外国人可以购买越南土地吗？认识越南土地制度

导语：随着越南经济的高速发展，很多海外人士在越南看中了商机。这几年在越南河内和胡志明市投资房产的人逐渐增加，并且其房产价格也在不断上涨，房产租金回报更是高达4%-6%。在楼市稳定上升时候，越南的土地也被很多人瞄准了。

关于越南的土地制度很多人不是很了解，同时也不知道越南的土地是否可以购买。如果您想详细了解越南土地方面的相关内容，可以联系我们或者把联系方式直接留在下方，我们会对您的问题进行详细解答，也会给您合理的方案或者建议。

一、外国人可以购买越南的土地吗？

根据越南的土地法规定，越南的土地所有权是属于国家的，不承认私人拥有土地所有权，但是集体或者个人可以对国有的土地享受使用权，所以海外人士是不可以购买越南的土地的。外国人如果拥有越南的土地，并且没有任何授予土地使用的权利，那在越南就是违反法律的行为。

海外人士虽然不能购买得到越南的土地，但是可以通过租赁的方式实现使用的权利。海外人士在越南租赁土地的期限一般是50年，如果情况比较特殊，可以申请延期租用时间，不过最长的时间不能超过70年。

越南土地使用者的基本权利一般包括获得土地使用权利的证明、想有土地上的劳动成果、投资结果、享有国家对农用地的采取保护、改造措施带来的利益等。如果合法的情况下，土地的使用权受到侵犯时，国家会予以一定的保护。

二、越南的土地制度

1、越南的土地属于全体人民，国家作为所有者代表，统一管理土地。

2、越南的法律不承认私人拥有土地所有权，但是国家可以将土地划拨或者出租给个人或者实体，同时可以通过土地使用权出资、转让、转租等方式获得土地使用权。

3、越南土地管理机关，政府是最高的行政机关，决定各省、直辖市土地使用规划，以及国防和安全用地规划，负责配置土地资源。

4、土地使用权的主要获得方式以组织、家庭、个人等为单位，获取的方式有很多，只要是合法的情况下，都能够进行。

5、在土地使用权期限内，土地使用人拥有转让、租赁、转租、捐赠和抵押土地使用权的权利，并可以将土地使用权作为资本进行出资，如果国家以不征收土地税的情况划分，就不能进行以上行为。

三、外商获得土地使用权的方式

1、外商可以通过国家的划拨来获得土地使用权。主要用来进行房屋出售或出售与租赁相结合的投资建设项目。

2、外商投资企业也可以向越南政府承租土地，主要用于农业、制造以及商业目的，比如基础设施建设、度假村饭店等等。

3、外商也可以在越南工业区或者高新区进行土地租赁。

4、外商可以等越南企业以土地使用权进行出资。

5、外商可以通过购买越南不动产或者包含土地使用权的投资项目来获得土地的使用权。

以上就是关于海外人士能否购买土地以及越南土地制度的相关内容。越南的法律不允许土地进行买卖，但是允许使用权可以进行买卖，海外人士只要是在合法的情况下，都能够合理的享受越南土地使用权。

双喜临门：海外“连体房”适合您吗？

用买一套房子的钱买到两套房子，听起来是不是好得难以置信？建造或购买一套连体房（Duplex，也称复式房）可能会带来相当可观的收益，但有您想像的那么多吗？就房子的宜居性和外观而言，连体房又有什么缺点？

首先，什么是“连体房”？

连体房通常是指两栋连接在一起的建筑物，通常是并排的二层楼，也有以上下层分隔开的，一般情况下由一面墙或一层地板隔开。然而在较复杂的设计中，两栋建筑可以以更精巧的方式连接起来，共享几面墙，有时也共享庭院空间。

连体房也有其它的形式，比如两栋独立的房，或者一栋在另一栋前面。它们也不是必须对称或完全相同——一栋可以更大，建筑布局可以不同，也可以将它们设计得看起来更像独立的别墅。

