Tag: 澳洲税收

根据澳洲税法规定，房产折旧由原始资本、附加资产和建成后的扩建或改建三部分组成。

1、原始资本（capital works deductions）

原始资本是指1985年7月19日后的建筑结构上的折旧，如地基、主体结构、内外墙、门窗、瓷砖、实木地板、各种管路线路、晾衣架、信箱、电视天线等。

原始资本（capital works）：按建房完工日期和建房种类，按年折旧（以建筑原始成本的2.5% 或4%）。

根据澳洲的税法， 1985年后修建的民宅（不含土地），原始资本使用寿命是40年。一部分商业房产，如1979年后修建的酒店、汽车旅店的原始资本使用寿命是25或40年。

2、附加资产（depreciating assets）

 附加资产指装饰上的折旧，如地板、复合地板、地板革、窗帘、百叶窗、空调、电器、家具、防盗报警器、防火灭火装置、车库或院门自动开启装置、热水器、雨水桶和水泵、游泳池泵、独立花园工具屋（garden shed）等。

附加资产以当前市场价值的3.3%到100%来计算。澳洲税务局（ATO）出版的投资物业报税指南（最新的版本是《Rental Properties 2015》），它详细规定了哪些资产是属于原始资本，哪些资产是属于附加资产以及它们各自的使用寿命。这是我们制作资产折旧抵税报告的重要依据。有兴趣的读者不妨在网上搜索并下载一份该投资物业报税指南，肯定会开卷有益的。

3、建成后的扩建（extension）、改建（renovation, alteration）和外部结构改造（exterior improvement)

建成后的扩建（extension）、改建（renovation, alteration）和1992年2月26日后外部结构上的改造（exterior improvement）如凉棚，泳池，车道，围墙等按年折旧（以原始扩建，改建成本的2.5% 或4%）。

根据澳洲的税法，投资人自建、加建、扩建的固定资产，应提供真实的原始成本给资产折旧抵税报告的制作人并作为报告的依据，其中业主投入的个人时间或劳力不计。比如业主选择自己粉刷油漆，他只能申报相应的材料费，他个人的时间和劳力是不可以申报的。

在对建筑进行扩建或改建的原始成本无法知晓的情况下，税法规定建筑估算师的估算结果是唯一的计算折旧的依据。其它人士，如会计师是无法代劳的。

黄估算师专业分析

正因为这三部分的共同作用，导致95%的投资物业都值得做资产折旧抵税表。

即使原始资本的折旧额显示为零的房子，它都存在着其它两项的折旧额，其数值往往与原始资本上的折旧额相当，不容忽视。

制作资产折旧抵税报告的目的之一，就是把附加资产（assets）从房屋建筑总价中剥离，赋予其最大的价值，利用其使用寿命短的性质，实现投资初期账面花费的最大化。

明白这一点，如果投资者更换了车库自动门，他应该让安装工人把车库自动门的遥控器，马达和车库门体一一在发票上逐项分开列明。因为遥控器，马达属于附加资产，使用寿命是5或10年。而车库门体属于原始资本，使用寿命是40年。在计算折旧时，车库自动门的遥控器与马达和车库门体的计算公式显然是不一样的。

另外税法还允许“前人植树，后人乘凉”的好政策，即在业主出售房产后，相关未申报的折旧额可转赠给新的业主，这将给后者带来可观的税务利益。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

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黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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投资者所持有的资产组合中，除购买全新的资产可以折旧外，购买的二手资产也可以折旧。一些客人问我，他从ebay上买的物品，没有发票，能否做折旧？我说只要它是用于做生意，有使用价值，我们就可以评估它的现值，并以此用来做折旧。这和你是否有发票没有太大的关系。

同理，一些礼物，你可能没花一分钱，更不可能有发票。然而你把它用于做生意，那么专业的建筑估算师会上门评估它的现值，让你从中获取最大的税务利益。

投资房中的家具电器等同样可以用来折旧。有一位业主向我咨询，说开发商提供的家具方案可不可以买？可不可以用来折旧？我告诉他，当然可以了。不仅全新的家具家电都可以用来折旧，而且二手的家具家电，无论原始的购买凭证是否存在，它们都可以用来折旧。

