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固定利率创十年最低 澳洲房贷应该如何选择？

目前澳洲的官方利率维持在数十年来的最低点。在竞争中，各银行与房贷机构也为我们提供了一些非常有吸引力的固定贷款利率。那么现在是人们以固定利率来锁定自己的部份或全部房产贷款的时候了吗？ 这个问题是很多澳洲房产投资者与房主在询问的问题。

如何确定你所做出的决定是正确的？确保你所做的决定是明智的，需要考虑哪些问题呢？

大都市战略家协会董事亚德利（Michael Yardney）在该网站的博客上提出了七个问题，是那些考虑选择固定利率的人们需要问自己的问题。

目前澳洲的官方利率维持在数十年来的最低点

1、在固定利率锁定房贷期限内，我是否将出售我的房产？ 
如果是的话，你有可能会因为违背贷款承诺而被罚款。

2、在固定利率锁定房贷期限内，我是否将要使用我的房产股权所进一步投资？ 
这样做的话，成本通常可能会过高。

3、我是否需要一个抵销帐户？ 
抵销帐户是一个可以链接到你的房贷上的转账账户。许多借款人把自己的积蓄存入这个帐户，并用这个账户中的余额冲减贷款数额，从而减轻房贷的应付利息。大多数的固定利率贷款不允许使用抵销功能。

4、我可以额外多地还我的房贷吗？ 
当你锁定固定利率贷款时，部份贷款机构会限制你每年偿还贷款的额度。 如果你能够储蓄相当多的数额的话， 你可以考虑留做一部份浮动利率房贷，并最大限度地利用你的抵销账户。

5、 我的固定利率房贷和浮动利率房贷组合应该怎样平衡？ 
即使你只有一项房贷，通常你也可以将其拆分为一部份是固定利率的，其余的为浮动利率贷款，为自己提供所需的灵活性。

通常初期入门的投资者选择锁定50％的房贷份额，而对于有更大投资组合的投资者来说，往往固定利率贷款所占比例较大，以保护自己。

6、我的固定利率贷款应该定多长时间？ 
这个问题现在很难回答，但如果你认为澳洲利率在一年或两年内不会增加，之后会保持高位数年的话，你将固定利率贷款定为短期，如一年或两年可能就没有任何意义。

这是因为你的贷款将到期，并将恢复到届时的利率水平，到时候你的贷款利率可能会高出几个百分点。这个方面，你应该采纳专家的意见。

7、如果利率将进一步下降，今天锁定利率会让我付出什么代价？如果你锁定了一项五年贷款，而利率进一步下降，你会是什么样的感觉？

亚德利强调在这些方面， 借款人应该根据自己的情况听取专家们的建议。

除此之外，还有许多其它的问题也需要考虑，如自己工作的稳定程度、投机利率的变动充满了风险，还有分配固定利率贷款与浮动利率贷款所占比例的决策错误可能会让你付出昂贵的代价。

固定利率虽然在你房贷还贷时具有“确定性”，但它没有了灵活性和可控性的好处，而且违反固定利率贷款条款也是要付出昂贵代价的。

做出明智的选择，因为你只有过了三年或四年后才能知道决定是否正确。

但请记住，利率有一天会再次上升。由于固定利率一般会在浮动利率上升之前提升，因此值得密切关注国家经济的主要指标。

 

别只看悉尼、墨尔本 澳洲买房梦去西澳实现！

Talitha King和她的丈夫Daniel King在英国住了四年后，今年搬到澳洲西澳，结了婚，刚刚在West Busselton买下一栋约40万澳元的三房住宅。

买下的这栋房子建于1980年代，带大花园，游泳池还有户外娱乐区域。Talitha表示还需要获得财务审批，但是她对房子很满意，称在西澳买房比在英国容易多了。Talitha 和Daniel计划先装修改造West Busselton的房子，未来还可以买第二套住房作为投资。

他们俩的选择代表着众多夫妻进入澳洲房地产市场的趋势。

当下，澳洲东部住宅市场价格不断上涨，西澳是首次置业人群的机会。

西澳房屋中位房价为52万澳元，公寓为41.5万澳元。相对于悉尼中位房价101.3万澳元，墨尔本71.9万澳元，珀斯住宅大部分人都是可以承受的。

根据Domain研究，澳洲房贷（Aussie Home Loans）称西澳首次置业人群贷款占整个房贷市场的16%，而维州及塔斯马尼亚为13%，新州及堪培拉仅只有2%。

