澳洲房地产

澳洲房地产的价格

海外房地产投资主要都是选择高档住宅和高档公寓，悉尼和墨尔本的房地产价格已经跻身世界房价增长的行业。澳洲房地产的价格一直以来都只是增添不减的状况，在这样的趋势下，未来该国家的房市又有多大的升值空间呢？？房地产价格的上升比例和幅度又会维持在多少呢？和内部进行划分，澳洲的实际至少在回报率上要高一些，当然也有其他相关的优势。

澳洲房地产市场的发展是比较稳定的，因为经济市场稳定，所以房屋市场很少会出现房屋泡沫的现象。在澳洲购买房屋，首付只需要达到10％就可以了，当然每个一个地区的房屋价格存在差异，再加上每一个州的制度又不同，所以在投资物业之前一定要明确自己购买房子的地方，然后再根据相关的政策以及条件一一去满足。在50〜100万澳元。

投资者投资的房地产想要更高的回报率，大部分都会选择投资公寓，因为在大城市当中的公寓的出租率更高一些，所产生的回报基本都高达6％以上。住房抵押贷款利率相对来说是比较低的，也正是因为这一优惠的政策已经该国民买得起起了自己居住的房子。当然还有很多相关的政策，对于海外投资者来说也是莫大的机会。

这几年澳洲房地产的价格暴涨得有些猛烈，必然有很大一部分人无法承受房屋的贷款。当然在中央银行以及政策的替代下，房地产市场又得到了更好的控制。紧密的联系，无论是在国内购房还是海外购房，都要时刻关注政策。在澳洲购房的优势还是比较多的，未来澳洲房地产的前景也比较可观，有机会就一定要抓住。

投资墨尔本地产你需要准备些什么？| 澳洲

墨尔本买房攻略：现在海外房产，尤其是澳洲房产在中国依旧走势强劲。当人民币面临贬值，股市又捉摸不定的时候，投资者更需要一些稳健的项目来做长期的投资。海外房产就成为了一个极具价值的项目。

但是，当投资者拿着钱想投资海外的房产市场时，心里有点惴惴不安，如何投入，如何管理，如何来看待这个投资，是不是会被人骗，这一系列问题都会涌上心头。其实海外市场的房产比中国更规范，但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。

这里我们会分享一些基本的买房知识和业内的信息，帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。

海外投资者在澳大利亚能买什么？

澳洲政府为了保障当地居民的利益，规定海外投资者只能购买新开发的楼盘或者建好未被使用超过12个月的房子。买期房是一个选择，但是建好的房子符合规定的也能买。澳洲的房子都是全装修的，带一部分家电的，所以装修是不用担心的。

澳洲买房，我需要准备多少钱？

如果购买期房，首期是房款的10%，这笔钱会放在开发商的信托账户里，由政府监管。等交房后，需要支付除了银行确认会贷款的部分。如果银行愿意贷款80％，购房者就需要补足10%，如果银行只贷70%，那么就需要补足20%。同时，印花税，海外购房者的税也是在这个阶段付清。拿到房子后，要开始缴纳物业，政府管理，以及水接通等费用。

澳洲有专业的Mortgage Broker 贷款经纪来帮你申请银行贷款。因为澳洲的银行竞争激烈，也有很多产品，通常贷款经纪能帮客户找好最适合的产品，同时他们也可以事先与客户沟通，帮助客户做好财务的规划。

当你计划买房，对手头资金不是很确定的话，事先与靠谱的贷款经纪沟通是很有必要的。他们的收入主要来自银行的佣金，所以一般状况对买房者不存在任何的费用。

澳洲买房，谁来帮我操作？

我记得在中国买房，售楼处的给一份标准合同，告诉我不能改的，大家也就闭着眼睛签了。

在澳洲买房，房产经纪给你提供的是房产信息，但是执行买房这件事情是有律师来操作的。当你买房找好律师后，律师会跟买房者解释合同条款。当然这里的合同也是标准的。10%的首付订金是存在律师的信托账户里的，律师会与开发商进行合同的交接。交房时也是如此，律师扮演着很重要的角色。找对一个靠谱的律师，可以让买房者省很多心。严谨的律师参与买房的制度，也是对购房者的一个重要保证。一般律师的费用在2000澳币以内。

澳洲买房，这笔账怎么算？

作为投资的房产，我们会要从两个维度来看这个投资。一是Capital Growth，就是房产本身的增值；二是Rental Yield，也就是出租的回报率。最理想的状况就是房子收租很好，而且在几年内自身的增值也很快。