连体房的主要优势是什么？

您可以将第二栋住宅出售可以抵消一些建筑成本；
两个家庭可以共同购买一块地，并分摊开发成本；
您可以把第二套住宅或多出来的房间出租，以赚取外快。

建造连体房比独立屋贵吗？

是的，但是一栋连体房的价值几乎可以达到单栋住宅的两倍，而且建一套连体房比建两套独立住房要便宜得多。其优势来自于购买一次土地可以获得两套住宅。一份建筑合同将比两份合同便宜，建筑师、工程师、测量师和城市规划师的专业费用将与单栋住宅更为相似。事实上，两个住宅的工作将同时进行，这将减少劳动力成本和设置费用。

还有其它我们可能不知道的额外成本吗？

有，市议会和城市规划费用可能更高，装修、窗户、电器和管道的工作量也会增加一倍，提升安装服务成本。

哪些地点适合建连体房？

澳洲大多数地方政府对建连体房的地点都有具体的要求，通常包括最小的地块尺寸和宽度，所以仔细检查这些规定是必要的。许多市议会对位于建筑群内部（battleaxe lot）的连体房也有限制。

并排连体房的理想宽度是18 – 20米，但15米宽的场地也可以。

位于角落的地点较为理想，因为两栋建筑物都可以有自己的临街面。如果地方足够大，它们甚至可以分开建，也可以有单独的车道。

又有哪些场地不适合兴建连体房？

小型场地（150平方米以下）；
以前划分过的场地；
临街面积有限的场地；
朝向差，被邻近建筑物遮挡；
在许多地区，由于排水问题，从道路上向下倾斜的场地不适合。

连体房会带来哪些额外的问题？

建设阶段的额外成本，如厨房和洗衣房等设施的双倍投入。

如果是合作建房，在选择设计和风格方面可能会出现分歧。

如果是并排连体房，自然光和通风可能会不够充足，因为防火墙将住房分隔开来，不能有开口。

一般来说，连体房的外观设计并不需要完全一模一样，但共享相同的建筑风格能够确保外观的连贯性。

主要的设计难题是什么？

朝向：在澳洲，如果后院不朝北，住房的一栋或两栋将会日晒不足；
如果市议会或现场条件要求车库建在中心位置，就会有许多困难相继而至。能否将车道分开，建立一个中央入口，是设计好连体房的关键。；
住房之间的噪音应该不成问题，因为澳洲建筑法规现在已经解决了这个问题。

建筑师有哪些聪明办法可以克服这些难题？

交错的建筑收进线（building setback）可以使光线照到向阴的一面；
庭院和建筑物中心的空隙可以提高采光；
天窗是阴面住宅的唯一其它选择。

有哪些审批手续？

第二套住房若要单独出售便需要单独审批。

一些市议会有专门的团队审批连体房，这意味着他们审批连体房的时间和审批独栋住房差不多。

在新南威尔士州的大多数议会地区，连体房都需要获得议会的批准。州政府已经制定了 “合规发展规范”，可以让某些类型土地的审批程序更加简单快捷。

编译自houzz

多代同堂、投资出租，还是升级置业，很多理由都值得您考虑购买或建造连体房。

连体房适合您吗？留下您的联系方式告诉我们，或者进一步咨询项目推荐。

【视频】澳洲盖房都补贴12.5万人民币？Home Builder全解析｜居外专栏

您了解过建筑市场吗？家里的房子还需要翻修吗？想象过一夜暴富吗？

超大补贴来袭：Home Builder政策

25000澳币，折合人民币将近12.5万元！心动吗？

限时补助，机不可失，时不再来！还不快来了解一下这不可错过的巨额福利！

Home Builder是澳洲政府为了使建筑市场从冠状病毒中恢复活力而提供的一个限时补助计划，补贴金额可以达到25000澳币！这一计划对于建筑行业而言无疑是一项高福利的政策。那么关于该政策你又了解多少呢？

