澳洲购房 – juwai

居外课堂：五大海外热门国家买房税费大PK

美国：对于买房来说，交易税所占的比例是最大的，而律师费的差别非常大，特别是在纽约市，律师费比一般城市都高出很多。产权保险一般为房屋价值的0.3%-0.5%。其他费用各地区差距不大，一般控制在2000美金以内。此外，美国买房的中介费是由卖家支付。

需要注意的是，在美国买房时，一次性支付的买房费用比例最少，但买房后，还需要支付大约0.5-2%的房产税。这也是一笔不小的支出。

想要瞭解更多，可点击：美国各州房产税一览表

澳洲：在澳洲买房费用，除去房子的价钱之外，你大约还需要预留房价5%-7%（一般不超过房屋总价的10%）的金额来支付各种费用。假如你还需要申请按揭贷款，那么费用的支出还会更多。其中印花税是买房税费中的大头，征收比例因州而异。

澳大利亚西澳州（Western Australia）房产印花税征收标淮

澳大利亚维多利亚州（Victoria）房产印花税征收标淮

澳大利亚昆士兰州（Queensland）房产印花税征收标淮

英国：在英国买房，主要的费用包括聘请律师的费用、印花税、中介的费用三部分。其中印花税是最为重要的房产交易税，也是数额最大的费用支出。通常在房产交易完成的30天内缴纳。值得注意的是，英国房产印花税的征收标淮并非固定不变的，而是不定期更新，以下是最新的征收标淮。英国房产交易税是多少？

加拿大：在加拿大买房税费包括13项，其中有一笔开销不能忽视，那就是土地转让税。你需要缴纳多少税完全取抉于你购买房屋的价值，价值越高当然需要负担的土地转让税也越高。当然对于初次买房的购房者，政府也有特殊的“福利”。

想要瞭解更多，可点击：加拿大买房税费

新加坡：在新加坡购置房产，印花税是最主要的交易税费，在目前降温措施影响下，18%的税率会对很多买家造成抉定性的影响。使外国人购房与本地人不再同等待遇，除要缴纳固定的约3%印花税外，海外人士和以公司名义购买任何新加坡住宅，必须支付3%+15%的额外买方印花税。

想要瞭解更多，可点击：新加坡房产投资费用详解

居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答，点击查看更多系列文章

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澳洲购房流程一般是怎样

今天居外给大家带来的是澳洲购房流程的分享。

澳洲早已是世界公认的全球最宜居的地方，自然也吸引了很多华人不断的投资或移民到澳洲。随着中澳自贸协定的落地，中国人投资澳洲房产市场的热情也在不断上涨。同时，澳洲发达的教育系统、完善的福利制度、健全的法律制度也为澳洲的房产投资提供良好的支持。特别是2010年后，澳洲的房市增长骄人，对海外投资者来说有着莫大的吸引力！

根据咨询公司New World Wealth在其“2018年全球财富移民评论”上的分析显示，澳洲成了富豪们最爱移民的国家。

2017年，澳洲新增富人移民10,000人，净资产超过100万美元（折合为125万澳元）。

澳洲过去10年的强劲增长毫无疑问对信心和商业机会产生了影响。过去10年，澳洲持有的总财富增长了83%，相比之下美国仅增长20%，澳洲普通人现在远比美国普通公民富有。

在前10大移民目的地中，澳洲的人口密度相对较低。人口密度较低意味着对贸易和资源的依赖较少，对国土资源的争夺较少，浪费和污染也较少，并且有更多的自然空间提高当地人的生活质量。

从历史走势来看，澳洲房价平均每7年就会翻一倍，投资回报十分优秀，也是吸引大量海外投资的一大原因。那么澳洲如果在澳洲买房（这里指新房：off-the-plan）的程序是怎样的呢，就让小编在这里为大家介绍一下在澳洲购房的全套流程，供大家参考！

澳洲购房流程（新房）：

1. 选择中介
由于国际买家对于在澳洲购房的政策、流程、贷款、法律等各方面事项都可能不太了解，而大部分的澳洲地产开发商都是没有销售团队的，所以国际买家基本都会在购房之前找一家房产中介进行咨询，并且帮忙处理在购房过程中的各种事项。

