Tag: 澳洲房地产投资

寻求进入房市的本土华人买家似乎正在改变胃口，因为最新数据表明，其重心正从他们通常瞄准的地产类型转移出去。

向中国买家营销澳洲房地产的在线平台居外网（Juwai）的数据显示，去年年底带土地的住宅地产明显受到更大的关注。

居外网的CEO皮塔（Charles Pittar）说：“去年澳洲地产方面明确提出希望购买有土地住宅的咨询激增了23.5%。中国买家通常购买内城区的公寓。他们最了解都市生活。按照澳洲法律，住在海外的人只能购买新住宅，入门价更可负担。”

皮塔指出，在澳洲的中国买家以及华裔人士变得越来越可能追逐通常被认为是“澳洲梦想”的东西。

他说：“中国买家开始意识到拥有带土地独立屋的‘澳洲梦想’。我要说明一点，这里讨论的是住在或正搬迁到澳洲的买家，他们多数是澳洲公民，刚好是华裔。这不是海外投资者买家中的趋势。这些买家是澳洲公民或永久居民。他们想要的东西跟其他澳人的一样。他们希望自己的孩子有地方玩耍，可能是花园那样的地方。”

（据澳洲新快网）

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据澳洲房地产的顶尖游说集团说，如果工党的负扣税方案真的实施，新南威尔士州一些郊区的普通父母们将迎来麻烦。

澳洲房地产协会（Property Council of Australia）对工党将负扣税限制到新房的政策提出不满，称这对普通的澳人来说不公平。

按照工党政策，将自明年7月起开始实施，预计在10年内为联邦政府省下320亿澳元的预算。

如果工党赢得大选，资本收益税务减免会从50%降至25%。

几个月后就要公布联邦预算，但总理谭保（Malcolm Turnbull）仍未透露细节，政府仍有可能改动负扣税。

澳房地产协会称，在悉尼和新州拥有投资房产的63.2万房东中，37.5万在使用负扣税。

新州的前十大地区显示，悉尼外郊和边远城镇的负扣税房产很流行。

Baulkham Hills就排在头位，有4135套房产涉及负扣税。该区的独栋屋中价是$1,065,000，公寓中价为$712,500。

此外，像Campbelltown，Cronulla和Epping的比例也不低。Wyong，North Gosford和Tamworth，Orange也在榜单。

NSW Property Council的代理执行总监Felicity Wilson从数据和地段来看受影响的是普通人而非富人。“在澳洲，840,000人涉及负扣税，年收入都低于$80,000。”同时他也害怕负扣税的变动会是新州房地产投资带来坏影响。“如果房屋建设少了，岗位和租客就少了。”

但影子财长Chris Bowen 却说，这对房屋建设有利。

投资者使用负扣税的十大新州郊区：

1. Baulkham Hills (4135)
2. Wyong (3794)
3. Campbelltown (3140)
4. North Gosford/Erina (2830)
5. Glenwood/Stanhope Gardens (2135)
6. Epping (2070)
7. Cronulla (2125)
8. Tamworth (2110)
9. Concord/Cabarita (2110)
10. Orange (2108)

（据澳洲新快网）

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2015年即将要过去了。每到年终的时候，人们纷纷预测来年的澳洲房地产市场行情，推测哪些地方是“热点”地区。

据澳洲房地产投资者网报导，此时，房地产投资专家、“大都市房地产战略”公司创办人、畅销书作者雅德尼（Michael Yardney）更愿意从大势着眼，分析一下在中长期来说哪些地区的房地产市场表现将会比其它地区更好。

推动房地产市场的因素是什么？

澳元汇率巨大的变化性、海外的经济问题、来自外国的买家如潮般涌入澳洲、澳洲审查监管局收紧了对投资者的贷款政策、长期稳定的低利率，这都是显而易见的因素。但是即将出现的新因素，自然很难判断，几乎不可能事先预料得到。

尽管如此，明年影响澳洲房地产市场的因素可能包括：

澳洲经济正在缓慢下来。具体情况将如何，澳洲储备银行将如何通过利率来调节，这将是一个重大的因素。

澳洲审查监管局收紧的政策原先针对的是投资者，现在也针对自住房主，这将让需求缓和下来，特别是对那些还贷款能力有些吃紧的新举债的人来说。对于那些拥有许多房产，主要靠租金收入来还贷款的人们来说，也将很难获得贷款。

人口将继续增长，尽管速度会慢一些。人口增长主要集中在四大城市，特别是悉尼、墨尔本，那里的服务业的发展会带来很多就业。

利率在2016年可能会继续维持在低的水平，如果经济疲软的话，或许会再降低一些。
商业信心正在上升，因为我们的联邦政府和各省政府似乎都很稳定。

消费者信心自特恩布尔担任总理之后已经回升，但明年的消费者信心如何，可能会有很多变数。就业的上升，以及稳定的失业率，将导致消费者信心的增强。

所有这些因素意味着2016年房价的增长将不会像2015年那样好。但这也不意味着将要发生房地产市场的崩溃。全澳范围的房价下跌不太可能，除非储备银行提高利率，但这在2017年之前可能不会发生。

