中国人海外投资

澳洲 | 中国根本不是澳农地大买家英美才是

近年来，中国投资者一直被认为是澳大利亚农业用地最大的外来买主。然而，一项最新调查发现：中国投资者拥有澳农业用地0.4%，远少于英美投资者在澳拥有的土地。

并非澳大利亚农地大买家

据英国《卫报》报道，澳大利亚政府7日首次发布农业用地所有权登记报告，数据显示，在总计3.846亿公顷的农田中，调有5210万公顷的土地是由海外人士持有，占比13.6%，其中三分之二在英、美资本手中。

澳大利亚国库部长莫里森和副总理兼农业和水利部长乔伊斯共同发布的这项调查表明，英国是持有澳大利亚农业用地最多的外国投资者，拥有2750万公顷，在外商所有的农业用地中占52.7%，占农业用地总面积的7.2%；美国拥有770万公顷，在外商所有的农业用地中占14.8%，占总面积的2%。

第三位是荷兰298万公顷，第四为新加坡共190万公顷。报道说，尽管媒体集中报道中国在澳大利亚的投资，但中国所持澳大利亚农地面积仅居第五位，共150万公顷。在外商持有的农业用地中只占2.8%，总面积的0.4%。

乔伊斯说，注册数据显示，越来越多的土地正掌握在外国人手中。他表示，据澳大利亚统计局此前估算，2013年6月，12.4%的土地由外国人所有，而在 2010年12月，这一数据仅为11.3%。80%的土地被用于畜牧业生产，其次是2.8%的种植用地。外商最常用的投资方式是租赁。

而8日出版的《澳洲日报》引述莫里森的话说，85%以上的澳大利亚农田都是本国人持有的，外国投资是澳大利亚经济不可或缺的组成部分，有利于经济增长和就业。他原则上支持更多的外国投资，对国内目前出现的保护主义情绪保持警惕。

莫里森说：“如今国内外商投资已超过2.3万亿美元（约合15.3万亿人民币），我们不能让保护主义影响澳大利亚的经济未来。”但他也表示，“必须确信这些投资符合我们的国家利益”。

澳媒体报道误导民众

澳大利亚首次编制农业用地所有权登记报告，目的是回应国内民众对农业用地过多流向海外投资者的关切。

近年来，澳大利亚民众对外国投资者、特别是中国投资者购买澳农业用地比较敏感甚至抱有抵触情绪。

为了缓解民众担忧，去年11月，澳大利亚政府加大对外资并购农业用地审查力度，通过立法，建立海外控股农场注册制度，并且承诺将进一步公开土地购买者和所购土地的相关信息，以加大对澳大利亚农业的保护。

今年早些时候，澳大利亚拒绝将该国最大私有土地所有者、牛肉生产商基德曼公司的农业用地出售给中国企业大康牧业，声称此举影响了澳大利亚的国家利益，因为这些农地与一处军用土地相重叠。

一些偏远选区的政客也曾反对将农业用地出售给海外利益集团，担心这一举措可能会损害该国粮食安全。

澳大利亚贸易和投资部长史蒂文·乔博对澳大利亚广播公司说，事实证明，中国持有澳大利亚农业用地数量比很多澳大利亚民众认为的要少。媒体有关外国投资澳农业的报道误导了本国民众。

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海外特别策划：2016居外大数据解读中国买家在美国买房偏好

数据显示，中国买家已经成为美国房市上最大的买家：2010年至2015年，中国买家在美国买下了930亿美元住宅地产，及170亿美元商业地产。那么，在中国买家越来越庞大的购买力背后，透露出哪些不为人知的买房偏好和投资习惯呢？

英国 | 脱欧小水波不是大洪水?伦敦房价短期放缓长期看涨

伦敦市中心的黄金地段的一砖一石并非只能为人遮风避雨，它还是一种占据了天时、地利与人和的优质资产避风港。

伦敦本不想脱欧。那些所谓的支持脱欧者，在真的脱了欧后，也都傻了眼。不过，脱欧和英国原本的问题是两回事，英国的局面的根源，在脱欧之前就存在了。比如，在房地产市场就是这样，它会有一些变化，但脱欧不是这些变化的唯一原因。

