Tag: 澳洲利率

澳洲大银行被要求收紧房产投资贷款

澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）已收紧了大银行房产贷款方面的规定，要求它们提供投资者贷款月度增幅的报告，并声称如果不配合的话会遭到一系列的限制。

《澳洲人报》报道称，审慎监管局提及了它可能用来控制风险的许多宏观审慎工具。这些风险包括借贷机构没有正确地评估贷款人在高利率情况下还贷的能力。

审慎监管局在递交给国会住宅所有权调查团队的意见书中指出，新西兰奥克兰（Auckland）近期对投资贷款的贷款房价比设定了70%的上限，当地的房价自2008年以来狂涨了60%。

该部门说：“目前为止，我们还未发现有必要采用这类工具，而是倾向于用监管干预来集体将受监管实体导向更好的行为。话虽如此，审慎监管局也未排除使用其它工具的可能性，例如限制特定类型的更高风险贷款，或者更规定性的适用性参量。”

审慎监管局还指出，其即将对大银行房贷风险加权作出的改革可能通过要求为澳洲房贷拨备更多资本而对住房信贷动态产生影响。

虽然审慎监管局预计银行的投资贷款会缓和，但提及更严格宏观审慎工具突出表明，该部门担心，全年12月公布的指导意见可能要得到加强。

部分人士质疑，审慎监管局缓和投资者贷款的举动是否不恰当地损害着不像悉尼那样有投资者引领的繁荣的区域，例如珀斯和边远地区。

澳洲审慎监管局收紧了大银行澳洲房产投资贷款的规定

审慎监管局去年12月告知银行称，它们可能被施加更高的资本要求，除非投资者贷款的年增幅依旧低于10%。该部门还表示，各银行应当在适用性测试中使用7%的利率下限，因为利率最终会从破纪录的地位向上攀升。

审慎监管局认为，虽然评估其措施的有效性还为时太早，但借贷行为方面仍存在改进以保障系统的空间。该部门透露称，少部分银行在评估贷款人时没有采用利率下限，其它借贷机构则使用远低于长期均值的利率。此外，有些银行还将只付利息的期限延长至15年，而不是通常的5年。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲四大行最严房贷率 西太要求投资者首付20%

《堪培拉时报》报道称，本土最大房贷供应商西太银行（Westpac）将要求新的地产投资者至少有20%的首期。各银行正加快抑制飙升的住宅投资者贷款增长。

从7月8日起，西太银行要求新澳洲房产投资者贷款的贷款价值比率至少为80%。这是大银行目前为止实施的最严格上限。

澳新银行（ANZ）也于同一天采用新规定，但比西太银行的高10%。国民银行（NAB）上个月就将比率上限定为90%。联邦银行（CBA）则已表示，当比率超过90%时，它不会考虑贷款人通过负扣税的税务减免。

西太银行的政策调整是银行响应监管部门要求的年增幅最多10%而减缓住宅投资者信贷额增长（5月跃升了10.4%）的最新一步。

西太银行要求新澳洲房产投资者贷款比率至少为80%

澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）去年12月宣布了10%的上限，但官方数据表明今年头几个月的增长并未得到缓和，这促使该部门进一步向银行施压。

西太银行一度允许住宅投资者贷款95%。澳新银行在简报中指出，如果贷款人能用2套或以上的房子做抵押，而且其中1套是业主自主的，那他们可能还是可以贷款超过80%。

悉尼房贷经纪人伍兹（Andrew Woods）表示，这会让资产较少的人更难像投资者那样入市，包括首置业投资者。

他说：“如果你本来就富有，有1套贵重的自主房子，那你的情况不错。这会排挤可能试图购买第一套投资房产的非一流投资者。”

审慎监管局的最新数据显示，西太银行的投资者房贷额全国最高，达1,509亿元。

截至5月的1年里，西太银行、澳新银行及国民银行这方面的增幅都超出了10%的规定，但它们也发誓未来几个月要压低增长。

各银行5月和6月还采取了许多其它变动，包括降低投资者的利率折扣，以及收紧包销标准。

2大澳洲房贷经纪行Mortgage Choice及AFG声称新贷款中投资者的占比大幅下滑。这可能表明那些变动正在产生作用。

监管部门特别担心悉尼房市。CoreLogic RPData的数据显示，投资者在当地房贷中的占比处于新高位，房价在截至6月的1年里狂涨了16.2%。

AFG的总经理麦基翁（Brett McKeon）表示，如果近期新住宅投资者贷款的跌势持续下去，应当能帮助缓解悉尼房市过热方面的担忧。

部分经济师相信澳储行（RBA）可能更倾向于通过降低官方利率来控制投资者的贷款。

7月7日维持2%的利率不变后，澳储行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）声称央行正与其它监管部门一同评估并控制房市可能带来的风险。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

