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澳洲“拼房”蓬勃监管滞后 收入无需缴税

拼房（也叫合租）是指多个人以共同承担房租及其它费用的方式共同租住一套房屋并共同使用公用设施。拼房多适用于年轻人群体，现在於澳大利亚很流行。
据ABC新闻报道，数万名澳人在拼房网站要花更多钱放租房屋或闲置房间，但这些多花的钱大多数却因监管漏洞而被转手。澳洲房产交易税是多少？
 
在这个发展迅速的拼房经济中，政府监管显得严重脱节，导致许多业主不了解相关规则，或者就实施一套“你不问，我不说”的行事方式。
 
萨莉（Sally Marshall，化名）和丈夫格雷格（Greg Marshall，化名）在悉尼内城区有一套房产，之后又在该房产后新建一套住房，现在想把该房出租，租金是每晚180澳元。他们在短短一年内就赚到3万澳元，但等到要缴税时却一头雾水。“我不清楚，加上我也不太想去问。”萨莉说。
 
目前拼房市场中最大运营商是美国的空中食宿（Airbnb），其澳洲分公司表示，公司在澳洲有4万名合作的业主，他们平均盈利7100澳元，总收入合计达到3亿澳元。
 
今年5月，澳洲税务局（ATO）就拼房经济下发新的指导规定，指出拼房取得的收入无需缴纳消费税，但业主需在每年的纳税申报表中申报所有收入来源。
 
空中食宿澳洲分公司的全国经理麦当诺（Sam McDonagh）称，能否遵守当地税法取决于个人用户。“我们在任何国家操作业务时都完全遵守税法，当然我们的业主和用户也是一样。我们建议他们应当遵守当地的相关法律法规。我们鼓励他们在年度纳税申报表中申报拼房收入，这些信息可以在网站上直接查询。”
 
几天前，爱尔兰空中食宿公司通告业主称，他们收入的详细信息已交给爱尔兰的税收人员。该公司还向有关当局提供业主注册网站的日期，以方便官员审查是否出现漏税情况。
 
得知自己可能要缴纳51%的拼房收入作为税费的消息后，许多爱尔兰业务表现得极为生气。爱尔兰政府称，向不同类型的住房供应商提供公平的竞争环境是很重要的。
 
澳洲空中食宿称，目前还未收到税务局有关提交信息的要求。酒店行业指出，打入拼房市场的商业运营商存在避税情况，称这就造成了不公平竞争。
 
澳洲空中食宿指出，85%的拼房供应均来自业主的自住房。但澳洲旅游住宿协会（Tourism Accommodation Australia）的代理CEO朱塞佩（Carol Giuseppi）称，美国研究发现30%到70%的拼房供应实际上来自商业运营商。
 
谈到遵守当地议会管理规定时，情况则更加复杂。萨莉说：“做拼房的99.5%都在议会监控之外。”他所在的悉尼市议会是不允许住宅区容留旅客住宿的。萨莉和丈夫知道这一点，所以他们在拼房时会保持谨慎。
 
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留学澳洲注意：墨尔本公寓楼成非法租房“重灾区”

墨尔本的高层公寓变成了非法租房市场的“重灾区”，无良业者将澳洲留学生作为自己敛财的对象。（相关阅读：去澳洲留学准备什么）

据《时代报》报道，费法斯媒体（Fairfax Media）的调查确认在墨尔本CBD及周边有25幢高层公寓内，均存在客厅被改成卧室并放租的现象。墨尔本公寓楼成非法租房“重灾区”。
 
按照维州的相关法律，公寓在没有作为寄宿公寓登记在案的情况下，分开租给 3人以上是违法行为。但在Gumtree等分类广告网站上，多达7人分租公寓及单元房的广告层出不穷。
 
一室公寓挤进6租客 房东年进账4.3万元
 
在多克兰（Docklands）有6名女孩挤在1套仅有1个卧室的公寓内，其中仅卧室里就住了4个人，还有2个人住在客厅里。她们每人每周的房租是140澳元，这意味着房东一年的房租收入高达4.3万澳元，比起当地2.2万澳元的年中位房租多了近一倍。
 
