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澳洲 | 澳洲住房信贷5月上涨，投资者贷款上涨3.9%

住宅信贷在5月进行大幅增长，投资者贷款上涨3.9%，创下一年来最大单月涨幅记录。澳洲统计局（ABS）发布的最新数据如上显示。

澳洲日报报导，该月投资者信贷数额从4月的113亿元增长至117亿元，在三个月里首次出现增长。

瑞银（UBS）经济学家George Tharenou说道，住宅信贷的增速减缓主要是由投资者推动的，因为贷款机构收紧了借贷，但现在投资者藉贷显示出来稳定迹象。

数据公布后，Tharenou在研究简报中写道，“去年一年住房贷款增速放缓了。也就是说，今天（周一）的数据显示出了稳定迹象（尤其是投资者贷款），表明接下来一年房价增长可能降温，但并非预示了房价会崩盘。”

澳洲统计局（ABS）发布的最新数据显示，住宅信贷在5月增长，投资者贷款上涨3.9%，创下一年来最大单月涨幅

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其他专家也赞同该观点。“这是一个令人鼓舞的结果，说明（住房信贷增长）正在软着陆，”联邦证券经济学家Savanth Sebastian说道。

有人越来越担心的一个问题是，因公寓供应过剩，尤其是墨尔本和布里斯本，澳洲房市是否会遭遇价格下跌。

5月新发放的房贷数额为323亿元，比4月的320亿元高出1%。自住业主贷款（排除现有贷款的再融资）上涨0.4%至135亿元。

5月初，澳储行（RBA）将现金利率削减至历史新低1.75%。

上周发布的数据显示，新屋营建许可数在5月下降2.5%，主要是因为公寓、联排别墅和半独立住宅的营建许可减少11.3%，这类住宅通常受投资者青睐。

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（据钜亨网）

 

 

海外买家无法借钱 澳洲开发商受影响

据澳洲金融评论网报道，西太银行停止了对收入来自海外的买家的借贷，该决定给开发商带来了影响。

西太银行的副首席执行官科菲（Phil Coffey）在Macquarie Australia大会上称，银行意识到一些消费者担忧新政或会影响房市需求，将与受影响的消费者共同度过。

西太银行停止了对收入来自海外的买家的借贷，该决定给开发商带来了影响

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科菲说，收入来自海外的外国人借贷占了3%，但新的监管政策使得向海外人士借贷不再划算。

同时，西太银行也担忧自己会成为最后一个借钱给海外投资者的人。科菲说，已经有两家银行停止海外投资者借贷，西太银行也不想成为最后一个。

据悉，西太银行上半年净收益减少了3.9%，科菲称，银行仍然会在房贷市场积极竞争，该领域仍是“高质资产”。

其中，商业房产开发商和投资者的借贷利率不同也成为人们的关切。

科菲说：“总体上看，虽然房产供应有所增加，但在过去5年里，跟人口增长相比仍然供不应求。我们会具体问题具体分析，对于一些建筑我们也不会贷款。”

此外，因一些央行推出降息政策，国际银行能够得到更便宜的融资，银行的贷款利润也受到打击。

 

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（据澳洲新快网）

贷款措施与政府条例更严！澳洲遏阻外国人购房

由于对联邦政府制定的外国投资法律的普遍疑惑，在墨尔本一些高端房价的区，房地产销售正开始下降。

据澳洲Domain房地产网报导，更加严格的银行贷款标准，以及围绕外国投资审查委员会（FIRB）一项“澄清”的不确定性严重地打击了海外购房者，迫使高端房地产销售缓慢下来。

在过去的两个财政年度中，中国公民已成为澳洲房地产的最大外国买家，在2014-15财年花费了243亿澳元。

房产销售放缓的地区多集中在亚洲买家青睐的区，尤其是Balwyn、Glen Waverley 和 Mount Waverley。

代理商称，在去年年底外国投资审查委员会改变规则之后，海外买家不能再购买新的独立房。该委员会表示，在一栋或多栋被拆除的房屋上重新盖一栋独立房那不会视为新房子。但海外买家在外国投资审查委员会批准后仍可以购买新的排房和公寓房。

