澳洲房贷 – juwai

固定利率创十年最低澳洲房贷应该如何选择？

目前澳洲的官方利率维持在数十年来的最低点。在竞争中，各银行与房贷机构也为我们提供了一些非常有吸引力的固定贷款利率。那么现在是人们以固定利率来锁定自己的部份或全部房产贷款的时候了吗？这个问题是很多澳洲房产投资者与房主在询问的问题。

如何确定你所做出的决定是正确的？确保你所做的决定是明智的，需要考虑哪些问题呢？

大都市战略家协会董事亚德利（Michael Yardney）在该网站的博客上提出了七个问题，是那些考虑选择固定利率的人们需要问自己的问题。

目前澳洲的官方利率维持在数十年来的最低点

1、在固定利率锁定房贷期限内，我是否将出售我的房产？
如果是的话，你有可能会因为违背贷款承诺而被罚款。

2、在固定利率锁定房贷期限内，我是否将要使用我的房产股权所进一步投资？
这样做的话，成本通常可能会过高。

3、我是否需要一个抵销帐户？
抵销帐户是一个可以链接到你的房贷上的转账账户。许多借款人把自己的积蓄存入这个帐户，并用这个账户中的余额冲减贷款数额，从而减轻房贷的应付利息。大多数的固定利率贷款不允许使用抵销功能。

4、我可以额外多地还我的房贷吗？
当你锁定固定利率贷款时，部份贷款机构会限制你每年偿还贷款的额度。如果你能够储蓄相当多的数额的话，你可以考虑留做一部份浮动利率房贷，并最大限度地利用你的抵销账户。

5、我的固定利率房贷和浮动利率房贷组合应该怎样平衡？
即使你只有一项房贷，通常你也可以将其拆分为一部份是固定利率的，其余的为浮动利率贷款，为自己提供所需的灵活性。

通常初期入门的投资者选择锁定50％的房贷份额，而对于有更大投资组合的投资者来说，往往固定利率贷款所占比例较大，以保护自己。

6、我的固定利率贷款应该定多长时间？
这个问题现在很难回答，但如果你认为澳洲利率在一年或两年内不会增加，之后会保持高位数年的话，你将固定利率贷款定为短期，如一年或两年可能就没有任何意义。

这是因为你的贷款将到期，并将恢复到届时的利率水平，到时候你的贷款利率可能会高出几个百分点。这个方面，你应该采纳专家的意见。

7、如果利率将进一步下降，今天锁定利率会让我付出什么代价？如果你锁定了一项五年贷款，而利率进一步下降，你会是什么样的感觉？

亚德利强调在这些方面，借款人应该根据自己的情况听取专家们的建议。

除此之外，还有许多其它的问题也需要考虑，如自己工作的稳定程度、投机利率的变动充满了风险，还有分配固定利率贷款与浮动利率贷款所占比例的决策错误可能会让你付出昂贵的代价。

固定利率虽然在你房贷还贷时具有“确定性”，但它没有了灵活性和可控性的好处，而且违反固定利率贷款条款也是要付出昂贵代价的。

做出明智的选择，因为你只有过了三年或四年后才能知道决定是否正确。

但请记住，利率有一天会再次上升。由于固定利率一般会在浮动利率上升之前提升，因此值得密切关注国家经济的主要指标。

澳洲 | 澳储行宣布将维持低利率1.5%不变

今日澳央行决议维持1.5%利率不变

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据澳洲新闻网报道，在市场普遍认为现有低息无法提振增长的担忧中，澳央行（RBA）周二下午宣布，将维持1.5%的史上最低现金利率不变。

鉴于今年内已两次降息，央行在紧密观察最近一次降息对经济及货币作用的同时，或保持现有利率不变。

今年8月，澳央行将现金利率下调了0.25个百分点，但不少业内人士批其未能抵抗澳元一路走强的趋势，对逐渐坚挺的房市也作用不济。

通过对38位经济学者及专家进行调查，其中47%的人认为2017年将迎来再一次降息，但也有人提出是否存在其他刺激手段的必要性。

有学者指出，央行调息的作用大都体现在抑制高通胀上，对刺激通胀毫无作用。而绝大多数受访专家反对采取量化宽松政策刺激经济，但少数支持者认为短期内，美国利率上调对澳元的影响或比澳央行减息大。

