地段增值潜力决定投资成果 切勿喜新厌旧 | 澳洲

25000元却要买12万5千的房子?!

1988年7月1日,和迪肯大学的Breth教授合作出版了《中国贸易指南》一书,立时在澳大利亚的学术界、金融界、舆论界掀起了“金凯平”热潮,我一下子就成了远近驰名的中国经济问题专家。

同时,我也在迪肯大学Burwood商学院拿到了一份工作邀请:做中国经济与贸易研究中心的项目主任,从事研究中国经济和澳中贸易。

这样的双管齐下,使我在当时感觉头可以悄悄地抬起了。

1989年10月,我考虑着给自己买一栋房子。

我仍旧找的是自己初到澳洲时在租房子上帮了我很大忙的地产代理Mark。两年前我刚到墨尔本时就是从他手里租的房子,这房子我一直住着,只不过原来是六个人住,现在是我一个人住。

当时租那套房子时,只允许住两个人,我也答应了Mark,可其实在很长时间内一直住着六个中国留学生!我原以为Mark在知道真相后会生气,没想到他只是宽厚地一笑,说:“我当时就已经猜到了你们六个人都会住进去了。”我很奇怪Mark既然明知为何还会把房子租给我,Mark 说:“我知道中国大陆来的留学生生活都比较窘迫,于是就睁一只眼睛闭一只眼睛咯。”

从此我们就成了朋友。

我约了Mark来唐人街喝午茶。

Mark先问我能拿出多少现金?

我想了想,说:“大约2万5千澳元”。

Mark伸出两个手指,打出一个嘹亮的响指,说“David,你可以买一套12万5千澳元的房子了!”

我一听吓了一跳!12万5千澳元?!这12万5千澳元对于我来说简直就是个天文数字!我当时在迪肯大学中国经济与贸易研究中心的年薪刚刚加到3万澳元。即便这样,我不吃不喝也要4年以后才能买上自己的房子啊!

Mark笑了:“照你这样算法,墨尔本没有谁能住上自己的房子。因为墨尔本人的平均工资是年薪2万5千澳元,可是平均房价却是15万澳元。那么,为什么有那么多的人能拥有自己的房子呢?很简单,向银行贷款。”

我想我有点明白了,可是又不是完全明白。为什么要贷款呢?贷款不是要还利息吗?

Mark拿出计算器来,给我算了一笔帐:“你现在租房子,每周是120澳元的租金。如果你去买一个房子,比如说,买一个12万5千澳元的房子,首期付款20%,也就是2万5千澳元,还差10万澳元向银行贷款。我们按8%的利息算,那么,10万澳元一年的利息就是8千澳元。一年52周,每周的利息大约就是154澳元。现在你清楚了吧?租房子住,每周是120澳元,如果租好一点的,每周要160澳元。可是买房子呢,每周付银行利息154澳元。差不多一样。一个是给房东钱,一个是给银行钱。不同的是,给银行钱,但是这套房子是你自己的。”

我说:“哦,我好像已经明白了。”

Mark说:“不,你还没完全明白。我还要告诉你的是,墨尔本的房价,平均每七到八年就翻一番。就是说,假如你现在买一个12万5千澳元的房子,10年后,它肯定已经是25万了。”

想通了之后,我立即决定买一套自己的住房。

那是1989年10月,我来到澳洲刚好两年,我买下了我的第一套住房。就像Mark说的那样,我买了个12万5千澳元的房子。我可以说是当时大陆来澳洲的留学生中最早购买自己房子的人,第一次有了产权完全属于自己的房子,那种喜悦是难以言传的。我终于有了一块地,成了名副其实的小地主。

但是,那时侯,我并不知道自己已经犯了个漂亮的小错误,让自己在多年后稍稍“损失”了一笔。

与财富擦身而过

一般来讲,任何一个城市都有好的地段和差的地段,好的地段房子贵,差的地段房子便宜。所以,在投资额固定的情况下,就有两种考虑:要么选择好地段,但是要迁就买旧一些的房子;要么选择新一些的房子,但是要迁就去差一些的地段。

我的选择是后一种:买的是一套新的房子,而舍弃了好地段。

Mark本来向我推荐的是Elwood的一栋旧房子,建筑面积150平方米,土地300平方米。记得好象是70年的旧房子,走进去阴森森的一股霉味,墙上的壁纸已经脱落了,地毯也磨坏了,厨房和浴室非常陈旧,水管漏水,浴缸有裂纹,后院的草似乎从没修剪过,已经齐腰深了……

我当时诧异地问:“怎么这房子像是没人住过一样啊?”

