Tag: 澳洲利率

Domain Group资深经济学家威尔森（Andrew Wilson）表示，澳储行将利率降至历史最低水平的决议将为火热的悉尼房市煽风点火。

5月5日下午，央行将官方现金利率下调了25个基准点至2%。

央行行长史蒂文斯在声明中承认，董事会已经考虑到降息会对悉尼繁荣的房市产生什么样的影响这个问题。“悉尼住房价格持续强劲增长，尽管其他城市的房价发展趋势参差不齐。”

“央行和其他监管机构一起通力合作，将评估并且控制住房市场可能出现的风险，”史蒂文斯说道。

威尔森表示，最新的降息可能“只意味着房价上扬”。

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5月2日的拍卖日，待拍的悉尼房产中，10栋就有九栋成功售出，清盘率再创新高。威尔森表示周六的表现显示了“房市中存在的竞争显然比以前多了很多”。

因此，研究机构BIS Shrapnel的住宅业务高级经理齐格马尼斯（Angie Zigomanis）警告道，降息对火热的悉尼房市来说将是一件“危险”的事。“可负担性增加可能会刺激更多的人买房。”

Raine & Horne Maroubra负责人斯帕奴达吉斯（Paul Spanoudakis）从未见过买家活动如此活跃过，投资者和自住业主已经抢得你死我活。“还有买家在观望，这次降息后，他们也会立刻就跳进来了。”

Century 21在悉尼七个办公室的负责人马歇尔（Craig Marshall）也认为会有更多的投资者进入悉尼房市。“低利率对投资者产生了刺激作用，也使得已经陷入困境的首置业者更加难以买到房子。”

“住房市场是经济中唯一一个繁荣的领域，利率下调还将进一步刺激房市。降息在短期内对房市来说是好事，但从长期来看就不一定了，”马歇尔说道。

已经在房市中苦苦挣扎的悉尼首置业者目前看不到任何可以松一口气的希望。

房产数据研究机构SQM Research的总经理克里斯托夫（Louis Christopher）表示，今年年内，房市的竞争预计还将处于巅峰水平。在2016年年中前，房市可能都不会减缓增长。

实际上，降息可能导致房价出现“直升”的风险。“市场上的存量近乎创下历史新低，加上同样创下历史新低的利率，房市只可能直接攀升，”克里斯多夫说道。

Domain Group的数据显示，第一季度，悉尼房价中位值进一步跳增3.6%至914,056元，创下历史新高。

威尔森曾预计，今年年底，悉尼房价中位值可能突破100万元大关。

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多家贷款机构放宽了对借款人的首付金额要求，使之更加容易利用贷款实现澳洲买房梦。

在过去六个月里，贷款机构提高了客户的贷款-房价比（LVRs），这意味着借款人需要准备的首付款减少了。

在一些例子中，贷款人把最低首付比重从25%猛削到只剩5%，把贷款-房价比从75%提高到了95%。

这些做法似乎与澳洲银行监管机构的建议背道而驰，澳洲审慎监管局（Australian Prudential and Regulation Authority）正在密切坚实房贷市场，以防止风险贷款并打击对房地产投资者的过度放贷。

金融比价网站Finder.com.au的新数据显示，包括Homeloans，滙丰银行（HSBC），loans.com.au，麦觉理银行（Macquarie Bank），RAMS和西太银行（Westpac）在内的贷款机构都调整了部份产品的贷款-房价比，放宽了贷款所需的首付款要求。

Finder.com.au发言人哈奇森（Michelle Hutchison）说，如果借款人首付不多，偏偏又在澳洲利率处于历史低点的时期贷款，完全就是“灾难的配方”。

“借款人在首付很少的情况下贷款可能会很危险。”她说。“利率终将上涨，目前2.25%的现金利率超级低，如果借款人在利率低的时候勉力贷款，那么等到利率再次升高的时候，他们会发现自己陷入了麻烦。”