多数受访专家认为银行能否全面执行央行降息政策对后者未来降息决定影响不大，37%的人相信若央行降息，最低或到1.25%。

而在房市方面，自前两次降息以来，不少房市指数出现强烈反弹。但尽管拍卖清盘率走高，拍卖数量却出现下降。

业内普遍猜测，11月将迎来再次降息。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 贷款受限中国“楼花” 中国买家撤离澳洲楼市

中国投资者是澳洲房地产市场最大的海外投资群体，澳洲的“楼花”(预购未完工的房屋)因其成本低、回报较高等特点，吸引了大量中国投资者的追捧。

近日，据《澳大利亚人报》网站报道，随着澳洲各大银行收紧对海外买家的贷款，中国买家在产权收割时感受到了巨大的压力，因此，他们选择了解除合同。

就在中国投资者纷纷撤离之际，亚洲其他地区的投资者和澳洲本土的投资者却后来居上，取代中国买家的位置大手笔投资澳洲房产。

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受贷款限制，中国买家撤离澳洲房市

由于澳洲本地银行收紧贷款，使得中国买家们陷入两难境地，因此大批用10%首付购买了澳大利亚“楼花”的中国买家开始解除他们在悉尼的合同。悉尼当地最大的公寓楼开发商Meriton老板Harry Triguboff确认了这个“大潮”正在形成，他说，购房合同被取消将导致这些买家10%的首付被依法没收，而且那些卖房中介们也必须返还他们从开发商手中拿到的售楼提成。

Triguboff 先生介绍称，尽管以前悉尼市场也曾有过少量的类似事情，但他的Meriton公司却从来没有遇到过，因为中国买家们都是最能遵守购房合约的购楼群体。

报道称，相比于悉尼，墨尔本的公寓楼市场问题则大得多，因为中国投资者购买了墨尔本巨量的一睡房公寓（一居室）楼花。中国买家在悉尼的违约势头扩散到墨尔本之际，楼盘的销售压力将会变得大得多。

据悉，Meriton公司已获得中国违约买家缴纳的罚金和代理商佣金，公司接下来将以中国买家最初同意的购房价格或是高于这一价格来出售这些公寓。

由于各大银行收紧贷款政策以及中国政府对资金转移的限制，部分中国买家无法筹集到贷款和资金完成交割手续，这使私人贷款机构看到了商机。

据澳大利亚广播公司报道，贷款经纪人Marshall Condon称现在澳洲私人借贷包括家庭办公室，一些高净值家庭客户手里可能有几百万美元，愿意开展借贷业务。部分私人借贷者国内海外都有资金，也愿意以私人名义借贷获益，私人借贷利率最高可至13%，但分析师表示这比失去10%的定金要好。

其他海外投资者迅速补位

一般来说，买家只可能在房价下跌的情况下选择违约，但如今中国人废除合同的原因是它们无法筹集到资金。自去年开始，中国限制资本非法流出，其效应正在北美到澳洲的楼市显现。中国买家抛售楼花的现象，可能会引来新的一批来自亚洲的“接盘侠”，如果中国内地买家毁约是因为难以从国内转出资金，那么亚洲买家又从哪里找到的资金?答案并不清晰，但几乎可以肯定的是，一部分购房需求来自中国香港地区，其他一些亚洲国家与澳大利亚本地的投资商正在取代中国人，投资当地房产市场。

报道称，如今在墨尔本已经出现一个两级市场，当地投资者以低于新公寓的价格购买二手房。澳大利亚银行已停止为中国投资者购买公寓提供资金，但根据当地银行监管机构澳大利亚审慎监管局的规定，银行在为当地投资者提供资金方面有定额分配。与此同时，银行为房地产投资者提供的贷款利率比房产刚需用户高出0.25或0.3个百分点，打击投资者的购房热情。