专业的建筑估算师会上门对每一件资产进行现场的评估，评估的依据是其当前的市场价值。如果一项资产，购买了若干年，其财务上的账面价值有可能是零了。但是我们把它应用于其它的投资项目上，只要它还有使用价值，我们就有办法对其进行再评估，赋予其全新的价值，从而按照规定进行每年的折旧计算。

这位业主听了我的简述后，十分高兴，因为他正想更换他家客厅中的沙发、衣柜等旧家具，正发愁没有地方可以处理这些旧的家具。如果他把旧的家具放到投资房中，随房间一起出租，不仅可以获得较高的租金，而且每年还可获得额外的折旧数额，同时自家的生活质量也得到提高，一举两得，何乐而不为？

同样是通过装修来提升投资房的最终收益，另一位业主在其后院加建了一个厨房并安装一套带洗理池功能的橱柜，然后他将这套橱柜算作家具的类别并用家具的有效寿命（13.3年）来进行每年的折旧抵税，结果却被澳洲税务局在之后的审计中查处并缴纳了罚金。

究其原因：即使这个橱柜和他买的独立书桌等材质相同、形状大小相似，甚至是由同一个制造商提供，但是橱柜在税法上被认为是房屋结构的一部​​分，因为它是固定在房屋的结构上。因此，橱柜必须按40年的有效寿命来进行每年的折旧计算。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

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随着时间的推移，土地将增值（Appreciation），所以土地是不能折旧的。

泛泛而言，在同一时间、同一地点，以同等价格建造的全新公寓所产生的折旧额一般比全新独立屋的折旧额高，因为独立屋的土地更值钱，故该土地成分无法做折旧。

投资者A用30万买了块土地，假设他是通过全额贷款的购买方式，他每年需还贷款利息$21,000（利率按7%算，只付利息）同时他没有租金收入和资产折旧等抵税收益，（按照一年52周的算法），他每周需承担$400以上的费用。

投资者B用38万买了个房子（土地价值约30万），假设他也全额贷款，他每年需还贷款利息$26,600 （利率按7%算，只付利息）。同时，他的租金年收入为$19,000，含资产折旧在内的可抵税额度平均每年$13,000 （头五年）。如果他的税率是37%，他每年可退税$7,600多（我们假设投资者B还有其他方面的收入，交税已足够）。他每周几乎无需自行承担任何费用，比投资者A轻松不少。

若干年后，如果两块土地的增值是相似的，那么投资者B的收益肯定大于A的收益，因为前者日常开支少、现金流良好。由此可以看出，房产投资比单纯的土地投资更具备优越性和可行性。

折旧抵税的资产必须是投资类资产。而业主自用的资产如自住房是不具备申报折旧的条件。但业主一旦将自用型资产转换为投资型资产，他就应该立刻申报折旧，享受税务上的优惠。

案例一，老李15年前买了一个新盖的房子自住。12年前搬出后将这个房子以出租方式获取收益，但从未申报过该房作投资使用时的折旧。他现在明白了投资房折旧抵税的道理，找笔者制作一份资产折旧抵税报告。笔者告诉他15年前的新房寿命是40年，如果他从12年前搬迁日时就制作一份资产折旧抵税报告的话，他可以申报余下的近37年的资产折旧。根据最新的税法，现在我们恐怕只能倒退2年，也就是说老李无法申报从搬出日起到2年前共计10年的任何折旧，累计达五万余元，其损失之大，令人痛心。

在此，我希望提醒那些持有投资物业（特别是近年来购买的物业）但从未申报过资产折旧的投资者们：請盡快聯系专业估算师，请他们帮您出具一份资产折旧抵税报告。否则在今年​​7月1日之后，您又将错过额外一整年的资产折旧抵税的优势了。

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