Tag: 澳洲购房指南

澳洲大多数买投资房的人，其投资房不会超过一处。调查发现，大多数买了投资房的人，在五年之内自己名下已不再拥有任何的投资房。

不幸的是，许多投资者在这方面有不好的经历。他们从对市场知之甚少开始，再加上没有做认真的调查，也没有花钱请人做调查，最终做出了不佳的决策。

查看更多澳洲精品房源

澳洲热点网站（hotspotting.com.au）的创办人莱德（Terry Ryder）不久前组织了一次网上论坛，房地产顾问公司Performance Property Advisory的经理麦克米兰（David McMillan）在论坛上说，在房地产投资方面有一系列的盛传但不属实的说法以及陷阱（列举如下），许多投资者因之而蒙受损失。

• 相信平均来说房地产价格每七年至十年翻一番
• 听信主流媒体
• 不做适当的调查，也不愿意花钱请人做调查
• 更情愿接受免费的建议，其结果往往是付出很大的代价
• 没能意识到目标并不是买房产，而是建立自己的财富
• 为了负扣税而买房，但在房价不涨的地区买房
• 把“位置第一”的口头禅当作自满的藉口
• 愿意在当地买房，因为可以自己开车去查看
• 对极端的牛市或熊市预测信以为真

“澳洲房地产市场并不是平均每七年到十年翻一番，”麦克米兰说，“这是房地产行业最大的传说误区之一。代理很擅长把这说成是市场的实际情况。但是翻一番的周期其实是10年至15年。”

莱德说他同意麦克米兰的说法。如果每七年房价翻一番的话，那么每年的房价上涨速度平均要10%，但过去的十年里各省会城市的平均房价涨幅是每年5.4%。

关于大城市报纸的房地产内容，莱德说他同麦克米兰也看法一致。“在主流报纸上出现的内容很多我可以称为‘噪音’，这些可以分散投资者的注意力，导致他们根据错误的信息做出错误的决定，”麦克米兰说。

麦克米兰认为，如果要购买的房地产在未来三到四年里不能取得25%以上的增值，那么就不要买。

“增加自己的房地产价值的唯一途径是要拥有短期内能够增值的房产，”麦克米兰说，“例如，投资者们应该避开墨尔本内城区的公寓房市场。哪里在未来三年里增值的机会非常小。如果一个人在那里投资50万澳元，三年后还会是50万，或者可能是48万或更少。”

麦克米兰称，他的Performance Property Advisory公司认为悉尼、墨尔本、布里斯本、珀斯、阿德雷德是投资者们的首选地，而纽卡素、坎培拉、阳光海岸、伍隆贡、霍巴特、吉朗、汤斯维尔、凯恩斯、巴拉瑞特、本迪戈是第二类不错的地方。

他认为，房地产的土地部份是推动增值的主要因素，而房子部份是推动现金流动的因素。他说：“买房子要买土地价值占65%以上的。”

麦克米兰建议投资者避开小镇、矿业镇、增值记录不佳的地区、以及有大量土地可供建新房的地区。他承认，矿业镇上的回报或许会好几年，但那样的市场向来都是先繁荣后破灭。

房产的具体位置不应该在主要道路上，不与商用或办公楼或加油站毗邻，不邻近铁路，但应该近火车站。

还要避免有噪音、安全、隐私问题的房产。

麦克米兰反对购买“普通的房产”，因为缺乏稀缺性，比如现代的高层公寓楼。如果一个楼里的套房数超过20个，并且有许多诸如游泳池、健身房、电梯之类的公用设施，那么不要买这类楼里的房子，因为管理费太高。

新建的套房往往是低房顶、小卧室、自然采光不佳、有限的停车位与储藏空间。这些房子，房主不会去长期住。这类房总是在投注者手上转来转去。

麦克米兰更喜欢小一些的精品单元楼，楼里最好只有六七套房，并且独具风格。他说：“1980年代以前建的单元楼往往都有最好的特色。另外，应该把管理费的目标定在房产价值的0.5%左右。”

总的来说，他建议投资者买现房，而不是买新房。他说：“从土地大小的角度来说，还有从稀缺性的角度来说，现房的价值更好。单元房都有土地的成分，但新式的高层公寓房的土地成分非常小，而老式的精品楼的土地成分则大很多。”

有关的调查也佐证了这样的说法，精品小楼的单元房比普通大高楼的单元房的增值速度要快很多。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

让我们开诚布公：现在在澳洲大城市买房好似跳一种舞，参与的有你、澳洲房产代理、还有神秘的卖家、以及你的期望值。澳洲房产中介懂得如何与买家打交道，如何问他们问题，如何让他们感兴趣。但是一些买家仍然与代理交谈，好像代理是为他们买家服务的一般。他们不是──他们或许很友善，但那是因为他们想要你的钱。这看起来或许微不足道，但是买家们使用的语言或许就决定了他们是按市场价格买了房还是多付了钱。以下是澳洲每日新闻网站建议的永远不要对代理说的四件事情。

错误一：“我有多少多少钱来花！”

房地产代理想要知道你有多少钱能用来买房。但是买房与其它讨价还价没有区别，你不应该过早的透露你的底细。

买方代理公司（Property Mavens）的女发起人桑德库勒（Miriam Sandkuhler）称，你没有义务告诉代理你有多少钱。

“当然，有好的代理，也有不好的代理。但是根本上他们试图确定是你是否有他们所希望的足够资金买下那房子，”她说。

另一位买方代理布莱特（Patrick Bright）表示，最好是根据你所看的房子类型告诉代理一个大致的范围。如果你把真实的预算都告诉了他们，那么他们就会竭尽全力地去榨取你的每一份钱，特别是他们在没有达到卖主的价格底线的时候。

错误二：“我喜欢它！”

桑德库勒认为，这是一个非常大、非常大的错误，而且很难再回头。买房中很多成分是感情因素，而代理正想从中渔利。

“你不必显得特别冷静，似乎全然不感兴趣，但你总是可以说你是买来投资的，”她说，“肯定的是，不要到处转，说孩子们将住哪间房，家具将放哪里。”

她建议，如果你在买房过程中不能抑制感情，那就最好是找一个买方代理。

房地产投资人詹密卡尔（Stephen Zamykal）称，他总是在代理的面前鸡蛋里面挑骨头。“即使我喜欢那栋房子，我还是要着重看它的缺陷，”他说，“即使我没有，我还会告诉他们我心中还想着另一栋房子。”

错误三：“迫不及待地要买！”

桑德库勒建议，找房的人不要把买房的真正原因告诉代理，比如，不要说你的租约要到期了，你非买房不可。尽量少告诉代理你的个人情况，因为那些与买房是不相干的。

布莱特也持相同意见。他说，买家应该看上去是满不在乎的样子，“永不告诉他们你买房的真正动机是什么。”

他认为，如果你与伴侣一起去，让其中一人与代理交谈。否则代理可以轻易地从你们两人的话中套出你们的底细。

错误四：“我认为这房子值多少多少钱 ”

有些代理或许会问你估计这房子值多少钱。詹密卡尔建议买家尽量避免这个圈套，因为这只是代理来套你愿意出多少钱的一个招。“我对这个问题的回答将是，我需要先调查一番再说，”他说，“或者你可以反问他们此值多少。告诉他们你来是为了从他们那里知道房价是多少。”

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。