伦敦富裕地区明显降温

伦敦的房价，每年都以两位数态势增长。土地注册处的资料显示，到今年5月份，这种增长速度一直是常态。

不过，在市中心的富裕地区却出现一些明显的降温变化，比如，伊斯灵顿、哈默史密斯和富勒姆区的增长幅度就很小，只有4.7％和2.7％；金融城、肯辛顿和切尔西地区则反而下降了9.2％和2.5％。

这一现象脱欧之前就出现了，当时，人们认为的原因是，这些豪华住宅供过于求，而且高达150万英镑的房价，面临新的12％的印花税，费用太高，吓跑了很多买家。现在虽然脱欧了，但是这两个原因仍然存在，所以房地产市场仍会持续降温，对于伦敦那些高价住房，尤其如此。

英国首席经济学家Robert Gardner表示：一直以来，房产交易都是在三月激增，然后在夏季放缓，因为买家要避免4月份的印花税，所以会提前购买二套房的时间段。

是小水波不是大洪水

别怕！房地产市场虽然延续了之前的降温趋势，又增加了脱欧的不确定性，但不需要想的太糟糕。经济和商业研究中心（CEBR）的Nina Skero说：虽然脱欧肯定会带来击波，但据CEBR预计，住房市场只会放缓，不会暴跌。据咨询公司预测，到2018年后，伦敦的房地产将出现增长，不过 2017年会出现小幅的5.6％的收缩。

皇家特许测量师学会的首席经济学家Simon Rubinsohn，也给出了同样的看法，认为伦敦房价会略微下降，但从长期来看，他说：价格有望上涨，虽然比之前预期的少一点，但预计在未来五年，仍会以14％的累积速度增加。

前财政大臣George Osborne算是持悲观态度的，不过也只是表示房产价格可能会跌18％，但不过也只是降回到伦敦2015年的水准而已，并不是什么灾难。

伦敦房产供应不足

专家们如此自信的原因很简单：伦敦的房地产市场有着坚实的基础。

目前的在建住房缓慢，意味着伦敦的现房可能会供给不足。如果真如此，脱欧将使这更糟。脱欧最直接的后果是，大量的房主停止了出售，导致房产市场上的库存量跌至最低（来自皇家特许测量师学会的纪录）。如果在漫长的脱欧过程中，房主们一直谨慎下去，那么房产库存量将持续见底。在脱欧带来的不确定性下，开发商们考虑利润，也很可能选择搁置新建住房，尤其是，由于一些欧盟建筑工人要回国，增加了建筑行业的技能短缺。

因此，有人担心，由于供应不足，需求也会下降，从而导致房价迅猛下跌。但是，这种担心，完全没必要。

首先，英国房屋调查显示，至2015年的十年间，租房者的比例几乎翻了一倍，其中70％是45岁以下人群。我们通常把他们叫做租房族，这群租房族的刚需，将成为价格下降的主要制动，在低价房产中尤其明显。

其次，不同于2008年，目前的抵押融资充足，并且十分便宜。汇丰银行最近两年期固定利率只有0.99％（最高可贷价值的65％），而巴克莱银行最受欢迎的为期两年的跟踪抵押贷款利率是1.49%（最高可贷价值的60％）。如果如民众所期待的那样，英国央行货币政策委员会能够做出削减，那么抵押贷款可能会更便宜。这意味着想买房的人可以贷到款，从而保持需求的稳定。

第三，英国经济在脱欧谈判过程中的态势很好，在第二季度增长了0.6％，而且就业创下了3到5月份的最高纪录。虽然脱欧预测中已经猜到了这种良好的态势，不过减缓的经济增长速度和不确定性很可能会影响到住房的需求和供给。但是，这只是意味着可能出现较低的交易量，不代表房价会降低。

最后，不要忘了外国的朋友们。英镑兑美元及欧元下跌了10％。如果经济放缓或出现降息，英镑还会进一步下跌，而这将使英国的房地产吸引更多的海外投资者。2008年出现这一情况时，他们迅速抓住了机会，这一次，同样的情况很可能再次出现。