然而，买房负担能力的下降，情绪的变化，以及在诸如中心商业区和楼花等方面的供应过剩，将会导致市场上的各种情形混杂在一起，并且非常容易变化，房地产市场的表现将缓和下来，向买方市场转化。现在这已经比较明显了，拍卖成交率在下降，特别是在悉尼。

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人口因素历来是推动房地产市场的主要动力

澳洲经济跌跌撞撞地往前走，在这种情况下，明年工资的增加不会有多少。而且利率可能会在2017年上调。这两个因素将发挥其作用，而且对某些地区的影响会比对其它地区更大。

利率的上升很可能会影响到那些对利率敏感的地区，如蓝领地区、非大城市的地区、以及首次买房者集中的地区。

另一方面，富裕地区、新改造地区、大城市的中环地带，房地产价值可能会上升。

因此，明年表现高于平均水平的区将是那些人们有更多的可支配收入的区，那些人们喜欢那里的环境而乐意多花点钱买房居住的区。

悉尼房价上涨将缓慢下来，明年一年，上涨幅度可能在5%。墨尔本房价涨幅可能略高，在7%左右。

随着矿产业继续下滑，珀斯、达尔文的房价将进一步略有下跌。霍巴特、阿德雷德将继续见证房价的中度上涨。布里斯班房地产市场将一步上扬，全年上涨幅度7%左右。

小城市、边远地区、矿业城镇的房价上涨不会太大。没有多少人会涌入这些地方，那里的经济也不会因此得到加强，也不会吸引投资者的到来。

2016年将是处理你的不良房产的大好时机

尽管在某些地区的房地产市场上还有很好的机会。从大势来看，房地产增值不会比得上今年。

而且，在2016年，这将是一个机会， 让投资者们放弃手上的那些表现欠佳的房产，因为这样的房产将会继续让他们失望。

尽早发现表现欠佳房产的最好办法是进行年度回顾，问自己几个严肃的问题：

• 这个房产的表现象我所预计的那样吗？
• 这个房产的表现是不是高于市场平均水平？
• 如果这个房产现在上市的话，我还会买吗？
• 有没有什么办法能够改善这个房产，让其给我的投资带来更吸引人的回报？
• 这个房产有没有可能在未来十年或更长的时间里表现高于市场平均水平？

诚然，房地产市场是一个长期的投资，但有时，正确的做法是把令你赔钱的房子卖出去，再去买更好的。因为你不处理掉的话，你的房子与好房子之间的差距只能是越来越大。

但是，如果你的房子是有租客住着，那么考虑在租约到期或临近到期时卖掉，以便增加其对投资买主和自住买主们的吸引力。

（据澳洲新快网）

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据澳洲金融网报道，澳洲房地产投资公司IP Global称，在澳元强劲时购买期房公寓的外国投资者现在大赚了30%。

IP Global的高级投资经理朱伊丽莎白（Elizabeth Chu，音译）称，在18个月前购买公寓只付了10%的首付的外国投资者，在公寓建好时，因澳元贬值，购买能力大升了。

在过去两年，澳元下跌了30%，一些专家称澳元仍会下跌，澳新银行认为可能会跌破60美分。

朱说，一些外国投资者所在国的贷款对资产比率较低，而印花税较高，所以纷纷在思考分散投资。她手上的很多投资者都投资了墨尔本和悉尼的公寓，现在布里斯班成为了他们的新热点。

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（据澳洲新快网）

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近日中国人在澳大利亚房地产投资再次被推到了风口浪尖，中国买家被指推高了悉尼的房地产市场，造成居住可负担水平升高。

然而悉尼大学教授杭智科则指出，根据外国投资审查委员会（FIRB）的数据，其实中国投资房产的比例并没有那么高，民用房产的投资比例仅仅占到2%。究竟中国人在澳大利亚房地产市场的投资状况如何呢？

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按照法律术语，“中国投资者”被定义为那些购买房产需要外国投资审查委员会审批的人士。在2013-14财年，根据外国投资审查委员会数据，中国投资者购买的民用房产投资总价值达到58亿元。这与悉尼大学和毕马威公司针对中国人澳大利亚实际投资的数据报告相一致。

根据澳大利亚统计局数据，澳大利亚民用房地产销售同期的总价值为2580亿元。然而58亿元的中国人购买民用房地产投资数据是估计值，因为外国投资审查委员会仅仅列出审查通过的房地产投资，并没有区分商用或者民用。