澳洲法律评论的主编Kikki将为我们带来关于Home Builder的五大常见问题的详细解说。（此次视频是澳洲法律评论平台首次与微博指定澳大利亚资讯博主@澳洲李市民合作作品）

五大问题：

我领取了Home Builder补贴后是否还能领取其他补贴？
我领取该补贴后是不是需要交税？
如果我是非全款买房或者通过银行贷款翻新房屋，我还能领取补贴吗？
我新建后的房子是投资房可以领取补贴吗？
我是澳洲PR身份持有者，我可以申请Home Builder吗？

澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱：hi@auslawreview.com.au

外国人在柬埔寨购买或租赁土地的方法

有许多人会这样问：“外国人是否可以直接购买柬埔寨土地？” 答案是“不”。

虽然不建议如此操作，但仍然有办法让外国人可以管理和使用柬埔寨土地：通过本地公司购买，通过租赁土地，通过获得本地国籍购买，通过本地人代替购买。

1、通过本地公司购买

你可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司，以公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的实权。

2、通过租赁土地

长期租赁土地是外国人常用的一个方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。

租赁期限非常灵活。租赁一般持续50年，70年或99年。请记住，长达15年以上的租赁必须在土地办事处登记才能生效。如果您正在租赁政府土地，租期最长可达40年，具有延期性。

值得注意的是，在租赁合同中应该加入条款，即所有者在转卖土地之前必须获得租赁者的同意。或者禁止所有者转卖土地，除非新买家承认租赁继续生效。以保障你的权益！

3、通过获得本地国籍购买

如果你获得了柬埔寨国籍，你就有权利合法购买柬埔寨土地。

4、通过本地人代替购买

以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法。但是，这个方法就等于忽视宪法禁止外国人对房产的直接所有权。所以，这似乎是不合法的，而且法律上也不支持投资者这么做。

简而言之，方法是通过本地人代理购买，投资者与土地所有者签署信托协议，以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。当然如果事情没按照计划发展，土地很容易遭受国家的征用，或被迫出售土地。

在澳大利亚，House & Land Package（购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。澳大利亚是联邦制国家，各州拥有独立的立法权，关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此，虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度（Torrens Title System），但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因笔者长期在昆士兰州从事法律学习和工作，所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。

1. 土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度

问：1999年，Ann对自己的土地进行了有效登记，作为合法所有人。2002年，买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同，自此Bob开始长期占有此土地，但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年， Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更，所以又将土地再次变卖给Cindy，而Cindy立即进行了土地登记。那么，土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢？

答：土地登记为首要法律依据！澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度（不是特仑苏！），它是澳大利亚现行的土地登记制度。

那么托伦斯是谁呢？他是南澳大利亚首任土地登记官，他在1858年首创了这一土地登记制度。现在，这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度，目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”，即在完备的法律制度下，士地权利的取得取决于登记，而不是取决于签订契约，目的在于提供安全、正确的权利记录。

政府并不强制当事人申请登记，而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利，则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规，澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。

因此在以上案例中，基于托伦斯土地登记制度的原理，Cindy应为该土地的合法所有人，而Bob可依法起诉Ann要求合理赔偿。

2. 澳大利亚土地登记的所有权种类

问：Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢？有什么特别规定呢？

答：土地登记所有权形式主要有两种，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此，Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下：

2.1 自由保有土地

自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司拥有土地的所有权，并以私人或公司的名义登记造册，为澳大利亚（昆士兰州）所有土地权利类型中最高级的形式。

称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产，如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”，但权利不是绝对的，权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。

如州政府保留土地上自然资源（矿产、石油和矿物质）的权利；地方政府可以限制土地的用途；历史最高水位线以下的土地不能私有；曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。

2.2 州政府所有土地

目前，只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人，称为“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般为空置地。

政府为了增加州政府收入，鼓励定居者开发土地，将相当数量的州有土地出租给定居者，形成了现在的“州有租赁士地”（State Leasehold Land）。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同，按合同的约定使用土地并每年交付租金。