环境稳定法律健全

伦敦房市长期相对稳定，一方面英国有着稳定的政治环境、广泛的跨党派共识、不受政治干预的透明法律体系，这使得投资者相信他们的资产将是安全的。伦敦西区的大型地产公司总裁托比•科陶德（Toby Courtauld）说。如果你来自亚洲、中东和前苏联的很多国家，那么你会知道透明的法律是非常重要的。此外，中央时区也很重要，因为你可以与亚洲和美国在同一天内进行交易。此外，伦敦也是世界的教育名城、旅游胜地、购物天堂，伦敦的房市进入门槛也没高的离谱，每个价位都有良好的流动性。

金融危机余波造就英雄

从另一方面分析，金融危机的余波也是促成伦敦成为“资产避风港”的关键原因。

房贷危机带来了全球性的信贷紧缩，因此世界各国的基础利率都比较低，这驱使投资者寻求另类资产类别来获得更高的回报。过去几年中能够提供至少5%-6%回报率的伦敦房产就成了不错的选择。此外，英镑汇率的下滑让伦敦的房产变得有利可图。

几年前的欧元区危机、现在的前苏联地区与中东的冲突和紧张局势升温，都促使富裕的外国人寻求资产避风港。类似的，对于华人投资者来说，投资伦敦以至全英房产的最主要原因就是避开国内这种日益明显的不稳定性，无论是要避开过度泡沫化的中国房市，还是价值严重失衡的人民币汇率，投资海外都是理性的选择。从这一点来看，机构与个人挥师伦敦有着相同的理由。

也正因如此，中国房企的海外专案往往都与移民结合在一起——既能转移现有资产，又可变相移民集资。这也是中国机构投资海外房产的一个特有现象。

低价买豪宅抢购实惠房

伦敦的房产市场在6月份脱欧投票前已经出现软化，部分原因是印花税的变化，部分原因是它本身的价格已经超出了太多人的腰包。脱欧的政治冲击造成了不确定性，并将持续一段时间，而这恰好可作为经济活动的一针药水，帮助降低房价，尤其是高端房产价格。

但是，在未来几年，随着新房的竣工，廉价融资的融入，和伺机而动的买房一代的出手，像2008年那样的楼市大跌的局面，势必不会再出现了。

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海外 | 热门国家房政收紧海外投资怎么办？

由于热点国家政策发生变化，或者政治经济方面的不确定性因素增多，使得海外房产投资难度加大。但专家认为，在遵循理性投资的前提下，只需针对不同的变化采取相应的应对措施，则能够化解风险，并实现投资收益。

海外购房政策生变

最近一段时间以来，海外房产投资因为政策的变化而面临诸多变数。诸如加拿大和澳洲新的税收政策，以及英国脱欧等变化，都让海外房产投资的前景蒙上了一层阴影。

8月2日起，加拿大英属哥伦比亚省（British Columbia）政府对外国购房者征收15%的房屋转移税。对于出台政策的原因，该省财政部长麦德永（Mike de Jong）直言不讳，作为系列政策之一，这项税收政策旨在解决英属哥伦比亚省南部地区高房价问题。

其实，加拿大并非对外国购房者额外征税的唯一国家。本刊不动产研究中心了解到，澳大利亚热门地区纷纷出台新规，针对国外购房者加收惩罚性税收。新南威尔士州在今年6月便出台了一则新规，在6月21日新财年的财政预算中，向外国购房者多征收4%的印花税，并将于2017年1月1日起向已在澳洲拥有房产的海外购房者征收0.75%的附加土地税。此前，维多利亚州于4月将海外购房印花税由3%提升至7%，并征收1.5%的土地税。昆士兰州（楼盘）也宣布上调印花税 3个百分点。同时，从今年3月份起，澳洲四大银行纷纷收紧了面向海外购房者的贷款政策，如澳洲ANZ银行、NAB均规定海外收入人士贷款不超过7成；澳洲联邦银行、澳洲西太银行则暂停了非澳洲居民或公民的海外收入贷款项目。

