Tag: 悉尼房地产市场

专家称悉尼房市将成纽约模式 租住为主

纽约目前物业拥有率为30%，而未来悉尼也会如此

一名地产专家表示悉尼房地产市场将向纽约模式发展，即公寓住宅成为常态。房价过高购房难以实现，因此大部分人只能选择在悉尼租房，除非选择在偏远区域买房。

Domain首席经济学家Andrew Wilson在4月28日的房地产研讨会上表示，悉尼的公寓及独立屋住宅房价目前已达高位，首次置业者难以负担，因此在未来几年住房需求将恶化。目前悉尼房地产市场供应短缺已久。

Wilson表示房地产热潮使得房市入门门槛显著上升，且悉尼住房租金也在不断快速上涨，这个趋势不可阻挡。目前房地产市场矫正阶段不会带来大规模的新置业买家。虽然澳洲各首府城市首次置业买家数量都在不断上升，但只有悉尼没有，因为悉尼价格太高。

Wilson 称纽约、伦敦及巴黎等“全球城市”都是这种发展模式，物业拥有率下降，永久租用流行。

纽约目前物业拥有率为30%，而未来悉尼也会如此。

Wilson 还警告称任何现存的房地产税务政策调整都会使得购房者买房难度增加，包括工党的废除已建物业负扣税政策。

任何新政策都会限制房地产公寓，使得售价及租金上涨。

Wilson认为解决方案为减少在城市郊外新建住宅，因为其价格高且需求低，同时应在靠近CBD的区域以及交通便利区域增加公寓供应。

但Wilson还表示为解决悉尼房地产市场价格可负担问题，政府需要鼓励买家到区域集镇购房，那些地区房价相对悉尼十分便宜。他表示问题不在于新建更多住房，而是新建住房不能满足基础赤字。

政府需要鼓励买家到悉尼盆地以外区域，在附近的Orange、Wagga、Bathurst，以及Newcastle等区域中心，居民可以体验不同的生活方式，中位房价也只到45万澳元。但最关键问题在与，如何在这些区域居住，但在悉尼工作。

（据澳洲新快网）

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高端市场再掀浪潮：悉尼空中别墅热卖

澳大利亚虽然比大多数亚太经合组织国家更好地应对了全球金融危机，但这对于高端地产市场并没有什么帮助。在停滞近十年后，高端空中别墅市场开始复兴，2015年有6笔超过9百万的买卖成交，总金额达7302万澳元。 

高端市场再掀浪潮：悉尼空中别墅热卖

大多数本地购房者的心态是“未雨绸缪”，因此整个2009和2010年度都没有超过9百万的成交记录。就在这段时期之前，也就是2008年9月，雷曼兄弟宣布破产，动荡波及世界，然后2009年S&P/ASX200指数跌到3120点低谷。 与此同时，澳元也开始高涨，在2008年7月涨到1澳元兑换97美分，然后在2008年11月又跌到62美分。在2010年澳元再次和美元平起平坐并在2011年7月涨到1.10美元，然后从2012年5月份开始，持续下跌，目前维持在70美分出头一点。

购买悉尼高端豪华住宅的意向有所增加，其中一半卖给了海外买家。很显然，澳元的下跌是致使对悉尼豪华地产需求量增加的最关键因素，且大多数买家来自中国。不管政府政策如何，中方进一步的投资不仅无法避免，甚至可以说是必须的，即便整个过程不可能顺顺当当。 

每当我讨论外国购房者购买悉尼豪华地产的动机时，就会听到的许多相似的观点，例如政府民主稳定、工作环境安全、法制健全、学校优良、风景优美、空气清洁和气候宜人等，当然金融回报也是其中之一。

作者

Michael Lowdon

Director,Ray White Residential Sydney CBD

+61 400 203 630

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

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悉尼买房存两成首付要14年

最新研究发现，首置业者若想进入悉尼房地产市场，必须先爬过首付这座“珠穆朗玛峰”。

金融对比网站Mozo.com.au的数据显示，领着普通薪水的年轻买家，要想在悉尼购买1间中等价位的房子，存够两成首付平均要花14年，比全国平均的10年还要长4年。

Mozo的总监拉蒙德（Kirsty Lamond）称，由于市场不断升温，悉尼买家存钱买第一套房子变得遥遥无期。

“悉尼房价增速远超过收入，一整代悉尼人可能都会被高价挤出市场。”

根据CoreLogic RP Data的数据，悉尼的房价中值在上一财年增长了16.6%，3年内飙升近40%，如今是90万左右。而澳大利亚统计局（ABS）的统计显示，新州的平均收入在过去12个月只增长了5%。