澳洲房产销售放缓的地区多集中在亚洲买家青睐的区

最近，澳纽银行收紧了对外国买家的贷款规则，其中包括不接受完全基于国外收入的贷款申请。包括墨尔本银行（Bank of Melbourne）在内的其它贷款机构，也纷纷推出针对新的做法来对海外收入进行判定。

此外，境外购房者在购买房价在100万澳元以下的房产交易中，需支付5000澳元的申请费； 购买100万澳元以上的房产，需支付1万澳元的申请费。此项费用随房价按比例上升。

Glen Waverley区Harcourts Judd White房地产公司的代理迪马甚基（Andrew Dimashki）表示，由于政策的变化，许多专门针对海外市场建造的新豪宅都在吃力地寻找买家。

“这确实对我们的房价在200万澳元至400万澳元的高端市场销售造成了影响。我们发现它们就放在市场上卖不出去，”他说。

代理们同时也感受到了借贷能力下降的影响。

迪马甚基称， 一套位于Glen Waverley区Windella街77号的三居室独立房在30天内失去了两份销售合同。他认为，新的政策让这部分的市场活动放缓了约50%。

Balwyn的Hocking Stuart房地产公司代理严海伦（Helen Yan）说，许多农历新年飞到澳洲来的亚洲买家在发现他们无能力购买一套新的独立房后都感到很失望。在政策改变后，豪宅也变得不好卖了。

她称， Balwyn中学校区附近的一套五间卧室的独立房以490万澳元的价格卖给了当地的一个家庭，但此前一位海外买家的报价是510万澳元。

（据澳洲新快网） 

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悉尼、墨市海外买家大减 都转向昆士兰了！

据Domain报道，澳洲国民银行的最新住房指数显示，新洲和维州的外国买家数量大减。外国买家从悉尼和墨尔本房市退出，转向布里斯班。

澳洲国民银行的最新住房指数显示，新洲和维州的外国买家数量大减

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维州的房市需求仍是最强的，新州房市前景在本年第一季也有改善。

但在第一季，悉尼和墨尔本的海外资金流入明显减缓。在2014年底，维州三分之一的新房销售来自外国买家，在2015年早期，该数据为五分之一，而如今，该数据为十分之一。在昆州，海外买家占据新房购买量的五分之一以上。

澳洲国民银行的首席经济学家Alan Oster称，影响海外买家的因素或包括银行限贷和外国投资审查委员会（FIRB）的政策不确定性。

报告显示，维州是唯一一个房市表现高于长期平均水平的州。

据悉，在过去两财年，中国买家都是澳洲房产的最大海外买家，在2014-15年就花了243亿澳元。

在第一季，新州的房市走向也有好转，没有后退。

西澳房市仍受矿业衰退影响。

 

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（据澳洲新快网）

中国土豪在澳洲买豪宅 最年轻的24岁

据《每日邮报》报道，从墨尔本云海缭绕的高层公寓到悉尼周边的庄园豪宅，近几年中国投资者买下的房产已遍布澳大利亚，而组团赴澳买房的中国土豪更是络绎不绝。

据报道，澳大利亚目前已经成了最依赖中国的发达国家，中国人在澳大利亚的购房推动了房地产价格暴涨55％左右。目前，中国土豪在澳房产总价值已超过10亿人民币，其中最年轻的投资者仅24岁。

24岁高富帅林进（音Lin Jin）用800万美元（约5182万人民币）买下了位于派珀角的一处豪宅。此豪宅地段优越，且尽享水滨景观。

他的父亲最近被任命为泰瑞夫高尔夫乡村俱乐部主席。一家人曾在2006年用198万美元（约1282万人民币）买下了林菲尔德市的一处房屋。

澳籍华人周泽荣，在最新的福布斯中国富豪榜中排名第22。在2015年，他用7000万美元（约4.53亿人民币）买下了悉尼东部富人区沃克吕兹的“La Mer”豪宅。

“La Mer”豪宅面积达2374平方米，其中有能够容纳20辆汽车的停车场，还能180度无死角观赏悉尼海港大桥、悉尼歌剧院等景色。

1995年，周泽荣买下了位于澳大利亚猎人山的价值300万美元（约1900多万人民币）的海边寓所。他也是澳大利亚最大的政治赞助商之一，在过去十年中的捐助费不下200万美元（约1200万人民币）。

