Tag: 澳洲租金回报

30万澳元买海景房 搜罗澳洲最有利买房地区

《每日电讯报》报道称，新州北部有一个小镇圈是澳洲买房族的最佳去处，不仅价格便宜、竞争少而且还有砍价的余地。

澳洲房地产网站Realestate.com.au最近列出了澳洲各地卖房条件最有利于买家的地区。研究发现全国有利于买家的市场集中在昆州的矿业小镇。
 
新州最有利于买家的市场大部分是在科夫斯港（Coffs Harbour）半径300公里内的内陆和海岸城镇，包括South West Rocks、Casino、Inverell和Moree，它们都在新州六大最佳买家市场之列。这些地区的房产一般定价在25万左右，但常常都能以低至15万的价格买到，与悉尼76万的房价中值有天壤之别。
 
Realestate.com.au的新州销售经理哈里斯（Jim Harris）称，数据表明这些地区给买家提供了挤入房市的大好机会。“这些地区对于想进入房市的人很有吸引力。现在的澳洲利率处于历史最低位，是入市的好时机。”
 
新州的最佳买家市场是距离维州边界40公里的海岸小镇Eden，其次是西部农业枢纽Parkes。前十名还包括北岸猎人地区史蒂芬斯港口（Port Stephens）和Cootamundra的海边城区Tea Gardens。这个区处于沃加沃加（Wagga Wagga）和堪培拉中间。
 
销售中介Chris Wilson说投资者最近瞄准了Eden的绝佳买家条件，根据Core Logic RP Data，这里的单元房平均租金回报为5.8%。视乎贷款条约，6%以上的租金回报一般就够支付标准的按揭月供。
 
“很多市区买家到这里后都被它的性价比震撼。你用30万澳元甚至更少就能买到拥有海景和高回报率的房子。”Wilson说。 
 
新州South West Rocks的历史名胜Trial Bay
 
新州最佳买家市场
  1. Eden
  2. Parkes
  3. South West Rocks
  4. Inverell
  5. Casino
  6. Moree
  7. Bungendore
  8. Cootamundra
  9. Temora
  10. Tea Gardens
澳洲最佳买家市场
  1.  Bowen（昆州）
  2. Charters Towers（昆州）
  3. Ayr（昆州）
  4. Portland（维州）
  5. Nanango（昆州）

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买房求增值还是求租金收益？澳洲房产投资者的一大难题

澳洲房产投资会有多难呢？如果你有钱能在澳洲市场繁荣的地区买一套公寓房、或一处独门独院的宅子，那么你所要做的就是理所当然地把钱投到一个好的区，静观你买的房子升值吗？

在澳洲买房求增值还是求租金？这是投资者的一大难题

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据每日新闻报报导，澳洲省会城市房地产价格一路飙升，房地产投资看起来似乎是稳操胜券之举。但这样的澳洲房价大涨，特别是在过去两年里，悉尼房价连续以两位数的百分点上涨，也导致了对房地产泡沫的担心加剧。

正如老练的投资者们所知道的那样，事情并不是那么简单。投资者，或即将出手投资者，需要做出的一个最大决定就是，买一栋投资房，是寻求最高的租金回报，还是寻求最大的资产增值？

要找到既能带来高租金回报又能带来高资产增值的投资房，这是极其罕见的。为什么呢？因为高增值的房产通常坐落在蓝筹地区，这些地方，拿房价与租金相比，房价方面的付出远远高于租金带来的相应回报。

例如，在墨尔本的Toorak区，一套两卧室的公寓房平均价格是72.7万澳元，而平均周租金是451澳元。那么，年租金回报率，即租金收入占澳洲买房投资总额的比例是3.2%。

相反，澳洲租金回报高的房子，即租金回报率在8%至10%，通常地处大城市外围或者偏远的城镇。这些地方，房价低很多。

比较两种策略，还是应该首先寻求高增值者。尽管租金收入是立竿见影的，但大多数投资者寻求的是资产增值。房产投资人并在房产投资方面有建树的赞密卡尔（Stephen Zamykal）赞同这一观点。

