澳洲租金回报率

低息助长投机买房央行警告澳洲房价可暴跌

澳洲联储（RBA）警告，若由低廉信贷推动的“投机需求”继续提振澳洲房价，那么房价暴跌的风险将不断加大。

尤其考虑到投资买家在新州推动房价热潮的状况，澳联储3月25日表示，住宅地产和行业地产风险正逐步加大，这可能会对更广泛的经济领域构成严重后果。

澳联储也再次警告银行应维持健康的房贷标准，监管部门正寻求管制银行对借贷投资者的高风险借贷行为。

澳洲房产投资热潮在2015年前几个月毫无退烧迹象

澳联储的《金融稳定评估报告》（Financial Stability Review）重申对住房投机买家的忧虑。澳洲房产投资热潮在2015年前几个月毫无退烧迹象。“持续强劲的投机需求将扩大住房价格上涨幅度，增加了部分地区房价日后急速下滑的风险。”澳联储说。

澳联储认为，房价急跌的主要恶果为抑制经济增长，迫使许多住房拥有者缩减开支。“值得注意的是，未来房价下滑将减少家庭财富和抑制更广泛的家庭消费，尤其是背负巨额房贷的家庭。”

澳联储担心，投资者在澳洲买房将变得更具投机性质，如今房价上涨会误导消费者住房价格将越来越昂贵。尽管澳洲租金回报率下滑以及部分城市住房供应似乎过剩，商品房建造市场似乎也出现风险。

澳联储表示，目前还看不出澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）在管制投资者放贷行为上的成果，但它警告银行应该保持谨慎的放贷标准。澳联储也将密切留意房地产发展动态。

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澳洲房产投资者指南：选择资本增长还是高收益？

每一位澳洲房产投资者都面临着这样的决策，这是许多首次投资者都会讨论的问题之一，即考虑购买未来资本收益前景强劲的房产，还是实现目前较好的租金回报率。

收益率是某一房产非常具体的体现，但可以随着支出发生改变。两者之间需要平衡，但不一定折中。投资者既不希望投资房产每周费用太高，也不希望得到一些现金流而资本上涨水平太差。然而，一些投资者严格追逐收益率，希望最大限度提高他们的定期收入。

资本上涨与租金收入呈反比关系，但可以在可能的情况下提高租金回报率。以下有几种方法来提高澳洲租金回报率，为房产配置家具、出租给多个租户、增加老年套房或将其作为渡假出租房、装修或添加如空调一类有使用价值的设施，这些可以帮助上调一点租金。

当该地区租房市场直线下降时，强劲的租金也没有用。同样，每周的支出很可观时，强大的资本增长也难以持续，资本的增长将需要抵消费用的支出。

这些关系到投资者的短期和长期目标，以及目前的财务状况。每一个投资者都各不相同。

投资澳洲房产，应考虑购买未来资本收益前景强劲的房产，还是实现目前较好的租金回报率？

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总收益率是体现年资本上涨与租金回报的概念，二者共同创造一个新数字，决定了澳洲房产投资的成功程度。例如，6％的年上涨率加上4％的收益率成为10％的总收益率。

如果从未打算出售持有的房产，许多人选择的一个合理方案是，选择高收益率的资产作为最终投资组合，以维持到退休的时候。

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澳洲储备银行警告租房空置率在上升

澳洲储备银行2月份的董事会议声明警告澳洲房产投资者，随着近年来住房空置率的上升，租金通胀正在放缓。

租房空置率不断上升，导致澳洲租金回报率持续走低

澳洲储备银行在董事会会议上得知，2014年年初全澳房价上涨的步伐明显放缓，但从波动情况来看，随后的变化并不大。“尽管这样，近几个月来房价的上涨依然强劲，特别是在墨尔本和悉尼，”会议记录称，“房价上涨仍远高于居民收入的增长速度，在8％左右。”

“在去年第四季度中，住房价格预期的调查数据有所下降，低于2013年后期所达到的水平。在现有住房的市场上，大多数非价格的住房市场活动指标依然强劲。它应该能为短期内的消费提供进一步的支持。”

澳洲储备银行表示，在全澳范围内，租房空置率“自2000年代中期已逐渐上升”。“因此，租房价格上涨已有所放缓，加上强劲的住房价格增长，已导致租金回报率持续走低，”该声明说。

声明中还称，随着住房价格的持续上涨，低利率与高于平均水平的人口增长，住房投资出现了显著的增加，比去年第三季度上涨了7％。

“最近住房的批准率，特别是那些高密度住房，已维持在了一个较高的水平。在截至去年11月份的一年中，新住房贷款审批数量上涨了5％。首次购房者获得购买新房补助的人数也在不断上升，比去年一年增多了22％。”

“消费者物价指数与住房相关的通货膨胀在去年第四季度总体上仍保持在适中的水平。新住房价格的通胀仍高于近年来平均水平，与住房建筑活动的强劲表现相一致。结合着建筑材料成本的提高，这也导致了新住房价格的通胀进一步升高。”