根据这个金融比价网站的发现，其数据库中将近一半房贷，贷款-房价比最高达95%甚或更高。

澳洲银行家协会（Australian Bankers’ Association）的执行长穆申伯格（Steven Muchenberg）说，很可能是一些贷款机构希望在房贷市场取得更大份额，因此提高了贷款-房价比。

“有一些贷款通常只贷给投资者。”他说。“我们并不是单纯地大幅提高贷款-房价比，事实上，绝大多数房主，当然是自住业主，都会利用低利率来偿还他们的抵押贷款。”

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四大银行的平均标准浮动利率为5.91%，当2月的最近一次减息生效之后，将降至5.65%。

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澳大利亚央行在2月3日宣布下调现金利率后，财政部长何基（Joe Hockey）呼吁其它银行马上跟进降息。澳大利亚联邦银行（CBA）首先宣布跟进这一决定，随后是西太银行（Westpac）。

澳央行宣布降息四分之一基点，将官方利率将至60年新低2.25%。但何基表示，其它大型商业银行应该马上跟进这一决定。何基表示：“降息的跟进对于澳大利亚经济的影响是极大的，而这种跟进最好马上发生。我呼吁澳大利亚银行，马上完全跟随降息，不仅仅在于澳洲购房者，小企业和信用卡也同等重要。”

联邦银行已经宣布将全部跟进央行的降息决定，把标准浮动房贷降低四分之一的基点，至5.65%。联邦银行还宣布降低5年固定房贷利率三分之一个基点，至4.69%，3年固定房贷利率降低至4.69%。

联邦银行是首批宣布跟进降息决定的澳大利亚商业银行。大部分澳洲贷款购房者仍然在等待是否有其它银行跟进，降低澳洲房贷利率。

西太银行宣布，将降低标准浮动房贷利率0.28%至每年5.7%。新利率将从2015年2月20日起实施。那些使用西太银行Premier Advantage Package 的顾客，将获得最少0.7%的利率优惠，这样他们的实际利率会跌至5%。这一调整后，西太银行的房贷利率将至6年来的新低。如果购房者借贷30万元，每月将能够节省52元，一年624元。西太银行零售和企业业务部总裁叶敦（Jason Yetton）表示：“今天削减利率对于购房者来说，是一个好消息，将提振澳大利亚经济的前景，提振消费者和商业信心。”

国民银行宣称，他们正在审查贷款利率。澳新银行在2月6日前都不会透露是否跟随降息的消息。

其它非大型借贷机构，比如ME Bank和ING Direct都马上跟进了降息。ME Bank的标准浮动贷款利率从2月20日起跌至5.13%，而ING DIrect的简化房贷产品利率将从2月20日起降至4.97%。

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在2015年伊始，澳洲房地产专家们预测悉尼、墨尔本、布里斯班三大城市住宅型房产增长势头强劲 ，而一些非省会大城市的地区性城市表现会相对突出。新房建设注定非常蓬勃，商业房产的租金收益将会增加。此外，国际金融机构的经济师们预测澳洲经济形势不佳，因此澳洲储备银行可能被迫进一步减利率，但澳洲本土银行的经济师们却持相反观点。

州府城市房市前景

墨尔本在过去的两年里已经出现了很好的增长。如今，势头已经从市中心转到了外围地带。莱德预计2015年墨尔本大都市保持好的上涨将出现在威特利西（Whittlesea）、凯塞（Casey）、弗兰克顿（Frankston）、茅宁顿半岛（Mornington Peninsula） 几个地方行政区。在墨尔本以外的地区，巴拉瑞特（Ballarat）、本迪戈（Bendigo）将会强劲上涨，许多基础设施的建设有助于这些地方的市场发展，比如，耗资50亿澳元的铁路线即将完工。