Capital Growth 跟整个的市场情况，所处的区域，房子的种类都是有关系的。

前不久看到一则新闻报道，提到了墨尔本高档的区域KEW，几年来的房产增值情况。

25年前，业主花了64万澳币买了Kew的一栋别墅，这笔钱在当时看来其实也是一笔巨款，25年后，业主以5百万澳币的价格卖出了这栋别墅。平摊下来，每年房产的增值有20万澳币。现在放眼望去，那条街的房子都已经是巨贵了。

往回看都是容易的，最难的是预测将来。在业主买房的那一刻，他们可能也没有预见到自己的房子在25年后是这个价格。这套房子从Captial Growth的角度来说，当然是大大的赢家。

对于投资者来说，他们可能觉得现在的房产的价格已经是很高了，对于将来的增值有一种不确定性。就好比在股指从3000点升到4000点后入市的股民，不知道是会涨还是跌，当经历过5000点然后又到4000点的时候，知道其实4000点到5000点之间还是有很多机会的，关键看你怎么把握。

从资产升值的角度来说，带地的房子会比公寓房更稳健，公寓稀缺地段的公寓会比密集地段的潜力大。

有位投资者8年前花了一笔钱买了在Docklands的公寓，到现在房产的增值在10万澳币左右。如果8年前，她拿着笔钱买townhouse，或者其他区域的公寓，可能资产的增值会更好。

但是从出租回报率的角度来说，同样这套Docklands的公寓还是不错，基本每周的租金在550澳币这样。

墨尔本一般的2房的公寓，每周的租金在450－600澳币不等，1房的公寓周租在300-450澳币不等，价格取决于地段，房子的大小等等。目前墨尔本公寓的空置率在4%左右，是比较健康的。但是不排除有些区域已经到10%。但是，只要业主肯稍微降低一点房租，房子的出租还是不成问题的。

去掉物业等常规费用，政府的一些费用和中介的管理费，一般的净租金回报率在4%左右。这个回报率的计算是基于房子的总价，但是，大部分人都会贷款买房，所以，如果按照30%首付来计算的话，这个租金的回报率会更高。理想的状态其实是租金和按揭基本持平，这样也不用交收入的所得税。

盛达文地产发展总监的专业建议

在投资的时候，如何权衡资产的增值和租金的回报是值得考虑清楚的。带地的townhouse可能在资产增值的表现会更好，但是出租的回报可能未必很高。如果对资产增值期望不大，就找一个出租比较好的区域，例如靠近CBD或者靠近学校。

有时候买房者愿意为了更好的朝向，风景而付更高的房价，但是这些因素在出租的时候，并不会为你带来更高的租金回报。值得还是不值得，这就是要自己考虑了。

墨尔本区域的划分细小而繁复，一般一个区域就几个平方公里。对于要来买房的人来说，要了解墨尔本的区域都是要花费一番功夫的。最近我看到了一些关于这些区域有意思的资料，可以跟大家分享一下。【阅读原文】

盛达文地产发展总监们Simon & Vivien专栏全集

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在澳洲买房有什么需要了解的法律条款？

春季是澳洲房地产市场的旺季，许多人入市在澳洲买房，无论是为了自住还是为了投资。在你去看房或签署购买合同之前，下面澳洲购房指南的这些法律条款是你应该牢记的。（中国人在澳洲买房条件）

1、列出合同中的所有固定设施/附加设施

所有没有固定的东西实际上都被视为动产，而不是固定设施，可以被卖家移走。为免产生疑问，列出了合同所有可移动的项目。这些设施包括洗碗机、独立式烤箱、游泳池设备、镜子、壁炉台部件、花棚、盆栽植物和农场设备。

已知有卖方在结算之前移除独立洗碗机和烤箱的情况。注意查看任何你不特别想要，但可能与房产共同购买的设施。

2、阅读房主法团规则

房主法团，或法人团体，分割拥有及管理共同财产。每位房主都需支付费用用于维修共同财产，并分享为房主提供的服务，如绿化和管理。一些大型公寓楼的开发项目有一个以上的房主法团，特别是拥有停车场、健身房和游泳池的房产。

每一位房主法团都有规则。如果他们没有制定出自己的规则，则是默认通用法则。请务必仔细阅读合同中规定的房主法团规则，看看是否允许有东西与你或你的房客住在一起。如有的地方一律禁止饲养宠物。

