购买楼花总是存在一定的风险，尤其当买家在选择楼盘和户型的时候看到的都只是图纸和效果图。从签订合同到实际交割收房，一般会有1~3年的等待期。这期间可能存在着各种不确定因素和可能性。那么作为海外买家，特别是首次在澳洲购房的买家需要如何避免这些潜在风险呢？
售房合同的定金
买卖双方在签订售房合同时，一般买家需要支付房价的10%给卖方律师或地产经纪的信托账户（详细请看以下小贴士），并由持有方代为管理，直至房产交割后再由定金持有者交至卖家。
如果房产按合同条款规定进行交割，那么在交割完成后，10%的定金才会由持有人转入卖家/开发商的账号。万一合同因任何原因被终止或取消，那么10%的定金将会由受损方获得（例如：买方违约，卖方可以获得者10%的定金）。一般这在售房合同里都有明确条款说明。
特殊情况：
有一些售房合同规定，卖家有权提前动用10%的定金而无需等到房产交割。此时，买家应与其代理律师商议了解其中的风险再做出相应决定。
Tips:
信托账户是由第三方监管的独立于普通银行账户的一种特别账户。换言之，卖家或开发商在房产正式过户之前是无法拿到这笔定金的，对于买家而言是一种保障。当然，买方也无权使用或控制这个账户。
日落日期
楼花的售房合同里一般不会有具体交房的日期，而是会有一个时间段，并再。加上一个最后日期，例如2016年7月31日，我们称为“日落日期”。简单来说类似截止日期的概念，即最晚需要交房的日期。
只要开发商在规定的日落日期前交房，都被视为履行合同义务，买家需要接受开发商指定的交房日期。
相反地，过了日落日期，开发商还不能交房（例如：房屋未造好，政府文件未登记好等），通常买方可以选择继续等待或反悔合同（每份合同内容不同，请务必在购房前与自己的代理律师确认）。如果选择反悔合同，开发商需要将10%的定金退还给买方，双方之前签订的合同被视为无效。但这其中不存在违约责任，因此不会有额外的赔偿。
对于买家而言：10%的本金并没有损失，而是丧失了2~3年等待期的机会成本。
对于开发商而言：虽也承担了一定的风险，但在目前的市场情况下，也可以比较轻松地将造好的房屋转卖给他人。
Tips
楼花合同里规定的时间段一般都在2年或3年，所以时常可以听到“2年楼花”或“3年楼花”的说法。
误差
在买楼花中，最大的风险莫过于图纸与实际交房时的误差。产生误差的可能性有千百个，尤其是买家看到图纸时脑中浮现的画面与现实的差距，而其中最直观且在合同中有明确规定的要数面积大小了。
通常，购房合同会明确规定一定比例的误差是合理的，买方必须接受（通常为5%-10%之间）。如果交房前，面积缩小超过合同规定的比例，那么买家可以在规定时间内选择退房，将10%的定金拿回来，但这其中不存在违约责任，所以不会有额外的赔偿金。我建议,买家在签订合同前咨询律师充分了解合同条款的内容。
澳大利亚的法律已相应地将购买楼花的风险降低，但有一些风险却是无可避免。所以，除了选择良好声誉的开发商外，买家在购房时也应做好自我的规划。如将投资楼花的最坏情况考虑进去，并觉得能够接受（例如：反悔合同拿回10%的定金或是相应误差），那么这时您不妨考虑投资镂花。如果觉得自身无法承受其中风险，那么我建议海外买家将目光投向全新的现房可能更为安全。
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