此外，还有部分热点国家则是经济环境产生了变化，使其住房市场发展前景蒙上了一层阴影。如早在今年6月下旬，英国就是否留在欧盟举行全民公投，投票结果显示支持“脱欧”的票数以微弱优势战胜“留欧”票数，英国将不再属于欧盟成员国。莱坊国际有关人士表示，英国脱欧的投票结果会很快改变住宅市场的状况。至于影响程度到底有多大，尤其是中长期影响则需取决于英国脱欧的谈判结果。

海外投资受到影响

政策的变化，以及经济环境发生巨大变化，都会影响到国内投资者配置海外房产的计划。

专家分析指出，当前国内投资者配置海外资产，其目的主要包括资产配置、分散投资等方面的需要。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从中国人海外置业热潮的背景来看，现阶段国外大多数发达经济体正处复苏奇，由于房地产价值仍被低估，所以海外置业刚好处于抄底阶段。同时，中国房地产市场需求趋于饱和，短期内来看房产的投资价值在逐步降低，分散风险和子女教育是当前高净值人群进行海外投资的主要原因。

从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资三大类。而现阶段来国内推销的海外地产项目，其卖点也主要集中在移民、留学、投资和休闲旅游几个方面。国内龙头房企在海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

但政策的变化，显然不利于国内投资者在海外国家购房。以加拿大英属哥伦比亚省政府对外国购房者征收15%的房屋转移税为例，出台这项惩罚性税收政策的意图很明显，就是要降低包括中国等在内的外国购房者的购房意愿，抑制投资性需求，从而稳定本地房价。根据该省目前的法律，房价的前20万加元部分要缴税 1%，20万到200万加元之间部分缴税2%，超出200万加元的部分缴税3%。对于总价在200万加元以内的房产，外国购房者则需支付15%的房产转让税，相当于加拿大国内购房者税率的7.9倍。举例说明，比如出售一套价值200万加元的房屋时，外国购买者要额外缴纳30万加元的税款。

此外，经济环境的改变，也使得不确定性因素增加，从而增加投资难度。如英国脱欧公投之后，房价开始下跌。据世邦魏理仕（CBRE）近日公布的月度数据显示，自从英国6月底投票脱离欧盟以来，该国伦敦地区7月的商业地产价格骤降6.1%，而在整个英国，7月商业地产价格的降幅是3.3%。

此外，包括澳洲等国家出台新的信贷政策来抑制国外人士投资房产，也增加了投资门槛。此前澳洲大多数商业银行可为国外购房者提供8成贷款，甚至首付1成便可签订购房合同，但目前首付提高到3成的做法，甚至完全停止提供商业贷款，使得购房难度大大增加。

降低杠杆理性投资

专家分析指出，政策趋严导致投资难度加大，或者经济环境出现变化，这都会影响到投资收益。但这并非意味着投资机会的丧失，只需针对不同的变化采取相应的措施，就能够化解风险，并实现投资收益。当然，前提是遵循理性投资原则。

首先要做到的就是优选投资目的地。莱坊国际投资部副董事俞俊表示，应该投资房地产市场处于上升期的国家和地区。因为只有前往这类国家投资，才能通过房价的上涨获得收益。他举例说，澳大利亚楼市仍然处于一个长期的房产升值周期中，随着澳洲和中国的贸易活动增加，预计将进一步带动中国投资者及企业将资金注入澳大利亚。美国纽约的豪宅价格也随着美元资产的增值而水涨船高，价格虽然昂贵，但不乏问津者。

此外，政策面仍然宽松的国家也能作为重点关注对象。张宏伟分析指出，对于政策面仍然有宽松“窗口期”的发达国家来讲，可优先选择经济正在持续复苏，房产的价值正处于上行通道的国家进行布局，比如美国。

而对于政策收紧国家来说，则应该根据政策的变化灵活采取应对策略。比如针对澳洲大型银行提高商业贷款首付比例的做法，投资者如果仍然想申请更高比例的贷款，可考虑监管较松的中小银行。而如果自有资金比较充足，且目前暂时没有别的投资去向，则可提高现金支付比例，减少贷款。

