Tag: 澳洲租金

近年来，国人投资需求不断加大，但国内经济增长放缓，投资标的不断减少，资产配置陷入困顿。于是，越来越多的中国人开始将掘金战场的重心转移到海外楼市。其中，澳大利亚因其安全的政治环境、优美的风光、较低的税金以及良好的增值空间，尤为受中国人青睐，成为海外购房投资最热的地区之一。

澳大利亚房市：黄金海岸4个月涨4万澳元

澳大利亚的楼市最近有点火。据公开资料显示，去年，仅中国的房地产买家就为澳大利亚的房地产带来逾38亿澳元的资金。不仅悉尼、墨尔本成为仅次于纽约曼哈顿的中国投资首选地，位于澳大利亚东部沿海的度假胜地黄金海岸也被认为是下一个投资增长点。

以位于黄金海岸的南港中心大楼为例，去年末今年初开售的海景公寓，迄今已卖出150多套。一套售价33.5万澳元起（总价不到200万元人民币）的66平方米一居室（算上公摊，相当于国内80平米左右），在4个月的时间内平均涨了4万澳元，合人民币20多万元。好的户型几乎被迅速抢空。据透露，在购房群体中，30%都是中国人。

奥烨集团董事总经理陈永庆在接受采访时表示，澳大利亚的经济制度和经济安全性确保了它是一个成熟的市场，而且，出于对子女教育的需求、大量热钱需要投资渠道的需求，以及国内金融环境不佳、房价高门槛等原因，综合考虑下，许多中国投资者选定了投资澳大利亚的住宅市场。

投资优势：空间大，均价低

谈起投资澳大利亚的优势，陈永庆认为，澳大利亚人口只有2700万，还没有广东省人多，但其西沿岸、东沿岸、南沿海都是较好的投资标的，当地环境安全，资源丰富，尤其是旅游资源衍生出来的酒店和房地产投资优势无可比拟，而且目前没有遗产税。

 “尤其是黄金海岸”，陈永庆表示，比起地小人多需求多，且空间不断压缩的悉尼和墨尔本，黄金海岸无论从生活空间还是投资空间来说，都更有优势。“目前，悉尼和墨尔本的房价平均1.5万澳元一平方米，而黄金海岸只有5000-6000澳元一平米。前两个城市的流动人口现在很多都在向北走，奔黄金海岸发展去了。”

对比国内黄金地段：总价低，租金高

投资者都希望手中的闲钱投资出去后能收获更高的回报。都说买房最看重位置，那么同样是200万元人民币的资金，为什么不投资在家门口的中国一线城市住宅呢?

投资专家、奥烨集团创始人李敏算了一笔账。以广州为例，首先，5000-6000澳元（合人民币2.5万元-3万元）一平方米的海景房，总价200万元人民币左右，在广州很难买到。

其次，拿租金来算，现在位于广州珠江新城的2-3居室租金为6000-8000元人民币一个月;如果对比澳大利亚黄金海岸的南港中心大楼，当地一周租金约500澳元（合人民币约2500元），一个月一套2居室公寓能租到1万-1.2万元人民币。回报率为5%-6%。

李敏透露，因为南港中心大楼对面就是学校和法院，距离澳大利亚“八大”名校之一的昆士兰大学不远，最近的是格里菲斯大学和一所TAFE职业院校，因此不少在当地布里斯班上班的法官和律师会买在这里，方便去黄金海岸开庭，而许多国际投资人则会选择买房给孩子作为传承物业，孩子读大学时还可做二房东，将房子租给同学做宿舍。“空置率仅为0.4。”她说。

对比美国投资移民：升值快，税金少

同样是投资，相比起能拿到美国身份的EB-5投资移民，选择用差不多的钱投资澳大利亚房产，有何优势呢?

李敏指出，美国的投资是不错，但是在EB-5的项目中，80%的项目靠谱，仍有20%是有风险的。而且，EB-5的性质是集资，相当于大家集体买产权，而在澳大利亚购房是独立行为，房产为个人所有。

另外，她认为在美国买房用来自住还是不错的，出租的话则需要担心能否租出去，并且税金很高。“澳大利亚的房产升值比美国房产快且高，如果放租，物管费和税金比美国便宜五分之四，这还是很惊人的，积累起来也有很大一笔。”

建议 Tips：聘请当地独立律师保障自己的利益

对于有心购买澳大利亚房产的中国投资人，李敏建议，买家最好在澳当地聘用一个独立律师，代表自己的利益。“中国投资者习惯于依靠自己弄懂一切，但到国外买房，隔行如隔山，请专业人士来保护你的利益非常重要。1300-2000澳元的律师费，真没有节省的必要。”

据了解，聘请独立律师可以在网上查找，也可以由朋友介绍，如果有贷款，也可以由银行推荐律师。“国外犯罪成本太高，通常正规律师不会为了一两千澳元的律师费做违法的事。可以放心。”

此外，值得提醒的是，在澳大利亚投资房产所需的资金，除了房价和律师费用外，还需支付房价4%的印花税（各州不同），以及一季度1000多澳元的物管费;如果暂无澳大利亚绿卡，还需付海外投资人审计费，为5000澳元-10000澳元。

