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美国房产税税率的变化受什么影响？

一般美国的房产税都是由郡政府征收。虽然不同的郡计算房产税的方式略有差异，但计算的基本原则是类似的。由于郡政府的主要财政收入之一就是房产税，通常郡政府一般会在特定的时间段内（一般是当年7月初至下一年6月底）拟定政府在该辖区内的所有小区的详细预算支出数据，再统计除管辖区域内的全部可征税的地产房产总价值，税率就是以预算支出除以总价值得出。所以理论上来说这每年房产税税率都会有一些细微的调整。也有一部分郡政府会采用反推的方式，即采取一个合理的固定税率做基准，根据每财年的辖区内的总房地产价值的变化来浮动其当年预算。

当然郡政府在制定房产税税率时会设一个上限值，因为会出现一个房产或地产可能横跨几个小区的情况，而在每个小区内部的学校和社区都有其独立的开支预算，这样同一个房产就有可能会被重复重复收取房产税，这种情况下政府就必须综合考虑计算出合并税率或是使用上限税率。

郡政府每年会请专业的资产价值评估机构核算该辖区内的各房地产的公平市场价值，再以房产公平市场价值8%-90%的价值作为征收房产税为目的的房产价值。如果房产在当年被买卖交易过，当年的房产价值则以最终买入价为准。房产税税率于房产价值所相乘得出的是基本税费（Basic tax）。各个郡还会在基本税费外收取一些杂税，这些税收大多用于街道或地区的学区维护与建设、社区大学、街道基础设施建设、及城市居民健康基金等方面。

由于每个地区的公共设施，城市经营，和发展规划不同，所以每个郡所收的杂税税费种类不一，数量不同（有些地区的杂税只有一两项，而有些地区杂税有十多项），且每年也可能会做调整。这些杂税分门别类，会有其不同的计算方式，亦是基于政府预算来计算分配的。所有上述税费都是统一纳入房产税范畴，明细会显示在每年的交税凭单上。

都说美国房子便宜比国内，但是政府每年还要征收房产税。那到底美国房产税如何征收的？

美国房产税是谁征收的？

美国的房产税是由房子所在的区政府负责征收的，用来支付从学区到城市建设再到其他特殊用途的各种方面。

房产税以何种方式缴纳？

房产税在全美都是一年一交，征税部门每年都会按时把房产税的明细发信件邮递到屋址来，业主只需要写好支票邮寄回去或者根据上面的账号提示直接用网上银行转账过去即可，不收取中间手续费。当然业主也可以到政府的官网上去交。

美国房产税如何计算的？

关于税基

说房产税是如何计算之前先引入一个专业概念——”税基“。

美国房产征收的总额是税基和总税率的乘积，而税基是由房屋每年的估值决定的，房屋估值又是房子所在的区域来负责评定。房产周边房屋的价格、地块大小、实际面积、房型、房龄及房屋设施等因素都会影响最后估值结果。通常政府给出的房屋估值都比房屋实际市场价值要低，而且有时会低很多。例如一套位于俄勒冈州的房子，房屋的市场价值是742134美元,而政府给出的估值仅为398298美元,两者的差值夸张的快有一半了。最后的房产税总额是715825美元。

关于总税率。

网上很多文章介绍说美国房产税的总税率是州税+县税（county tax）+学区税，而实际不是这样的简单计算，一个房子的总税率是更多种税率的相加，并不是也不止这三种。

美国房产税的税率由地方政府根据每年的各种预算收入和支出的具体情况而定，导致不同的区域的税率会有所差异，并且处于不断的调整之中。房产税实际上是多项支出的叠加。

通常地产税的波动不大，一般每个州里面政府所定的税率都在不大的范围之内波动，比如加州在1.25%上下，有的高一点有的低一点；德州在2.5%上下，有的高到3%。

有的时候州和城市等层面会有投票决定是否增加一些费用来付费用，比如是否增加0.01%地产税来为当地建一个大桥？这些是纳税的居民可以投票参与的。

没有所谓的‘州税’或者‘城市税’，而是有些附加条例是可能在州和城市层面附加上的。主要是county的property tax。

在美国购买房产除了要交房产税之外，还需要交哪些种类的税？

1、交易税：税率约为2％，房地产买卖时缴纳。

2、在美国买房，最多还有包括产权保险费、过户公证费、房屋登记费、火宅及洪水保险费、房产税、产权调查费、社区管理费及贷款相关费用等十项开销。其中有5项费用是一定要支付的，这五种费用是过户公证费、房屋检查费、房屋登记费、第一年的火灾保险及房产税。都是在房产交易时产生的费用，均为一次性结清。

