澳洲 | 资产折旧抵税系列(十):资产折旧抵税报告的必要性

当我不厌其烦地向客人们阐述制作资产折旧抵税报告的重要性时,经常会被问到,做资产折旧抵税报告是不是必须的?

首先,这不是必须的。就像每年的报税,税务局并没有规定报税工作必须由注册的税务代理来做。但事实上,找注册税务代理来代劳,不仅省时省事,而且放心可靠,因为您知道他会正确地上报您的财务信息,并最大化您的税务利益。

同样的道理,在购买投资房或生意后,税务局并没有规定投资者必须制作或更新资产折旧抵税报告的义务。但是,绝大多数当地澳洲人都会选择去做。因为他知道,做总比不做好,早做比晚做好,绝大多数情况下,他的所得均优于付出。

我们说,现行的税法是鼓励人们去投资的,其中一个重要的表现就是在资产折旧抵税方面。比如,初始成本小于或等于300元的附加资产是可以当年一次性抵消的,而初始成本大于300元而小于或等于1000元的附加资产是可以加倍来计算折旧抵税额的。当附加资产的初始成本大于1000元,则它应按照规定分期计算折旧抵税额。一旦它的剩余价值在300元到1000元之间,它就能立即加倍来计算折旧抵税额。这就是为什么大部分的附加资产都能在前五年把其绝大部分的价值都抵回来的原因。

除此之外,附加资产是无时间限定的。也就是说,不管它有多旧,也不管它的帐面价值还剩多少,只要这个附加资产还在运作并仍具备使用价值,专业估算师都可以对其进行重新估价,赋予其新的价值,从而按税法规定来进一步操作折旧抵税事宜。

因此,不仅新的资产值得制作资产折旧抵税报告,旧的资产也同样适用。凭我多年的经验,大约95%的案例都值得做资产折旧抵税的工作,并且制作或更新资产折旧抵税报告的费用是100%当年抵税的,也就是说,它往往是不需要您真正买单的,这就是洋人对它情有独钟的缘由了。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

我曾遇见很多海外的投资人士来咨询,现在房租收入和其它非折旧的支出打平或还要自己额外支付费用,为何还要做资产折旧抵税报告?据统计,约有79%的投资者多交了税,究其原因,大多数都是忽略了资产折旧抵税报告。为了您的税务利益最大化,请抓紧联系专业人士,早日实现个人的财务自由。【阅读原文

 

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黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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澳洲 | 资产折旧抵税系列(九):破解第三大误解——“负现金流的物业或低收入投资者无需做折旧”

我曾遇见很多海外的投资人士来咨询,现在房租收入和其它非折旧的支出打平或还要自己额外支付费用。为何还要做资产折旧抵税报告?

我回答,首先房租收入会随着通货膨胀而逐年上涨,而房屋贷款利息等开支是相对固定的。今天打平或赔钱的投资物业,5-10年后一般会成为正现金流的物业。那时候,你会因为多打税而苦恼。如果现在做一份投资房折旧报告并每年上报抵税额度,虽然短期内没有经济利益, 然而5-10年后这些多年累积的负值(相当于亏损)可在投资房产成为正现金流的物业以后发挥它们的作用,让您将来少交税。

低收入投资者将来也是有可能挣更多的钱。比如上文提到的在读的学生。如果您现在不做资产折旧抵税报告,白白放弃应有的税务利益,等到您将来接到国税局寄来的交税单时,才想把若干年前漏报的折旧抵税额找回来就难了(几乎是不可能的)。据统计,约有79%的投资者多交了税,究其原因,大多数都是忽略了资产折旧抵税报告。

此外,折旧可以影响到业主将来卖房时的增值税,投资房子上附加资产的折旧额是不用还回去的。这无疑是增加了拥有物业期间的成本,让业主少交增值税。若读者有相关疑问,敬请咨询专业人士。

我们经常会看到因为对折旧这一概念一无所知而承受不必要损失的投资者,十分痛心,希望在此告诫读者,做(折旧)比不做(折旧)要好,要做就尽早做并且要做出最大的结果。

每年的7月1日在税务上都是一个时间分隔点。我们希望大家告诉大家,如果您拥有投资房产而从来没有一份资产折旧抵税报告的话,过了7月1日,您有可能又白白损失了一整年的折旧抵税额度,从而要多交税了。为了您的税务利益最大化,请抓紧联系专业人士,在7月1日到来前,运筹帷幄,把握主动,早日实现个人的财务自由。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