州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种，有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同，租金标准不同。例如，用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低，平均为0.04 澳元/公顷·年；用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高，平均是士地价值的5%。

另外，政府为了满足公共目的需要，保留了部分土地，称为“保留地”（Reverses），如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。

虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地，但某种意义上保留地归全体市民所有，政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对，因此，极少有保留地变为自由保有土地的例子。

森林及历史遗址等用地，归州政府所有，统称国家公园和州政府森林土地地
(National Parks and State Forests Land)。

3. 土地登记的政府部门和十步流程

问：Cindy从Ann购买了上述土地之后，应该去哪里进行土地登记？怎么进行土地登记呢？

答：在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中，土地登记的权力在州政府，土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府，联邦政府和地方政府不设立土地登记机关，并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。

以昆士兰州为例，昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部
（The Department of Natural Resources and Mines）下属的土地信息和产权局以州为一个登记区，在全州设有33个办事机构，主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。

托伦斯土地登记的十大步骤

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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比特币支付？购房零税率？来到新西兰，这些都可以︱居外精选

说起大洋洲，许多人在潜意识里往往将他等同于澳大利亚。确实，澳大利亚几乎占据了大洋洲的所有土地面积，但与此同时大洋洲仍然有不少其他的国家。其中，新西兰肯定是不能被忽视的一个。

南半球唯二发达国家

认真说起来，新西兰并不是无名之辈，我们来看一看它都有哪些头衔：

南半球唯二（另一个是澳大利亚）的发达国家；
全世界最方便营商的国家之一——世界银行；
全球最清廉国家——联合国；
全球幸福指数排名第八——联合国；

…

环境优美，资源丰富

除了上面讲到的一些标签以外，新西兰的美名还有很多，以至于“全球最美丽的国家之一”这样的评价都显得不甚夺目了。

要知道，新西兰总计约有30%的国土为保护区，拥有3项世界遗产、14个国家公园、3座海洋公园、数百座自然保护区和生态区。

在如此丰富自然资源下，新西兰也形成了自己独特的文化特色，以至于每年都有不少的游客前来造访。

文化多元，宜旅宜居

但凡论及新西兰，原住民毛利人的特色总是会让人充满兴趣。他们独特的舞蹈、独特的语言、独特的庆祝方式，一直都为人搜津津乐道。

同澳大利亚一样，新西兰是个地广人稀的国家，截止2019年1月，新西兰全国总人口为491万。其中，欧洲移民后裔占74%，毛利人占15%，亚裔占12%，太平洋岛国裔占7%（部分为多元族裔认同）。官方语言为英语、毛利语。48.9%的居民信奉基督教新教和天主教。

这样多元的文化构成，让新西兰显得包容、宜居。而占据超过10%的亚裔居民，会让你在新西兰的生活更加亲切。

往往就是这样，当好的事务出现，机会也就随之而来了。

比特币支付？购房零税率？在新西兰，这些都可以！

这是一块位于新西兰首都奥克兰Silverdale地区的土地，总占地面积283280平方米，这个地段交通十分便捷，10分钟即可到达全新的米尔沃特交叉道和住宅区，是一块不可多得的地标性土地。

当前，土地中有一部分空间已经在出租之中，可以说是一块“即买即收租”的宝地，让您即刻以及未来均拥有多元化的投资组合，在奥克兰打造至臻至美的“璀璨珠宝”。

土地拥有非常合理的规划（如上图），土地附带的独栋住宅占地70英亩，不仅拥有一栋建筑面积540平方米的商用房，在其另外一侧配有2层高的住房，因而增加250平方米的可用空间，总面积达680平方米，如此大的空间，打造一个豪华私人会所绰绰有余。

由于这座住宅原设计为业主的飞机库，因此所有的设施标准都非常高。所有大门正对着4.4米高的内置楼梯天台，而既然是私人飞机库，那投入肯定是少不了。

关于这座超高标准的美宅，原业主可谓是斥巨资花最高水准打造：2万新元设立全新的安全系统、100万新元配备基础设施、100万新元缔造商用房，，并且花费10万新元邀请屡获殊荣的建筑团队——Masonry设计方案进行建筑规划，可以说整个建筑的标准都是全奥克兰、乃至于全世界一流的。