报道认为，对澳大利亚来说，中国人最近撤出楼市的举措是一个重要转折点，但其他亚洲买家准备在当地投资买房的事实也显示出澳大利亚已变成一个多么具有吸引力的国家。

（据第一财经网）

澳洲 | 澳联邦银行将房贷折扣减少15个基点

联邦银行将把给房屋贷款新客户的贷款折扣消减15个基点，原因是资金成本升高以及更严格的资本金要求。

最近几个月来，各银行在增长信贷方面激烈竞争，放贷机构不得不给标准可变利率贷款的新客户提供1.4-1.5%的折扣，这一趋势降低了盈利率。

联邦银行将把给房屋贷款新客户的贷款折扣消减15个基点，原因是资金成本升高以及更严格的资本金要求

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竞争对手称联邦银行一直到现在为止，都在激烈竞争，但该银行星期一告诉房贷代理，该银行将把一些关键性产品的折扣减小0.15%。一些不太流行产品的折扣将降低0.08%。

这一改变不影响现有贷款，但本周五以后申请贷款的客户将无法得到以前的折扣。

澳大利亚最大放贷机构做出这一改变的同时，澳大利亚房地产市场正表现出回暖迹象，悉尼本周的拍卖清空率达到了去年繁荣期以来的最高点。

一名联邦银行的发言人确认了这一改变，他称原因是资金成本上升，银行平衡了客户和股东之间的利益。

“对与新申请，我们将减少一些产品的折扣率.”该发言人说；“这些改变是由资金成本上升、资本金需求以及我们持续关注于平衡客户和客户需求造成的。”

据信这一改变对通过代理和通过银行员工做出的贷款同时有效。

联邦银行的利润率受到了激烈竞争和放贷折扣的挤压。分析家本月质疑联邦银行的贷款越来越多的由代理完成。

竞争对手Bendigo and Adelaide银行本月也称，一些新贷款产品”马上就要非理性”，并且不可持续。

联邦银行以及竞争者西太银行、国民银行、澳新银行也利用不完全传递本月官方现金利率下调的方法减少了对他们利润率的挤压。

悉尼房地产拍卖结果本周又回到繁荣时期的水平，Domain的数据显示周末拍卖成功率达到84.1%，这是8月份的新纪录，虽然拍卖数比去年低得多。

如果其他银行也跟随这一举动-这样的事情在贷款市场经常发生-这可能减轻储备银行将现金利率降到1.5%对房市造成的影响。

联邦银行在本月把所有活动利率贷款的利率降低了0.13%，但星期一对折扣利率政策做出的调整完全抵消了新客户的利率下调。

（据澳洲新足迹）

澳洲 | 中国投资者不差钱:在澳买房仅5%需靠借贷

近日澳新银行的最新数据显示，虽然澳洲当局和银行方面出台了各类例如增税和限制房贷的政策，然而却好似无法阻挡中国投资者在澳购房的热情。例如澳洲银行收紧对海外投资者的房屋贷款这一政策收效甚微，尤其是对中国投资者，瑞银（UBS）称：“因为中国投资者中，需要在澳洲本地借贷的只占约5%。”

据澳洲新闻集团报道，上周澳新银行（ANZ）公布的一份最新报告显示，澳洲外国投资审查委员会（FIRB）关于上一财年海外各国在澳的获批投资里，毫无疑问中国投资者占据了最大的一部分。上一财年中，澳洲房地产中获批的外国投资上涨了75%，达到了610亿澳元，其中来自中国的投资就占到了约2/3。

澳新银行公布的另一张数据表格中则显示，澳洲房价近年来一路上涨，但是澳元和人民币的汇率的变化，使得澳洲房产用人民币来衡量时，并不是一路上涨，而是有起有伏。比如说，大概在2011年左右，澳元的走低就让澳洲的房产对于中国人来说变得更便宜。