青岛安泰信集团董事长王志军用5200万美元（约3.37亿人民币）买下了位于悉尼派珀角的“Altona”豪宅。“Altona”豪宅中包括8个卧室、10个浴室、正式待客和非正式的餐厅、一个用来娱乐的露天平台，还有私人泳池和海边小屋。此外，还能从这里360度欣赏悉尼大剧院和悉尼海港大桥的景色。上个月，北京信威电信股东王庆辉花1800万美元（约1.17亿人民币）买下了16居室的Bishopscourt庄园。这个庄园面积约6216平方米，其历史可追溯到19世纪40年代。庄园中有一个华丽的餐厅和一个小礼拜堂，还保留了很多原始的充满历史感的建筑设计。还有中国投资者用2500万美元（约1.62亿人民币）买下了澳大利亚108大厦第100层的公寓。而这座大厦预计到2019年才竣工。目前这位买主的信息尚未公开。

 

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（据腾讯网）

澳洲房产受中国保险商青睐 成为澳洲投资新势力

《澳洲人报》报道称，上海独立经济师谢安迪（Andy Xie，音译）表示，觉得人民币会贬值的中国企业会延续在澳洲房地产市场的收购狂潮。

这一波中国海外投资还受到了其国内“垃圾债券式”资金募集的推动。

人民币价格在去年12月和今年1月大幅下跌，令市场感到恐慌，产生了外界对中国经济的新担忧。不过，它近期有所稳固。

觉得人民币会贬值的中国企业会延续在澳洲房地产市场的收购狂潮

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上周到访澳洲的谢安迪说：“他们到国外购买，想着某天中国货币会大幅贬值，他们能赚很多的钱。整个事情就是赌货币。因此，那些家伙只是投机者。”

与美国和英国的情况一样，本土房地产市场已成为中国资本最青睐的目的地。

去年初，地产巨头大连万达集团（Dalian Wanda）以4.15亿元的价格从黑石集团（Blackstone）手中买下了悉尼环形码头（Circular Quay）的Gold Fields House。阳光保险集团（Sunshine Insurance Group）前年就斥资4.63亿元收购了悉尼喜来登公园酒店（Sheraton on the Park）。

中国企业，尤其是保险公司，已经积累了大量的资本储备，而且有时是通过发行垃圾债券式产品获得的。

谢安迪说：“部分保险公司所做的就是向中国零售投资者出售带有收益担保的所谓信托产品。它们把这些钱用来收购外企。你向中国一些零售投资者保证5%（的收益率），而当地银行仅能给出2%或3%，那对方会觉得这很不错。产品是可能违约的，但多数买家不知道。”

安邦保险集团（Anbang Insurance Group）本周似乎在132亿美元收购喜达屋酒店与度假村集团（Starwood Hotels & Resorts）的交易中遭遇失败。不过，该集团已经同意以65亿美元左右的价格向黑石集团收购美国豪华度假村公司Strategic Hotels & Resorts。

观察家预计，寻求增值和收益机遇的保险公司可能成为澳洲新的购买势力。

谢安迪表示，为安全着想，中国商人倾向于到海外投资。

他说：“如果有一天破产了，他们在海外还有些资产。你在新闻里看到的许多人已经坐牢了，（但）他们的家人还持有海外资产。”

谢安迪指出，这推动着资本外流。

 

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（据澳洲新快网）

澳新银行严审房贷 此举针对中国买家

据《澳洲金融评论报》报道称，澳新银行（ANZ）对一些欲投资澳洲房产的海外买家关上了大门。最新规定，澳新银行严审房贷。

4个月前，该银行宣布审评海外买家，如今也宣布从下个月起，在评估部分贷款人的生活开支时会采取更严格的态度，这意味着部分客户的贷款可能会少数万元。此举旨在防止诈骗和洗黑钱。

在申请贷款时需准备未翻译的原文件，并严格审查护照，如一些外国申请者需提供所有盖章的资料

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这些措施包括，在申请贷款时需准备未翻译的原文件，并严格审查护照，如一些外国申请者需提供所有盖章的资料。

