，这主要是因为房价大幅下跌的城市只有悉尼和墨尔本，而且这两大城市的房价今年都经历过大幅度的上涨。虽然事实可能确实如此，但如果房产市场放缓对消费者的消费产生了影响，那我们也许就会迎来策略上的变化。如果出现这种情况，那2019年我们可能就会发现某些临时性的宏观审慎措施在逐渐放宽。尽管如此，人们还是普遍认为：随着悉尼和墨尔本的房价降幅达到最大值，全国房价将在2019年进一步下降。

2018年度的“优中之优（Best of the Best）”报告基于以下标准评选了房市表现最突出的全国十大郊区（独栋住宅和公寓）和首府城市：

• 表中的高亮数据均为截至2018年11月的统计数据：（销售总额截至2018年9月）。
• 中值数据：以整个郊区所有房产自动估价数值的中位数为基础。
• 12个月变化：相比一年前的同一时期，平均自动估值中位数（AVM）的百分比差额。
• 5年变化：相比5年前的同一时期，平均自动估值中位数的百分比差额。 
• 租金：引用数据基于截至2018年11月的12个月内所有广告租金的中位数。
• 总租金收益率：根据招租物业的广告信息计算的数值。本年度出租物业的租金总和除以估价值即可得出一套物业的总收益。以上列出的总收益是这段时期内整个地区的中位数。
• 总交易额：截至2018年9月的12个月内记录的所有房地产交易的总交易额。分析中仅包括那些拥有至少200套住宅，20个租赁观察点，20笔房产交易（至少有100个AVM观测值）的郊区。

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原文：CoreLogic
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

2016年，悉尼房价上涨11%。投资分析师表示，悉尼人已经背负了“相当多的房贷”。据某私立研究公司的最新数据显示，2017年，悉尼房价仍然没有下降的趋势，而其他主要城市房价可能放缓。

数字分析公司Moody’s Analytics公布的数据指出2016年悉尼房价飞速上涨，而2017年将继续涨下去。Moody经济学家Emily Dabbs表示悉尼房价在 2016 年增长了 11%。她说，“你可以去看看价格上涨的图标，它就一直是向上，向上，向上。”对此她解释道，悉尼房子的供求量还是比较大的，因此房价也不可能下降。”她还指出，“目前的利率相当低了，所以在悉尼东区和墨尔本等收入增长相当快的区域，房价会继续升高。悉尼和墨尔本的人口也会快速增长起来，两地人才市场的兴旺绝对是一个相当重要的因素。”

经济学家Emily Dabbs表示悉尼房市自成系统，同其他地区不同

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但有一名投资分析师并不赞同Moody的预测。Roger Montgomery运营Montgomery基金，手中掌管着10多亿澳元的客户资金，他表示绝不能忽视悉尼人背负的巨额房贷。他说道，“和收入和GDP相比，为了应付高昂的房价，尤其是增长速度极快的公寓，悉尼人已经背负了相当多的房贷。”悉尼的公寓供应也相当多。但Montgomery表示目前已有迹象显示开发商发现买家的购置公寓的热情已渐渐冷却，高房价和高供应的局面不会持续太久。“为了解决掉积压的库存，开发商将不得不降价处理自己手中的房产，”他说道，“我们发现房价已经有所下跌，还有些公寓开发商为买主提供飞行积分，还有买房送度假的，甚至还有人提供10年租房保障。这些都是在变相打折。”

悉尼房市蒸蒸日上，而澳洲其他各大城市的房市均已表现出疲软。墨尔本的房价预计将在未来几年内停滞不前。Moody的数据分析显示，和独栋别墅相比，公寓的价格增长已经放缓，显示出了公寓买家的变化。随着布里斯本失业率的升高，当地房价也已呈下降趋势。Dabbs表示，矿业的低迷继续加压给珀斯和达尔文房市。预计到世纪20年代，珀斯的房价才能明显回弹。Dabbs表示，当地的方方面面都会影响到房市。以失业率为例，珀斯的失业率远高于澳洲的其他地区。失业率会严重制约经济的发展，也会使当地居民难以负担高昂的房价。

而Montgomery警告说，西海岸的房价不断走低，最后东海岸的房价也将有此趋势。当中国的经济增长放缓之时，澳洲西海岸地区将是最先被影响的地区。他还认为这一影响会跨过Nullarbor，最终将同样对东海岸带来影响。

（据ABC）

 

据最新研究数据显示，随着春季的到来，房产购买高峰季也随之到来，房市上可供购买的房产减少，房屋价格将涨得更高。

据《信使邮报》报道，上周四，研究机构CoreLogic发布的住宅价格指数（Home Value Index）显示，8月在澳洲8个州府城市当中，有6个城市的房价再度攀升，总体来说，传统的春季购房高峰期正式到来。

在过去的3个月，与去年同期相比，全国房屋的成功交割率下降了15%，而在各州府中，房产交割率下降了17.1%

 

但是在不同地区和不同房产类型当中，受“诸多变量和一些风潮的影响”，澳洲房产市场的房价涨幅十分不稳定。总的来说，在所有的州府城市，房产价格在上个月增长了1.1%，年增长率为7%，比起2015年11.1%的涨幅来说，下降了很多。

不过，房产专家预测，买家的房产需求和房产供应量的下降所产生的冲突，将导致春季的房市收益增加。在过去的3个月，与去年同期相比，全国房屋的成功交割率下降了15%，而在各州府中，房产交割率下降了17.1%。