为抑制房价的过快上涨，澳洲各地都相继出台了各类增加印花税或者土地税的政策，瑞银（UBS）则称澳洲银行收紧对海外投资者的房屋贷款这一政策收效甚微，尤其是对中国投资者，“因为中国投资者中，需要在澳洲本地借贷的只占约5%。”所以对于这一部分的交割风险可能并没有想象中的大。不过UBS警告称，若中国当局对于资本流出的管控愈加严格，则或有可能会直接影响到澳洲的房产市场。

相关资讯：澳洲| 澳四大行遭穆迪降级恐加重海外借贷成本

（据今日澳洲）

澳洲| 澳四大行遭穆迪降级恐加重海外借贷成本

鉴于澳洲四大银行经营环境及利润增长存在风险，信用评级机构穆迪周四晚上宣布将其展望由“稳定”调整至“负面”。

展望评级下调将导致澳洲海外借贷成本增加。（澳联社图片）

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据澳洲广播公司报道，穆迪表示，展望调整反映预期澳洲联邦银行（Commonwealth Bank）、国民银行（NAB）、澳新银行（ANZ）及西太平洋银行（Westpac）在年内将面临挑战，可能导致利润增长和资产质量下滑，更易受到外部冲击影响。

另一信用评级机构标准普尔上个月已将四大银行评级调整到“负面”。

穆迪表示，调整评级是因为：

低收入、低工资和持续低利率，引发澳洲持续经济动荡，对银行毛利造成压力；

房价升势凶猛、家庭债务增加，预期银行将面对房产市场带来的巨大尾部风险；

银行部分贷款组合坏账增加。

穆迪在报告中指出：“尽管面临诸多压力，澳洲四大银行在资金方面仍有强大缓冲，流动资金状况改善，结构性盈利能力较高。

“如果澳洲经营环境有所改善，楼市杠杆、名义收入和房价指数趋稳，加上银行进一步改善资本市值和融资状况的话，评级可以重返‘稳定’。”

据《悉尼先驱晨报》及路透社综合报道，评级展望调整将导致澳洲海外借贷成本增加。

此前，澳洲最大规模借贷机构联邦银行已被批评调整利率偏袒股东而非一般客户。

信用质量下降在银行业界引起震荡。最近，银行收益反映了坏账对最终盈利产生重大影响。

美国银行券参考利率和银行同业交易涉嫌人为操纵，17家银行和2家国际经纪人事务所已发起联合诉讼，同时也对澳洲四大银行造成压力。

本周，穆迪确认澳洲保住AAA信用评级，表示预期澳洲经济“可以在全球环境不明朗的形势下保持强势”。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 澳洲不良贷款疯涨致使众多人还不上房贷

据悉，澳洲不良贷款疯狂上涨，致使很多奥收人都还不上房贷。

据澳洲广播公司报道，西太平洋财报显示未按时偿还住房贷款上涨，此外，商业贷款压力也在增加。西太平洋银行称财政困难出现在西澳、南澳及昆士兰这些受矿业下滑影响区域。

本周早些时候，澳洲最大住房贷款商澳洲联邦银行财报也显示债务违约数量上涨，全年不良贷款上涨27%。

澳洲不良贷款疯涨致使众多人还不上房贷 — 西太平洋财报显示未按时偿还住房贷款上涨，此外，商业贷款压力也在增加

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购房者是否超出了负担范围？

威特金融（Velocity Trade）银行分析师Brett Le Mesurier称答案是肯定的，目前市场已有相关迹象显现。

作为澳洲第二大住房贷款商，西太平洋银行周四公布住房贷款和商业贷款的不良贷款都有上涨。30天不良贷款比例从9个月前的1%上涨至1.39%。90天住房贷款不良贷款也有上涨，显示自住买家存在最大财务问题。