澳洲税务局规定,只有建筑估算师兼QS类别的注册税务代理才能出具房产折旧报告,其他任何人不能签发折旧报告。普通会计师持有的注册税务代理资格并不是QS类别的注册税务代理资格,两者的适用范围(前者是报税,后者是制作折旧报告)是有严格区别的,任何试图混淆这两个概念的行为都是不合法的。【阅读原文

 

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澳洲 | 资产折旧抵税系列(八):破解第二大误解——“会计师为我做折旧”

不少投资者认为做折旧是会计师的事情,为何还要找专业的建筑估算师做折旧呢?

澳洲税务局(ATO)规定,目前在澳洲有两类注册税务代理资格,一种是常见的用以报税用途的注册税务代理;而另一种是QS类别的注册税务代理,专做折旧抵税报告。只有建筑估算师(Quantity Surveyor)兼QS类别的注册税务代理才能出具房产折旧报告,一人必须同时具备两种资格。其他任何人(包括估价师和会计师等)不能签发折旧报告,也不能是多人联合签发折旧报告。

普通会计师持有的注册税务代理资格并不是QS类别的注册税务代理资格,两者的适用范围(前者是报税,后者是制作折旧报告)是有严格区别的,任何试图混淆这两个概念的行为都是不合法的。

更为重要的是,会计学的原理是建立在会计凭证基础上的。也就是说,您的会计师只能对少数全新的或者有财务凭证的单一资产进行折旧抵税工作。对于更广泛的固定资产,包括民用和商用物业在内,其在现实交易中是没有准确的财务凭证。即使您去买个新房,开发商也无法开具建房成本的发票,因此您的会计师在这种情况下可谓是爱莫能助。

任何房子的售价都有土地成分,土地是不能做折旧的。因此对房屋做折旧前必须估算出历史的建筑成本。在建筑扩建及改建的原始成本无法知晓的情况下,税法规定建筑估算师的估算结果是唯一可计算折旧的依据。其它人士,如会计师是无法代劳的。

专业人士做资产折旧表时,并不是依赖发票,而是根据现场搜集的证据和个人的主观判断来估算出在建筑扩建及改建的原始成本。这点和会计不一样。会计学的原理是建立在会计凭证的基础上的,如果没有相关的发票或收据,再高明的会计师也只能是“巧妇难为无米之炊”了。

相反,若客人无法提供发票或收据,专业的建筑估算师会根据当年建筑市场的平均价值来估算出一个合理的建筑成本数值,建筑估算师是税法唯一承认可执行这项工作的专业人士,因为他们是建筑成本的专家。

资产折旧抵税报告是一份合法文件,它确定您的哪些资产可以用来折旧抵税以及如何计算每年的折旧额。一份资产折旧抵税报告就等同于一本长达40页的发票本,投资者每年使用其中的一张发票去和其它具备合法性,且可抵税的费用一起,交给他的会计师去做退税用途。

纳税人私自在网上做的任何形式的资产折旧抵税报告更是风险极高且不可取(这种行为和纳税人自已给自已造假发票没有本质的区别,不仅违法,且一旦被税务局查出,全盘皆输,后果严重。)

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

经常有投资者问我,他的物业是个旧房子,很多年都没有申报资产折旧了,是否有必要做个固定资产折旧抵税报告来抵更多的税。我的回答基本上是肯定的。上一期专栏,我告诉大家澳洲税法有关的规定,扭转大家一贯对“旧房不值得做折旧”的想法。【阅读原文

 

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澳洲资产折旧抵税系列(七): 破解最大误解——“旧房不值得做折旧”