澳洲房贷主管James Symond表示首次置业人员在全国范围内都面临着挑战。但是最显著的增长来自于西澳。

Symond表示尽管首次置业市场繁荣，但由于贷款要求及标愈加严苛，西澳买家可能也需做出一些妥协。这意味着降低买房的面积及位置的预期要求。

西澳Smartline 抵押贷款经纪人Bevan O’Farrell对此表示赞同，他表示目前珀斯附近住宅在过去5年里价格也有很大上涨，这也使得首次置业买家不得不选择距离市中心更远的住宅。

这个趋势也使得首次置业买家倾向于面积更小的住宅，比如公寓或者排屋。O’Farrell表示在据珀斯10至15千米范围的2房公寓或者排屋，多数人还是可以负担得起的。

澳洲东部住宅市场价格不断上涨，西澳是首次置业人群的机会

澳洲首次买房的专业建议

澳洲房贷主管James Symond给首次置业买家提出几点小建议。

首先，选择住宅位置及类型时，可扩大考虑范围，因为一般第一套住宅都是踏板，未来可以购买第二套住宅。

其次，目前利率为史上最低水平，需确保即使以后利率上涨，也可以支付贷款。

第三，存款至少要比费用多出10%。

第四，贷款产品十分复杂，可以咨询专业贷款经纪人意见。

（据澳洲新快网） 

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澳洲三大银行下调在线储蓄账户的利率

据《悉尼先驱晨报》报道，本土四大银行中有3家——国民银行（NAB）、澳新银行（ANZ）及西太银行（Westpac），都悄悄在上个月下调了在线储蓄账户的利率。与此同时，各银行都试图减少激烈竞争及疲软经济环境对其利润率造成的影响。

澳洲三大银行下调在线储蓄账户的利率

利率对比网站Mozo的资料显示，澳新银行在线储蓄账户的基础利率下跌0.2%至1.8%，国民银行iSaver的基础利率减少0.1%至1.8%。

除了下调基础利率，它们还减少了用来吸引新客户的限时先期利率。其中，国民银行将4个月先期利率降至2.5%，西太银行将3个月先期利率减少0.21%至3.1%。

上个月，四大银行还上调了房贷利率，幅度为0.15-2%不等，并称这是因为监管规则变动使得贷款利润减少。

晨星（Morningstar）的澳洲银行业研究主管埃利斯（David Ellis）指出，各银行利用存款及房贷来降低利润率承受的压力。

数据显示，大银行的平均净息差已锐减到了历史低点2.02%。这是因为超低的利率使得大量客户可以快速偿还债务，迫使银行通过低折扣来争夺新业务。

过去1年里，各银行下调在线储蓄利率的幅度比澳储行（RBA）现钞利率的降幅（0.5%）还多，平均减少0.7%至1.8%，先期利率则下滑0.82%至2.83%。

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（据新快网）

澳洲联邦银行：第三自然季的未审计现金利润同比攀升了0.5%

《悉尼先驱晨报》报道称，澳洲最大银行联邦银行（CBA）本财年第一季度的利润增至24亿元，坏账费用进一步降低。联邦银行指出， 第三自然季的未审计现金利润同比攀升了0.5%。这与市场预期大致相符，表明该银行的盈余线仍受益于变坏账的贷款减少，虽然集团利润率稍稍降低。

澳洲联邦银行：第三自然季的未审计现金利润同比攀升了0.5%

联邦银行表示，该季度减值贷款的支出为资产总值的0.13%，低于上财年全年的0.16%。该银行声称净息差略微下滑，因为持有了更多流动资产，此外，贸易收入低于均值。其基底净息差——不包括更动荡的财库及市场领域，稳定牢固。

收入增幅与上财年的相似。联邦银行上财年的收入劲涨了6%，虽然下半财年期间仅有1%。Watermark Funds Management的投资分析师乔希（Omkar Joshi）表示，主要的惊喜在于坏账减少至资产总额的0.13%，低于市场预计的约0.18%。

他指出，就四大行而言，澳新银行（ANZ）似乎在这方面更另类，因为它在最新一轮的财报里是没有录得坏账减少的唯一一家。乔希认为联邦银行的利润大致符合常规情况，坏账在资产质量持续改善的情况下继续降低。

核心零售银行部门方面，联邦银行声称家庭存款增幅强劲，比市场总体要快，家庭贷款则与近期的增幅一致。所有银行都承受着削减成本低压力。联邦银行表示，其运营成本增幅仍旧反映了业务增长与投资、持续的监管及合规成本以及外汇影响等因素的综合状况。