他用数字来佐证。一处高租金低增值的房产，价格50万澳元，租金回报率8%，增值率4%。20年后，房价为1,053,425澳元，届时一年的租金收入84,274澳元。而一处低租金高增值的房产，价格也是50万澳元，租金回报率4%，增值率8%，20年后，房价为2,157,851澳元，年租金收入86,314澳元。那么后者比前者多收入了110万澳元。

然而，在一些情况下，寻求租金收益的做法是奏效的。有些投资者负担不起获益丰厚的寻求高增值的策略，因为那需要强大的经济基础，能够在很多年的时间里维持投资带来的负收益。

实现增值可以需要很长的时间，而且需要懂得市场的周期，把握好投资买房的时机。

那么，对于那些只能买起价格较低的房产买家来说，到比较边远、房价较低的地区买投资房，寻求较高的租金回报，就是比较务实的做法了，不然的话，如果他们一定要买高价房，将迟迟不能进入市场。

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小投资大回报 澳洲房产投资客大谈生意经

案例一：

Jason在2005年购买了悉尼市中心附近的公寓（靠近市中心及各大学）。这套两房公寓约40万澳元。2005年他支付了订金10%，印花税约1万澳元。3年后项目建成，签订购房合同时，交纳房价首付20%。3年间共计支付房价30%的款项，即12万澳元。当时贷款利息较高，约6%~7%一年，只还利息不还本金。

2008年，Jason现房入住，开始支出房产税、维修费，他每年自己要贴的费用大约在2万-3万澳元。如以5年计算，其间共支付10万-15万澳元左右。

但是，Jason为了使投资最大化，公寓自住一间，出租一间。单间出租每周租金约180澳元，目前租金单价增长至280-350澳元（整套出租能租更高一点），租金抵消了Jason部分利息。

目前的贷款利息不到5%，70%的贷款即28万澳元每年利息约1.4万澳元，而租金回报约3万澳元一年。

目前该区两房出售价位约75万澳元，两房整套租金在650澳元一周。如果出售，相当于赚了35万澳元。扣除各类支出，净赚约15万-20万澳元。

案例二：

澳洲留学生Amy在以月供形式投资了一处房产，总价值约为40万澳元，她在澳大利亚留学3年的学费是6万澳元，生活费是每月1000澳元，总计3.6万澳元，总的留学和投资成本大概50万澳元。

这套三房房产，Amy自住一间，其余两间分别租给了两个学生，一名国内和一名国外的，每间的月租是800澳元，两间一个月的房租收入为1600澳元，3年下来的收入为5.76万澳元，除去一些维护成本大概为5万澳元。近几年澳大利亚房价持续上涨，每年的平均涨幅为10%，Amy投资的地段稍微高于这一涨幅达到了12%，3年后该地产转手价格为56万澳元，最终3年下来因为房子所获得的总收益为61万澳元，减去留学和地产投资的成本，她还赚了11万澳元。

近几年澳大利亚房价持续上涨，每年的平均涨幅为10%

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案例三：

上海人Katharine一次去墨尔本游玩的机会，接触到当地开发商做的房产推介会。这个项目位于墨尔本西南Williams Landing，2009年的时候还是一片未开发的荒地。有商业头脑的Katharine觉得这个项目让人动心，项目紧挨着政府计划开通的地铁，作为轨交房，未来几年通车时，房价一定会上升。由于是别墅，拥有土地面积，Katharine总共付款5.7万澳元买了550平方米地块，地价价格当时为26万澳元，购买土地后，开发商将在12个月内统一开发打造居民社区。这是Katharine第一笔海外地产投资，等待房子建筑好之后，付清首付并开始办理贷款。然而此时，Katharine家人在投资方式的选择上与她发生分歧。家人认为，背负一套海外房产的贷款压力很大，于是，Katharine在家人劝说下，在半年时间内将地块转让出去，约盈利2万元人民币。