“相比之下，租金通胀在该季度中依然缓慢，与近年来空置率的增加保持一致。公用事业价格在去年第三季度废除了碳税而下降后，略微有所上升。”

储备银行的声明提供的消费预测假定财富效应仍像以往一般持续，而家庭储蓄率会出现进一步的下降。

“如果住房市场状况进一步上升，特别是在全澳各地的后期房价上涨较少的地区，消费增长可能会强于预期。如果这与杠杆作用的显著提高或贷款标准的下降有关，也可能会对宏观经济的稳定造成一定的风险。”

“然而，另一种可能性是，澳洲房地产市场持续活跃的状况与以往对消费影响相比将会减少”这份声明说，“这可能意味着储蓄率会更高，根据历史的经验，消费增速将略低于预期。”

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悉尼房产租金收益率何处最高？

2014年悉尼房价飙升，悉尼远郊区成为了澳洲房产投资者2014年度租金收益最有成效的地区，而整个城市其它地区普遍存在租金回报率低的趋势。

悉尼房价飙升意味着现有房主获得了相当大的资本收益，但同时本年度购买房产的人们租金收益减少了，就平均租金回报率而言，独立房只有微簿的3.9%，公寓房仅有4.2%。这使大多数新投资者深陷负现金流，租金只能抵去很少的贷款债务。城市的边缘市郊被证明是一个例外。

RP Data数据显示，便宜的边缘市郊占据了今年房地产最高收益市场榜单，一些地区租金收益率在6%以上。

2014年悉尼房价飙升，远郊成为了租金收益最高地区

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独立房租金回报率最高郊区如下：

瓦拉甘巴（Warragamba）：6.3%
曼纳林公园（Mannering Park）：6%
圣雷莫（San Remo）：5.7%
布吉沃伊（Budgewoi）：5.6%
蓝色哈文（Blue Haven）：5.6%
伯克利威尔（Berkeley Vale）：5.6%
乌塔努比（Watanobbi）：5.5%
高洛坎（Gorokan）：5.5%
链谷湾（Chain Valley Bay）：5.5%
坎瓦尔（Kanwal）：5.5%

公寓房租金回报率最高郊区以下：

塔和摩尔（Tahmor）：6.8%
戈罗坎（Gorokan）：6.3%
伯克利威尔（Berkeley Vale）：6.2%
韦瑟里尔园（Wetheril Park）：6.2%
怀昂（Wyong）：6.2%
坎贝尔镇（Campbelltown）：6.2%
海马特（Haymarket）：6.1%
安南山（Mount Annan）：6.1%
阿木巴威尔（Ambarvale）：6.1%
欧林巴（Ourimbah）：6%

西南边缘郊区瓦拉甘巴属卧龙迪利（Wollondilly）市政区范围，是悉尼独立房租金回报率最高的郊区，平均达6.3%。

彭里斯房地产代理公司Elders Real Estate Penrith的塞克斯顿（Damian Sexton）称，房源短缺使租金保持高位，而305,000澳元的房产中位价已很便宜。出租房供应有限，很多人希望居住在这样的好社区。大多数租房者都是年轻的家庭。

怀昂地区的郊区进入了独立房租金收益率榜单的前10名，曼纳林公园、圣雷莫、布吉沃伊和蓝色哈文位列前5名。房产中位价为300,000澳元，租金收益率高于5.6%，其中曼纳林公园最高，达到了6%。

来自房地产代理公司Raine & Horne Charmhaven的索伦森（Andrew Sorensen）表示，中海岸的生活方式越来越吸引新婚夫妇、首次租房者和退休人员说：“500澳元的周租在市中心附近只能租套公寓房，而同样的租金在这里可以租到独立房。我们靠近高速公路，还有近湖泊，有众多的海滩，因此租赁需求强劲。

公寓房租金收益率最高郊区为麦克阿瑟（Macarthur）地区的戈罗坎和伯克利威尔，还有坎贝尔镇、安南山和阿木巴威尔。

卧龙迪利市行政区的塔和摩尔具有悉尼最高的租金回报率6.8%。

来自坎贝尔镇联合房地产代理公司的多德（Benham Dodd）表示，低利率帮助投资者以便宜的价格买下高品质的公寓房，他说：“（有些）公寓房可获得正现金流，因此澳洲房产投资者们发现他们盈利了。”

RP Data数据同时公布了距离市中心10公里范围内最高租金收益率的地区列表。乌鲁姆鲁（Woolloomooloo）、比肯斯菲尔德（Beaconsfield）和沃特卢（Waterloo）的独立房租金收益率最高，为4.2%到4.8%之间。

澳洲房地产公司McGrath Edgecliff的销售代理福赛思（Ben Forsyth）称，这些地区出租房存在短缺的现象。例如在肯斯菲尔德，只有5、6条街才有较多独立房，大概有200栋。

内城区的公寓房表现最佳，阿尔蒂莫（Ultimo）租金收益率最高，平均达9.5%。

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