开发商担忧，随着银行对投资者限贷、中国政府控制资金外流及州规划政策的混乱（尤其在墨尔本），或会使投资下降。

房贷经纪称，这些举措旨在针对中国买家，后者在澳洲房市花了数十亿澳元，尤其是悉尼和墨尔本。

今天开始，该银行将不再接收仅有海外收入的贷款申请。

对于那些贷款与资产价值比率（LVR）超过50%的借钱人，其资金数额和来源也将面临检查。

而现有贷款的再融资（借款人或想为贷款得到更好的条款和条件）也将有更严格管制。

JP Morgan的数据显示，在过去12个月里，借款人计划再融资数增加了逾3倍。

此外，外国薪资申请贷款者需经过6项严格的文件测试，包括提供全面的就业合同、纳税申报单、现有签证文件和原文件、未翻译的文件。

自雇的申请者需证明企业已运作超过两年及企业所有权架构的详细信息。

而那些贷款低于房产价值50%的申请者也需提供额外的文件。

在海外工作的澳人将不受这些贷款政策的影响，但需提供额外的文件。

该银行最近还增加了临时签证持有者不得使用的产品。

仍然可使用的产品包括固定和标准可变房贷和住房投资贷款（fixed and standard variable home and residential investment loans）。

该银行也对经纪商称，“若贷款要求有竞争力的理由”，或可自由裁量定价。

贷款受影响

澳新银行向房贷经纪人发通知称，它在审核房贷申请时会改变计算生活开支的方式。

该银行眼中的“最低”生活支出将取决于贷款人的收入，他们要赡养几个人，以及申请的是联名还是个人贷款。

4月4日起生效的变动将减少部分客户能借到的钱。

房贷经纪人本月收到的资料里含有常见的情形。例如，若双孩夫妇打算购买50万元的投资型房产，那由于银行加强了对这类夫妇最低生活开支的评估，他们的最高贷款额度可能降低超过5万元。

去年房贷领域普遍出现“借钱能力”的类似下降，因为各银行不得不收紧信贷标准来应对监管部门的担忧。

与此同时，澳新银行会更严格地评估加班费、奖金和佣金等收入。它还打算缩小利率“缓冲区”——用于衡量贷款人在利率上涨时如何应对的手段。

其发言人说：“我们经常审查自己的信贷政策，以确保在竞争性、经济性和监管性的环境中贷款依旧审慎，与风险胃纳保持一致。对我们的客户而言，这些变动旨在确保我们继续以审慎的方式从他们个人情况的角度评估任何信贷申请。”

相关调整是银行采取更严厉措施来评估信贷客户的最新举动。

去年澳洲证券与投资委员会（Australian Securities and Investments Commission）声称许多银行在测试客户是否负担得起贷款时不够严格。

主席梅德克拉夫特（Greg Medcraft ）当时表示，部分银行一直采用“完全不恰当的”生活成本指数。

他在去年7月说：“如果申请人住在悉尼帕丁顿（Paddington）这样的地方，把贫困线作为他们的生活成本很可能是不恰当的。”

 

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（据澳洲新快网）

澳洲住宅拍卖市场在今年复活节后不会回弹

严格的贷款政策，以及经济前景不确定，意味着今年澳洲住宅市场在复活节节后不会向往年一样有回弹，因为投资者在减少。

据《澳洲金融评论报》报道，往年复活节长周末结束后，住宅拍卖市场都会回弹增长，但是今年房地产代理表示由于投资者减少，悉尼可购性不断遭到挑战，以及对大宗商品价格和海外需求的担忧，住宅拍卖房屋登记数量及价格增长都会受到影响。

往年复活节长周末结束后，住宅拍卖市场都会回弹增长，但是今年房地产代理表示由于投资者减少

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一家位于悉尼北岸的地产代理公司主管Craig Marshall表示，目前销售状况良好，但是没有往年好。可能到5月就没有买家了。

住宅拍卖市场2016年开始缓慢，随后迅速增长，使得Marshall 2月还卖出了一些位于高压线下很难卖出的房子，但是现在市场已逐渐平息。且在澳洲审慎监管局（APRA）的要求下，澳洲各银行还在继续控制贷款，市场回升势头比往年弱。