低利率可能减轻了还贷的压力，但也令存钱买第一套房变得更难。Mortgage Choice的发言人Jessica Darnbrough说，首置业者不一定要买中等价位的房子，但应该留心更加廉价的房子。

西太银行的住房产权事务负责人伊凡斯（Melanie Evans）称，首置业者应该想想自己能买得起什么样的房子，将重点放在自己能控制的事情上，例如个人财务，而非利率。

悉尼房价增速远超过收入

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存首付需时：

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“买了再说！” 澳洲房产中介涉怂恿外国买家违规

外来的澳洲房产投资者正被鼓励在加入火爆的悉尼房地产市场时违反法律，因为部分肆无忌惮、耳目闭塞的顾问试图避开联邦政府的审批流程。

一些外来投资者得到的建议是，与其在等候外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，FIRB）的同时错过被拍卖的房产，不如“现在买了以后再担心”。而且目前他们很大程度上能侥幸逃脱处罚。

报道指，非法购买的范围之广已足以让有责任的中介警惕，促使他们要求联邦政府简化体系。

新州房地产研究所（Real Estate Institute of NSW）由悉尼顶尖地产中介组成的国际分部已呼吁政府修改规则来识别拍卖中的外来投资者。他们还希望政府提供FIRB审批及购买方面的精确数字，并确保外来投资者及其专业的协助者了解FIRB的政策。

此外，他们想消除针对悉尼大型亚洲社区的“责难游戏”（“blame game”）。该社区的人在澳洲房产拍卖中常常被误认为是外国人，实际上却是澳洲公民。

FIRB最新的年度报告显示，澳洲住宅地产方面被提出的外来投资额在2013-14年度翻番到了347亿元，当中超过130亿元位于新州。

然而，没有那个政府机构能将审批量跟实际购买量匹配起来。FIRB也承认被提出的和实际的投资方面存在巨大差异。

有澳洲房产中介涉怂恿违规，建议外国人买了再说

新州房地产研究所的国际委员会开会讨论这个问题后说：“真实的数据是什么？它们是很难获取，问题是这样的数据存在吗？数据会削弱消费者头脑里的责难游戏，如果不是消除的话。政府必须有自己的教育流程。”

财长何基（Joe Hockey）办公室的发言人说：“政府致力于确保外来投资框架得到明确了解。除了不断升级FIRB的网站，政府还会发起教育宣传活动来确保利益相关方彻底了解其义务。”

FIRB声称外国人牵涉的所有地产合约必须建立在获得审批的条件之上。

唐人街的顶级中介之一Ray Chan说：“目前多数出售都是通过拍卖来完成，通常宣传时间为4至6周。等到一些投资者获得批准就太迟了，已经错过那房产。

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悉尼房价折扣最大的城区在哪里？

悉尼房地产市场正在蓬勃发展，但卖家不一定能够事事如愿。来自Domain集团的最新数据显示，悉尼有5个区的很多卖家仍需降价打折才能卖得出房子。

在截至2015年5月的一年内，悉尼豪华市场沃克吕兹（Vaucluse）等城区的打折出售现象最常见，它们的最终售价都低于上市时的叫价。
 
沃克吕兹通过私人交易的房产平均价格下跌了8.7%，其次是莫纳谷（Mona Vale），降价幅度是6.7%。同期欧田磨（Ultimo）、莫斯曼（Mosman）和阿瓦隆（Avalon）的平均房价都有6.6%的价格折扣。
 
Domain集团高级经济学家韦森（Andrew Wilson）表示，欧田磨的公寓卖家很多，他们可能会竞争买家。
 
其他折扣城区都是声望较高的邮区。
 
“在500万以上的价格区间内，尤其是在1000万至2000万的范围内，无法实现金融危机前的价格水平。无疑，真正的优势在于中低端房地产市场。”韦森说。
 
悉尼豪宅市场的打折出售现象最常见
 
例如东部的沃克吕兹，4月份New South Head Road的一间房子以259万卖出，但卖家2月份挂牌时的期望价是275万。
 
东部城区的中介库普斯（Alison Coopes）称，高端城区无法实现往日高价的原因之一是，全球金融危机以来，澳洲的经商成本上升，而利润却下跌。
 
尽管要打折出售，但Domain集团的数据显示，这5个城区的房价在这1年内都有增长，其中沃克吕兹的增幅最大，达到26%。
 

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悉尼房价升值最猛的10个区 西部占8个

如果你想用最少的钱在悉尼买到升至潜力最大的房子，那么就往西部走。这是悉尼房地产市场的最新增长数据发出的一条强烈建议，这对于买房自住和买房投资的人都将是一种鼓舞。

据Domain集团报道，悉尼价格在55万至60万的房子中，房价中值增幅最大的10个地方有8个都在西部，其余2个在西南部。
 
一马当先的是蓝山（Blue Mountains）的Valley Heights，12个月的增幅高达32.6%，其次是Windsor（29%）和Lalor Park（28.7%）。
 
