25000元却要买12万5千的房子？！
1988年7月1日，和迪肯大学的Breth教授合作出版了《中国贸易指南》一书，立时在澳大利亚的学术界、金融界、舆论界掀起了“金凯平”热潮，我一下子就成了远近驰名的中国经济问题专家。
同时，我也在迪肯大学Burwood商学院拿到了一份工作邀请：做中国经济与贸易研究中心的项目主任，从事研究中国经济和澳中贸易。
这样的双管齐下，使我在当时感觉头可以悄悄地抬起了。
1989年10月，我考虑着给自己买一栋房子。
我仍旧找的是自己初到澳洲时在租房子上帮了我很大忙的地产代理Mark。两年前我刚到墨尔本时就是从他手里租的房子，这房子我一直住着，只不过原来是六个人住，现在是我一个人住。
当时租那套房子时，只允许住两个人，我也答应了Mark，可其实在很长时间内一直住着六个中国留学生！我原以为Mark在知道真相后会生气，没想到他只是宽厚地一笑，说：“我当时就已经猜到了你们六个人都会住进去了。”我很奇怪Mark既然明知为何还会把房子租给我，Mark 说：“我知道中国大陆来的留学生生活都比较窘迫，于是就睁一只眼睛闭一只眼睛咯。”
从此我们就成了朋友。
我约了Mark来唐人街喝午茶。
Mark先问我能拿出多少现金？
我想了想，说：“大约2万5千澳元”。
Mark伸出两个手指，打出一个嘹亮的响指，说“David，你可以买一套12万5千澳元的房子了！”
我一听吓了一跳！12万5千澳元？！这12万5千澳元对于我来说简直就是个天文数字！我当时在迪肯大学中国经济与贸易研究中心的年薪刚刚加到3万澳元。即便这样，我不吃不喝也要4年以后才能买上自己的房子啊！
Mark笑了：“照你这样算法，墨尔本没有谁能住上自己的房子。因为墨尔本人的平均工资是年薪2万5千澳元，可是平均房价却是15万澳元。那么，为什么有那么多的人能拥有自己的房子呢？很简单，向银行贷款。”
我想我有点明白了，可是又不是完全明白。为什么要贷款呢？贷款不是要还利息吗？
Mark拿出计算器来，给我算了一笔帐：“你现在租房子，每周是120澳元的租金。如果你去买一个房子，比如说，买一个12万5千澳元的房子，首期付款20％，也就是2万5千澳元，还差10万澳元向银行贷款。我们按8%的利息算，那么，10万澳元一年的利息就是8千澳元。一年52周，每周的利息大约就是154澳元。现在你清楚了吧？租房子住，每周是120澳元，如果租好一点的，每周要160澳元。可是买房子呢，每周付银行利息154澳元。差不多一样。一个是给房东钱，一个是给银行钱。不同的是，给银行钱，但是这套房子是你自己的。”
我说：“哦，我好像已经明白了。”
Mark说：“不，你还没完全明白。我还要告诉你的是，墨尔本的房价，平均每七到八年就翻一番。就是说，假如你现在买一个12万5千澳元的房子，10年后，它肯定已经是25万了。”
想通了之后，我立即决定买一套自己的住房。
那是1989年10月，我来到澳洲刚好两年，我买下了我的第一套住房。就像Mark说的那样，我买了个12万5千澳元的房子。我可以说是当时大陆来澳洲的留学生中最早购买自己房子的人，第一次有了产权完全属于自己的房子，那种喜悦是难以言传的。我终于有了一块地，成了名副其实的小地主。
但是，那时侯，我并不知道自己已经犯了个漂亮的小错误，让自己在多年后稍稍“损失”了一笔。
与财富擦身而过
一般来讲，任何一个城市都有好的地段和差的地段，好的地段房子贵，差的地段房子便宜。所以，在投资额固定的情况下，就有两种考虑：要么选择好地段，但是要迁就买旧一些的房子；要么选择新一些的房子，但是要迁就去差一些的地段。
我的选择是后一种：买的是一套新的房子，而舍弃了好地段。