美国的绝大部分独立别墅是没有屋主协会的，因此就不需要交HOA这种社区管理费。全款买房的自然也不必考虑贷款相关费用。

其中房产税和社区管理费必须按标准来交，但产权保险费和过户公证费都是可以在交易前协商的。

1.房产税

买家和卖家各需要支付一部分当年的房产税，以过户当天为时间点，过户之前的部分由卖家交，之后由买家交。通常将平均每日的房产税乘以买卖双方各自相应的天数即可。

房产税需要注意的一个要点就是税基。税基并不是指房屋交易价格，而是每年政府对房屋的评估价，但评估价的敲定通常会参考最近一次房屋成交价。

2.社区管理费

如果涉及社区管理费，那么和计算方法和房产税一致，以过户日为界限分别计算买卖双方的费用即可。收取社区管理费大多用于绿化、安保等等，不是美国所有的房子都有屋主协会（HOA）

3.产权保险费

在过户时，通常由产权公司负责检查产权。在购买产权保险后，如果在产权出现问题，损失可由保险公司赔付。这对买家是很好的保障，这笔费用可由买卖双方共同支付。由于产权保险是纯自愿购买的，所以很多房屋持有者会考虑是不是可以不买，因为算起来100万美元的房子就需要2000~3000美元的产权保险费。一部分卖家也会提出由买家单方承担保险费的要求。

4.过户公证费

过户公证费通常由买卖双方各付一半，实际操作中可以协商支付比例。

美国房产税在各个州都略有差异，比如在美国东海岸进行房产交易是需要律师参与的，所以买家还需额外支付律师费。其他具体交费项目及金额需要咨询房产所在地的房产专业人士。

在房屋和土地有永久产权的美国，房产税征收已有200多年的历史，房产税是房屋永久产权的最基本保障，也是房主的义务（不缴房产税，房屋可能会被没收并拍卖）。

法律规定美国各州政府自行决定房产税高低，每年都需要缴交。房产税收是地方政府用来维持消防、教育、医疗、公共设施和福利等方面支出的重要来源。美国房产税真正意义上实现了“取之于民，用之于民”，房产拥有者可以享受到社区服务改善的好处。

在实际缴纳过程中，不同社区会根据实际情况的不同而相应调整税率。例如富人社区相应的房产税会稍高，单当地学校和医疗等公共设施也会更好，这是一种良性的循环。而中低收入社区的房屋则会在专业人士评估之后，适当减少房产持有者需缴纳的房产税。

美国50个州的平均房产税率在0.28%~2.35%之间，全国房产税收的中位数为2149美元。

各州中房产税最低的是度假胜地夏威夷，当地房产税仅有万分之28，房产持有者每年需缴纳的房产税中位数是$1406。

与纽约曼哈顿一河之隔的新泽西州是美国房产税率最高的州，这个数字高达2.35%。每年房产税按照当地房价中位数估算需缴纳7410美元。由于拥有临近纽约的便捷，新泽西近年来也成为国人赴美买房的热点城市之一，但当地的房产税支出需要我们投资者重视。

美国一些州在房产税高的同时，其它方面税收则会比较低，同样人口迁移和投资方面具有强大的吸引力。例如德克萨斯州的房产税就高达1.9%，但由于德州从不征收个人所得税，使得当地居民税负相对其他州较轻，同样吸引了大批年轻人和大企业前往。

加州在热门投资地点中房产税最低，仅为0.81%；气候温暖的佛罗里达州和西北部的华盛顿州房产税分别是1.06%和1.08%，这两个州也不征收个人所得税；纽约所在地纽约州房产税率为1.62%相对偏高。