之前提到，该地区的交通十分便捷，全天候的新道路和通道纵横交错于整座房产中，有助于未来的道路细分。总体来说，这座住宅规划精细，工艺考究，您一定不要错过这次购置机遇！业主们亟待移居海外，所以快来参观，将这款杰作收入囊中。

值得一提的是，现在买下新西兰奥克兰的这块土地，是可以零税率交易的，也可使用比特币、瑞波币或以太币支付。如果需要了解更多详情，请点击：https://www.juwai.com/47126599.htm，或联系居外400 041 7515。

或许这块宜居宜投资的好地方，与您的缘分就在现在开始。

撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

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前Geeky京城工科男現在的墨尔本房产投资达人 | 居外买家故事

前面几期内容里，居外网为大家介绍了真实的买家在海外投资房产的故事，让大家对怎样在海外买房、投资的实际操作有了大概瞭解。不过，“授人以鱼不如授人以渔” ，以往的买家案例固然精彩、有价值，而成功者总结出来的经验、体会一样值得关注。本期一起看看澳洲房产投资者Peter Pang总结出来的澳洲房产投资经验分享。

买家概况

买家：Peter Pang /北京人
置业区域：澳洲
置业目的：投资
买房类型：适合投资的各类物业
置业结果：成功投资，小有所成

备注： Peter的澳洲房产投资经分为怎样选择买房区域、影响房价的因素、是否该投资学区房、怎样的房产才算豪宅、是否可以买古董房（HO）及总结，共6部分，篇幅较长，请耐心阅读。

一、怎样选择买房区域

新移民或买家到了澳洲，该在哪买房呢？这里我想先解释一种现象，那就是宇宙的中心五道口的形成（上海人也可以理解为五角场或莘庄现象）。北京的大学主要集中在海淀区，那么大学生从上学的时候开始也就最熟悉那里，再加上北京政府把中关村规划为IT产业基地，大批IT公司在那里聚集，也就形成了工作学习的必要环境，大量的居住和购物消费需求由此诞生，肩负居住功能区的五道口无疑成为了满足此需求的步行距离内最合适的位置。

长此以往，随着来北京上学就业的外地人越来越多, 兴建起了各种大型的商业设施，亲戚朋友这么一问，都说住五道口交通便利，生活工作两不误，于是就形成了宇宙的中心。其实五道口以前就是老玉米地、旁边给农民住的穷乡僻壤，你要是问问老北京买房会不会选五道口，得到的答案一定是否定的。

有人说了，哪个大城市不是从无到有发展起来的呢？废话，一个十几朝的古都和郊区的一片才发展了十年的新区能特么一样么？

初来墨尔本的华人就好像刚到北京的外地人一样，问问朋友，找找亲戚，发现要么住 Glen Waverley 要么住 Mount Waverley, 让带着给介绍介绍看看房子，一致回答：Glen 好啊， mt 豪啊，又是排名前十的公校校区，又是大型的购物中心，还有电影院，火车站，汽车总站，亚洲食品商店和各种亚洲餐厅更是让你的胃流连忘返。于是形成了新的宇宙中心 glen waverley ，一批一批的土豪大妈，一掷千金，200万，300万，不惜一切也要挤进这宇宙的中心。可问问墨尔本的本地人呢？呵呵，跟五道口的答案是一样的。

其实从投资的角度来讲，就要买 glen 这种五道口位置，步行距离可以到达一切，因为人口爆炸增长，房价大幅增长，短期投资回报很高，买完等俩月马上卖，赚快钱或者囤地做开发，赚大钱！但要选对当地最热的区域，还需瞭解当地的居住观念。