Mark本来向我推荐的是Elwood的一栋旧房子，建筑面积150平方米，土地300平方米。记得好象是70年的旧房子，走进去阴森森的一股霉味，墙上的壁纸已经脱落了，地毯也磨坏了，厨房和浴室非常陈旧，水管漏水，浴缸有裂纹，后院的草似乎从没修剪过，已经齐腰深了……
我当时诧异地问：“怎么这房子像是没人住过一样啊？”
Mark说：“确实，这栋房子已经一年多没人住了，房主是一位参加过第二次世界大战的老兵，炮火削去了他的睾丸，使得他一生没有儿女，孤苦零丁地过了一辈子，一年前住进养老院，直至上个月去世。”
我听了后顿时摇头道：“我不想住这样的旧房子。你有没有新房子啊？”
Mark说：“很抱歉，12万5千澳元在Elwood只能买这种水准的房子。要买新房子的话，得去距市中心30公里以外的地方。”
第二天，Mark就带我去了Carrum Downs。
是Mark开车带我去的。我记得汽车一直行驶在一条通往东南方向的长长的路上，那条路真的很长，似乎没有尽头。走着走着，看到海了；走着走着，看到火车了；又走着走着，又跨过了一片荒芜之地。在我的感觉中，我们已经离开墨尔本好远好远。
最后，汽车停在一幢新建好的房子前。
那幢房子一下子就吸引了我，使得我甚至忘记了刚才过于漫长的旅行给我带来的不安。
从外面看，新砖，新瓦，新门窗；走进去，新墙，新灯，新地毯。
这幢房子占地面积是Elwood土地的3倍，足足有900多平方米，建筑面积达200平方米，而且还有一个车库呢！看上去简直就是一个豪宅！
从这套房子往西不远处，就是靠海的一个综合区，有富人、中产阶级和劳动阶级。在它边上有许多富人区，包括比较富裕的白人居住区Frankston。
最最重要的是：它也是12万5千澳元。
可能因为我是中国人的关系，总觉得这样的区域不久之后一定会非常成熟，多漂亮多写意的生活啊！
我当即拍板，买了！当天晚上就签了合同。
在澳洲，很多人说我不像上海人，不喜欢讨价还价，有点像北方人。我始终认为做事要着眼于大处。
澳洲土地是私有制的，你买了地面以上的房子，那地面以下的地皮也是你的，而且永远都是你的，只要你自己不出卖。中国的房地产从这一点上和澳洲完全不同，因为土地是国家的，当然也就是政府的，因此在你购买房子时，下面的地是你和政府合用的，一般只有50年到70年的使用权，到了年限以后，政府要继续征收新一轮的土地使用税。
换句话说，在澳洲，你说的是买房子，其实也是买了块地。进一步说，土地的价值是持续上升的，而土地上的房子，则相反，是要折旧的。再深入一点分析的话，不同的土地，其潜在的升值潜力是不同的。所以，搞房地产的人总是要强调“位置，位置，还是位置！”因为，好地段土地的升值更快。
而我当时，选择了一套新房子，考虑的仅仅是房子本身，没有考虑赚钱，没有考虑土地的升值潜力，就是说，从投资的角度来说，我失误了。
果然，10年以后，当年被我舍弃的那栋在Elwood的那个老兵的旧房子升了2倍，而我买下的新房子只升了30%。这栋房子我住了一段时间之后就一直出租，直到去年才卖出，价值27万5千澳元。同年，Elwood的那栋，那时却已经超过了百万。
要了新房，忘了地段，这一次的教训是深刻的，而且一直影响着我后来的房地产投资。
几年之后，当我真正开始涉足房地产业的时候，一下子就注意到了这个失误。从此以后的每一个房地产投资，我总是先考虑房子所在的位置。这个经验使得我在以后多年的许许多多次房地产交易买卖中，几乎没失过手。
在澳大利亚，房产不仅只是人们的一个居住场所，而且是一个投资的工具，买入时必须考虑未来的增值潜力。
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。