储备银行：悉尼房价飙升 你做好准备了没？

储备银行近日作出警示：由于悉尼及部分城市适合开发的未售土地大幅减少，未来房价将会更高。

近来的低利率也使得更多澳洲房产投资者和业主借贷购入房产，因此开发商也提高了房价。

澳联储副行长克里斯多夫·肯特在澳洲国立大学的演讲中提到“悉尼的房屋供应明显不足，待开发地的数量跟不上需求。“

他还说“建筑材料通胀上升，同时银行的联络官员也表示开发商正在提升价格。新住宅的成本通胀已比原来的平均水平上升了两个百分点。”

肯特还说，“目前的种种迹象表明，今年的两次降息正在逐显成效，大量消费者投资和借贷涌入房地产。但是房屋改造上的投资却不足，并且为应对低利率诸多借贷者选择尽快交付保证金。”

依靠银行利息的家庭很可能会减少房屋消费，但那些有多余资金的家庭很可能会将这些钱投资进房地产而不是依靠低利率，肯特说。而商业投资依然后劲不足。

储备银行：悉尼开发土地大幅减少，未来房价将会更高，投资者要好好把握时机了

查看更多悉尼精品房源

至于澳联储行长格伦·史蒂文斯所说的悉尼房市“汹涌”问题，肯特回应说，“我认为目前的悉尼房市与诸多原因相关，这是一个社会问题。目前市场动荡，全国的焦点都在这里，这更加剧了当中的复杂性。”

肯特说，除了悉尼和一些发达城市，澳洲的其他地方的房屋供应依然受低利率影响。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

经合组织：澳洲房价处于大调整边缘

悉尼和墨尔本部分地区房价已经很高，而西澳房价现在也已经起来了

查看更多澳洲精品房源

经济合作与发展组织的一份报告称，澳大利亚应该对是否继续下调利率保持谨慎态度，如果继续下调，可能将再次刺激房价上涨而导致澳洲房价处于极度不合理水平。

经合组织6月3日在巴黎表示，短期内货币供应量进一步扩张而得到的净收益已经处于一个较佳的平衡状态。“在宏观经济的大背景下，房屋市场目前的势头和可能产生的利空消息让我们不得不对此保持谨慎态度。”经合组织对澳洲房价的警告和财长秘书John Fraser 6月1日的一番言论不谋而合，后者称，悉尼房价已经出现泡沫。而另一位经济人士David Murray 6月2日表示悉尼和墨尔本部分地区飙升的房价已经对经济造成威胁，如果房价之后出现大滑坡。

6月4日财长何基表示，他对他的孩子是否能买的起房都表示怀疑，但是他又反对任何干预手段打压目前的房价。在ABC电台的一档节目中，何基称自己和很多澳洲人一样，目前自己有房，或者已经贷款买房，但是对于自己的下一代如何能承受高房价表示怀疑。

“应付高房价最好的方式就是提高房屋供应量，我们已经看到过去一年悉尼到处都在建房，在建的新房数量多达30000间，这也许是目前最好抵抗高房价的手段。”财长称，澳洲离美国或爱尔兰地区曾发生的房地产泡沫破裂还很远。

“对房屋的需求还是有的，悉尼的空置率一直处于比较低的水平，我们对外国资本投资澳洲地产已经采取了更严格的控制措施。放眼全世界，那些地产泡沫破裂的地方都是供应量太大，而澳洲还不止于此。”财长称，悉尼大部分地区，墨尔本部分地区房价已经很高，而西澳的房价现在也已经起来了。

有消息称，澳洲央行有可能在2016年早些时候提高澳洲利率。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

低利率继续发威 4月澳洲新房销量创5年新高

破纪录低利率继续加热澳洲房地产市场的投资活动，根据住房产业协会（Housing Industry Association）的数据，4月份的新房销量再创5年新高。

住房产业协会的月报告称，4月份的新房销量增长了0.6%。报告显示，新房销量在2015年的头4个月每个月都有增长。

澳联储（Reserve Bank）为了刺激非矿业领域的经济，在5月份的董事会中决定将利率下调至历史新低2%，希望能抵消资源繁荣消退带来的经济打击，此举为房地产市场的投资活动“火上浇油”。

低利率继续加热澳洲房市，新房销量在2015年的头4个月每个月都有增长

查看更多澳洲新房房源

澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics）5月早前公布的数据显示，3月份的建筑审批量创历史新高，公寓的数量继续增长。然而，住房产业协会表示，4月份的销量增幅微弱，其中新独立屋销量增长0.4%，多单元房或公寓销量增长0.9%。