按照估计的数值比例，整体通过审批的价值124亿元中国房地产投资，民用和商用的数值分别为58亿元和66亿元。不过对比悉尼大学和毕马威公司联合公布的数据，实际民用房产投资在2014日历年达到44亿元，稍稍低于政府的估计。

2013-14财年，澳大利亚统计局记录了大约482,720套房产买卖，澳大利亚的平均房价从2013年9月季度的516,300元增长到2014年6月份季度的548,900元。

2013-14年度外国在澳大利亚房地产投资

基于投资审查委员会数据，整体外国投资占到民用不动产的13.4%，而来自中国投资者的投资比例接近2%。

这一估计和国民银行澳大利亚季度居民房产调查的数据相一致。调查称，同一财政年度外国投资者对于新建房产的需求波动位于12.5%至10.2%之间，而对于二手房的需求波动位于8%至7.2%之间。

随着经济增长的减缓和澳元的下跌，外国人投资民用房地产的趋势未来应该不会减弱。在高喊中国投资者是买不起房产的主要因素前，所有的评论人士都应该至少考虑一下以上的数据。

（据澳洲新快网）

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一个财政年度结束了，另一个财政年度开始了。这段时间，对一个投资房地产的人来说，要做的事情不仅仅是税务减免和房地产贬值的时间表，这也是对你所投资的澳洲房地产进行重新估价的大好时机，以便使你在新的财政年度里处于一个有利的境地。

据澳洲房地产观察网报导，列举有关五个根本问题，建议在新财年开始的第一个月里，投资者们都应该来答一答。为的是让他们的房产在目前的澳洲租房市场上继续保持有竞争力、有人住。

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租客是否合适？

大多数租房合同在12个月后结束。这意味着，你应该评价一下对你的房产来说，你的租客是否合适。问问自己，他们是否准时付房租，把房子照看的好好的？你的房产管理员是不是时常需要去催房租？如果后一个问题的答案是“是”的话，那么现在可能是你找新的租客的时候了。可以与你的管理员商谈一下，问他们认为租客有没有问题。他们每天照看那么多的房子，所以可以很清楚地告诉你你的租客怎么样。

是否是更新租约的时机？

新财政年度的开始也是一个大好时机，来检查一下租金是否合适。并不是所有的租约都是在6月底结束的，但这不意味着你不可以在这时开始你的评价。

在一个竞争激烈的市场上，房主要求提高租金以适应通货膨胀的水平，这往往是被人接受的。相似的，如果房子所在地区变得更加宜人、方便，比如新的基础设施建成，大学校园落成、公共交通改善、等等，可以与你的房产管理员商量适当地提高房租。

与之相反，当房地产市场繁荣的时候，租房市场往往变得平淡，因为许多租房的人自己买了房子去住。在这种情况下，保证你的房子具有竞争力，不要空闲。或许值得维持现行的房租，直到一年之后再重新审议。

你有没有保险？

对于一个投资房地产的人来说，房主保险是必须要有的。毕竟，你需要保护你的财产，以防万一你的租客严重地损坏了你的房子。然而，在报税的忙乱期间，许多人忘了去更新自己的房主保险。请你或你的房产管理员记住在新的财政年度开始时把保险更新了。

是不是做点小维修？

许多投资人买房时，想的是将来有钱了对其进行翻新或装修。结果发现，五年过去了，还是一点也没有做。

翻新装修可以为你带来巨大的回报。从短期来看，改善了的房子可以对租客更具有吸引力，从长期来看，适当的做一些修补工作可以为你有一天出售房子时带来很大的增值。

如果在财政年底的时候，你发现没有足够的钱去做全面的翻新装修，请记住一下小打小闹的修补也可以维持相对长的时间，比如可以重新刷一遍漆。把小活分长期来做，不会让你感到在钱的方面有多大的负担，并且可以实现你的长期维修目标。此外，你目前的租客也会感谢你为房产的保养所做的努力。

是否需要转换贷款？

对那些目前的贷款已经为继了好几年的人来说，很可能你的生活方式与财务状况已经发生了变化。如果是这样的话，很可能你值得重新做贷款。

每一个投资人都应该考虑重新贷款，找到一个更好的贷款计划，从中获益。比如，你可以找一个利率更低的贷款，并且带有更好的条款，如允许重新取款、允许把账户分开等。把贷款重做，也可以给你带来税务上的好处，如果你可以使用属于自己的那部份钱投资于更多的房产的话。不论是什么理由，征求你的财务顾问的意见。

身为房地产投资人并不是一件轻而易举的小事。尽管你可以求助于房地产管理人、财务顾问、法律顾问，但最终的根本问题还需要你自己来回答。在每一个财政年度开始的时候，花点时间，重新评价一下自己的投资，将会更有利于你最大限度地在投资房上获取短期与长期的收益。

（据澳洲新快网）

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