另外，对于经济环境发生变化的市场，则应该谨慎观望。比如英国，虽然“脱欧”造成的影响较2008年的金融危机事件要温和，但由于政治、经济环境的不确定性将导致个人买家谨慎情绪蔓延，继而对脱欧初期的市场活动形成抑制。市场行情的短期走弱，或许导致全国房价上涨放缓。另外，“脱欧”会导致家庭财政压力的增加以及贷款标准的收紧，将再次拖累房价上涨。因此对于英国市场，投资者应该采取谨慎观望态度，进一步观察市场走势，等待市场趋势明朗之后再做出投资决策。

（据凤凰房产）

澳洲 | 居外看点：澳洲房产拍卖，中国买家为何屡屡胜出？

在澳洲买房，拍卖是一种很重要的方式。最近，澳洲当地民众发现，在各地很多场房产拍卖中，中国买家通常能击败其他买家赢得拍卖，只是因为中国买家“一掷千金”的实力吗？澳洲资深房产拍卖经理对此进行深入解读，让大家看到当前中国买家的最新面貌。

澳洲 | 贷款受限中国“楼花” 中国买家撤离澳洲楼市

中国投资者是澳洲房地产市场最大的海外投资群体，澳洲的“楼花”(预购未完工的房屋)因其成本低、回报较高等特点，吸引了大量中国投资者的追捧。

近日，据《澳大利亚人报》网站报道，随着澳洲各大银行收紧对海外买家的贷款，中国买家在产权收割时感受到了巨大的压力，因此，他们选择了解除合同。

就在中国投资者纷纷撤离之际，亚洲其他地区的投资者和澳洲本土的投资者却后来居上，取代中国买家的位置大手笔投资澳洲房产。

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受贷款限制，中国买家撤离澳洲房市

由于澳洲本地银行收紧贷款，使得中国买家们陷入两难境地，因此大批用10%首付购买了澳大利亚“楼花”的中国买家开始解除他们在悉尼的合同。悉尼当地最大的公寓楼开发商Meriton老板Harry Triguboff确认了这个“大潮”正在形成，他说，购房合同被取消将导致这些买家10%的首付被依法没收，而且那些卖房中介们也必须返还他们从开发商手中拿到的售楼提成。

Triguboff 先生介绍称，尽管以前悉尼市场也曾有过少量的类似事情，但他的Meriton公司却从来没有遇到过，因为中国买家们都是最能遵守购房合约的购楼群体。

报道称，相比于悉尼，墨尔本的公寓楼市场问题则大得多，因为中国投资者购买了墨尔本巨量的一睡房公寓（一居室）楼花。中国买家在悉尼的违约势头扩散到墨尔本之际，楼盘的销售压力将会变得大得多。

据悉，Meriton公司已获得中国违约买家缴纳的罚金和代理商佣金，公司接下来将以中国买家最初同意的购房价格或是高于这一价格来出售这些公寓。

由于各大银行收紧贷款政策以及中国政府对资金转移的限制，部分中国买家无法筹集到贷款和资金完成交割手续，这使私人贷款机构看到了商机。

据澳大利亚广播公司报道，贷款经纪人Marshall Condon称现在澳洲私人借贷包括家庭办公室，一些高净值家庭客户手里可能有几百万美元，愿意开展借贷业务。部分私人借贷者国内海外都有资金，也愿意以私人名义借贷获益，私人借贷利率最高可至13%，但分析师表示这比失去10%的定金要好。

其他海外投资者迅速补位

一般来说，买家只可能在房价下跌的情况下选择违约，但如今中国人废除合同的原因是它们无法筹集到资金。自去年开始，中国限制资本非法流出，其效应正在北美到澳洲的楼市显现。中国买家抛售楼花的现象，可能会引来新的一批来自亚洲的“接盘侠”，如果中国内地买家毁约是因为难以从国内转出资金，那么亚洲买家又从哪里找到的资金?答案并不清晰，但几乎可以肯定的是，一部分购房需求来自中国香港地区，其他一些亚洲国家与澳大利亚本地的投资商正在取代中国人，投资当地房产市场。