Domain高级经济学家Andrew Wilson表示秋季住宅拍卖及登记将比往年下滑20%至30%。

2016年1月全球金融证券市场不稳定，导致许多卖家都保持观望态度，墨尔本图拉克（Toorak）拍卖住房入市数量比上年下降50%，导致买家争 抢。Kay & Burton地产代理Ross Savas表示未来2周内，图拉克南部雅拉河区域市场会十分平静，复活节节后供应也不会有大的增长。但他表示因供应受到限制，他认为购买情况仍会活跃。

 

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（据澳洲新快网）

四大银行彻查海外房贷 一场腥风血雨的“大普查”来了！

根据报导，澳大利亚最近几年的房产可谓火爆异常，超过了大部分发达国家的增幅，华人对澳洲房产的贡献非常之大，甚至可以左右很多区的房价。很多中国人为了在澳洲价位较高的房子，通常使用海外收入证明来做银行房贷。这几日，关于“四大银行不再接受海外收入贷款”的消息在朋友圈已是传得沸沸扬扬，今日悉尼记者拜访多家权威机构后得出结论：不是不能贷，而是 一场腥风血雨的“大普查”到来了！而且很可能直接影响到房地产市场。 所有人都证实现在“山雨已来”，业内“人心惶惶”！担心通过这场“大普查”而影响房产市场。

华人对澳洲房产的贡献非常之大，甚至可以左右很多区的房价

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“从去年底开始，这间银行开始调查外部贷款中介。”贷款中介负责人说，“我身边的同业者中，40%都中招了，有人正在接受调查，还有人没轮到” 其实，澳洲四大行Westpac、ANZ、NAB以及CBA也都普遍接受海外收入作为贷款人的经济来源。澳洲税务系统完善，所以本地工资难以满足高额贷f款，或者无法作假。 于是很多华人想到了海外收入，这确实是个钻空子贷款的办法。并且，有很多不良贷款公司很乐意为客户伪造海外收入证明，因此收取高昂的服务费。调查人员如侦 探，中介拿CRN就中招！ 据他介绍，银行最早从大的贷款公司开始查，“一家一家查，没查到的不要高兴过早。有些人刚拿了代表贷款中介资质的CRN号码才几个月就中招了，也有发现情 况不对、早早收手躲过一劫的。有些人反应太慢，接着往里递Case，被查出事的可能性很大”。 在悉尼市中心从业超过15年的张先生告诉记者，“银行里有一个人专门负责这项调查，名字我就不说了。这个人很厉害，跟神探狄仁杰一样，查到后来情况反而有 点失控。我就知道有个别申请人的材料是真实的，但因为调查很严苛，也被’误杀’了”。   

贷款黑经纪人毫无底线，年收入破百万！ 据张先生回忆，“银行大规模调查贷款材料作假的情况，每5、6年就会发生一次。不一定都是查海外收入，以前也有过查本地收入的。这一次，是我从业这么多年 来感觉影响最大的一次。” 他说，“其实这对我来说是好事，现在很多贷款经纪操作不规范，很多人连CRN都没有，拿别人的号去递，有些人打着公司的旗号在家办公，这个行业水太浑 了”。 秦女士入行快3年，在一家贷款中介公司任职。在她看来，“浑水摸鱼”的人太多，严重影响了行业健康，她也对银行彻查表示欢迎。

她 告诉记者，“我们辛辛苦苦做2年，做得好年收入也不过10万澳元左右。有些没有资质和底线的无牌经纪，每天在各个圈子里社交，靠不规范的操作手法，第一年 赚2、30万的大有人在，第二年能到小50万，做得特别好的3年内年入百万都有可能” 她说，“他们就像流水线一样，背后是巨大的’加工厂’，毫无顾忌地赚快钱。把行业做废了，所有人都受牵连，有些人本来坚持原则，为了保住客户，也不得不多 少涉及一些灰色操作”。 所以，记者也在这里提醒已经买房做贷款的朋友睁大眼睛，您是否真的懂得澳洲买房的法律规定，

网上之前有传言称银行已经停止向海外收入申请人放贷，这也被证实是谣传。 谣传！ 谣传！ 是谣传！ 重要的事情说三遍！只要经得起调查，成功的个案还是存在。不过，相比早先，用海外收入进行贷款的获批数量大幅锐减。