其它规则还有对宠物数量的限制，甚至是狗的重量的限制！

3、购买澳洲期房要小心

澳洲期房价格吸引，但投资风险更大，需格外注意购房合同上的一切细节

尽管房地产经纪人可能说，建筑物将于明年完工，但合同可能实际上允许五年之内完成。如果你签了字，你就会被困住。

请记住，你对固定设施和设备的控制有限。尽可能的在合同中了解。卖方通常对类似品牌和质量的固定设施有使用替代件的权利，所以列出品牌名称很重要。

卖方通常也可以对你的公寓房做出微小的变化，如房屋面积缩小几平方米。这对于一间卧室的公寓套房来说是很危险。如果卧室太小了，你可能很难获得贷款。在签署任何合同之前，请查询你的贷款人。

4、当心太阳能电池板、新装修的厨房、新游泳池和水疗

这些可能是卖方通过贷款或租购的方式获得的。卖方未必拥有它们，这需要涵盖在销售合同中，尤其是涉及到个人财产担保登记。这是金融担保项目的国家数据库，包括车辆（但不包括房地产）。

还有一项不能忽视的是融资者，以免你的太阳能电池板被收回。

5、考虑获得建筑物和害虫检查报告

较早时期的住房可能有地基和房顶的隐藏问题，以及白蚁。如果你要避免被所购买的住房中的问题困扰，花了几百元做一份建筑物和/或害虫报告可能能为你节省一笔钱。现在，建于上个世纪60年代和70年代的楼房将要求更换窗户，以防窗户腐烂。

仔细阅读房主法团股东周年大会纪要，看看这些是否已经做过或准备做。看看房主法团在银行有多少钱。对于未来的主要基本工程你是否将被要求出资？此外还有查看混凝土车道的状况和楼梯地毯的状况。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲 | 海外投资者如何选择澳洲的房产代理？

澳洲地产业的蓬勃发展，孕育了大大小小的地产公司。有的做高端，有的做小众，有的做区域的二手房。海外投资者买的都是投资性的期房，这种状况下，选中介究竟应该如何考虑？

澳洲的地产公司非常多的，大的连锁型的有 Hockingstuart，Ray White， Barry Plant 等等，做高端房产的有 Kay & Burton，做海外的有CBRE，此外还有无数地产公司。

根据不同的买卖需求，在房屋代理的选择上是有些不一样的。我们先针对海外的购房者来做一个分析。

每个代理的房源会不一样但是不会有太大的差别，一些大的楼盘，大部分的代理都会在卖。对于客户而言，每个楼盘总会有一些优缺点，天底下没有完美的楼盘，重点是你最终选的楼盘是否会满足你设定的条件。

对于期房来说，房价是由开发商来订的，各大代理是跟开发商或者开发商合作的代理拿的房源，然后卖给客户。代理所赚取的费用来自开发商的佣金，每个代理可能拿到的佣金有所不同，但是卖出的价格肯定是相同的。所以，对于海外投资者而言，跟谁买房，价格都是一样的。

既然价格一样，购房者所需要考量的是这些代理所能带来的附加值，具体而言就是服务，专业性和诚信度了。

服务

虽说大公司未必真的会怠慢小客户，但是小公司一定会更珍惜客户。所谓的服务，更多的是体现在对客户需求的了解，及时地与客户沟通，但是又不过份地推销。

买房不是买菜，客户有理由需要更多的信息，更多的时间来权衡利弊，好的代理会及时回应客户的需求，提出合理的建议。而不是根据客户购买可能性的大小来决定服务的质量。

专业性

虽说澳大利亚的地产是相对稳定的，一般不会有大起大落。但是即便是一个城市，每个地区的情况也是不尽相同的。一个好的地产代理一般会了解哪些区域的潜力比较大，哪些区域的风险比较高。哪种类型的房产出租回报率比较高，哪些是自身的增值比较好。

虽然房价是开发商订的，但是代理还是能过通过市场调查来判断，是否订价在一个合理的市场价格范围。同时他们也需要了解哪种房型是值得投资的，对以后的出售是比较有利的。

一般而言，对于想在墨尔本CBD或者某些区域买房的客户，我们都会做提醒。那些区域很不错，方便居住，但是并不适合投资，因为很有可能那个区域的房产已经过剩了。这时候，代理应该凭借自己的专业知识给客户更多的建议。

对于期房的购买，开发商的信誉尤为重要。期房购买者通常只能根据开发商提供的样本和样板间来做出判断，作为代理需要了解开发商在业界的口碑和曾经的项目，帮助客户有一个更好的判断。