房产税的高低对人口迁移和房价也造成一定影响。一般来说人们会倾向于定居在房产税率较低的州，故而一些房产税少的州房价上涨也就更快。

Attom Data公司副总裁达伦-布罗姆奎斯特表示，美国房价在过去五年内上涨了45%，但房产税最高的新泽西州房价同期仅上涨5%。而房产税较低的科罗拉州和亚利桑那州，房价则分别大涨59%和83%，科罗拉多州首府丹佛也成为美国房价上涨最快的城市之一。

在美国投资房产时需要交纳的税费是一笔不小的数目，小编今天为大家理一理如何进行合理避税。

1自住两年升值部分不用交税

税法规定:在卖美国房产时，如果屋主在五年之内自住超过两年，卖房后美国房产升值部分(Capital Gain)不用交税(夫妻二人可免50万，个人可免25万)。当然投资者还是要挑有升值潜力的房子，不然投资的房产五年后根本没涨，那投资就没有意义了。

2保留美国房产维修收据，并避免现金交易

屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在美国房产报税时都可以算作支出，以抵租房收入。

如果请工人，也建议屋主从国税局(IRS)网站 上下载1099表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做不仅报税时没有凭据，而且无法获得出租成本支出来冲抵美国房产租金收入。
3出租房折旧冲回越早越好

出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。但只有房子自身的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。折旧是以出租的美国房产分27.5年来算。比如说你买个房子20万，土地值4万和房子本身值16万。你每年就可以按16万/27.5折旧。27.5年以后，你已经把那房子本身值的16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30万中增值的10万，你要付长期资本利得，税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分要重新交税。这部分美国房产税，就叫做折旧冲回(deprecation recapture)。

而且金钱越来越贬值，三十年前湾区一所二十万的房子现在已值百万。当年折旧省下的税用今天的物价折算，可能升五到十倍，因此建议美国房产还是越早折旧越好。

4更换美国房产考虑“1031”延税

按照“1031”，如果投资人将旧房子(称做 Relinquished Property)卖掉, 用卖掉所赚的钱再买了一栋房子 (称做 Replacement Property)，则这部分利润可以暂时不交美国房产税(Tax Deferred)。
　　
当然“1031”延税方法要符合很多方面的要求，比如在卖房45天内要找出再次购买的房，180天内要过户，卖房的钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。同时必须是投资用房换投资用房，不能换自住房、交易必须在规定的时间内完成、以及新购的房子必须等同或大于旧房子的价值等。
注意：“1031”是缓税而不是免税，想使用“1031”延税的房产投资者小编建议必须提早准备，并在行业专家的指导下严格按照要求进行交换，以免由于不懂行造成不必要的损失。

5用谁的名义进行美国房产投资也有窍门

如果你是以个人名义投资美国房产的，可以通过房子的地税(房产税)、保险费、房子的折旧费、装修折旧费、分类折旧费、房子的维修费、房地产公司的管理费、以及房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。对高收入者来说，省下的税相当于政府帮你给了一半的开支。

如果你是用公司名义投资美国房产的，除了以上提及的一些抵税项外，所有公司的租金、通讯、日常维持、日常管理所需要的所有费用、员工的所有工资和福利、用公司的名义买的电脑和家具电器等“办公用品”等等，通通可以抵税，专家建议谨记保留原始发票和收据，或是信件等作为报税凭据。

美国房产税是对房地产占有、处置、收益各个环节征收的各类税项的统称，而中国的房产税是指在房屋保有环节上征税。美国的房产税有广义和狭义之分，狭义的房产税属于财产税，是指对房屋本身价值所征收的税；广义的房产税则是在房屋买卖整个环节要缴纳的所有税的统称，包括交易税。

当前美国大部分地区房产税的税率维持在0.8%至3%,平均为1.5%居多。意思就是如果你在洛杉矶有一套住房，房屋的估价为30万美元，如按照1.5%的税率，每年要缴纳的4500美元的房产税。在房产税收缴方面，美国地方税务部门经过长年累月的摸索，形成了一套自有的行之有效的管理措施，基本能够杜绝漏税的可能。比如有的城市规定缴税的起始和截止日期，提早纳税的房主则可以享受到政府一定的减免优惠，过期缴纳的则会接到罚单，而税务部门会对拒绝缴税的房产予以没收和拍卖。

美国地税收入中有一部分是给当地的教育机构的，往往当地市政局除了对新房有特别的减地税计划外,一般只对以下几类业主有减免地税的计划：

1)减免基本型学校税
BASIC STAR(School Tax Relief)