2. 预定房屋

购房者选定了满意的房屋后，可支付一笔订金，一般是5000澳元上下，向中介或者开发商申请保留该房屋。订金会在规定的时间内退还给购房者。如果最终未完成购房流程，订金也将退还给买家。

由于澳洲是一个诚信至上的国家，加上又有厚厚的购房合同作保证，所以在澳洲购房基本不会出现规划和实际相差甚远的情况。购房者可以放心地挑选。

选定律师
澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割，买家必须并选定一位澳洲认可的律师解释和协助，并于交房时作为你的代理，如果你没有指定的澳洲律师，迎新海外置业的金牌合作方，有丰富经验的APL律师事务所会为您提供澳洲顶级律师助您无忧投资。

3. 向澳洲的海外投资审核委员会FIRB提出购房申请（海外买家）

如果购房者不是澳洲公民或澳洲永久居民，则需要向澳洲的海外投资审核委员会（FIRB）提交购房申请。如果购房者是澳大利亚公民或永久居民，则不需要这一步骤。

自2017年7月12日起，申请FIRB收费如下：
在澳洲购买$100万澳元以下及$100万澳元房产的海外投资者，须缴纳$5,500澳元的申请费；
购买价值在$100万-$200万澳元房产的海外投资者，须缴纳$11100澳元的申请费；
购买价值在$200万-$300万澳元房产的海外投资者，须缴纳$22300澳元的申请费；
购买价值在$300万-$400万澳元房产的海外投资者，须缴纳$33400澳元的申请费；
更多详情请阅读政府官网：http://firb.gov.au/resources/guidance/gn29/

4. 签订购房合同
中介/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。随后，开发商也需在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的合同。

5. 支付10%的购房定金和印花税

购房者需要在合同规定的时间内，一般为2周内，支付购房款的10%作为首付款。这笔款项可以利用电子转账安排，转账到开发商的律师（每个开发项目的代表律师不同）的银行信托账户，这些信托账户均是澳洲政府监管的信托账户，你的10%首付款会很安全地存储在监管账户中，并还能获得利息，直至房产成功交割后才会转移至开发商。

所以，这笔钱并非真正交给了开发商，而是放在了银行的信托账户里。在正式交收房屋之前，基本上购房者仍可享有这笔首付的利息收入。这也就是说，投资者只是换了个银行存钱，可已经购买的房产还在不断为自己创造投资收益。

关于印花税，比如在新州，房产的印花税需要在签署购房合同后的3个月内上交给政府，在其他州，一般都是在交房时支付印花税（更多详情请咨询H&T客服微信号：0467052756）。除了向政府缴纳印花税，以及FIRB，购房者不需支付其它任何大额费用。

6. 房屋施工
开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。施工期间，购房者不需支付任何费用。

7. 办理贷款

在房产交割的前三个月，买家律师以及中介会通知客人房屋即将竣工, 如果需要贷款，客户需要联系贷款经纪人，准备贷款材料，看自己是否符合要求，然后递交申请。海外贷款的话，建议提前半年开始准备。

和中国不同，在澳洲从支付首付后到房子盖好之前并不需要马上贷款，什么时候房子正式交付到购房者名下，贷款才开始，也才从那天开始算利息。

8. 交割前验房

房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表人前去验房。购房者要以此机会确定房屋的建造是否达到合同规定的建造标准。H&T的投资顾问们会陪同每一位客户完成整个购房过程，在交房日期前，H&T顾问会与买家预约看房，直至确认所有房屋设施均无任何问题，才完成房屋交接。

在验房过程当中，如果发现任何问题，开发商会安排修善。在房屋完成交割以后的三个月出现任何问题，开发商也会保证维修（对有些电器等家具，保修期会达到两年）。

9. 交割入住

房屋交割的前二周至一个月左右，律师会通知购房者交房的具体日期，届时购房者需要把剩下的尾款交给律师，然后购房者的律师会在房屋交割当天，持合同和尾款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。