Mr Le Mesurier称主要问题在与矿业州，而非悉尼及墨尔本。虽然悉尼及墨尔本的不良贷款也有所上涨，但是数量相对较小。

金融危机专家Satjadit Das称，贷款由虚高的担保价值，换句话说，虚高的物业价值支持。Das还称债务可持续性还基于人为控制的低利率水平。独立经济学家Saul Eslake赞同有关观点，称澳洲个人债务问题可能会更糟。

澳洲储备银行长官Glenn Stevens即将在下个月离任，周三在职最后一次演讲中，他也指出了相关问题。Stevens称，目前澳洲总体公共债务，即各级政府债务总额，约为国内生产总值的40%。而总体住房贷款是政府公共债务的3倍，即国内生产总值的125%。虽然这并非不可控制的数字，但也不是一个小数字。尽管Stevens指出了相关问题，但他并未提出解决方案。

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（据澳洲新快）

澳洲 | 澳洲银行房贷收紧民间借贷大量投资

据《金融评论报》报道，组织过各种澳中间会议的基点公司（Basis Point）近日公开宣称，民间借贷机构（private lender）将再投10亿到澳洲房市，为广大开发商及公寓买家提供资金支持，填补大银行“撤资”留下的真空。

基点公司将于9月22日组织召开一场别开生面的非银行贷款机构的“相亲大会”，为海外及本地的借贷机构与澳洲开发商及住宅买家牵线搭桥。基点总经理约翰逊（CT Johnson）称，地产大鳄、高净值借贷机构将各自为房市注入资金3千万至5亿不等。社会上对房产交割违约、房市发展停滞的担忧促成了民间借贷的蓬勃发展。

约翰逊补充道，一些“精明的”贷款商已瞄准了土地储备、项目开发甚至房屋过户等领域。目前已确定与会的有悉尼Development Finance Partners公司，该公司专注于开发项目贷款。提供公寓贷款的住宅借贷机构未有确切消息，但参会的可能性极大约翰逊表示民间借贷前景广阔，放贷数额也不容小觑，有时一周放贷金额可达上亿。一般而言，民间借贷的利率为12%至18%。

民间借贷机构（private lender）将再投10亿到澳洲房市，为广大开发商及公寓买家提供资金支持，填补大银行“撤资”留下的真空

大银行政策收紧

某私营开发商曾向联邦银行贷款，而在贷款获批的同一天银行却宣布削减10万所贷金额。该开发商也将参与此次基点公司组织的会议。

该开发商表示自己受够了银行“政策收紧”的搪塞之言。他说，“我们不管现在的规矩是怎样，但作为一家大银行你不能在一天反复改变主意”，并表示现在已考虑以前不在选项内的民间借贷。

该开发商称自己对银行已失望透顶。更为重要的是，他认为停滞的银行借贷或将导致“抛售资产”大潮、促使房价下跌。他称人们或因此对踏入房市失去信心，而之前已购房的买家则可能再将房子扔回市场待售。他称，“眼下的情形令人恐慌。”

相关资讯：澳洲 | 银行贷款受限中国买家转向私人借贷

（据澳洲新快网）

澳洲 | 银行贷款受限中国买家转向私人借贷

中国投资者是澳洲房地产市场最大的海外投资群体。在截止至2015年6月的1年里，中国投资者在澳洲房地产投资额达240亿澳元。然后，由于澳洲四大银行加强了借贷限制，不少中国买家限制面临难以取得贷款的问题。中国国家政策规定居民一年转出海外资金额度为50,000澳元。中国买家以前在澳洲各银行借贷，都使用海外收入做证明，而现在银行只看澳洲国内收入。

银行贷款这一方法行不通，澳洲私人借贷上位填补空缺

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据澳洲广播公司报道，银行贷款这一方法行不通，澳洲私人借贷上位填补空缺。

贷款经纪人Marshall Condon主要业务是为地产开发项目提供资金，其中也包括中国买家。他表示房地产政策变化在上一季度逐渐造成影响，他最近负责的许多地产开发项目中国买家都未能获得预期贷款。