Domain集团的高级经济学家韦森（Andrew Wilson）称“外郊区增长强劲，主要是因为他们有价格优势。人们意识到，现在在悉尼买房买的是地段，他们越来越看好西部和西南部这些他们买得起的地区。”
 
“澳洲房产投资者也瞄准了这些地区，因为它们的回报率超过4%，而且资本增长前景也相当有吸引力。受这些需求推动，房价当然一路上扬。”
 
住房承受力现已升级为政治讨论热点，第一季度悉尼房价中值是91.4万，预测4周后公布的第二季度数据会更加惊人。报道称人们现在似乎选择往西搬迁，而非遵循财长何基（Joe Hockey）的建议去找份高薪的好工作。
 
地产中介Starr Partners的执行长Doug Driscoll称：“西悉尼可以提供优越的生活方式和公交设施。越来越多人发现当地有很多良好的基础设施。”
 
韦森说最困难的是，尤其对于首置业者，前10大城区中很多以前价格在40万区间的房子现在都超过了50万。
 
悉尼租金回报率超过4%，资本增长前景也相当有吸引力
 
截至4月份半年内悉尼房价增幅较去年同期最大的10个区：
 
  • Valley Heights：32.6%（中值57万）
  • Windsor：29% （中值60万）
  • Lalor Park：28.7%（中值57.9万）
  • Lurnea：27.8%（中值57.5万）
  • Claremont Meadows：23.8%（中值56.2万）
  • Emu Plains：23%（中值58.5万）
  • Dean Park：22.5%（中值55.1万）
  • Blacktown：21.4%（中值58.4万）
  • Glenfield：19.4%（中值58.5万）
  • St Clair：19%（中值56.1万）

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汇丰银行：明年利率上调 悉尼房市热降温

汇丰银行首席经济学家布鲁克山姆

悉尼房地产市场连续保持的两位数价格增涨趋势，可能会在明年逐渐平缓。汇丰银行首席经济学家布鲁克山姆（Paul Bloxham）说，他预计澳大利亚央行将在2016年上调基准利率，这将逐渐降温悉尼的房地产市场。他说：“悉尼房价一直保持着不可持续的发展步伐。房屋购买者必须要谨慎，因为在某个时候会出现盘整的情况。”

汇丰银行预测，悉尼房价将在2016年持平，而不是下跌。布鲁克山姆说：“悉尼房价上涨得越快，就越有可能盘整和更正。但这并不是说，有泡沫，泡沫要破了。”根据CoreLogic RP Data的房屋价值指数，悉尼房价在2014年上涨幅度高达12.4%。而2015年的最初几个月以来，价格持续飙升，仅仅在3月份一个月房价就上涨了3%。

有不少经济学家预测，央行可能会在2015年晚些时候继续降息，届时房价应该还会继续上涨。但布鲁克山姆说，央行从历史低位继续降息，能够帮助提振疲弱的经济，不过会导致悉尼和墨尔本房地产市场继续升温。他说，另一个提振经济增长的替代措施，在于联邦政府将预算脱赤的计划推迟到2016-2017财年，届时经济可能会有所复苏。

他说：“去年政府曾经在矿业繁荣终结的时候试图紧缩财政政策。当澳洲经济增长停滞，这不是紧缩财政政策的好时机。”他说，自己对于政府从此前的错误中吸取教训很有信心。去年在宣布财政政策紧缩后，消费者信心和零售业数据一片惨淡。他补充说，今年应该不会再重复历史了。

汇丰银行预测明年的经济增长速度将达到3%，而大宗商品价格将在2015年继续下跌。

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2015悉尼房市繁荣再现 独立屋房价去年大涨14%

悉尼内西区Birchgrove一幢别墅以560万元售出

最新数据显示，悉尼独立房的房价在过去的一年里大涨14%，因此2015年伊始也将迎来悉尼房地产市场的一片繁荣景象。

前一年，悉尼房地产的增幅达到15%以上，Domain集团高级经济学家威尔森（Andrew Wilson）说，这一数据确认了悉尼房地产市场的“超高速运转”，而全澳其它地区的房市，还处于第二梯队。