减免条件：65岁以内, 只要有至少一位屋主将此物业作为其自主宅, 且物主调整后的年总收入不超过50万, 大约每年减的金额是$281。

2) 减免优惠型学校税
ENHANCED-STAR(School Tax Relief)

减免条件：至少有一位屋主是65岁或者65岁以上, 同时至少一位屋主将此物业作为其自主宅, 全部物主调整后的年总收入不超过$79050, 大约每年减的金额是$450。

3) 年长公民屋主减免税
Senior Citizen Homeowner’s Exemption (SCHE)

减免条件：至少有一位屋主是65岁或者65岁以上, 同时屋主将此物业作为其自主宅, 所有物主调整后的年总收入不超过$37400, 大约每年的评估价值可降5%~50%, 以收入为根据。

4) 残障屋主减免税
Disabled Homeowners’ Exemption (DHE)

减免条件：至少有一位屋主是残障人士, 并且屋主将此物业作为其自主宅, 所有物主调整后的年总收入不超过$37400, 大约每年的评估价值可降5%~50%, 以收入为根据。

5) 退伍军人减免税
Veterans’ Exemption

减免条件：在指定冲突时期服役的美国军方退伍军人及其配偶,根据是否在交战区以及是否服役其间受残而决定享受到的福利。

6) 致残的犯罪受害者跟见义勇为者减免税
Disabled Crime Victim and Good Samaritan Exemption

减免条件：警察局人员无资格申请。此福利是为了鼓励物主花钱整修房屋以方便残障人士居住。

7) 神职人员减免税
Clergy Exemption

减免条件：神职人员所居住的自住宅, 而非所属宗教团体所拥有的物业,每年大约可以见面$256。

美国房产税的征收充分体现了取于民，用于民的理念。

大多数国家成熟的市场经济国家都对房地产征收房产税。房产税大多属于地方主体税种，是保证国家财政稳定的一条重要来源。房产税在不同国家的称呼也有一定区别，有叫不动产税的，有叫物业税的，还有一些国家包括了土地税。

根据美国国家统计局数据，在2000~2007年间，美国中等价位房产的房价增长了48%，导致美国房产税相应的在同期有了62%的增幅。

由于地方政府将大部分房产税收入用于了支付学区义务教育、改善治安和公共环境等民生工程，这就让学区周围环境得到了改善，房价自然升值。而在大部分的美国老百姓看来，交了房产税后就意味着孩子能享受十几年的义务教育，他们自然情愿交税。这充分体现了税收取于民，用于民的理念。

由于美国中小学都实行义务教育，教育开支数额庞大，房产税的绝大部分都被地方政府用在改善教育环境上，也就是通常说的学区税。这些税收用一般来支付学生午餐和校车的费用，以及教学设备、教师的工资发放和福利改善等方面的庞大开支。

房产税中的县税和城市税也被用作与居民房屋有关的支出维护。标准房产税率在美国平均为1.5%，房产税通常有狭义和广义之分。

狭义的房产税一般是指对房屋本身价值所征收的税，属于财产税的一种;广义的房产税包括了交易税，也就是在整个房屋买卖环节要缴纳的全部税种的统称。无论是住在美国哪个州，都必须缴纳房产税，但房产税缴纳多少则根据所在州的不同而迥异。

与政府相反，在房产税中分得最多的学区往往希望将房产价值估算得越高越好。为了解决房产估价过程中产生的争执，学区和房主都可依循一个特定的房产估价的裁议程序，提起申述要求重估。

在美国房产税的税率每年由地方政府根据各种预算收入和支出的情况而定，因此不同的需缴纳的地方税率会有所不同。

美国政府在税收使用方面也接受老百姓严格的监督，税收所有支出情况必须有非常清楚的记录，老百姓可以上网随时查询。县、市两级政府对于房产税的使用必须本着公开、透明的原则，每个纳税人都可以对政府如何使用房产税进行监督，立法机构也可以行使监督权。

无论是改变房产税的税率，还是变更房产税的用途，一般情况下都要通过县和市两级政府讨论后决定，同时必须充分尊重居民的意见。拒绝缴纳房产税的房产，税务部门会对其予以没收和拍卖。