还有招租广告显示罗塞尔广场（Russell Place）1幢公寓楼里，3人分租客厅的周租是99澳元。很多此类广告还以 “生活文化”为由，特意指出只招亚洲房客。
 
Gumtree上的不少房东似乎经营着房间分租网络，任何时候都有广告宣称有10处“床位”放租。
 
某人在Gumtree登广告称在威廉街（William Street）350号“两人共租一房”，周租为165澳元。费法斯媒体的记者联系此人后，被告知这套澳洲公寓内将共有6人合住，但这里并未登记为寄宿公寓。
 
据悉，这位房东还以3个不同的男性名字但同一手机号码，发布了9处物业的分租广告。
 
墨尔本的学区公寓房，从初高中到大学，提供首屈一指的教育环境；多所大学也带来稳定的出租回报，是不少投资客户的首选
 
非法业者海外遥控分租 当局受法律制约难调查
 
当局还相信，墨尔本的某些非法分租业者在海外进行“遥控操纵”，包括通过多个外文网站发布广告，使得当局更难追查下去。
 
此外，某些房客在完全不知道房东身份的情况下，就将房租交到某些邮政信箱，或是来视察房屋的人手里。
 
多克兰某公寓去年11月的重大火灾，令房屋多度拥挤一事再次成了关注焦点。大都市消防队（MFB）后来发现屋内堆积如山的个人物品导致火势迅速蔓延，认为火灾没有造成人员伤亡实属幸运。
 
在这场火灾之后，还有人指出该公寓楼内有床位还以“轮班”的形式出租，外国学生及劳工被房东严重剥削。
 
在维州，虽然由市议会负责对无良房东采取行动，但墨尔本市议会则指出，打击行动经常被法律所掣肘，该市议会的发言人指出，因为法律只允许市议会工作人员仅在假设某处物业没有上锁的情况下，才可无需搜查令进屋，所以在某些个案中，工作人员根本就进不了高层公寓。
 
发言人表示：“对高层公寓而言，不仅仅是每户都有锁的问题，就连电梯可能都有安全锁定。”市议会工作人员可能需要监视某幢楼很多天，才能搜集到充分证据申请到搜查令。
 
据悉，在墨尔本CBD仅有9处合法登记的寄宿公寓，整个墨尔本市议会地区则有61处。当局自2014年以来，调查了约80处疑似违法经营寄宿公寓的地点并进行了执法。
 
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澳洲新州将实施泳池房产租售安检法规

澳洲新州政府已经尴尬地被迫再次推迟实施一项有关游泳池住户卖房的安全法规。根据该法规，拥有游泳池的户主必须在其游泳池符合安全标准的情况下，才能出售或出租自己的房产。

根据新州政府之前的规定，自今年4月29日起，有游泳池或水疗泳池的住户如想出售或出租自己的澳洲房产，必须拥有一个在政府注册的游泳池状况登记证明，并通过一项游泳池安全评估。据悉，新州皇家救生中心（RLS）已为提醒消费者这一变化准备了一个广告宣传活动。

据了解导致地方政府厅厅长图尔（Paul Toole）宣布推迟执行该法规，是因为游泳池安全检查人员的极度短缺，从而会影响到游泳池业主们合法出售或出租他们的房产，并抑制澳洲房地产市场的发展。

这是新州政府第二次不得不从实施该法律的边缘撤出。2012年一名两岁的男孩在游泳池中被淹死后，省政府在2013年4月制定了游泳池户主必须强制注册的规定。但通过泳池安全检查才能出售或出租房产的法规实施，在2014年被推延了一年。

有游泳池或水疗泳池的新州房主出售或出租房产要通过安检

推荐房源：悉尼4卧3卫带有泳池的豪宅

新州影子地方厅厅长考兹斯（Sophie Cotsis）表示，政府没有对地方政府或其它官僚机构进行改革，“他们没有合理的规划，不充分的计划和推迟实施法规正在将生命置于危险中。”