一个问题你必须明白，宇宙的中心，就算再繁华，也算不上宜居之地。周围高楼林立，车水马龙，酒吧的音乐就能吵死你，大街上天天各种行骗的和要钱的乞丐，警车从你家不远处24小时呼啸而过，开发商会愿意买下“外滩”的一块地并开发成高楼出租或者出售，但不会做成别墅。

看看在“宇宙的中心”居住了3-5年的人都搬去了哪里，他们的地都被谁买下来做了什么，你就会明白该在哪些区域买房了。按照澳洲的居住文化，是要和繁华的中心保持安全的距离（必须有车），而不是直接住在市中心。当然，无论如何，把买房的区域选在长期均价 top10 以内的区，肯定是不会错的！

二、影响房价的N个因素

买房不要凭感觉，而让数据说话！幸运的捡到了白菜也不要天天炫耀，这样会误导大众，因为没有参考意义。下面贴一些我自己制作的图片和工具截图，要培养自己用数据画图的兴趣，学习用好每个工具，从大数据中提取有用信息。以下是我总结的影响房价的N个因素：

1、房产及周边配套列表

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

墨尔本华人投资者分享在澳洲买地、炒楼的独家经验 | 澳洲 — 影响房价最最直接的因素，左侧为周边配套、中间为物业设施、右侧为相关价格。

2、各区均价排名变化

3、学区地图

4、房屋周边土地规划

5、区域需求判定

6、周边房价对比

7、每周成交数据

这些都只是一些最基本的图表和工具，而且当地都有对应的专业网站提供相关数据，查找不难。其实还应该包括更多，比如用 google earth 查房子海拔，打电话给区政府询问 zone code 等等，一套房子贵，总归是有一些原因的，多看多听、多经历，形成自己的理论并不断完善。

三、是否该投资学区房？

中国的教育资源大都集中在公立学校手中，从小我们就知道，中国的私校是混日子的，教不出好学生，一入私校深似海。但这种情况在国外是刚好相反的（主要是因为民主社会与集权社会对资源分配的不同）。

国外的有钱人，包括中产，一般是不会送孩子去公立学校的，因为公校不论硬件设施，还是教师资源都远远不如私校，因为国外政府根本没钱，连政府都会破产的国家，怎么可能靠政府养好学校呢？

再有就是，老外对社交圈非常重视，其实就是国内的关系网，试想一下，如果你的孩子从小学开始的同学、同桌、好友、就是政客、企业主、医生、律师、银行家的孩子，那么等他们长大了，你还会担心自己的孩子混不好吗？

那么学区房到底重要不重要呢？？

这里我来讲一个道理，力从地起，人类所有的行为都需要土地。想造汽车？需要厂房；想办学校？需要教学楼；想开车？需要修公路；想看病？需要有医院。。。。。。这些所有的人类行为，都需要土地的支持，而各种各样用途的房子，也就是因为这些各种各样的需求而被建造的。

如果最近几年的新生儿出生率高，那你屯个学区房准没错，如果最近留学生开始多起来了，那就买两套大学旁边的学生公寓吧，要是认为人口老龄化是个趋势，那么买个医疗有关的用地是会保值的，看好互联网？物流用的厂房是关键，要是觉得今后会普及在家办公，那么办公楼千万别买，o2o 送餐会波及餐饮业？那就别碰做饭馆的底商，新移民数量看涨？那买两套市中心的公寓也无妨。

房地产是一个很大的行业，涉及到经济的方方面面，因为所有的经济的发展都需要以土地为依托来进行，小到停车位，墓地，大到海岛，摩天大楼，房地产即经济本身！

所以到底要不要买学区房呢？？我相信读到这里，你应该已经有了自己的判断，何止学区房，医院，商店，办公楼，咖啡厅，谁知道会不会是你的下一个目标呢？

四、怎样的房产才算豪宅？

下面列举了一些我认为的豪宅需要的元素，一套房子如果能给人带来精致感，那么就离卖个好价钱不远了，就像买苹果产品和中关村地摊货的区别，要让人有住在里面有高大上的感觉，可以多去去世界各地的五星级酒店大堂感受学习一下。

