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一些新的投资人在选择投资房时，往往有一种“自住”情节，也就是喜欢把自己想象成就要住进这套房子里去的人，他会按照自己的好恶来进行评判。而来自国内的投资人还会把在中国“生活经验”错误地移植到海外，从而导致投资的偏差。

在澳洲投资房地产，最重要的就是“入乡随俗”，把澳大利亚本地人的“好恶”作为选择投资对象时主要考虑的方面。尤其是以下几点，往往因为与中国人的喜好不甚相似而被投资者所忽略;

第一，房屋楼层。一般在中国说到“花园别墅”的概念，很多人都狭义地会理解为双层或双层以上的独栋房屋。然而在澳大利亚，由于相对占地面积更广大，所以“花园别墅”以单层为主。而双层别墅在建造成本上，价格一般要高出单层6~8万澳元，有的甚至达到10万左右。这对于投资者而言，显然是不划算的。比如在墨尔本的西南区购买一套土地面积在400平方米左右，建筑面积在250平方米左右的花园别墅，总费用是均价46万澳元左右；但如果在同一地段，相同的土地面积上，要造一栋双层的花园别墅，价格就会达均价54万澳元左右（2010年年底~2011年初的价格）。问题在于，如果作为投资房，两者之间的租金差价却很有限，而且还有部分租户如家里有小孩、年岁大的或腿脚不方便的人，往往不喜欢住双层住宅（于是就会导致这部分客户的流失）。最重要的是，如果把这近10万澳元的差价节省下来，再贴一部分钱，又可以再投资一套房产，那样获得的利润就大多了。出售时，四房的住宅价格也远远高于三房的价格。

第二，卧室的多寡。有些投资人为了节省几千元的费用，宁可选择3居室，而不是4居室。但这是很不明智的。由于澳大利亚最稳定的租客市场是家庭型的租客。而一个典型的澳洲家庭是有4到5口人组成的大家庭（父母加两个或三个孩子），针对这样的家庭来说，3居室的房子显然不够，因此4居室要受欢迎的多。如果为了节省几千元的建造费用而少了一个卧房，导致出租的困难，实在是得不偿失啊！2011年初，在墨尔本西南Tarneit区，如果是4居室的房产，2010年周租均价为320澳元，而如果是3居室，则还不到300澳元，这样一年下来就差了1千多澳元了。所以我建议要买4居室的住宅。

第三，房屋设施配备。在这个问题上，中国投资者与澳大利亚本地租客之间的文化差异表现的尤甚，因为观念不同而带来的错误选择就更多。先举一个中国投资人存有的最普遍的错误观念。我们中国人做菜烧饭时油烟较重，再加上“远离庖厨”的传统观念，所以投资人不少都喜欢独立隔绝式的厨房。可是大多数西方人包括澳洲人在内，基本上家里的厨房都是开放式，且与客厅联在一起的。这也构成了他们最基本的生活习惯。如果一套房子其他方面都很理想，唯独厨房是独立隔绝式的，就很有可能让澳洲租客失去兴趣。简单一句话，如果大多数租客喜欢开放式厨房，投资者就得购买建造有开放式厨房的投资房。除了厨房以外，还有其他很多方面，比如老外喜欢在卧室内铺地毯，业主就不能安装地板；老外认为洗碗机，空调是必备的家用电器，业主就不能在这个上面节省；老外家里一般不止一辆自备车，所以双车库在出租时就比单车库有竞争力。

第四，在普通居民区建豪宅。对于财力较雄厚的投资者来说，有时喜欢把自己的房子弄得漂亮些，甚至豪华些。但这当中有一个度，即不能太超出房子所在地段的总体建造水准。在澳大利亚，房产市场价很大程度上受到所处地段的影响。换句话说人们一般不会在一个均价40~50万澳元的地区购买一套价值百万的住宅，即便这套住宅就其建筑成本而言，的确值这个价。所以如果在相对价格不高的地区，建起一套富丽堂皇的住宅，虽然能获得一时的悦目感，但无论是出租（富人不会和平民比邻而居的），还是将来出售，都会让你非常棘手，最后获得与投资不成比例的回报。

第五，中西方在文化审美的某些方面也存在差异，澳大利亚民族也有着独特的趣味习俗。这就要求中国投资人在选择投资房的颜色、房型、层高和室内配置方面要充分考虑到当地人的文化习俗，考虑到当地的市场需求，尽量按照当地建筑商推荐的意见来操作，绝不要“跟着自己的感觉走”。

总之，虽然我们中国人有自己的文化特点和生活习性，从健康卫生到柴米油盐，从风水观念到居住文化。但只要是在西方社会进行投资，面对的是像澳大利亚当地人这样为主的客户对象，就一定得按他们的习惯行事，始终想着“租客的喜好”，而不是“你的喜好”。

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墨尔本买房攻略：现在海外房产，尤其是澳洲房产在中国依旧走势强劲。当人民币面临贬值，股市又捉摸不定的时候，投资者更需要一些稳健的项目来做长期的投资。海外房产就成为了一个极具价值的项目。

但是，当投资者拿着钱想投资海外的房产市场时，心里有点惴惴不安，如何投入，如何管理，如何来看待这个投资，是不是会被人骗，这一系列问题都会涌上心头。其实海外市场的房产比中国更规范，但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。