虽然贷款和合同都是由专业人士来完成的，但是代理多多少少能事先给你一些提示，帮助你更好的了解具体执行细节。

诚信

诚信是代理赖以生存的一个信条，但是并不是每个人愿意去实践的，毕竟有钱赚是一件很愉快的事情。

当买家在海外，对澳洲市场不是特别了解，信息又完全未必对称的时候，中介的作用显得尤为重要，一些模棱两可的信息，完全可以让买家陷入窘境。

曾经有代理告诉过我，澳洲买房只要付10%的首付。这个听起来很美，其实也不能说不对。但是如果你真的准备拿10%的房款作为来投资的话，基本会陷入危机。因为买期房的定金确实是10%，但是交房的时候支付的款项还是以银行能贷款到的百分比为准，而且还有一些其他税和费用在里面。如果代理只是为了达成更多的销售，用低首付来吸引客户，会让客户陷入一个尴尬的境地。

现在的开发商都注重形象，销售手册都做得非常精美，但是房子只有去现场看了，感受过才是最真实的。或许你在现场才会觉得房子离开地铁太近了，或者是马路比较吵，或者是周边的餐饮没有描述的那么方便。海外的购房者没有那么方便去现场，这时候代理就肩负着更重要的勘察任务，把信息准确的告诉客户。其实所有的物业都很难达到100%的满意，但是客户还是应该知道具体的信息来做判断的。

买期房的客户，基本是根据数字来判断的。很多代理会在开始的时候把各种状况都说得很好，把潜在的问题都淡化掉了。作为一个诚信的中介，我觉得是把事实说出来，而不是过份地去美化。好多人问我，澳洲的房子会继续涨吗，其实这个问题，连经济学家和学者都持有不同意见，一般人很难给你一个准确的答案，但是诚信的代理会告诉你如何持有房产才能尽可能地规避风险。

所以，选择房产代理并不是说越大的就是最好的，更多的时候彼此的信任是慢慢建立起来的。

哪些讯号告诉你应该重新考虑选择你的房产代理了

如果你的代理…

整天通过群发邮件给你发房产信息
告诉你房价在未来铁定会涨
无法告诉你在一个区域内哪条街最好，有哪些购物区域，有哪些学校
没有理由地就给你很大折扣
告诉你你在今天的市场环境下，你可以和银行贷到90%的房款，并可以做到负资产负债（Negative Gearing）
避免谈到具体项目的投资风险，只告诉你正面的信息

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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澳洲 |墨尔本悉尼豪宅房价增幅大居于全球5、6名

据相关报道，澳洲墨尔本悉尼豪宅房价增幅居于全球5、6名。

澳洲日报报导，房地产集团莱坊（Knight Frank）公布的全球一线城市指数（Prime Global Cities），墨尔本的高端住宅价格增长了 11%，悉尼增长了 10.2%。

墨尔本的高端住宅价格增长了 11%，悉尼增长了 10.2%

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然而，澳洲城市依然落后于异军突起的温哥华豪宅市场，在中国投资的力挺下，当地豪宅一年里升值了 36.4%。同样领先澳洲城市的还有上海，房价在截至 6 月份的一年中上涨了 22.5%，开普敦房价上涨了 16.1%，多伦多增长了 12.6%。

按地区划分，报告追踪了顶端 5% 的城市住房市场，发现澳洲的价格增长最为强劲，为 11%，其次是北美的 10%，亚洲的增幅为 4%，欧洲的顶尖住宅只增长了 1% 。

“虽然全球仍有不确定性，但澳洲因财富可长期保值而非常令人艳羡。” 莱坊住宅研究部门的西谢尔斯基（Michelle Ciesielski）说。

相关资讯：澳新银行：房市已达巅峰房价增速将放缓

（据钜亨网）

澳洲 | 澳洲中介公司把房价报低或受罚

英国脱欧以来，房产方面一直吸引着众多海外买家，但有消息称，有些中介为了更加吸引买家，蓄意把房价报低，但同时，中介公司开始实施罚款政策镇压。

《先驱太阳报》报导，维州一家房地产中介公司由于对内城区的 11 套房产报低价，可能会被处以 75 万元的罚款。

维州一家房地产中介公司由于对内城区的 11 套房产报低价，可能会被处以 75 万元的罚款

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维州消费者事务署表示，已经向法庭申请，该房产中介公司被收缴 20 万元的佣金，并且每套被售出的报低价房产都将罚款 5 万元。这也就意味着如果法庭接受这一建议，那么该公司的总罚款将达到 55 万元。