报道称，如今在墨尔本已经出现一个两级市场，当地投资者以低于新公寓的价格购买二手房。澳大利亚银行已停止为中国投资者购买公寓提供资金，但根据当地银行监管机构澳大利亚审慎监管局的规定，银行在为当地投资者提供资金方面有定额分配。与此同时，银行为房地产投资者提供的贷款利率比房产刚需用户高出0.25或0.3个百分点，打击投资者的购房热情。

报道认为，对澳大利亚来说，中国人最近撤出楼市的举措是一个重要转折点，但其他亚洲买家准备在当地投资买房的事实也显示出澳大利亚已变成一个多么具有吸引力的国家。

（据第一财经网）

马来西亚 | 全球房市红利第一名在这里

马来西亚新山与新加坡仅一桥之隔，物价却差了3倍，房价差了7倍。

海外置产风潮方兴未艾，盘点全球各大投资热点，最受青睐的东南亚地区，受惠於东协崛起，房地产增值空间最受投资人肯定。其中，最吸引投资人的房市红利，就在马来西亚与新加坡交界，一桥之隔，价差居然高达七倍，房市前景最被看好。

东协各国中，实力最坚强的新加坡，因为地狭人稠，发展腹地受限，因此近年来密集与马来西亚合作，携手在新山地区开发依斯干达经济特区，迄今吸引国际投资金额已超过马币1902亿元，包括松木影城丶乐高乐园丶鹰阁医院都已进驻该区。依斯干达经济特区的开发计画，使两国密集交流，同时吸引大量国际人才，产生居住需求，连带拉抬区内房地产市场，是海外投资人对该区充满信心的原因之一。

中兴桥的距离房价差七倍

进一步分析马来西亚地产投资环境，除了天然资源丰富，政经情势稳定，资讯比起其他东南亚国家相对透明丶有制度，地理上又与经济强国新加坡相邻，过一座桥就是新加坡。

串联两地的新山柔佛长堤，总长仅1056公尺，两地房价却有七倍落差，也因此产生“工作在新加坡，住在新山”的奇特现象，随着两边交流日盛，大众运输系统链结也更加紧密，除了既有的跨海大桥，新加坡地铁汤申线也将通过新马捷运系统（RTS）与新山连接，2019年分阶段通车。

深耕新山地区的新山汇行销副总詹宜芬表示，海外置产最重要的就是获利，依斯干达经济特区是新加坡政府以及大马政府共同合作的主力区块，等於是有两个政府做背书，未来交通链结只会更紧密，交通便利，房价落差也会逐渐缩小，现在出手就是最好的时机。

互联网资讯综合整理

澳洲投资置业买地建房详解

很多人有到澳洲买房投资的打算，但是却对澳洲的房屋的形式、区别、尤其现在的House & Land Package不太了解。接下来居外就要为大家详细解读一下这些问题。House & Land Package顾名思义就是房屋和土地一起打包出售，这是目前澳洲市场上期房的一种主要购买方式。

在澳洲，购地建房(House & Land package)此类房屋买家，需单独签署两份合同，一份是土地合同，另一份是建筑合同;在所有澳洲当地开发商的房产类型中，有近60%的房子是属于这种类型，尤其以维省最为普遍，因为维省容许买家只承担土地价值的印花税，如购地后才盖房，就可省回建筑房屋印花税。

“购地建房”整个付款流程如下：

首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%，签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。
到土地交割时，买家需要支付剩下土地价格的90%(含贷款部分)。
土地交割后，建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房，整个建筑过程分为五个阶段来完成，即：地基，框架，封顶，装修和完工阶段。