澳洲购房流程完毕，然后您的海外资产配置就妥妥的搞定啦！

澳洲个人购房选哪些城区

中心城区房价高、生活成本也高。如今越来越多的澳洲当地居民及海外投资者在物色合适的外围城区。而如今外围城区新开发了很多高端房产项目，基础设施也在不停扩建，这对投资者来说是存在巨大投资潜力的。

那么澳洲个人购房应该选哪些城区呢？今年被看好的维州有好几位房产专家列出了最看好的城区，我们不妨来看一下。

切尔滕纳姆：2017年11月，位于萨瑟兰购物中心的新火车站开通，查曼路等主要街道慢慢恢复生机，咖啡馆餐厅纷纷入驻开店，是投资的好地方。

托马斯镇：该城区中位价房为60万澳元左右，距离墨尔本也只有16公里。火车站重建、大都市环城路升级、北部医院二期工程也在进行当中，基础设施的建设也引来了诸多投资者的目光。

克雷格本：老城区的房价比较可负担。去往机场和内城区的交通也很便利。对于年轻家庭及首次置业者来说还是很有吸引力的。

阿姆斯特朗克里克：该地区靠近中心城区但房价仍处于投资者可负担的范围内，投资者或者澳洲当地居民可以花不到50万澳元就在该城区买到一套几近全新的3居室独栋屋。

这些区域房价不高，周边环境也相当清幽。选对房产，不仅有利于房产增值，还能享受惬意的生活。

买澳洲新房有较长等待期投资该如何避免潜在风险？| 澳洲

购买楼花总是存在一定的风险，尤其当买家在选择楼盘和户型的时候看到的都只是图纸和效果图。从签订合同到实际交割收房，一般会有1~3年的等待期。这期间可能存在着各种不确定因素和可能性。那么作为海外买家，特别是首次在澳洲购房的买家需要如何避免这些潜在风险呢？

售房合同的定金

买卖双方在签订售房合同时，一般买家需要支付房价的10%给卖方律师或地产经纪的信托账户（详细请看以下小贴士），并由持有方代为管理，直至房产交割后再由定金持有者交至卖家。

如果房产按合同条款规定进行交割，那么在交割完成后，10%的定金才会由持有人转入卖家/开发商的账号。万一合同因任何原因被终止或取消，那么10%的定金将会由受损方获得（例如：买方违约，卖方可以获得者10%的定金）。一般这在售房合同里都有明确条款说明。

特殊情况：

有一些售房合同规定，卖家有权提前动用10%的定金而无需等到房产交割。此时，买家应与其代理律师商议了解其中的风险再做出相应决定。

Tips:

信托账户

信托账户是由第三方监管的独立于普通银行账户的一种特别账户。换言之，卖家或开发商在房产正式过户之前是无法拿到这笔定金的，对于买家而言是一种保障。当然，买方也无权使用或控制这个账户。

日落日期

楼花的售房合同里一般不会有具体交房的日期，而是会有一个时间段，并再。加上一个最后日期，例如2016年7月31日，我们称为“日落日期”。简单来说类似截止日期的概念，即最晚需要交房的日期。

只要开发商在规定的日落日期前交房，都被视为履行合同义务，买家需要接受开发商指定的交房日期。

相反地，过了日落日期，开发商还不能交房（例如：房屋未造好，政府文件未登记好等），通常买方可以选择继续等待或反悔合同（每份合同内容不同，请务必在购房前与自己的代理律师确认）。如果选择反悔合同，开发商需要将10%的定金退还给买方，双方之前签订的合同被视为无效。但这其中不存在违约责任，因此不会有额外的赔偿。

对于买家而言：10%的本金并没有损失，而是丧失了2~3年等待期的机会成本。

对于开发商而言：虽也承担了一定的风险，但在目前的市场情况下，也可以比较轻松地将造好的房屋转卖给他人。

Tips

楼花合同里规定的时间段一般都在2年或3年，所以时常可以听到“2年楼花”或“3年楼花”的说法。

误差

在买楼花中，最大的风险莫过于图纸与实际交房时的误差。产生误差的可能性有千百个，尤其是买家看到图纸时脑中浮现的画面与现实的差距，而其中最直观且在合同中有明确规定的要数面积大小了。