（据澳洲新快网） 

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悉尼公寓平均周租金3年来首次下滑，因破纪录的新公寓数量超过了租客的需求。

（据澳洲新快网）

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一个财政年度结束了，另一个财政年度开始了。这段时间，对一个投资房地产的人来说，要做的事情不仅仅是税务减免和房地产贬值的时间表，这也是对你所投资的澳洲房地产进行重新估价的大好时机，以便使你在新的财政年度里处于一个有利的境地。

据澳洲房地产观察网报导，列举有关五个根本问题，建议在新财年开始的第一个月里，投资者们都应该来答一答。为的是让他们的房产在目前的澳洲租房市场上继续保持有竞争力、有人住。

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租客是否合适？

大多数租房合同在12个月后结束。这意味着，你应该评价一下对你的房产来说，你的租客是否合适。问问自己，他们是否准时付房租，把房子照看的好好的？你的房产管理员是不是时常需要去催房租？如果后一个问题的答案是“是”的话，那么现在可能是你找新的租客的时候了。可以与你的管理员商谈一下，问他们认为租客有没有问题。他们每天照看那么多的房子，所以可以很清楚地告诉你你的租客怎么样。

是否是更新租约的时机？

新财政年度的开始也是一个大好时机，来检查一下租金是否合适。并不是所有的租约都是在6月底结束的，但这不意味着你不可以在这时开始你的评价。

在一个竞争激烈的市场上，房主要求提高租金以适应通货膨胀的水平，这往往是被人接受的。相似的，如果房子所在地区变得更加宜人、方便，比如新的基础设施建成，大学校园落成、公共交通改善、等等，可以与你的房产管理员商量适当地提高房租。

与之相反，当房地产市场繁荣的时候，租房市场往往变得平淡，因为许多租房的人自己买了房子去住。在这种情况下，保证你的房子具有竞争力，不要空闲。或许值得维持现行的房租，直到一年之后再重新审议。

你有没有保险？

对于一个投资房地产的人来说，房主保险是必须要有的。毕竟，你需要保护你的财产，以防万一你的租客严重地损坏了你的房子。然而，在报税的忙乱期间，许多人忘了去更新自己的房主保险。请你或你的房产管理员记住在新的财政年度开始时把保险更新了。

是不是做点小维修？

许多投资人买房时，想的是将来有钱了对其进行翻新或装修。结果发现，五年过去了，还是一点也没有做。

翻新装修可以为你带来巨大的回报。从短期来看，改善了的房子可以对租客更具有吸引力，从长期来看，适当的做一些修补工作可以为你有一天出售房子时带来很大的增值。

如果在财政年底的时候，你发现没有足够的钱去做全面的翻新装修，请记住一下小打小闹的修补也可以维持相对长的时间，比如可以重新刷一遍漆。把小活分长期来做，不会让你感到在钱的方面有多大的负担，并且可以实现你的长期维修目标。此外，你目前的租客也会感谢你为房产的保养所做的努力。

是否需要转换贷款？

对那些目前的贷款已经为继了好几年的人来说，很可能你的生活方式与财务状况已经发生了变化。如果是这样的话，很可能你值得重新做贷款。

每一个投资人都应该考虑重新贷款，找到一个更好的贷款计划，从中获益。比如，你可以找一个利率更低的贷款，并且带有更好的条款，如允许重新取款、允许把账户分开等。把贷款重做，也可以给你带来税务上的好处，如果你可以使用属于自己的那部份钱投资于更多的房产的话。不论是什么理由，征求你的财务顾问的意见。

身为房地产投资人并不是一件轻而易举的小事。尽管你可以求助于房地产管理人、财务顾问、法律顾问，但最终的根本问题还需要你自己来回答。在每一个财政年度开始的时候，花点时间，重新评价一下自己的投资，将会更有利于你最大限度地在投资房上获取短期与长期的收益。

（据澳洲新快网）

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据《每日电讯报》报道，房客要高兴了——7月，澳洲全国租金下降了。但这对那些一心想着澳洲房价上涨的投资者们来说，却是坏消息。

根据CoreLogic RPData发布的数据显示，全国的周租平均值为486澳元，而布里斯班的为433。而布里斯班的租金收益率为4.5%。

悉尼仍然是最贵的租地，平均周租为593澳元，然而租金收益率却是各大城市中倒数第二，3.3%，比一年前的3.9%下降了。而墨尔本的为最低，7月的收益率为3.1%。

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Ray White New Farm的租赁负责人Haesley Cush说：“现在有很多因素都在鼓励着房客们去买房而不是租房。低利率意味着你的周租与只支付利息的按揭支付差不多。而房价上涨也促使着房客们马上行动，避免以后要多付。”

达尔文也是租金昂贵，周租为549澳元，但它的收益率是最好的，为5.6%，比一年前5.9%低。

数据还显示，全国2015年7月的周租下降了0.3%，收益率为3.5%，比一年前的3.9%低。

Haesley Cush说长期投资者也在发挥作用，“有经验的房东明白一个好房客和房屋不空置的重要性，所以很多房东不会增加租金，还会鼓励房客留下。”他还说，不同季节，租赁市场的情况也不一样。

报告称，租金增长缓慢，主要是因为澳洲各大城市房屋建设增加，澳洲房产投资者活跃。

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