入乡随俗才能收获利益 谈投资澳洲房产的五大常见误区 | 澳洲

一些新的投资人在选择投资房时,往往有一种“自住”情节,也就是喜欢把自己想象成就要住进这套房子里去的人,他会按照自己的好恶来进行评判。而来自国内的投资人还会把在中国“生活经验”错误地移植到海外,从而导致投资的偏差。

澳洲投资房地产,最重要的就是“入乡随俗”,把澳大利亚本地人的“好恶”作为选择投资对象时主要考虑的方面。尤其是以下几点,往往因为与中国人的喜好不甚相似而被投资者所忽略;

第一,房屋楼层。一般在中国说到“花园别墅”的概念,很多人都狭义地会理解为双层或双层以上的独栋房屋。然而在澳大利亚,由于相对占地面积更广大,所以“花园别墅”以单层为主。而双层别墅在建造成本上,价格一般要高出单层6~8万澳元,有的甚至达到10万左右。这对于投资者而言,显然是不划算的。比如在墨尔本的西南区购买一套土地面积在400平方米左右,建筑面积在250平方米左右的花园别墅,总费用是均价46万澳元左右;但如果在同一地段,相同的土地面积上,要造一栋双层的花园别墅,价格就会达均价54万澳元左右(2010年年底~2011年初的价格)。问题在于,如果作为投资房,两者之间的租金差价却很有限,而且还有部分租户如家里有小孩、年岁大的或腿脚不方便的人,往往不喜欢住双层住宅(于是就会导致这部分客户的流失)。最重要的是,如果把这近10万澳元的差价节省下来,再贴一部分钱,又可以再投资一套房产,那样获得的利润就大多了。出售时,四房的住宅价格也远远高于三房的价格。

第二,卧室的多寡。有些投资人为了节省几千元的费用,宁可选择3居室,而不是4居室。但这是很不明智的。由于澳大利亚最稳定的租客市场是家庭型的租客。而一个典型的澳洲家庭是有4到5口人组成的大家庭(父母加两个或三个孩子),针对这样的家庭来说,3居室的房子显然不够,因此4居室要受欢迎的多。如果为了节省几千元的建造费用而少了一个卧房,导致出租的困难,实在是得不偿失啊!2011年初,在墨尔本西南Tarneit区,如果是4居室的房产,2010年周租均价为320澳元,而如果是3居室,则还不到300澳元,这样一年下来就差了1千多澳元了。所以我建议要买4居室的住宅。

第三,房屋设施配备。在这个问题上,中国投资者与澳大利亚本地租客之间的文化差异表现的尤甚,因为观念不同而带来的错误选择就更多。先举一个中国投资人存有的最普遍的错误观念。我们中国人做菜烧饭时油烟较重,再加上“远离庖厨”的传统观念,所以投资人不少都喜欢独立隔绝式的厨房。可是大多数西方人包括澳洲人在内,基本上家里的厨房都是开放式,且与客厅联在一起的。这也构成了他们最基本的生活习惯。如果一套房子其他方面都很理想,唯独厨房是独立隔绝式的,就很有可能让澳洲租客失去兴趣。简单一句话,如果大多数租客喜欢开放式厨房,投资者就得购买建造有开放式厨房的投资房。除了厨房以外,还有其他很多方面,比如老外喜欢在卧室内铺地毯,业主就不能安装地板;老外认为洗碗机,空调是必备的家用电器,业主就不能在这个上面节省;老外家里一般不止一辆自备车,所以双车库在出租时就比单车库有竞争力。

第四,在普通居民区建豪宅对于财力较雄厚的投资者来说,有时喜欢把自己的房子弄得漂亮些,甚至豪华些。但这当中有一个度,即不能太超出房子所在地段的总体建造水准。在澳大利亚,房产市场价很大程度上受到所处地段的影响。换句话说人们一般不会在一个均价40~50万澳元的地区购买一套价值百万的住宅,即便这套住宅就其建筑成本而言,的确值这个价。所以如果在相对价格不高的地区,建起一套富丽堂皇的住宅,虽然能获得一时的悦目感,但无论是出租(富人不会和平民比邻而居的),还是将来出售,都会让你非常棘手,最后获得与投资不成比例的回报。

第五,中西方在文化审美的某些方面也存在差异,澳大利亚民族也有着独特的趣味习俗。这就要求中国投资人在选择投资房的颜色、房型、层高和室内配置方面要充分考虑到当地人的文化习俗,考虑到当地的市场需求,尽量按照当地建筑商推荐的意见来操作,绝不要“跟着自己的感觉走”。

总之,虽然我们中国人有自己的文化特点和生活习性,从健康卫生到柴米油盐,从风水观念到居住文化。但只要是在西方社会进行投资,面对的是像澳大利亚当地人这样为主的客户对象,就一定得按他们的习惯行事,始终想着“租客的喜好”,而不是“你的喜好”。

 

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