通常，购房合同会明确规定一定比例的误差是合理的，买方必须接受（通常为5%-10%之间）。如果交房前，面积缩小超过合同规定的比例，那么买家可以在规定时间内选择退房，将10%的定金拿回来，但这其中不存在违约责任，所以不会有额外的赔偿金。我建议,买家在签订合同前咨询律师充分了解合同条款的内容。

澳大利亚的法律已相应地将购买楼花的风险降低，但有一些风险却是无可避免。所以，除了选择良好声誉的开发商外，买家在购房时也应做好自我的规划。如将投资楼花的最坏情况考虑进去，并觉得能够接受（例如：反悔合同拿回10%的定金或是相应误差），那么这时您不妨考虑投资镂花。如果觉得自身无法承受其中风险，那么我建议海外买家将目光投向全新的现房可能更为安全。

澳洲持牌律师杨泱专栏全集

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澳洲购房签订合同后反悔可以退回订金吗？

冷静期是安全防护，买方应该谨慎考虑草率购房后反悔的可能

在澳洲购房时必须了解什么是冷静期，这通常出现在卖房合同的标准条款中。

从本质上说，冷静期是购房合同中的一项条款，使购房者有权在一定程度上撤销合同，并且不会失去订金，但必须支付购房价格的 0.25%（通常从订金中扣减）。购房者若想撤销合同，必须在冷静期结束之日的下午5点之前提供书面通知。即购房者对合同的这部份行使权利时，必须在冷静期内提供撤销合同的书面确认。

冷静期是指购房者可以根据该条款撤销合同的时限。通常情况下，所有买方都受这项规定的保护，期房购买者可能也会受到保护。利用冷静期，买方在正式签署合同之前可以同律师详查合同条款。

冷静期一般约5个工作日，但在起草合同时可以延长或缩短，也可以作为附加条款来进行变更。每个省和行政区的规定各不相同，所以必须事先查明。例如，根据塔省房地产协会的要求，塔省冷静期最少为两天；在昆省必须由律师填写表格来更改冷静期。

以下为没有冷静期的购房情形：

通过公开拍卖出售的房产没有冷静期，因此撤销合同就会失去订金。
房产交易接近拍卖日期也可能不带有冷静期，维省规定为距离拍卖期3天，塔省为两天。
超过250公顷的非住房房产没有冷静期。

同样，买方可以通过委托律师填写66W表格来放弃冷静期。买方还可以通过这种方式说服卖家卖房给你，然而，这意味着没有回头路。冷静期是安全防护，买方应该谨慎考虑失败的可能，特别是草率购房，或在高压销售策略下购房的情况。

詹姆斯买方代理公司（James Buyer Advocates）的詹姆斯（Mal James）建议不要使用冷静期作为谈判的筹码，应尊重它本身的作用。他说：“我们认为使用冷静期作为谈判策略是不明智的。我们公司不会使用它作为谈判条件。我们特别建议买家在签订合同前进行严格调查。”

冷静期不仅限于澳洲房产，也常常用于其它购买协议中。例如，澳大利亚竞争和消费者委员会（ACCC）提醒人们，通过电话推销或上门推销购买的商品也有冷静期。

澳洲 | 面临崩盘？澳洲房地产市场仍在上升中！

眼下澳洲的房地产市场到底发生了什么？我们正面临的究竟是一场正在到来的房价大崩盘，还仅仅长远上升趋势下的小幅价格波动？未来的12到24个月内的房价走势会怎样？没人能够百分百肯定地预测未来，但我们可以根据一些现有的客观事实和数据给出点分析。最近我们时常可以听闻到许多关于澳洲房地产市场正处于崩塌边缘的新闻和消息，比如银行停止向海外买家提供贷款，显而易见的公寓供应过剩的势头，维州、新州和昆州政府陆续出台了对海外买家增收印花税的政策。有些我们的客户可能已经听说墨尔本市中心的二手公寓房再售的价格比数年前的新房买入价格整整低了24%，可与此同时，悉尼市中心靠近海湾的400套新公寓在开盘4小时内就被当地买家哄抢一空！那么究竟澳洲房地产市场正在上演什么那？我们希望能够为您提供一份针对目前局势定量与定性的分析。