《悉尼晨锋报》报道称，威尔森说大部分的上涨都出现在去年12月份这一季度，“悉尼的房市繁荣将持续，独幢屋的中值价位上涨4.1%，这是季度数据的当年内最强表现。”

他预测，2015年悉尼房价将上涨7%至10%。目前，悉尼房屋的中值价位是873,786元，公寓的均价上涨10.4%至597,668元。

一些区域的独幢屋上涨幅度去年最大，比如上北岸地区和西北区，房价大涨21.8%。

位于伊士活的Anthony Tress First National公司发言人安东尼（Anthony Jasperizza）说，亚洲投资者在他的区域比例占到65%。“还有很多移居国外的人士，回到澳大利亚，西北铁路对于西北地区的房市造成了很大影响。”

内西区也是表现强劲的一个区域，独幢屋房价上涨18%。来自于Cobden和Hayson公司的戈登（Peter Gordon）说，去年是强势上涨的一年，他在2014年9月实现了最高的拍卖率。一幢位于Brichgrove的五房水边别墅，以560万元澳元售出。

他还以376万澳元出售了附近一套没有车位的三房公寓。“我们在较高端市场上的销售数据不错，因此也影响了独幢屋的中值价位。”“价格在200万左右的公寓，主要是被西北和北岸地区的空巢老人买走。”

戈登说，这对于2015年初来说是个好迹象。“我们有很多房产在长周末给人参观，看房者多达50人以上。我们觉得供给不足。”

数据还显示，东区和悉尼内区的独幢屋房价仅仅上涨了7.8%。不过当地房地产中介表示，个别房屋的表现还是十分耀眼。

威尔森说，在悉尼大部分涨幅较高的独幢屋，一般价格位于100万至200万之间。较高价位的独幢屋，房价大约上涨了10%。

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2015年悉尼房价井喷后要熄火了 外围房市受捧

Lhuede一家从内西悉尼郊区Homebush迁至北岸Chatswood更大的新居

悉尼高房价将于2015年出现回落，专家预测房价将于上半年急涨后渐趋平缓。CPM调研公司预料，悉尼本年总体房价增长在5%至7%之间。而BIS Shrapnel和 CommSec早前也预测增幅接近7%。相比之下，悉尼房价在2014年大增12.4%。

CPM总经理伊勒巴拉（Sam Elbanna）表示，低利率将缓冲悉尼房价高增长。他也鼓励买家出手入市，尽管悉尼住房中位价格如今高达73.05万元。“由于全澳失业率如今超过6%，关于是否进一步降息的辩论更加激烈。”伊勒巴拉说。他也指出住房供应短缺令市场上出现大量买家，进一步推升房价增幅。

BIS Shrapnel分析师齐格马里斯（Angie Zigomanis）表示，2015年上半年的强势房地产活动将进一步推升房价，但随着2015年接近尾声，悉尼房地产市场将失去增长动力。“住房需求依然存在，但供求关系渐趋平衡。租金回报率降低导致许多投资者把目光注视投向悉尼以外的地区。”

预料房强势的地区将是基建设施日趋完善的地方，例如悉尼西南区和西北区。这些地方正在建造全新的火车轨道枢纽以及百格丽湾机场（Badgerys Creek Airport）的配套基建设施。

房价较低的市场也将取得好表现，尤其是交通完善的、可负担性强的区域。“买家依然喜欢物美价廉的房子。房子质量和地段左右他们的购房选择。但如果房子价格合适，他们会在质量和地段方面做出让步。” 伊勒巴拉说。

利物浦（Liverpool）

利物浦早已是新州首置者的头号置业地段，因为房价可负担性较强。由于大批建筑工人涌入利物浦，从事百格丽湾机场的配套设施建造工作，这里的祝福需求量将会提升。

住房中位价56万元

卡姆登（Camden）

由于大批工人参与建设西南铁路连线（South West Rail Link），这里的住房需求也出现上涨。澳洲统计局（ABS）预测，强劲的人口增幅意味着卡姆登将于未来20年内建造10万所房屋。

住房中位价48.2万元

彭里斯（Penrith）

被挤出内城区房地产市场的买家将会前往彭里斯置业，因为这里的基建设施正日益完善，而卖家早已因为需求增长而获利。本地卖家特纳夫妇（Turners）在彭里斯买入一套住在3年后放盘并获利23%。

住房中位价44.10万元

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