维州消费者事务署总监 Sitesh Bhojani 表示，必须要对该房产中介处以重罚，这样才能确保其他经纪公司意识到，报低价的行为非常不值得。

而这家名为 Hocking Stuart 的中介公司则承认，本月早些时候公司在 Richmond 的办公室曾报低价。

相关资讯：脱欧没影响？中国土豪对英国房产的爱太坚贞

（据钜亨网）

澳洲 | 悉尼房价比纽约伦敦还高，澳洲本地人都到海外投资了

据相关消息，悉尼房价已经超过伦敦和纽约了。悉尼房价平均值高于美国大城市，于是澳洲本地人都跑去海外买房和投资了。

据《每日电讯报》报道，根据Realestate.com.au的数据，超过20%的澳洲投资者都选择在海外买房，而这并不让人惊奇。悉尼黄金地段的一室公寓就要100万澳元以上，但是在雅典，只要1.5万澳元就可以买到同样一套一室公寓了。

超过20%的澳洲投资者都选择在海外买房，而这并不让人惊奇

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据报道，在罗马尼亚的特兰西瓦尼亚，只要10.9万澳元就可以买到一栋配有游泳池的小屋。还可以享受湖光山色。或者在希腊的伊奥尼亚群岛用87万澳元买下一整栋含有12套公寓的楼房，俯瞰沙滩。而这个价钱比悉尼中位房价还少。

29岁的首次置业者Mariana Oliveria在悉尼找了3年的房子。最近到欧洲旅游一次后，她明白了海外买房对大家的吸引力。用110万澳元，她只能在悉尼内西区买到一套两室房产，但就算少10万澳元，她也可以在法国买一套十室的18世纪的豪宅，配有游泳池和网球场。

房地产广告公司REA Group的首席经济学家Nerida Conisbee说，英国脱欧可能会影响到欧洲的房价，因此可能有更多澳洲人试图在海外投资。

法国中介Peter Elias表示，澳洲客户现在大约占他们客户群的5%。最近，他们一位澳洲客户就买了一栋法国城堡，从头到尾进行改造。

相关资讯：澳洲购房情况：多数买家认为现在是购房好时机

（据今日悉尼）

澳洲 | 澳洲降息后房价及销售均大幅上升

据有关报道，澳洲自从降息以来房价有所上涨的同时，销售量也在上升，拍卖清盘率更是拥有很好的势头。

随着近期澳洲储备银行（Reserve Bank of Australia）利率下调，五大内州首府城市中的四个房屋价格有所上涨，三大主要市场的拍卖清盘率达到一年前繁荣时期的水平左右。

五大内州首府城市中的四个房屋价格有所上涨，三大主要市场的拍卖清盘率达到一年前繁荣时期的水平左右

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上周到周日为止，74.9%的拍卖房屋唱功出售，据CoreLogic的初步预计，这个成绩与去年同周的76.9%相比只是略微下降。

储蓄银行在上周二宣布下调官息至1.5%，尽管各大主要银行只执行降半息，但买家依然保持活跃。

房屋价格上涨的城市包括悉尼（0.2%）、墨尔本（0.3%）、布里斯班和黄金海岸（0.2%）、以及柏斯（0.4%）。

上周只有阿得雷德（Adelaide）房价没有上涨。

除了柏斯的价格从一年前就下降了5.1%以外，其它内陆州首府均录得5%或者更多的年均上涨。悉尼上涨9.3%，位列第一，其次是墨尔本，上涨6.9%。

相关资讯：悉尼房价涨幅为澳洲其他地区2倍

（据澳洲新快）

澳洲 | 昆士兰Whyanbeel优质土地：位置优越环境私密，可开发生态度假胜地

莫斯曼（Mossman）位于凯恩斯北面75公里，是一个景色如画的小镇，隐藏在大片大片的甘蔗地里。当你在宽阔的绿树成荫的大街上穿梭于各家商店和酒吧，你会感受到当地居民的热情和友好。Whyanbeel Valley谷从Miallo镇向西北方向延伸，刚好位于莫斯曼（Mossman）镇以北，谷内有许多甘蔗农场以及其他农业形态。这块优质土地位于Whyanbeel Valley谷的心脏地带，正在出售，为您带来绝好投资机会。

位置十分优越，拥有独特开发潜力

这块土地坐落于一条有多个游泳水域的清澈河流的河岸上，土地面积达数平方公里，占据得天独厚的位置。Whyanbeel Road路延伸到河谷之中，这块土地刚好位于Whyanbeel Road路的尽头。土地旁Whyanbeel Road路段沿着High Falls Creek河向前延伸，这条河流的水源来自庞大且令人印象深刻的山脉，山脉形成Whyanbeel Valley谷的西部边界。