经常有投资者问我,他的物业是个旧房子,很多年都没有申报资产折旧了,是否有必要做个固定资产折旧抵税报告来抵更多的税。

我的回答基本上是肯定的。我知道不少的华人朋友以往对固定资产折旧认识不深,往往忽略它。虽然澳洲税法规定,1985年7月18日前开工建造的房屋,其原始资本(即建筑的结构)是忽略不计的。但是,除原始资本外,附加资产(assets)是固定资产折旧重要的组成部分,其价值往往超过了原始资本部分的价值,不容忽视。

即使你的投资房建于1985年7月18日前,只要现在是有租客在里面居住,它就拥有附加资产,比如空调、风扇、地毯、窗帘、百叶窗、热水炉、炉具、排风扇、防火警报器等等。这些附加资产,没有年份的限制,只要它还有使用价值,就可以计入资产折旧抵税报告中。折旧抵税报告的制作人或其代表会上门对它们进行检查,评估它们的现有价值,应用税法规定的有效寿命值,计算出每一年投资者可申报的资产折旧值。

除此之外,澳洲税法还规定,对于1992年2月26日后进行的装修,包括改建、加建和扩建等,都可以按原始的建筑成本分40年来进行折旧。建筑估算师是唯一被税法认可,可计算出原始建筑或装修成本的专家。对于投资房购买前发生的改建、加建和扩建,房产现任所有者也可以按年数来申报相关的折旧值。

根据以往的经验,我相信95%以上的旧房子都值得做一份资产折旧抵税报告。对于旧的房子,我们甚至可以在网上搜索一些资料,为投资者在下订单前,免费提供第一整年折旧额度的大致范围,供您和报税的会计参考,为您解除后顾之忧。更何况制作固定资产折旧抵税报告的费用是可以当年100%抵税的。投资者们,您还犹豫什么呢?

对于投资者购买前已完成的建筑(含加建、扩建的固定资产),在其寿命期限内,以后的业主依然可以按年申报折旧,不过要减去从建筑、加建、扩建完成时到资产拥有前的所有折旧。

案例分享

老李2010年在旧城区买了一套投资房,原始建筑建于70年代。根据澳洲税法规定,1985年前修建的房屋,原始资本上的折旧不计。那么,老李是否已失去了大部分的资产折旧额度呢?

笔者进行了现场调查,结果发现老李的房屋在2000年左右进行了大规模扩建,原木屋被加高,增加了楼下的祖母屋(Granny Unit),估计当时扩建的费用共计10万澳元。这样老李可继续申报祖母屋(Granny Unit)部分自购买日起剩余的全部折旧额(非老李拥有期间的折旧是不计算在内的), 每年约有3000澳元。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

 

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澳洲资产折旧抵税系列(六):房产折旧的三大组成部分

根据澳洲税法规定,房产折旧由原始资本、附加资产和建成后的扩建或改建三部分组成。

1、原始资本(capital works deductions)

原始资本是指1985年7月19日后的建筑结构上的折旧,如地基、主体结构、内外墙、门窗、瓷砖、实木地板、各种管路线路、晾衣架、信箱、电视天线等。

原始资本(capital works):按建房完工日期和建房种类,按年折旧(以建筑原始成本的2.5% 或4%)。

根据澳洲的税法, 1985年后修建的民宅(不含土地),原始资本使用寿命是40年。一部分商业房产,如1979年后修建的酒店、汽车旅店的原始资本使用寿命是25或40年。

各类物业在原始资本上的折旧率

2、附加资产(depreciating assets)

 附加资产指装饰上的折旧,如地板、复合地板、地板革、窗帘、百叶窗、空调、电器、家具、防盗报警器、防火灭火装置、车库或院门自动开启装置、热水器、雨水桶和水泵、游泳池泵、独立花园工具屋(garden shed)等。

附加资产以当前市场价值的3.3%到100%来计算。澳洲税务局(ATO)出版的投资物业报税指南(最新的版本是《Rental Properties 2015》),它详细规定了哪些资产是属于原始资本,哪些资产是属于附加资产以及它们各自的使用寿命。这是我们制作资产折旧抵税报告的重要依据。有兴趣的读者不妨在网上搜索并下载一份该投资物业报税指南,肯定会开卷有益的。

3、建成后的扩建(extension)、改建(renovation, alteration)和外部结构改造(exterior improvement)