该银行指出，其不良及减值贷款从第二自然季的60亿元减少到了55亿元。期间，联邦银行还成功募资51亿元，这推动其核心股权一级资本比率攀升0.7%至9.8%。

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（互联网资讯综合整理）

澳联储宣布利率连续第六个月维持在2%

澳联储(RBA)今日宣布连续第六个月维持2%的官息不变，符合预期。澳联储称因为澳大利亚矿业受益于此前的降息和澳元走弱，正促使经济重新找到平衡。

澳联储宣布利率连续第六个月维持在2%

澳联储表示，澳大利亚的经济增速低于长期平均水平，通胀略低于此前预期。通胀前景可承受政策宽松的空间，预计通胀符合未来1-2年内的目标。货币政策需要维持宽松，通胀处于低位且应该如此。

澳联储还表示，当前金融市场波动在某种程度上已经减缓，当前经济前景较为稳固，但一段时间内国民经济中仍可能存在闲置产能。

央行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）发表讲话后，澳元一度飙至72.04美分，后来回落至71.62美分。他说：“通胀前景可能会为进一步放松政策提供空间。”

由于目前的低通胀，澳洲联储未来仍有可能再次降息。加拿大皇家银行驻悉尼的经济和固定收益首席策略师Su-Lin Ong预计明年一季度会降息，他表示，降息的倾向是明显的，但是要最终行动，还需要看到经济数据变差。

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（互联网资讯综合整理）

澳洲国民银行跟风上调房贷利率 澳新银行会怎么做？

澳洲国民银行（NAB）宣布效仿西太（Westpac）和联邦银行（Commonwealth Bank），将房贷利率上调17个基点。

澳洲國民銀行跟風上調房貸利率 澳新銀行會怎麼做？

据《悉尼先驱晨报》报道，从11月12日开始，NAB标准可变房贷利率将上升至5.6%。该银行表示，这个决定是为了响应“市场条件”以及那些迫使大银行扩大资本缓冲的政策变化。联邦银行昨天也刚刚宣布上调利率0.15个百分点，西太上周更是大幅上调20个基点。

负责个人银行业务的NAB高管斯雷特（Gavin Slater）表示，该行今年初从股东筹资55亿资本的举措，部分原因也是为了应对越来越严厉的法规。

“我们在考虑利率决定的时候要综合各种因素。房贷市场很活跃，行业内部不断有改革出台。资本要求方面的法规改革也增加了发放房贷的成本。”

 “今天做的这个决定并不容易，但我们相信长期而言是个正确的决定。我们知道我们必须平衡客户利益和我们55万多位股东的需求。”

Canstar的数据显示，对于一位按揭30万的客户，NAB上调利率后，每月还款将增加30.48元，如果按揭50万，则增加50.80元。

NAB宣布上调利率后，澳元应声下跌大约五分之一美分至72美分以下。 

NAB不会增加存款利率，也不会改变固定按揭利率。澳新银行（ANZ）现在是唯一一家尚未跟风上调利率的大银行，分析师预测它迟早都会。一位银行发言人说ANZ不会评论未来的利率走向，但它的执行长邵铭高（Mike Smith）本周为加息敞开大门，称银行会权衡各种选择，还说增加的成本必须找到人来承担。

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（互联网资讯综合整理）

澳洲投资房贷受阻 自住房贷息率却一降再降

随着澳洲房产市场持续火热，自住房贷款和投资房贷款的利息率逐渐呈现出两极分化的态势。一些小型借贷商大幅下调新自住房贷款的利率，降幅甚至是澳联储（Reserve Bank of Australia）的2倍。

澳联储过去1年为刺激经济，将官方利率下调0.5%至2%。利率对比网站Mozo的数据显示，几家借贷商大幅下调他们最具竞争力的房贷利率，降幅比澳联储的还要大，主要原因是按揭市场的竞争过于激烈。比如Credit Union SA和First Credit Union旗下的Easy Street去年的利息率下调了超过1%，它们都提供3.99%的房贷利率，而网络银行ING Direct也提供3.99%的贷款利率。
 