到目前为止，还没有人在游泳池安全检查方面获得专业人士的认证书。仅在上星期，政府才指定了一个游泳池安全检查的培训机构。地方政府可以对游泳池的安全进行检查，但是由于费用有限，他们缺乏承担这项检查工作的动力。

图尔说，政府推延执行此法规以应对来自业界的反馈。据游泳池与水疗联盟估计，新州有不到三分之一的住宅拥有一个游泳池或水疗泳池。有约90%的游泳池不符合安全标准。该机构说，政府只允许一些经选择的专业人士对游泳池进行安全检查，如持执照的游泳池建筑商、住房建筑商和结构建设园艺工。格思里说，很难吸引高素质的建筑商找时间进行检查，“我们听说，检查的费用达850澳元。”

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房租不赚钱没关系 资产升值就好！ 澳洲房产投资勿因小失大

对澳洲房产投资者来说，关键的吸引力是资产增值

在澳洲对许多买投资房出租的人们来说，他们的租金收入远远抵不上他们购房贷款所需偿还的利息。也就是说，他们在赔钱。但他们并不担心，因为他们满怀信心，认为房产多少年之后一定大幅度增值。

例如在墨尔本和布里斯本拥有三处出租公寓房的人说，在十年里每一处房产带来了3万澳元的损失，但是房产价值却增长了20万澳元。

这只是澳洲几百万名房地产投资者中的一个例子。他们断定澳洲房地产持续增值，因此承受着损失也买房投资，他们的投资举动导致了澳洲债务水平的空前高涨。而且，他们也面临很大的风险，如果利率上调或者房地产价格下降，他们的处境就会很艰难。

问题是，关于房价上涨的假设是否合乎实际？有很多人认为是，也有很多人认为否。

根据澳洲统计局的最新数据显示，去年10月份，在所有的抵押贷款中，投资者的贷款额占了51%，而一年前这一份额是46%。根据澳洲储备银行的数据，在去年9月，澳洲的债务水平达到了一家一户可支配的年收入的153%。

2014年9月份时，储备银行警告道，购买投资房的人数相对于购买自住房的人数的增多，可能是一种“投机过度的标志”。

随着澳洲主要城市房价的创记录飙升，其部份是由于澳洲2.5%的低利率，越来越多的澳洲人在买房。

“对投资者来说，关键的吸引力是资产增值”，悉尼的房地产研究机构Domain集团的高级经济师威尔森（Andrew Wilson）说，“过去12个月里，进入房地产业的投资者人数几乎创下了历史记录，这不令人惊奇。”

随着澳洲房产投资者拥有的房产数量在增加，首次购房者们所能负担得起的房产也就越来越少。根据统计局的数据，去年10月，首次购房者举债的贷款额只占贷款总额的11.6%。

根据国际货币基金的数据，就房价与收入水平相比而言，澳洲是世界上仅次于比利时的房价最高的国家。

“2014年，在澳洲所有的省会城市，房租升高了1.8%，这是十年来升幅最小的一年，”房地产数据机构CoreLogic说。

第四季度，广告的租金中位价没有出现变化，独立房租金中位价一周430澳元，公寓房是410澳元。

据澳洲税务局的最新数据，截止到2012年6月30日，总计约130万澳洲人，即所有投资者中的三分之二，其澳洲出租房产给他们带来的是亏损。这比两年前增加了7.5%。他们蒙受的损失总额为138亿澳元。在2012财政年度，其余的那三分之一人，获得了总计59亿澳元的收入。

澳洲的税收政策为投资蒙受损失者提供了少交税的好处，这在鼓励着他们买房投资。

上个月发布的由澳洲政府委托所作的一份报告说:“投资房产所获得税务待遇，在鼓励人们竭力投资及投机投资”。报告称，房地产是澳洲财政系统与澳洲经济的一个潜在的风险之源。报告建议政府考虑改变有关税收政策。

