澳洲 | 澳大利亚购房的外国投资审查(FIRB)实例披露

上一期专栏我们讲到在澳大利亚购房的海外买家可以申请“拍卖豁免证书”,本期我们将与大家分享一些注意事项。

实例1

买家A申请了一份拍卖豁免证书,支付了1万澳元的申请费,拍卖豁免证书中列出的最高可购买物业价值为199万澳元。买家A参加了几处拍卖,但均无拍下心仪的房子。本周买家A又看中一处开价190万澳元的拍卖屋,并通过和中介协商在拍卖前就签订合同交付定金买下了该物业。合同签订后,买家A向FIRB申报更改批准函中的确切地址,想要获得最终的FIRB批准函,但却被告知其违反了FIRB条例。

这是为什么呢?

在澳洲列为拍卖的物业,有一些在原定拍卖日期举行拍卖,还有一些可能在拍卖前就被潜在买家通过私下协定的方式直接买走。我们不时看到网站上代售的物业写着“Sold prior to auction”,正是在拍卖前物业被买走了,因此拍卖不需继续进行。对于业主而言,拍卖虽然能将房子卖到好价格,但是也会产生更高的费用,例如佣金、拍卖师的费用、广告费等。因此,如果能在拍卖前将物业以满意的价格卖出,一些业主也非常愿意提前与买家签订购房合同。

然而,根据FIRB条例规定,拍卖豁免证书的目的是为了帮助需要参加拍卖的买家避免申请几个不同的批准函仅仅为了能够参加拍卖,且拍卖豁免证书上明确写明批准限制的条件之一是买家必须通过拍卖购买该物业,包括购买在拍卖后买下流拍的物业但前提是该买家参加了拍卖会。该证书并不能帮助买家在拍卖前通过私下协定或交易的方式购买该物业。如果买家在拍卖前通过私下协定的方式购买物业,则需要在签订合同前申请新的FIRB批准函(即非拍卖豁免证书的批准函)。

如上述案例中的买家A,为拍卖豁免证书支付了1万澳元的申请费,如果在拍卖前签订合同,则需重新支付1万澳元的申请费申请新的FIRB批准函。由于其在私下协定签订合同时没有申请新的FIRB批准函,因此违反了FIRB条例。

实例2

买家B在两年前购买了一处空地,于今年完成交地,正在等待建房。但此时由于其建房资金出现问题,暂时无法承担建房费用,但是原来的FIRB批准函中明确列出买家购买空地的限制条件即买家必须在审批日起24个月开始建房。那么此时买家B要如何满足FIRB的条件呢?

从目前看来,买家B可以有两个选择:

  • 向FIRB申请延期开始建房。买家B可以向FIRB递交申请将原来24个月的限制延长至48个月,则多了两年时间筹备资金建房。但是买家需要注意的是,由于土地已交割,因此在延期期内都需要承担持有土地的费用,例如:市政费及贷款利息等。
  • 向FIRB申请转卖该土地。买家B亦可向FIRB申请去除原批准函内要求买家24个月开始建房的限制条件,将该土地转手卖给新的合规买家。通常FIRB会考虑买家的实际情况,并给出6个月的时间由买家转卖该土地。

无论选择哪种方式,买家都需要支付更改FIRB限制条件的申请费(一般为5000澳元)。如果买家当初是购买了land and house package即购地建房项目,则除了考虑FIRB因素外,还应和承建商协商建房合同下的约定。

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律师杨泱解析澳洲房产

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“拍卖豁免证书”——澳洲购房不懂这就亏了!

自从2015年12月1日澳大利亚实行新的海外人士投资新政以来,增加了一些海外人士在澳洲购房的手续与成本。而由于新政下与旧政的流程有部分做了相应调整,对于不了解情况的海外人士来说可能一不小心就违反了规定。尤其对于想要购买现房/二手房的买家来说更是增加了不小的难度。

现房/二手房拍卖豁免证书

在之前的专栏中提到过,海外人士在澳购买的每一处物业都需要获得相应的FIRB海外人士买房许可,即该可是有物业属性,而非申请人属性的。同时,购房者应当在签订合同前获取买房许可,或在合同中增设相应条款以防签订购房合同后却为获得买房许可从而违反了相关规定。

然而,对于一些在澳洲购房现房或二手房的临时居民来说,往往需要在参加大大小小后的物业拍卖后才能买到心仪的物业。而物业一旦拍下,则无法再修改合同条款或退出,这就对买家造成了一定困扰,特别是由拍卖引起的众多不确定因素。如果买家提前为每一处物业都申请买房许可,且不说审批的时间不够,还要付出不计其数的申请费。

为了解决该类问题,FIRB特别增设了拍卖豁免证书。买家可在参加拍卖前缴纳相应的申请费(一般根据在申请中递交的最高物业价格而定),申请拍卖豁免证书该证书帮助买家在不确定最终购买何处物业的情况下,可以合法合规地参加各类拍卖,在最后拍下一处物业后,再向FIRB申请将许可变更为拍下物业的地址。

该类豁免证书一般会包含下列相应的条件限制:

  • 通过参加拍卖购买一处不确定地址的物业;
  • 允许买家购买一处不确定地址的物业,即买家不可购买一处以上的物业;
  • 在申请中所填写的地区(即各州或领地)内购买物业;
  • 所购买的物业价值最高不可超过申请中所填写的物业价值。

申请人必须在申请时注明其是在澳洲哪个州或领地购买物业且其计划购买物业的最高价值。而在申请豁免证书时需缴纳的申请费则和该最高价值挂钩(计算方式与一般个人申请费用相同)。举例来说,申请人计划购买200万澳元的物业,则申请豁免证书的申请费为$10,000.00澳元。申请人在参加拍卖时,不可叫价超过$200万澳元,否则视同违规行为。

值得注意的是,获得豁免证书从而购得物业的买家有责任和义务在完成购买后向FIRB报告进展,即已完成置业或未在相应时效内购得任何物业。

通常而言,该豁免证书自下达之日起有6个月的有效时期,即买家可在这6个月内参加任何拍卖,一旦拍卖下物业,则可以向FIRB申请将豁免证书修正为相应的买房许可(买家一般需支付额外的$5000.00澳元的申请费)。

如果申请人最后购买的物业价值为$90万澳元(则实际申请费只需$5,000.00澳元,当初多缴纳的$5,000.00澳元也是不退款的)。因此买家需要在递交申请前认真做好功课,确定自己的购房预算,才能最大程度节省成本。

在今年1月的专栏中,我曾经提及新政下的FIRB审批速度较之过去慢了许多,申请人需要更多的耐心和先期准备等待,并预测不久的将来审批速度会相应加快。可喜的是,至3-4月,原先需时1个月以上的FIRB审批,基本2-3周就能批下。最近一份申请从递交至批下更是仅用了1周。这对众多海外买家来说,无疑是个好消息。

下一期专栏,我们将分享几则与近期FIRB政策相关的实例,希望大家引以为鉴,避免额外的支出。

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