“增长势头集中在多单元房领域，其中东部海滨各州正驱动销量进一步增长。”住房产业协会的首席经济学家戴尔（Harley Dale）称。

4月份新州的新独立屋销量增长7.2%、维州增长2.7%，西澳增长0.9%，但昆州销量下跌9%，南澳销量也下跌1.9%。

“这种情况与我们预测的独立屋市场大致相符，但昆州是个例外，它比我们预期的更弱。”戴尔称。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲利率每降0.25% 悉尼房价平均增长4000澳元

根据穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的模型，央行利率每降0.25%，悉尼房价就平均增长4000澳元。

5月澳联储再降息至新低2.0%，令澳洲房价平均增长0.5%
 
据《澳洲人报》报道，这个模型发现，澳联储（Reserve Bank）5月的降息将令澳洲房价平均增长0.5%，而对利率最敏感的悉尼和珀斯房价将增长0.6%。
 
穆迪经济学家瑟科斯塔（Matthew Circosta）警告悉尼和墨尔本的趋势令人担忧，一旦利率恢复至正常水平，这些城市的业主将很脆弱。
 
“在其他所有条件都一样的情况下，房价在比较正常的利率范围内将被高估。如果东海岸热门市场的房价增长继续加速，需引入更加严厉的宏观审慎工具。”
 
澳联储和审慎监管局（APRA）都对悉尼和墨尔本表示担忧，因为受1月份以来的两次降息推动，它们的房价继续迅猛增长。最新的CoreLogic RP Data数据显示，悉尼房价年比增长了14.5%，墨尔本增长了10.6%。
 
穆迪分析师尝试预测一旦利率恢复至正在的水平4.5%，房价会被高估或低估多少。穆迪的模型显示，新州房价现在被高估了2.9%，仍处于“公平”范围。但维州房价现在已被高估8%，一旦澳洲利率开始攀升，将被高估13.3%，高估水平过于严重。
 

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

30万澳元买海景房 搜罗澳洲最有利买房地区

《每日电讯报》报道称，新州北部有一个小镇圈是澳洲买房族的最佳去处，不仅价格便宜、竞争少而且还有砍价的余地。

澳洲房地产网站Realestate.com.au最近列出了澳洲各地卖房条件最有利于买家的地区。研究发现全国有利于买家的市场集中在昆州的矿业小镇。
 
新州最有利于买家的市场大部分是在科夫斯港（Coffs Harbour）半径300公里内的内陆和海岸城镇，包括South West Rocks、Casino、Inverell和Moree，它们都在新州六大最佳买家市场之列。这些地区的房产一般定价在25万左右，但常常都能以低至15万的价格买到，与悉尼76万的房价中值有天壤之别。
 
Realestate.com.au的新州销售经理哈里斯（Jim Harris）称，数据表明这些地区给买家提供了挤入房市的大好机会。“这些地区对于想进入房市的人很有吸引力。现在的澳洲利率处于历史最低位，是入市的好时机。”
 
新州的最佳买家市场是距离维州边界40公里的海岸小镇Eden，其次是西部农业枢纽Parkes。前十名还包括北岸猎人地区史蒂芬斯港口（Port Stephens）和Cootamundra的海边城区Tea Gardens。这个区处于沃加沃加（Wagga Wagga）和堪培拉中间。
 
销售中介Chris Wilson说投资者最近瞄准了Eden的绝佳买家条件，根据Core Logic RP Data，这里的单元房平均租金回报为5.8%。视乎贷款条约，6%以上的租金回报一般就够支付标准的按揭月供。
 
“很多市区买家到这里后都被它的性价比震撼。你用30万澳元甚至更少就能买到拥有海景和高回报率的房子。”Wilson说。 
 
新州South West Rocks的历史名胜Trial Bay
 
新州最佳买家市场
  1. Eden
  2. Parkes
  3. South West Rocks
  4. Inverell
  5. Casino
  6. Moree
  7. Bungendore
  8. Cootamundra
  9. Temora
  10. Tea Gardens
澳洲最佳买家市场
  1.  Bowen（昆州）
  2. Charters Towers（昆州）
  3. Ayr（昆州）
  4. Portland（维州）
  5. Nanango（昆州）

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

低息环境促使澳洲新房市场销售创5年新高

澳洲降息至历史最低的2%，促使新房销售升至五年来的新高

查看更多澳洲新房房源

5月7日News消息，澳大利亚央行在5月5日破纪录的将官方利率再次降低一个基点之后，贷款成本已经处于历史最低水平，该种现象也持续导致了市场上新房销售数量在3月份升至五年来的新高。

根据澳大利亚房屋建筑业协会（HIA）的统计，全国新房销售量在3月份增加4.4%。其中包括，全新独立住宅的销售增加2.6%；全新公寓，联排和半独立房产的销售猛增11.3%。

今年2月份，全澳共销售全新公寓，联排和半独立房屋1634间，而3月份销售量增加至1820间。而独立房产，2月份全国共销售6099套房子，3月份销售数字为6256间。