Condon表示现在澳洲私人借贷包括家庭办公室，一些高净值家庭客户手里可能有几百万澳元，愿意开展借贷业务。部分私人借贷者国内海外都有资金，也愿意以私人名义借贷获益。据悉，私人借贷利率最高可至13%，但分析师表示这比失去10%的定金便宜。

许多中国买家在澳洲主要城市购房，主要看中其相对便宜的价格和便利设施。

中国买家林分（Fen Lin，音译）来到墨尔本参加药学会议，他表示墨尔本CBD区域房地产市场是关注焦点，区域基础实施便利，距离墨尔本大学以及墨尔本皇家理工大学不远。

林分目前已在墨尔本购买了一套公寓，计划购买第二套。他表示对比中国北京、上海和广州的房价，墨尔本房价算便宜。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 澳房贷收紧之下中国买家的困境

据《澳洲人报》报道，澳洲各大银行收紧对海外买家房贷政策，不少中国买家因资金问题，在澳洲房难过户。

教育是中国买家澳洲购房的最大动机，悉尼、墨尔本两地的房产咨询率实现60%的上升

刘家兵（Liu Jiabing，音译）是中国南京市一名英语教师，他为自己女儿的教育作了良好规划，给她在澳洲选了所好大学，辅助她拿到大学的录取资格，还在女儿去墨尔本念书前给她在当地买了一所公寓，原定下月过户。

刘以600,000元买下了此处期房物业，但现在这所买在莫纳什大学附近的公寓却让他夜不能寐。

在电话采访中，刘告诉记者，“刚开始，他们告诉我首付只用付20%，然后又说付30%，之后说40%，说是银行不给借贷，我们得从小型金融机构贷款。到了前天晚上，他们说我首付得付55%，我一时间哪儿来那么多现金？我还得给女儿付学费。”

中国的家长通常会在子女到澳洲上学前，为其在当地购房，新公寓房最受欢迎。刘只是其中之一。

面向中国买家的国际房地产门户网站居外网（Juwai）表示，教育是中国买家澳洲购房的最大动机，悉尼、墨尔本两地的房产咨询率实现60%的上升。

然而由于近期各大银行宣布不再对海外买家借贷，这些中国买家新房过户瞬间成为难题。他们可能得现金支付，亏本转售或干脆违约、放弃10%的保证金。

银行政策对澳洲房市的影响程度尚不明朗，但情况可能极不乐观，毕竟当地新公寓市场海外买家就占了3成。业内专家指出，在某些个人项目中，这个比例可能达到50%、甚至100%。这就意味着一大批公寓将面临过户难问题，而未来两年内原定过户新公寓数目高达231,129。

正当刘为筹首付四处奔走之际，墨尔本的房产门户网站AC Property每天也能接到4、5通请求代为转售新房的电话。网站主管称曾建议客户找按揭贷款中介看能不能申请其他贷款，但至今无一例成功。

不愿透露名字的李先生（Li，音译）也是墨尔本的转售者之一，他的父母两年前给他在CBD买了一套公寓，至今仍未过户。

他称两年前买房时一切顺利，海外买家也能顺利贷款，但现在既不能拿到房贷，过户也难于登天。

李的父母身在广州，两人当时以440,000元买下公寓，但目前已然错过原定于7月18日的交割日期。开发商因此要求其每日支付150元违约金，李被迫尽快转售公寓。

他表示就算只拿回5%也成，但目前公寓并无买家。李还补充道即便能拿到贷款，就眼下的市场状况，持有物业也不是个好选择，并对有限的利润上升空间表示担忧。

房地产预测机构BIS Shrapnel上月的调查报告也作出预测，到2019年6月，公寓的过度供给及高空置率将对各首府城市产生严重的负面影响。

除了借贷管制，维州、新州及昆州等地或还将对海外买家征收额外税额，房市发展雪上加霜。

某南京澳洲房产中介上月仅售出2处房产，与前一个月30套的售房数目天差地别。公司总经理称房市不景气，7月后尤甚。已有超过40处房产的买家违约，连10%的保证金也不要了。

（据澳洲新快网）