从国家政策的角度来分析，澳洲政府一直都密切监视着房地产市场的发展动态以确保一个最终的目标：每个普通的澳洲人在付出一定的努力和合理的工作量后可以有能力实现拥有自己住宅的梦想。澳洲政府一直都面临着一个艰难的局面，一方面政府可以从一个蓬勃发展的房地产市场里增加的相关税率、更大的建筑施工行业规模和更多的家庭财富中获得利益，另一方面如果出台不阻止房价下滑的政策会是相当不明智的，因为房产是大多数澳洲人的个人家庭财富的主要组成部分，家庭房产贷款也是绝大多数澳洲银行最有价值的业务。一个衰退的澳洲房地产市场会导致个人家庭财富的缩水，增大家庭的财政压力和银行的贷款风险。所有的这一切都会最终给澳洲人的消费能力、商业的流动性和整体的经济增长带来负面影响。

由于以下的几个澳洲房地产市场的特性决定了它与其他一些发达的亚洲房地产市场，如中国、中国香港、新加坡，是不同的。

澳洲的房地产市场不是一个投机性的市场，因为它相对较高昂的交易成本和比较少的当地投资者的投机行为。房价一年上涨15%都会被视为是非常不寻常的。
普通的澳洲中产阶级很可能终其一生都只拥有不超过三处的房产。眼下，对澳洲当地人来说，拥有一处房产并不是一个人生目标。很多工薪阶层的澳洲人不排斥一辈子都住在出租房里。
澳洲房价的潜在驱动力是当地的住房需求和人口增长。作为全澳洲人口增长最迅速的维州，在过去的几年内都享受到了由于人口增长带来的房价上升的利好。
澳洲人购买房产的动机是和那些亚洲房产市场上的购房者截然不同的。不同于亚洲房地产市场中买房是归根于财富的累积或进入好学校的学区房需要，澳洲的买房者的动机主要是自身的实际需求如家庭规模的改变，或者是为了利用负扣税制度达到避税目的。一个普通的澳洲家庭是很乐意住在一个氛围融洽、离朋友和家人很近的当地社区，送孩子去上就近的普普通通的公立学校。这也是为什么澳洲当地人在房地产市场中的投资性买房很少。
澳洲人由于生活方式的偏好并不享受住在市中心的高层公寓。不同于亚洲人住得离市中心越近越好的观念，澳洲当地人更喜好离开喧闹拥挤的市中心居住，有更多住所的室外活动空间，离家不远就有学校和一些生活基础设施。在澳洲的各首府城市，最好的学校通常会坐落于离市中心30分钟车程外的地方。澳洲人把生活方式看得比便利更重要。
在澳洲土地并不是稀缺资源。在首府城市的外围通常有一望无边的可供开发和农业用作的土地。我早年80年代曾看到在布里斯班市中心30公里外的埃顿斯有土地在出售，至今30多年过去了在那块区域仍有土地在出售。

以上这些潜在的澳洲房地产市场的特性正是一个成熟而又有弹性的房地产市场所有的积极、健康的信号，这样的房地产市场应该为那些长线的投资者们带来信心。我们认为近期市场上的一些变化（银行贷款的收紧、印花税的增加）都只是一些由于澳洲政府和银行的保守性决策所带来的暂时性的市场反应，因为他们希望重新平衡下策略以更偏向于当地的买家和投资者。然而，从传统的经济学角度来看，如果澳洲当地的四大银行选择只向当地买家提供贷款等业务，那么其他的银行业竞争者将会很快取代他们之前向海外买家和投资者提供的那部分贷款业务的市场空缺。收紧的银行贷款不会影响海外买家对澳洲房产的偏爱，它只是把海外买家购房的决定往后延期了点。我们可以打个简单的比方，就算家长不允许一个孩子吃他最喜爱的食物，这不会意味着孩子最喜欢的食物会变成另外一种，这反而会让孩子将来能够吃到他这种食物时吃得更多！