建成后的扩建(extension)、改建(renovation, alteration)和1992年2月26日后外部结构上的改造(exterior improvement)如凉棚,泳池,车道,围墙等按年折旧(以原始扩建,改建成本的2.5% 或4%)。

根据澳洲的税法,投资人自建、加建、扩建的固定资产,应提供真实的原始成本给资产折旧抵税报告的制作人并作为报告的依据,其中业主投入的个人时间或劳力不计。比如业主选择自己粉刷油漆,他只能申报相应的材料费,他个人的时间和劳力是不可以申报的。

在对建筑进行扩建或改建的原始成本无法知晓的情况下,税法规定建筑估算师的估算结果是唯一的计算折旧的依据。其它人士,如会计师是无法代劳的。

黄估算师专业分析

正因为这三部分的共同作用,导致95%的投资物业都值得做资产折旧抵税表。

即使原始资本的折旧额显示为零的房子,它都存在着其它两项的折旧额,其数值往往与原始资本上的折旧额相当,不容忽视。

制作资产折旧抵税报告的目的之一,就是把附加资产(assets)从房屋建筑总价中剥离,赋予其最大的价值,利用其使用寿命短的性质,实现投资初期账面花费的最大化。

明白这一点,如果投资者更换了车库自动门,他应该让安装工人把车库自动门的遥控器,马达和车库门体一一在发票上逐项分开列明。因为遥控器,马达属于附加资产,使用寿命是5或10年。而车库门体属于原始资本,使用寿命是40年。在计算折旧时,车库自动门的遥控器与马达和车库门体的计算公式显然是不一样的。

另外税法还允许“前人植树,后人乘凉”的好政策,即在业主出售房产后,相关未申报的折旧额可转赠给新的业主,这将给后者带来可观的税务利益。

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澳洲资产折旧抵税系列(四):资产折旧的两种方法

上文提到,投资者所持有的资产组合中,无论全新或二手,只要它是用於做生意,有使用价值,我们就可以评估它的现值,并以此用来做折旧。概括而言,资产折旧有下述两种方法:

  • 递减价值法 Diminishing Value Method (DV), 它是定率递减折旧的;
  • 原始成本法 Prime Cost Method (PC), 它是分期定额折旧的。

案例分享

如果投资人在出租屋里安装了一台新的分体空调,连工带料共2000澳元。税法规定,分体空调的使用寿命是10年。

按照原始成本法,投资人每年可申报折旧是2000*1/10=200元,折旧抵税额度在这十年里每年都是等值的。

然而按照递减价值法,投资人可按1/10的比例双倍计算折旧额,也就是说每年20%的固定比例来计算。他第一年获得的折旧额是2000*1/10*2=400元,第二年按照剩余价值的20%, 即 (2000-400)*1/10*2=320元

他每年可以申报的分体空调折旧额如下。由于篇幅的限制,下面只列出前五年的折旧总额:

递减价值法与原始成本法的五年计算比较

从上表我们可以看出应用递减价值法折旧能使第一年的折旧额最大,以后每年逐渐递减, 在这时段,定率递减折旧值会大于分期定额折旧值。然而存在这一个分界点,在此时(本例中是第四-五年),定率递减折旧值和分期定额折旧值相等。此后,定率递减折旧值会继续递减,直到为零。在这时段,定率递减折旧值会小于分期定额折旧值。等到了第十年末,使用定率递减折旧方法和分期定额折旧方法计算的总折旧累计额是相同的,等于资产初始的价值2000元。

黄估算师的建议

资产的拥有人(owner)可在上述两种方法中二选一。然而一旦选定,就不得在该资产整个寿命中变更。具体如何选定:递减价值法还是原始成本法,请投资人咨询报税的相关会计师。

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在澳大利亚做地产开发,项目选址是既讲求艺术又讲求科学:称其为艺术是因为你需要有足够的想像力和敏锐的直觉,能够知道考虑中的地块具有怎样的潜力转化为有特色的建筑项目;称其为科学是因为你需要了解与每个地区所相关的事实因素,如附近项目的销售情况丶租金产出丶中间价的变动和将来政府政策规划等等。作为整个开发项目中最重要的第一步,我们相信地产开发选址有好几个方面是值得探讨的。【阅读原文

 

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