一 位连姓氏都不愿公开的资深人士告诉记者，“银行以前几乎不会打电话调查，现在是每个都打。他们不会打申请材料上提供的号码，不打手机，他们从百度上搜索申 请人所在公司的座机联系方式，只会打这个号码调查。而且，如果打3次还找不到人，很可能直接拒掉。” 他也强调，“只要材料真实，能够配合完成调查，贷款还是可以批出。无论是海外人士的海外收入，还是澳洲本地人的海外收入，调查手法都是一样的。”   

中 招了啥结果？把房子便宜卖了？ 前文提到的中介告诉记者，如果有些Broker有良心的话，客户申请拒批了，可以再多试几家银行。但如果他不愿意这么操作，目前没有其他贷款经纪愿意接 盘；如果Broker自己本身出事了，贷款申请已经递交了，以后也不会有人敢碰这单Case，这就导致一些买家贷不到款，Settle不了。对他们而言， 要么把房子紧急转手卖了，要么全款买楼不贷款，要么损失10%的定金。”

据他称，4、5月份是新房Settle的高峰期。“有些楼盘会重 新打广告拿出来卖，这个Resell比例以前一般不超过10%，现在有些可能达到30%”。 他也提醒买家不要盲目恐慌，“已经批了的不受影响，但正在申请的都会被查一遍”。   这事对房地产市场的影响有多大？ “能不贷款而现金买断的土豪不多。海外买家前年买楼花的可以贷80%，去年减到70%，投资房和自住房的利息也分开了，纯海外的（非留学生）只能纯投资， 利息高。贷款调查问题出现后，买家信心大跌，很多人就不买了。”

谈到最坏的可能性，贷款中介认为“可能捅破澳洲的地产泡沫”。 他说，“是否有地产泡沫，跟现房还是楼花无关，主要看区，特别是被中国人新近炒高的区。当然，具体还是要看这个楼盘的各方面条件。” 基于相当多“出事”案例源于不合资质贷款经纪的违规操作，秦女士提醒买房族，在遵守澳洲法律的大前提下，谨慎挑选靠谱的贷款经纪。

小知 识：如何辨识靠谱的贷款经纪？ 一 主要注意以下几点： 真的贷款经纪一定是澳洲公民或永居； 正规的经纪持有ASIC发出的CRN（Credit Representative Number）资质牌号； 申请贷款时，一定要索取一份贷款合同备份，仔细查看经纪填写的信息，“有些写得跟编故事一样”。 迫于情况敏感，几位资深人士都不愿意在文中公开真实姓名，但又不约而同讲出部分内幕。 他们有一个共同的声音，呼吁少数不合规的贷款经纪“不要被钱迷了眼”，把行业搅得混乱不堪，“出了事要坐牢的”。他们都支持银行彻查，清洗行业，公平竞 争。“要比就比专业素质，别比歪门邪道”。

 

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（据钜亨网）

悉尼、墨尔本房市繁荣 建筑商大赚：忙不过来

据《悉尼先驱晨报》报道，Brickworks的总经理帕特里奇（Lindsay Partridge）称，新屋建设太多，建筑行业难以应付，而他的公司中期利润创新高，达到7500万澳元，上升了19.4%。

帕特里奇说：“房地产建筑活动达到最新高，悉尼和墨尔本等主要市场的需求很大。由于商贸和产品短缺，建筑行业在这些市场已经达到产能限制。”

截至1月31日的6个月里，这家公司的缴付利息和税款前收益额（EBIT）上升了9.8%至9880万澳元。

而其建筑产品公司的EBIT（供应砖头、原木和其他建筑用料）上升了24.9%至3260万澳元，Brickworks的销售量、产品价格和工厂效率都提高了。

土地和开发的EBIT则上升了17.3%至4540万澳元。继在2015年7月卖了Coles Chilled Distribution Centre后，物业信托的价值下降了14.1%至9.335亿澳元。

澳洲房地产建筑活动达到最新高

Brickworks是全国最大的制砖生产商，同时也拥有上市投资集团Washington H. Soul Pattinson 42.72%的股份。

Brickworks投资的潜在EBIT下跌了11%至2680万澳元。在Soul Patts的股份市值也上升至17.2亿澳元。

将非经常项目包括在内，Brickworks的利润上升了82%至7690万澳元。该公司的完全免税中期股息也升了6.7%，为16¢。

（据澳洲新快网）

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