眼下这重新平衡的阶段有望在几个月后新一任政府大选后结束，我们寄期望于未来政策的调整。可以想象下在未来银行松开贷款限制后会发生什么。事实上，银行并不能扭转买家的买房决定，他们只能暂时地延迟下！

让我们回头看下近期的一些数据。2016年5月的房地产数据表明眼下的房地产市场并没有发生大幅的价格波动。在过去的12个月中，墨尔本的房地产价格有着各大首府城市中最强劲的涨幅，但在最近的3个月里整个墨尔本的房价是轻微的浮动，而不是某些报道中声称的那样高达24%的巨大跌幅！这些巨大的跌幅只发生在墨尔本市中心的高层公寓，可这部分公寓楼只是占了整个墨尔本房地产市场的很小一部分。

澳洲各大首府城市住宅价值变动3/12个月

尽管墨尔本的房价在最近的一个季度中表现得很疲软，但同一年前的房价相比，增长率仍高达10%。或许我们会看到墨尔本的房价会持续眼下疲软的表现，但仍将会在未来因为基本的供需不平衡而继续增长。与此同时，我们还应注意到这一点，根据政府的预测，在2055年墨尔本将超越悉尼成为澳洲最大的首府城市。

根据政府的预测，在2055年墨尔本将超越悉尼成为澳洲最大的首府城市。

目前的房价中位数仍属悉尼最高，墨尔本其次，仅为悉尼房产中位价的75%！这就是为什么我们相信墨尔本的房价中位数在未来会上涨到至少追平悉尼的水平，基于对未来人口增长的预测。

澳洲各大首府城市房价中位数

下图为投资者们展示了澳洲各大首府城市房地产的总租金回报率，但请谨记在心，较高的总租金回报率往往以为着较低的房产增值率。

澳洲各大首府城市总租金回报率

拍卖清除率通常反应了市场上人们对房产需求。从历史上看，90%的拍卖清除率意味着非常火爆的房地产市场。眼下悉尼和墨尔本的房产拍卖清除率都稳定在70%到80%之间，这与长期以来的拍卖清除率相当。

澳洲各大首府城市拍卖清除率

最后作为结论，我们对澳洲的房地产市场通常是持有乐观的态度了。澳洲房地产市场没有真实可信的理由去迎来一场跌幅巨大的价格修正。的确，我们见证了有一些项目由于个人财务原因和无法交接导致的价格下跌，但我们相信这只是非常短暂的一个时期内的现象。

我们没有在占墨尔本房地产市场更多份额的绝大多数郊区的房产上看到有发生调整性的价格下跌的迹象。在过去的一年中，我们总是建议我们的投资者远离那些诸如市中心和一些土地新房打包出售又同时有无限量土地供应的区域，而不是因为海外买家对购买土地的偏爱而建议买进位于这些区域的物业，因为我们找不到可长久持有这些物业的理由。当一个开发商为购房者提供长达10年的总租金回报率保证时，你应当警觉这个项目的物业是不是很难卖出！

大多伦多地区开年以来房价一路猛涨，每月的房地产报告数字体现了一个现像——“高”，不仅交易量“高”，价格也“高”。五月中大多地区共有12,870起交易，同比增长迅猛，销售量刷新了地产局往年五月的历史记录。各类房屋价格涨幅趋势非常明显，涨幅高达15.7%，这麽高水准的回报率，买家疯狂的原因也可见一斑。【阅读原文】

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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西太银行停止海外买家借贷澳洲公寓最受打击

据《悉尼先驱晨报》报道，西太平洋银行集团竟宣布停止对外国购房者借贷，这一举措或令市场担忧住房建设减少，尤其是首府城市的公寓建设。

受外国买家大举购房的影响，澳洲公寓建设如火如荼，很多买家都向本地的银行借款购房。

然而，4月27日，西太竟宣布停止对外国购房者借贷，旗下的St George，Bank SA和Bank of Melbourne也将立即停止对非本地居民和临时签证持有者的借贷。