珀斯的情况是，在经过了几年的坚实的发展之后，2014年出现了回落。在珀斯的较低廉地区，2015年，增长势头犹在。珀斯的南部地区将是最显著的地方。

达尔文的房地产市场从来就是很难让人懂的。莱德认为达尔文在全国来说是表现一贯不错的城市。在省会城市中，它位居房价增长率的榜首。在过去的两年里，房地产销售量一直很稳定。

达尔文有两个令人担心的方面。一个是内城区公寓房的供应过量，另一个是投资300亿澳元的天然气工程规模缩小所造成的影响。莱德认为达尔文在2015年值得谨慎对待，直到各种情况变的明朗以后。

北部行政区，除了达尔文以为，凯瑟琳（Katherine）是一个值得关注的地方。它将得益于两个重大的事件，一个是附近的空军基地的扩建，另一个是奥德（Ord）河项目的下一期工程。

霍巴特正在悄悄地赶上来，不过来年的房价上涨不太可能打破记录。

堪培拉继续落在了其它省会城市的后面。有关精简公共服务部门的消息继续在打击着房地产市场的信心。这明显地反映在了公寓楼市场上，在过去的两年里，公寓房销售一直在下降。

新房建设

澳洲住房协会（HIA）预计道，2015年新房建设笃定强劲。澳洲统计局的最新建房金融数据也显示，在进入2015年初，新房建设呈现出积极的景象。

拿2013年10月与2014年10月相比，塔省新房建设增加了61.5%。北部行政区、首都行政区也出现了两位数的增长，分别为35.1% 和12.3%。维省、西澳、昆省、纽省也在增加，幅度分别为9.5%、8.5%、4.2% 、 1.2%。但是南澳在下跌，跌幅3.3%。

住房协会的经济师霍普金斯（Diwa Hopkins）认为，与12个月前比较，出现了很大的发展，特别是在自住新房建设的贷款方面。她称，澳洲投资房的贷款也在增加。

商业房产租赁

商业房地产公司CBRE预计商业型房产的租赁2015年将增加。尽管经济没有蓬勃繁荣，但在改善，CBRE的澳洲市场展望报告如此说。

报告认为，零售与工业型房产的平均收益预计将减少。办公房产预计将有稳定的收益。

2015年澳洲商业房产的租金可望出现上涨。关于工业型房产，位置优越的仓库将表现良好，租金将上涨。

在零售业，大型的零售与一些地方中心将会脱颖而出。关于大多数的商业型房产，CBRE预计是一个缓慢增长的环境。

澳洲利率走向

许多国际金融机构的经济师们均预计将下调，但本地银行的经济师们则预计将上调。

有关澳洲及全球经济疲软的预测正在得到越来越多的人的认同，这可能会迫使澳洲储备银行在未来的12个月里下调利率，尽管储备银行的董事会成员曾经几乎一致表示下一步要做的是上调利率。

信贷市场已看到利率进一步下跌的可能性。其中瑞士信贷银行（Credit Suisse）的指数显示几乎有80%的可能性下一年利率将下调25个百分点。

德意志银行的经济师们原先的预测是澳洲储备银行将维持利率稳定到2016年中。如今他们的预测是，澳洲储备银行将在2015年下调两次利率，一次在第二季度的后期，另一次在第三季度末或第四季度初。德意志银行的经济师们预测失业率将在2015年达到最高点，在6.75%左右。与目前的6.2%的失业率相比，下调利率似乎势在必行。

摩根士丹利预计，来年国内生产总值（GDP）将急剧下跌，这将迫使储备银行至少要下调一次利率。

全球财产管理机构Alliance Bernstein也预计经济形势不佳，因此利率将下降。

但尽管如此，澳洲本地银行的经济师们大多数预计今年下半年，澳洲将开始紧缩货币，而不久后，美国将在全球金融危机之后第一次提高利率。这些经济师们预测，今年澳洲的利率将上调几次，到年底时，官方利率将达到3%。

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