目前该社区已经建好，同一社区400平方米房产市场价约为33.56万澳元，另有512平方米的大户型市场价为41万澳元。“这是一个惨痛的教训，如果当初没有转让出去，5年间房价差不多涨至42万澳元。”

投资理念成熟起来的Katharine现如今在墨尔本又投资了一套别墅和一套公寓。“公寓靠近市中心有名的富人区，是一套学区房，附近有整个墨尔本排名前十的公立和私立学校。两房55万澳元 2013年6、7月份买下，首付5万多澳元，现在项目刚刚动工。准备子女就学读书用的，租金也可以收到每年2万澳元的回报。”

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墨尔本内城区租金下跌 出租投资收益减

一份来自买家倡导机构Secret Agent的报告显示，墨尔本大部分内城区的租金都没有增长，有些城区甚至出现租金下跌的现象。

报告称新公寓建设和投资者活动增加都带来了更多的租房机会，这对于租客是好事，有些地方的租金比2年前还低。

宾士域（Brunswick）一居室公寓变得越来越便宜，平均周租金从330元降低至300元。此外，租客如果想找大点的房子可以到北卡尔顿（Carlton North）或肯辛顿（Kensington）试试运气，这两个地区的2居室公寓平均周租金下跌了50元，分别只需400元和350元。东墨尔本的房租也有下降，2居室公寓周租从495元降至450元。

墨尔本内城区的租金回报正在降低

Secret Agent研究员沃克（Jodie Walker）表示，租客最近在CBD附近的新完工楼盘中可以找到性价比比较高的房子。“很多房东为了不让自己的房子闲置，会给租客提供优惠。”

由于新公寓建设还在继续增加，租客还可能继续享受这种美好的时光。但沃克说要找一居室或二居室以上房子的家庭可能会遇到一些困难。独立房的竞争可能会比公寓更大，因为它们更难找。

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澳洲公寓供应量大增 当澳洲房东未必赚大钱

很多潜在的自住型买家可能感觉自己被不断涌入的投资者挤出了澳洲房地产市场，但最新数据还显示，澳洲出租房产的增多正抑制房租增长。

CoreLogic RP Data的季度房租审查显示，首府城市独立房和单元房的平均租金在第四季度保持不变，分别还是每周430元和410元。至于次发达地区，独立房租金上涨1.3%至400元，但单元房租金还是保持每周390元。

据澳大利亚广播公司报道，过去一年首府城市独立房租金增长1.2%，单元房租金增长2.5%，而住房价格增长7.9%，其中最后一个季度增长1.6%。

根据统计局数据，尽管纵观过去5年，首府城市的独立房租金每年也只平均增长3.1%，单元房增长3.2%，远远不及年均增速达到5%的房价。CoreLogic研究分析师库什（Cameron Kusher）称，房租今年的涨幅似乎也不可能赶上房价。“考虑到最近住房审批量大，加上投资者的购房活动活跃，我们预测2015年的澳洲租金增幅将保持疲软。”库什在报告中称。

悉尼的单元房租金增长3%

柏斯堪培拉房租下跌 内悉尼墨尔本涨势弱

堪培拉和柏斯是最弱的租房市场，2014年两者的独立房租金分别下跌5%和6.3%，单元房租金分别下跌7.3%和4.4%。达尔文的独立房租金也有轻微下跌，而单元房租金则保持不变。

阿德莱德的单元房租金也停涨，但独立房租金增长了2.9%。候巴特的租金增幅最大，分别为3.8%和3.7%。其次是悉尼，增幅为3%左右，布里斯班和墨尔本的增幅则比较小。

但是，东海岸3个大城市的内城区公寓租金在第四季度都出现下滑趋势，其中中央悉尼下跌2.6%、墨尔本下跌2.3%，布里斯班下跌1%。由于悉尼、墨尔本和布里斯班内城区最近建设了大量公寓，供应增加似乎打压了租金。

库什说这些地区的很多投资者似乎都过分关注资本增益。他告诉ABC新闻：“投资者需要更加关注澳洲租金回报。

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