2015年伊始至3月底，全国共销售了4926套全新公寓，联排房产和半独立房屋， 较去年第四季度增加22.3%。同2014年同期相比增加46.4%，去年同时期共销售3363套新公寓，联排房产和半独立房屋。

在全国范围内，3月份的独立房产销售数据是西澳增加4.2%；维州增加5.9%；新州增加4.2%；南澳跌 5.8%；以及昆州跌2.3%。

这组数据仅仅在澳大利亚央行公布下调利率0.25%后一天释出的。澳大利亚央行今年已经是第二次降息，澳大利亚官方利率目前处在历史最低的2%。对此，房屋建筑业协会的经济学家Diwa Hopkins阐述，降低贷款利率会给住宅建筑加注新的活力。目前，从全国宏观经济视角来看，建筑业已经取代矿产业成为经济发展的新“火车头”。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳联储再降息至新低2.0% 无惧澳洲房市热爆

澳联储（Reserve Bank）宣布将官息下调至历史新低2.0%，此举被指是向已经过热的房地产市场“火上浇油”。

澳联储上一次降息是在2月份，当时官息从2.5%降至2.25%，经济学家们曾警告下一轮降息即将来临。对比网站称，降息25个基点会令最低可变房贷利率从4.23%下降到3.98%。假如按揭30万，降息25个基点后，平均月还款额将减少44月，从1,742澳元降至1,698澳元。

如果借款人要无视降息保持还款额不变，一般房奴可以节省11,160澳元的利息，可以提前13个月还清。

AMP Capital的首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，考虑到现在的商业投资前景黯淡、商品价格下跌而且澳元汇率依然太高，澳联储的降息欲望是强烈的。

由于担心悉尼房地产市场出现泡沫，坊间猜测澳联储可能会继续按兵不动，但奥利弗说央行大体上已经减慢房市投资的任务传递给了澳洲审慎监管局。

按揭了澳洲房贷、个人贷款和背负信用卡债务的澳人都会对这次再降息大呼叫好，但依靠银行储蓄利息养老的退休人士可能会深感不安。“澳人欠了银行大约2万亿的贷款，而银行储蓄大约有8千亿，差距显然很大。”奥利弗称。

他说破纪录低利率表明澳洲的经济依然受困。“明显的讯息是，经济表现不如意，在重新平衡过程中需要一点外力帮助。”

降息应该会降低澳元对外国投资者的魅力，贬低澳元价值，为旅游业、制造业、农业和高等教育等产业带来急需的推动力。

澳联储无视对房市过热的担忧再次降息

澳洲金融经纪人协会（Finance Brokers Association of Australia）的执行长怀特（Peter White）认为，借款人应该无视任何降息，努力保持月还款额不变。

“澳洲利率重新上调只是时间的问题，要么是今年稍后，要么是明年上半年。尽量不要以此作为借更多钱的理由，而将它视为尽快还清贷款的机会。”

对比网站Finder.com.au的金融专家哈奇森（Michelle Hutchison）表示，受访的专家预测利率最快将在明年2月开始上调，“如果你现在没准备好应对较高的成本，你从明年起就会陷入经济困境。”她说。

“我们的调查表明，利率会升至4%，意味着可变房贷利率将平均达到高峰7.1%。对于普通房贷30万，每月还款额就会增加341元。”

哈奇森认为借款人应该做好准备，对比不同房贷、向银行要求折扣、力求最优惠的交易、按每两周或每周还款而非每月。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲利率降至2%历史新低

澳洲储备银行（RBA，央行）5月5日将基准利率降至2%的历史新低，为今年二度降息，藉以帮助经济对抗矿业投资减少的冲击并阻升澳币。澳币起初应声急贬，但随後反弹回升，因投资人臆测宽松循环可能告终。

澳洲央行宣布降息一码，基准利率从2.25%降至2%，一如市场预期。央行总裁史蒂文斯在声明中表示：“通膨展望为货币政策提供进一步宽松的机会，以强化近来家庭需求上扬的趋势。”

虽然企业投资疲弱与政府减少支出冲击经济，促使澳洲央行降息，但迹象显示，低借贷成本开始刺激家庭需求转强。史蒂文斯指出就业市场转强，但未暗示考虑进一步降息。

西太平洋银行策略师卡洛说：“澳币走升的原因是，投资人认为央行把2%设为利率底线。这份声明强化家庭需求与就业展望较为乐观的看法。”

因应经济疲软，澳洲宣布降息一码

澳币5日盘中最高升值0.92%至1澳币兑0.7919美元，逆转先前急贬0.87%至0.7779美元的贬势。澳洲3年期公债殖利率则创三个月最大涨幅，攀升12个基点至2.03%，为去年11月首度高於央行现金利率。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。