CoreLogic的首席研究员Tim Lawless表示，销量减少的趋势和房市上供出售的房产较少，推高了各大城市的房价，这是也是导致房市供应不足的部分原因。他说：“特别是在悉尼和墨尔本，登记在售的房产已经逼近历史最低。导致交易放缓的其他因素还包括，紧缩的借贷处境、可负担性的降低、交易成本的上升。而在建公寓的数量和销售也是一个因素，销售人员如果不能成功完成交割，也不会被计算在销售额之内的。”

CoreLogic的分析员Cameron Kusher表示，房价的高增长率往往出现在房价最可负担的区域，“房产市场的动力处于低位”，过去的一年，最可负担区域的房价上涨了10%，中间价位的房价也上升了7.4%，而最贵房产的上涨率只有6.2%。

截止2016年8月，各大城市房产亮点：

表现最好的城市: 悉尼，增长3.9%

表现最差的城市：达尔文，下跌3.9%。

租金收益最好的城市:

• 独立屋：霍巴特和达尔文，5.2%
• 公寓：霍巴特，5.4%

租金收益最差的城市:

• 独立屋：悉尼和墨尔本，2.8%
• 公寓：悉尼，3.9%

全国最贵的城市: 悉尼，房屋中位价为78万澳元

全国最负担得起的城市: 霍巴特，房屋中位价为30.6万澳元

（据今日澳洲）

 

专门为中国投资者挑选的投资房产的代理纷纷表示，澳洲房产市场投资的不确定性，使得很多代理已把向中国客户推销的重心转向了欧美市场。

位于墨尔本的中介ACProperty的Esther Yong告诉新闻有限公司，她的团队接到大量来自其中国代理的电话，说中国的客户对美国和欧洲房地产的兴趣在升温。

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Yong表示：“约70%原本是销售澳洲房地产的中国代理，为他们的客户要求替代的投资方案。”她还说，由于最近澳洲收紧对外国投资者的政策，代理们都发现销售量和咨询量在显著下降。

她说：“中国买家仍在咨询和热衷于购买，但是由于市场的不确定性，需要更长的时间才能打定主意。”

澳洲各银行限制贷款及政府对外国投资者增加印花税之后，买家对澳洲房地产的问询量已在降低，房地产投资公司NAREIG的澳洲房地产顾问Rachel Wu同意这种说法。

Wu说：“当客户正在犹豫是否要在澳洲买投资房时，代理就会向客户转而推荐美国和欧洲的房产。客户（目前）最热衷于在美国买房。”

Wu还说，急于转售楼花公寓的买家愈发常见。如果没有找到合适的买家，他们就会损失10%的首付金。“我们现在正在帮助客户们在非澳洲银行安排贷款，但是这些银行的评估也很严格。”

上海的买家代理Dani Zhao说，澳洲的限制政策不会吓住中国的高净值买家。“中国的大款们只看重房屋的质量，诸如位置、景致、开发商等。提陞印花税对他们来说衹是小菜一 碟。”她说，“银行限制贷款的政策和政府的印花税附加费，只会影响那些中等收入依赖银行贷款的中国买家。”

iBuyNew房地产公司总裁Mark Mendel表示，大型项目的开发商正在努力达到他们的资助者设定的预售目标。“之前，开发项目三天就会售罄，现在要3~6个月，有些项目还会在市场上等待更长的时间。不少开发项目正在被取消。”他说外国买家对此已是兴趣索然。

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（互联网资讯综合整理）

 

最近彭博社Nanos研究中心称，加拿大经济信心指数指出，有1/5的受访加拿大人认为房价将要下降。澳洲专家认为澳洲和加拿大的经济一样，之前是依赖出口资源，之后转向房地产，《澳洲金融评论报》称在低利率和背后中国买家的推动下，两国的房价都屡破新高，开始对外国买家多征税。专家称澳洲经济也要提防房市的冷却。

据《澳洲金融评论报》报道，彭博社Nanos研究中心称，加拿大经济信心指数指出自从温哥华引入15%的外国买家税以来，对加拿大房地产有悲观前景的人几乎翻倍了。温哥华房地产协会称，新税生效以来的两周内，房屋销售数量下降了51%。该研究中心的主席Nik Nanos称：“如果房地产业信心明显下降，那就会立刻对加拿大经济产生负面效应，因为现在加拿大的经济，已经不能够和以前一样依赖能源了。”

自从温哥华引入15%的外国买家税以来，对加拿大房地产有悲观前景的人几乎翻倍了

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据悉，加拿大最大的出口是石油，这与澳洲依赖矿业的情形类似。而与悉尼和墨尔本一样，加拿大的温哥华和多伦多近几年房价也一路飙升。《澳洲金融评论报》称加拿大为了限制推高了房价的中国买家，推出了外国买家税，而且比澳洲的新州、维州、昆州的类似税收都要高。

虽然目前加拿大的房价还没有下降，但是已经有1/5的受访加拿大人认为房价将要下跌了，而且这甚至发生在宣布征收外国买家税之前。而与澳洲一样，国际货币基金组织此前也曾指出，加拿大火热的房产市场可能也会带来金融风险。专家称澳洲应该借鉴加拿大房产市场的现状，继续观察加拿大房市中越来越浓的悲观因素是否会进一步转化为房价的下降。

（据今日澳洲）