土地交割后付款方式如下：

1.买家首先支付5%的定金。

2.房屋地基做好后，买家需要支付建筑价格的20%给建筑商。

3.框架做好后，买家需要支付建筑价格的25% 。

4.封顶做好后，买家需要支付建筑价格的20% 。

5.装修完工后，买家需要支付建筑价格的20% 。

6.际完工交房时，买家需要支付建筑价格的10%。

需要注意的是：买家只需支付20%首付，剩余80%可向银行贷款，每笔费用都由银行直接拨给建筑商。

“购地建房”和“一本打包购房合同”分析：

就澳洲本土购房者来说，以上两种方式都是较为普遍的置业方法。“购地建房”在澳洲是最为普遍的一种购房形式，一般建筑商会提供几种标准的房型图，供买家选择，澳洲当地人一般都可以接受建筑商的标准图纸，而且这些标准房型图，事先建筑商都已经获得的政府的批文，土地交割后，马上就可以启动建房的程序，建筑商一般都可以掌控整个建筑周期，通常都会按照建筑合同中约定的时间内完工的。

因此，“购地建房”对买家还是有相当吸引力的，并且土地是永久产权，可以世代相传。和国内相比，又可以用比国内大城市，如北京上海,比较而言更便宜的价格买到梦寐以求的别墅，而且是在最适合人类居住的城市生活。所以，买家如果不改变开发商标准的房型和装修配置，或者只做一些简单的配套升级，一般能按预定的时间收房，轻松完成澳洲置业梦。

如果有买家需要按照自身的需求来改动房型图(例如：改变房间和卫生间的位置、增加层高等)，这样的话，建筑商必须首先按照买家的意愿设计好图纸，经买家最终确认后，必须送到政府去审批，而审批的时间建筑商无法掌控，所以，交房时间往往就会延迟而建筑商却无法掌控，且中间也会牵扯到一定的额外费用，所以不太建议买家过多的去更改开发商所设计好的图纸。

“购地建房”的优势在于，单价比同类其他形式要低，亦可在特定范围内自由挑选物业的外观及内装，比较适合愿意多花些精力和时间打造个性家园的购房者。当然，如果购房者认为手续过于繁琐，一本打包(10%首付，交房再付尾款)的购房合同仍也将是最为便捷、省心、安全的购房方式。

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美国 | 房产税满满的套路中国土豪买家怎么应对？

据Bwchinese中文网报道，无论是为了将来子女的教育还是为了转移资产，美国房产向来备受中国投资者的青睐。可是不少对美国房产跃跃欲试的中国买家们，却对美国房产税的了解知之甚少。

你知道美国新建房屋销售已经达到了自2008年2月以来的最高点吗？那二手房那？二手房也处于自2007年2月以来的最高年销售率。同时，新房开工也接近自2007年11月以来的最高水平。

在截至3月31日的一年中，中国人已成为美国住宅最大的外国买家群体。

美国大全新闻网7月23日援引《巴伦》周刊报道称，美国全国房地产经纪人协会连续两年的调查显示中国人（包括中国香港、中国台湾地区和大陆）是美国住宅最大的国际买家：从2015年4月到2016年3月，中国人购买了29195套住宅，耗资总额约为270亿美元。

《巴伦》周刊报道称，位列第二的加拿大人购买了26851套住宅，耗资总额仅为90亿美元。他们更愿意购买度假区的房子，而不是纽约、加州、华盛顿等州郊区的高价房。

据美国全国房地产经纪人协会说，在此期间，中国买家每套住房的平均售价为93.7万美元，高于一年前的83.2万美元，远高于所有国际买家支付的47.7万美元的平均价。《巴伦》周刊报道美国买家平均为每套住房仅支付26.7万美元。

全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹告诉《巴伦》周刊记者，中国买家已成为房地产市场的“主力”。约71%的中国买家是用现金来支付大笔购房款的。一部分原因是他们缺乏抵押贷款的途径——在美国的外国买家通常要花数年时间才能建立起合格贷款人所需的信用；另一部分原因是中国人有一种在买大件商品之前存钱的文化倾向。

报道称，许多中国购房者在美国只待了两年、甚至不到两年。尹说，中国人把拥有房产视为“他们在新接收他们的国家的梦想的重要组成部分。”