澳洲审核监管局去年12月敦促银行把贷款增长速度限制在每年10%之内。而2014年，这个目标在11月30日就已经突破了。

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澳洲公寓供应量大增 当澳洲房东未必赚大钱

很多潜在的自住型买家可能感觉自己被不断涌入的投资者挤出了澳洲房地产市场，但最新数据还显示，澳洲出租房产的增多正抑制房租增长。

CoreLogic RP Data的季度房租审查显示，首府城市独立房和单元房的平均租金在第四季度保持不变，分别还是每周430元和410元。至于次发达地区，独立房租金上涨1.3%至400元，但单元房租金还是保持每周390元。

据澳大利亚广播公司报道，过去一年首府城市独立房租金增长1.2%，单元房租金增长2.5%，而住房价格增长7.9%，其中最后一个季度增长1.6%。

根据统计局数据，尽管纵观过去5年，首府城市的独立房租金每年也只平均增长3.1%，单元房增长3.2%，远远不及年均增速达到5%的房价。CoreLogic研究分析师库什（Cameron Kusher）称，房租今年的涨幅似乎也不可能赶上房价。“考虑到最近住房审批量大，加上投资者的购房活动活跃，我们预测2015年的澳洲租金增幅将保持疲软。”库什在报告中称。

悉尼的单元房租金增长3%

柏斯堪培拉房租下跌 内悉尼墨尔本涨势弱

堪培拉和柏斯是最弱的租房市场，2014年两者的独立房租金分别下跌5%和6.3%，单元房租金分别下跌7.3%和4.4%。达尔文的独立房租金也有轻微下跌，而单元房租金则保持不变。

阿德莱德的单元房租金也停涨，但独立房租金增长了2.9%。候巴特的租金增幅最大，分别为3.8%和3.7%。其次是悉尼，增幅为3%左右，布里斯班和墨尔本的增幅则比较小。

但是，东海岸3个大城市的内城区公寓租金在第四季度都出现下滑趋势，其中中央悉尼下跌2.6%、墨尔本下跌2.3%，布里斯班下跌1%。由于悉尼、墨尔本和布里斯班内城区最近建设了大量公寓，供应增加似乎打压了租金。

库什说这些地区的很多投资者似乎都过分关注资本增益。他告诉ABC新闻：“投资者需要更加关注澳洲租金回报。

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在澳洲买房后，如何出租获利？

在澳洲买房投资，将房产出租、以获得稳定的租金收入是最常见的投资方式。不过，限于环境、政策不同，大家对在澳洲买房后，如何将自己的房产出租获利，及管理了解不多。为此，居外网特意为大家介绍，在澳洲买房后，如何出租并管理自己房产的相关知识，帮助大家更好投资澳洲房产。

 

一、澳洲政府欢迎海外投资者出租自己购买的房产

投资澳洲房产，出租是最好的获利方式，相比出售或是空置来得更为稳定和持久。据最新预计显示，今年澳洲所有的首府城市房价将继续增长，预测全澳平均增幅为6%左右，投资回报率也就维持在6%的基础上。

延伸阅读：澳洲房产投资回报率高吗？

房产投资的回报率，是衡量房产是否值得投资的重要参考依据，有什么计算方式？澳洲房产投资回报率又为什么能够维持在较高的水平？

 

二、 如何将自己的澳洲房产出租及相关费用

海外投资者来说在澳洲主要有3种出租方式。除了自行出租，很多开发商会承诺包租，回报率一般在5%左右。业主还可以委托澳洲专业的租赁公司，别墅回报率一般在4%，一般房屋管理公司的佣金为租金的5%~10%。业主出租房屋的流程，也只需要五步到位。详细

 

三、租金收入如何征收个人所得税

澳大利亚是高税收国家，中澳的个税制度差异也很大。根据澳洲税法规定，业主必须为包括租金收入在内的投资所得缴纳个人所得税。澳洲的所得税率采用收入累进税制，在上一个财务年度，外国居民的所得税率分级,由最低的32.5%至最高的45%不等。详细

 

四、《澳大利亚房屋租赁法》对常见问题的规定

在澳大利亚的房屋租赁法中，对于如何保障业主与租户的利益问题，都已有了相应的法则。如，在确认需要租房后，房客需先向业主缴纳一个月给房东。另外，对于房客恶意损毁、拒交租金与危害邻居等问题，法律同意业主对租客实施驱逐。

 

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