Mark说:“确实,这栋房子已经一年多没人住了,房主是一位参加过第二次世界大战的老兵,炮火削去了他的睾丸,使得他一生没有儿女,孤苦零丁地过了一辈子,一年前住进养老院,直至上个月去世。”

我听了后顿时摇头道:“我不想住这样的旧房子。你有没有新房子啊?”

Mark说:“很抱歉,12万5千澳元在Elwood只能买这种水准的房子。要买新房子的话,得去距市中心30公里以外的地方。”

第二天,Mark就带我去了Carrum Downs。

是Mark开车带我去的。我记得汽车一直行驶在一条通往东南方向的长长的路上,那条路真的很长,似乎没有尽头。走着走着,看到海了;走着走着,看到火车了;又走着走着,又跨过了一片荒芜之地。在我的感觉中,我们已经离开墨尔本好远好远。

最后,汽车停在一幢新建好的房子前。

那幢房子一下子就吸引了我,使得我甚至忘记了刚才过于漫长的旅行给我带来的不安。

从外面看,新砖,新瓦,新门窗;走进去,新墙,新灯,新地毯。

这幢房子占地面积是Elwood土地的3倍,足足有900多平方米,建筑面积达200平方米,而且还有一个车库呢!看上去简直就是一个豪宅!

从这套房子往西不远处,就是靠海的一个综合区,有富人、中产阶级和劳动阶级。在它边上有许多富人区包括比较富裕的白人居住区Frankston。

最最重要的是:它也是12万5千澳元。

可能因为我是中国人的关系,总觉得这样的区域不久之后一定会非常成熟,多漂亮多写意的生活啊!

我当即拍板,买了!当天晚上就签了合同。

在澳洲,很多人说我不像上海人,不喜欢讨价还价,有点像北方人。我始终认为做事要着眼于大处。

澳洲土地是私有制的,你买了地面以上的房子,那地面以下的地皮也是你的,而且永远都是你的,只要你自己不出卖。中国的房地产从这一点上和澳洲完全不同,因为土地是国家的,当然也就是政府的,因此在你购买房子时,下面的地是你和政府合用的,一般只有50年到70年的使用权,到了年限以后,政府要继续征收新一轮的土地使用税。

换句话说,在澳洲,你说的是买房子,其实也是买了块地。进一步说,土地的价值是持续上升的,而土地上的房子,则相反,是要折旧的。再深入一点分析的话,不同的土地,其潜在的升值潜力是不同的。所以,搞房地产的人总是要强调“位置,位置,还是位置!”因为,好地段土地的升值更快。

而我当时,选择了一套新房子,考虑的仅仅是房子本身,没有考虑赚钱,没有考虑土地的升值潜力,就是说,从投资的角度来说,我失误了。

果然,10年以后,当年被我舍弃的那栋在Elwood的那个老兵的旧房子升了2倍,而我买下的新房子只升了30%。这栋房子我住了一段时间之后就一直出租,直到去年才卖出,价值27万5千澳元。同年,Elwood的那栋,那时却已经超过了百万。

要了新房,忘了地段,这一次的教训是深刻的,而且一直影响着我后来的房地产投资。

几年之后,当我真正开始涉足房地产业的时候,一下子就注意到了这个失误。从此以后的每一个房地产投资,我总是先考虑房子所在的位置。这个经验使得我在以后多年的许许多多次房地产交易买卖中,几乎没失过手。

在澳大利亚,房产不仅只是人们的一个居住场所,而且是一个投资的工具,买入时必须考虑未来的增值潜力。

 

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