西太银行集团是澳洲四大银行之一。该银行还宣布将收紧对澳洲本地的借贷以及收入主要来自海外的永居签证持有者的借贷，最高借款将降至购买价的70%。

西太宣布停止对外国购房者借贷

其他银行

联邦银行也收紧对海外买家和收入非来自澳洲的临时居民的借贷。

一月前，澳新银行也审查了其对海外投资者和临时居民的借贷。

Urban Development Institute of Australia的维州首席执行官Danni Addison称，这些举措将影响公寓买家的数量。

公寓最受影响

Stockland的首席执行官Mark Steinert称，各大银行的收紧政策与澳洲审慎监管局设下的10%投资者借贷增长要求有关。

他说，公寓开发商将受到更大影响，因为其投资者所占比例更大。“我们的海外买家少于4%。”对海外买家的借贷要求提高了或有利于自住业主借款。

（据澳洲新快网）

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澳洲联邦银行加大海外买家住房贷款限制

澳洲联邦银行将不再接受自由职业海外购房者的贷款申请

澳洲最大的住房贷款银行澳洲联邦银行，将加大海外买家住房贷款限制，加强贷款人的收入来源限制规定，提高保证金额度。

据《澳洲金融评论报》报道，澳洲联邦银行住房贷款业务占澳洲抵押贷款的25%，向抵押贷款经纪人表示，将不再接受自由职业海外购房者的贷款申请。

澳洲联邦银行发言人表示，银行不断检查及调整住房贷款业务，以保证贷款标准谨慎可行，同时还满足客户的资金需求。

澳洲联邦银行此番举动，是在澳洲储备银行警告中国投资者在成为澳洲房地产市场重要角色，且比重还在不断增长，可能会对金融行业造成“间接风险”。

澳洲联邦银行还宣布，将不再接受依靠外币收入的澳洲临时居民的购房贷款申请。

澳新银行此前也宣布将严格管控海外购房贷款申请，因为出现了一系列可疑申请。有些海外贷款申请人护照内页缺失，工资由隐蔽的离岸公司支付以及贷款证明材料翻译粗糙。

这些住房贷款申请人来自中国内地、中国香港、马来西亚、新加坡以及印度尼西亚。澳新银行在各区域内都设有子公司及业务运营，发现根本没有这些支付工资公司的记录。

澳洲联邦银行发言人表示，目前还没有出现与澳新银行遇到的情况。

根据澳洲联邦银行新规定，居住工作在澳洲，且有澳元收入的的临时居民住房贷款价值比率最高额度将从80%下调至70%。

新规定从4月18日开始实施。在此前提交的申请还会依照原规定进行审批。

澳洲国民银行此前也将海外人士的住房贷款价值比率最高额度从80%下调至70%。

西太平洋银行也针对海外购房者引入了严控风险政策。

（据澳洲新快网）

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外国买家疯狂澳洲购房华人占逾1/4

据《每日电讯报》报道，最新数据显示，外国房产买家在澳大利亚新州加大了投资，上一财年就花了202.3亿澳元，占了全国总外国房产投资的三分之一。

外国买家买的不仅是新房产，FIRB预先批准的购房里有逾五分之一都是已建房。

中国买家是澳洲房市最大的外国投资者

最新的FIRB报告显示，2,855个外国人都被或许购买二手房，人平均支付额为130万澳元，比悉尼的房价中值高出426,479澳元。

在澳洲的临时居民都可以购买一套已建房，但必须用作自己的主要居所。同时他们不能出租，且必须在搬迁的3个月将房产售出。

在2014-15年，新房产和期房项目依然是获批澳洲房产的大头，价值高达144.1亿澳元。

北悉尼的开发项目尤其吸引外国买家，Epping的Marine’s Hill大多数都是由外国投资者购买的，Lane Cove的The Atrium一半是被中国买家买下的，North Ryde的Centrale一期40%是被当地的华人买下。