同时，澳洲各大银行也不甘示弱，国民银行（NAB）提供的最低房贷利率也下调了0.93%至4.15%，西太银行（Westpac）利率下调了0.89%，至5.08%。然而，此等规模的降息不一定能传递到已有借贷者，因为银行的优惠通常只限新贷款或再融资客户。
澳洲各大金融机构竞争激烈，大幅下调新自住房贷款的利率
Mozo数据显示，四大银行提供的平均房贷利率是4.86%，比市场上最低的利率高1.02%。银行瞄准自住型业主是因为澳洲审慎监管局希望借贷商减慢对澳洲房产投资者市场的贷款。
 

（据澳洲新快网）

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澳洲房产投资者无视警告 1周抢购1800套房产

澳洲房产投资者驱动拍卖购买潮

尽管各大银行纷纷收紧借贷并提高借贷成本，但澳洲房地产投资者根本停不下来，上周就卖出了近1800套房产。

周六恰逢中国人的幸运日8月8日，卖家都期望从中捞上一笔，因此周末的房屋拍卖数量猛增。根据CoreLogic RP Data的数据，悉尼有超过1000套上市拍卖，打破了8月份的纪录，几乎是去年同期的2倍，其中近78%成功交易。

墨尔本上周末一共有1057套房屋供拍卖，清盘率接近79%。首府城市的平均清盘率是77%，超越去年同期的68%。

财长何基（Joe Hockey）宣布，再有6套被非居民购买的房屋被强迫撤资，他说政府还在调查另外462笔交易。

分析师称，驱动拍卖购买潮的是投资者，而非自住型买家。澳洲房产投资者6月份投入房市的资金接近破纪录的60亿，而自住型买家的借贷出现下跌。

澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）与各大银行合作遏制投资者贷款，四大银行上个月都上调了投资者按揭的利率。知名经济学家Saul Eslake质疑这种做法的效果。

“至少短期之内不会影响需求，很可能没什么效果。其中一个原因是，尽管银行已经宣布了上调利率，但澳洲利率依然很低。”

澳洲房价在截至7月份的1年中增长了11.1%。国际清算银行（BIS Shrapnel）的预测总监Robert Mellor称，投资者开始追求租金收益而非资本增值，租金收益比债券收益高。

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加息没房贷无所谓 7成投资者坚持要在澳洲买房

近日，澳洲各大银行纷纷宣布要阻挠房地产投资者获取房贷，虽然这些措施可能会令某些楼花买家却步，但很多澳洲房产投资者依然百折不挠。

大多潜在澳洲房产投资者不被澳洲借贷商的政策和利率上调影响
澳联社报道称，房屋贷款经纪“房贷选择”（Mortgage Choice）的调查表明，尽管借贷商陆续颁布收紧借贷政策和上调利率的措施，但54%的潜在投资者还是会按自己的计划进行投资。
 
包括大银行在内的众多借贷商已经上调投资房贷的利率，但“房贷选择”的执行长弗雷威尔（John Flavell）称，大部分投资者依然视房子为有利可图的投资策略。
 
“当我们问潜在投资者现在是不是投资的好时机时，超过七成人都说是，这在某种程度上解释了，为何如此多潜在投资者不被澳洲借贷商的政策和价格改革影响的原因。”弗雷威尔称。
 
不过，弗雷威尔说，对于已经买了楼花并按当时的借贷政策和价格获得贷款的人而言，这些改革确实是带了深远的影响。“有些人无法完成交易可能就与这个问题有关。”他告诉澳联社。
 
较小的借贷商AMP银行已经暂时停止向新房产投资者放贷，并将现有贷款的利率上调47个基点，幅度远大于联邦银行、澳新银行和麦格理（Macquarie）。
 

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澳洲银行再放辣招控投资 付息房贷利率上升

澳洲国民银行进一步规范澳洲房市的借贷行为

据澳联社报道，澳洲国民银行（NAB）7月27日宣布将提高只付息房产贷款的可变利率和信贷门槛29个基点。

为了防止投资过热，澳洲国民银行进一步规范澳洲房市的借贷行为。

据悉，澳洲房产投资贷款的增长和支付息房产贷款分别为34%和44%。后者是投资者主要选择。

去年12月监管机构APRA宣布一系列的贷款规范措施。澳洲国民银行积极响应。

该银行的个人银行业务负责人Gavin Slater称，银行认为目前采取的规范措施能够达到相应效果。“目前利率很低，澳洲国民银行认为消费者们应该付好贷款的保证金。”

而该银行的新只付息可变利率、只付息贷款固定利率将会在8月10日起生效。只付息可变利率贷款将于9月10号生效。调整后的信贷起点将于9月10日生效。

消费者们可向银行业务员咨询详细的政策信息及所带来的影响。

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