这里我们会分享一些基本的买房知识和业内的信息，帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。

海外投资者在澳大利亚能买什么？

澳洲政府为了保障当地居民的利益，规定海外投资者只能购买新开发的楼盘或者建好未被使用超过12个月的房子。买期房是一个选择，但是建好的房子符合规定的也能买。澳洲的房子都是全装修的，带一部分家电的，所以装修是不用担心的。

澳洲买房，我需要准备多少钱？

如果购买期房，首期是房款的10%，这笔钱会放在开发商的信托账户里，由政府监管。等交房后，需要支付除了银行确认会贷款的部分。如果银行愿意贷款80％，购房者就需要补足10%，如果银行只贷70%，那么就需要补足20%。同时，印花税，海外购房者的税也是在这个阶段付清。拿到房子后，要开始缴纳物业，政府管理，以及水接通等费用。

澳洲有专业的Mortgage Broker 贷款经纪来帮你申请银行贷款。因为澳洲的银行竞争激烈，也有很多产品，通常贷款经纪能帮客户找好最适合的产品，同时他们也可以事先与客户沟通，帮助客户做好财务的规划。

当你计划买房，对手头资金不是很确定的话，事先与靠谱的贷款经纪沟通是很有必要的。他们的收入主要来自银行的佣金，所以一般状况对买房者不存在任何的费用。

澳洲买房，谁来帮我操作？

我记得在中国买房，售楼处的给一份标准合同，告诉我不能改的，大家也就闭着眼睛签了。

在澳洲买房，房产经纪给你提供的是房产信息，但是执行买房这件事情是有律师来操作的。 当你买房找好律师后，律师会跟买房者解释合同条款。当然这里的合同也是标准的。10%的首付订金是存在律师的信托账户里的，律师会与开发商进行合同的交接。交房时也是如此，律师扮演着很重要的角色。找对一个靠谱的律师，可以让买房者省很多心。严谨的律师参与买房的制度，也是对购房者的一个重要保证。一般律师的费用在2000澳币以内。

澳洲买房，这笔账怎么算？

作为投资的房产，我们会要从两个维度来看这个投资。一是Capital Growth，就是房产本身的增值；二是Rental Yield，也就是出租的回报率。最理想的状况就是房子收租很好，而且在几年内自身的增值也很快。

Capital Growth 跟整个的市场情况，所处的区域，房子的种类都是有关系的。

前不久看到一则新闻报道，提到了墨尔本高档的区域KEW，几年来的房产增值情况。

25年前，业主花了64万澳币买了Kew的一栋别墅，这笔钱在当时看来其实也是一笔巨款，25年后，业主以5百万澳币的价格卖出了这栋别墅。平摊下来，每年房产的增值有20万澳币。现在放眼望去，那条街的房子都已经是巨贵了。

往回看都是容易的，最难的是预测将来。在业主买房的那一刻，他们可能也没有预见到自己的房子在25年后是这个价格。这套房子从Captial Growth的角度来说，当然是大大的赢家。

对于投资者来说，他们可能觉得现在的房产的价格已经是很高了，对于将来的增值有一种不确定性。就好比在股指从3000点升到4000点后入市的股民，不知道是会涨还是跌，当经历过5000点然后又到4000点的时候，知道其实4000点到5000点之间还是有很多机会的，关键看你怎么把握。

从资产升值的角度来说，带地的房子会比公寓房更稳健，公寓稀缺地段的公寓会比密集地段的潜力大。

有位投资者8年前花了一笔钱买了在Docklands的公寓，到现在房产的增值在10万澳币左右。如果8年前，她拿着笔钱买townhouse，或者其他区域的公寓，可能资产的增值会更好。

但是从出租回报率的角度来说，同样这套Docklands的公寓还是不错，基本每周的租金在550澳币这样。

墨尔本一般的2房的公寓，每周的租金在450－600澳币不等，1房的公寓周租在300-450澳币不等，价格取决于地段，房子的大小等等。目前墨尔本公寓的空置率在4%左右，是比较健康的。但是不排除有些区域已经到10%。但是，只要业主肯稍微降低一点房租，房子的出租还是不成问题的。

去掉物业等常规费用，政府的一些费用和中介的管理费，一般的净租金回报率在4%左右。这个回报率的计算是基于房子的总价，但是，大部分人都会贷款买房，所以，如果按照30%首付来计算的话，这个租金的回报率会更高。理想的状态其实是租金和按揭基本持平，这样也不用交收入的所得税。

盛达文地产发展总监的专业建议

在投资的时候，如何权衡资产的增值和租金的回报是值得考虑清楚的。带地的townhouse可能在资产增值的表现会更好，但是出租的回报可能未必很高。如果对资产增值期望不大，就找一个出租比较好的区域，例如靠近CBD或者靠近学校。

有时候买房者愿意为了更好的朝向，风景而付更高的房价，但是这些因素在出租的时候，并不会为你带来更高的租金回报。值得还是不值得，这就是要自己考虑了。

墨尔本区域的划分细小而繁复，一般一个区域就几个平方公里。对于要来买房的人来说，要了解墨尔本的区域都是要花费一番功夫的。最近我看到了一些关于这些区域有意思的资料，可以跟大家分享一下。【阅读原文】

盛达文地产发展总监们Simon & Vivien专栏全集

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