在2015-2016年度购买的所有房产中，64%在郊区，高于2015年46%的比例。尹估计中国买家，许多是有子女的家庭，想要的是配备高质量公共学校的郊区房。

美国一些大都市地区的房价已经创了历史新高，房产中介的行为开始像2005年的时候：难怪有人谈到了另一轮房产泡沫，彭博新闻社警告道。

美国大全新闻网援引彭博新闻社报道称：“不过，行业观察家认为房地产市场尚未达到投机泡沫的程度。相反，住宅低库存正推动房价上涨。不过，随着买家陷入绝望或随着更多新房入市，房价最终将下跌。上一个十年导致房地产市场崩溃的结构问题现在并不存在。”

美国房地产协会官方网站首席经济学家乔纳森·斯莫克对彭博新闻社说：“在上一次周期期间房地产市场崩溃是因为建了太多房，而且宽松的贷款使投机行为加剧了。这与我们今天的情况恰好相反。”

美国房产税率之高，程度之复杂实在令人咋舌。

在购买房产之前，中国买家就得支付包括律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费、登记费、预缴所得税。

其次，购买房产以后，中国买家还需支付房地产税、贷款的本金和利息、房屋保险、小区费或物业费等。

然后，如果买家还想将房产出租的话，还需缴纳包括出租管理费和租金的个人所得税；若是买家想把房子出售的话，还得支付资本利得税、交易税、其他费用（包括纪人费、律师费、登记费、修理费等）费用。

最后，如果中国买家（非美国公民）这些都一一做到了然后去世了，后代想要继承这房产还得给美国政府缴纳：高于6万美元的价值部分要缴纳35%-40%的遗产税。

哦，对了。隔代继承的话，美帝国税局会觉得你少交一代人的税，所以隔代继承还要另外再加50%的税。

虽然说美帝对非美国公民的遗产税收恶意大了一点，但是如果你认为入美国国籍就会一劳永逸的话，你还是图样图森破了！

美帝对自家公民是对人不对税。虽然遗产税起征点是545万美元/人起征，但如果一美国公民是在全球范围内拥有资产的，那么不好意思你全部身家都要交税，不然美国国税局可能会追随你到天涯海角~

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澳洲 | 澳洲海外违法购房者罚金过低？7个月罚款总数不够买悉尼一套房子

我们知道，澳洲出台了对外国非法买房者的处罚措施，但据相关报道，澳洲税务局在头7个月的罚款总数还不够买悉尼的一套房子。

据澳洲广播公司报道，2014年，众议院调查显示2006年来没有一起对违规买房者的起诉，而且惩罚明显过轻。作为响应，当时的艾伯特政府加重了罚款，并将执行权移交给澳洲税务局（Australian Taxation Office）。

众议院调查显示2006年来没有一起对违规买房者的起诉，而且惩罚明显过轻

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然而，自从税务局在去年12月1日接管批准、实施和处罚权之后，这些处罚看起来都跟“非常严格”毫无关系。税务局表示，截至目前，已经发现了270多起外国买家违规的事件，截止6月30日，已经开了150份罚单。总罚金是695980澳元，即平均每份罚单4640澳元。

这跟之前宣扬的个人罚款最高12.75万，公司罚款最高63.75万，以及最高3年刑期的措施可是天壤之别。要知道，7月份悉尼总体的中位房价是77.5万澳元，这些罚金总额还买不到一套典型的悉尼房子。

税务局表示，受罚的人都是买房前没有得到外国投资批准或者违反了投资许可条件的，例如暂住居民在离国前没有把房子卖出去。除了这些罚金之外，财长Scott Morrison还批准强制销售30栋外国人的房产，价值7800万澳元。违法的外国买家得不到销售所得的利益。

然而，税务局表示，只有21%的违法行为会导致强制拍卖或自愿撤资，23%的违法者会修订之前的投资批准，56%会得到追溯批准。

而且，税务局的数据显示，在2015年5月2日到11月30日的赦免期内，有302人前来申报房产，净值4.385亿澳元。其中维州占了大半部分，新州的比例也很高。

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（据今日悉尼）