外国开发商获得了41个授权，价值总额达77.7亿澳元的期房项目；外国买家也获得了7,935个许可购买新房，价值66.4亿澳元。

FIRB还通过了逾十亿澳元的再开发项目，其中，现有房产会被拆毁重建成多户型房产。

虽然，去年外国买家在维州住宅上花费更多，但若加上商业房产，新州的投资额更大，总额为349.4亿澳元。

中国买家占了逾四分之一的外国买家支出。中国也是澳洲房市最大的外国投资者。

（据澳洲新快网）

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“拍卖豁免证书”——澳洲购房不懂这就亏了！

自从2015年12月1日澳大利亚实行新的海外人士投资新政以来，增加了一些海外人士在澳洲购房的手续与成本。而由于新政下与旧政的流程有部分做了相应调整，对于不了解情况的海外人士来说可能一不小心就违反了规定。尤其对于想要购买现房/二手房的买家来说更是增加了不小的难度。

现房/二手房拍卖豁免证书

在之前的专栏中提到过，海外人士在澳购买的每一处物业都需要获得相应的FIRB海外人士买房许可，即该可是有物业属性，而非申请人属性的。同时，购房者应当在签订合同前获取买房许可，或在合同中增设相应条款以防签订购房合同后却为获得买房许可从而违反了相关规定。

然而，对于一些在澳洲购房现房或二手房的临时居民来说，往往需要在参加大大小小后的物业拍卖后才能买到心仪的物业。而物业一旦拍下，则无法再修改合同条款或退出，这就对买家造成了一定困扰，特别是由拍卖引起的众多不确定因素。如果买家提前为每一处物业都申请买房许可，且不说审批的时间不够，还要付出不计其数的申请费。

为了解决该类问题，FIRB特别增设了拍卖豁免证书。买家可在参加拍卖前缴纳相应的申请费（一般根据在申请中递交的最高物业价格而定），申请拍卖豁免证书。该证书帮助买家在不确定最终购买何处物业的情况下，可以合法合规地参加各类拍卖，在最后拍下一处物业后，再向FIRB申请将许可变更为拍下物业的地址。

该类豁免证书一般会包含下列相应的条件限制：

通过参加拍卖购买一处不确定地址的物业；
允许买家购买一处不确定地址的物业，即买家不可购买一处以上的物业；
在申请中所填写的地区（即各州或领地）内购买物业；
所购买的物业价值最高不可超过申请中所填写的物业价值。

申请人必须在申请时注明其是在澳洲哪个州或领地购买物业且其计划购买物业的最高价值。而在申请豁免证书时需缴纳的申请费则和该最高价值挂钩（计算方式与一般个人申请费用相同）。举例来说，申请人计划购买200万澳元的物业，则申请豁免证书的申请费为$10,000.00澳元。申请人在参加拍卖时，不可叫价超过$200万澳元，否则视同违规行为。

值得注意的是，获得豁免证书从而购得物业的买家有责任和义务在完成购买后向FIRB报告进展，即已完成置业或未在相应时效内购得任何物业。

通常而言，该豁免证书自下达之日起有6个月的有效时期，即买家可在这6个月内参加任何拍卖，一旦拍卖下物业，则可以向FIRB申请将豁免证书修正为相应的买房许可（买家一般需支付额外的$5000.00澳元的申请费）。

如果申请人最后购买的物业价值为$90万澳元（则实际申请费只需$5,000.00澳元，当初多缴纳的$5,000.00澳元也是不退款的）。因此买家需要在递交申请前认真做好功课，确定自己的购房预算，才能最大程度节省成本。

在今年1月的专栏中，我曾经提及新政下的FIRB审批速度较之过去慢了许多，申请人需要更多的耐心和先期准备等待，并预测不久的将来审批速度会相应加快。可喜的是，至3-4月，原先需时1个月以上的FIRB审批，基本2-3周就能批下。最近一份申请从递交至批下更是仅用了1周。这对众多海外买家来说，无疑是个好消息。

下一期专栏，我们将分享几则与近期FIRB政策相关的实例，希望大家引以为鉴，避免额外的支出。

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律师杨泱解析澳洲房产

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