1、功能性要完善。泳池、SPA、电梯、台球厅、雪茄房、酒窖，至少4车位车库，健身房，网球场，电影院，书房，9洞推杆草坪，中院，地下室，空中花园，户外烧烤区，四合一卧室，钢琴，壁炉，高墙阔院，单层房高超过3米，前园有纵深感，酒吧，视频监控安保系统，中央空调等，以上都算必备的要求。

2、景观（view）要好。说到 view 有一点不得不提，就是上坡地还是下坡地的问题，有些人说地一定要平，其实大错特错了，对于豪宅而言为了获得更好的 view ，地一定要又坡度，只是选择上坡或下坡，玩法不一样而已，平地你只能看到邻居家的窗户，只有坡地你才能越过邻居的屋顶和树木看到真正的风景(能在山尖儿上找快周围没有邻居的平地也行～比如墨尔本 mt dandenong 的 sky high~)

3、提升精致感上：最好的木地板，复古花纹地毯，水晶灯，旋转的楼梯, 楼梯的栏杆和扶手，浮雕墙，木包墙，拱形吊顶，透明玻璃透光顶，厕所浴室天然大理石从顶到底，嵌入式水晶柜，整体厨房用最好的厨具。

所有柜子都是从顶到底的柜门并使用带立体感的木材；整面墙的书柜；外墙涂层并在细节处有石雕脚线花纹特色浮雕；电源位置设计合理看不到明线；灯光够足、房间布局采光合理；每个房间之间靠走廊隔开；电影院合理的声乐场设计；宽敞的走廊、艺术感强的大幅的壁画；墙体凹凸设计可放置古董展示；双开木质复古门或玻璃门；镂空的玄关；地宽超过20米并有气势的房子前脸；前园纵深足够走车，全自动院门，木质遮光百叶窗或从顶到底落地欧式窗帘；每个房间有自己独立控温的中央空调；天然大理石厨房中控台；泳池玻璃护栏或室内透明顶泳池；灯光网球场；花园的设计要小桥流水亭台楼阁曲径通幽。

以上都是很具体、很明确的硬性指标，下面是一些我看到的不错的豪宅设计，供参考。

五、是否可以买古董房？

很多人都说在澳洲买了古董房（HO）你就别想升值了，还有很多人说古董房千万不能买，维护起来可贵了，住里面又破又小，到时候想转手都卖不掉的，我想说的是，你知道北京的四合院都谁买么？你知道上海的老洋房都谁住么？

其实真正有实力有品味的富豪就一定要住 HO , 就好像买北京的四合院一样，即便现在不是 HO 也一定要具备成为 HO 的潜力，为啥？因为这才是跟暴发户的区别所在，这才是格调和品味的代表，这才是一个国家历史文化的精华，这才是底蕴！

其实国内的古董房贵主要是因为太过稀有了，物以稀为贵，所以动不动就要几个亿才能买一套，但澳洲的古董房很便宜，不是因为真的没人要又没法住，而是因为太多了。政府保护不让拆。在墨尔本均价排名前十的区到处都能看到这样的住宅，有些甚至整条街都是，这也就形成了另外一个优势，想住好区又预算有限，那就买套格局好的 HO 自己收拾吧！

HO 有很多种，有些可以自己扩建甚至更换外墙颜色，有些是整体保留一砖一瓦都不能动，但有一点是可以肯定的，房子里面你想怎么整都可以，所以外面看起来很旧的房子，里面可以是全新的，房间的布局、功能性，一样也不会比新房少，就好像北京有个小区叫观塘，还有一个叫中国院子，其实都是四合院风格的房子，但房子里面都是现代装修，住起来一样舒服，一辈子就住里面了又怎样，很牛逼的好不好。。。。

还有很多国人特别热衷买全新的法风大宅，其实法风也是澳洲众多经典风格中的一种，买法风就是在买具有潜力成为 HO 风格大宅，什么时候成为仅仅是时间问题而已（你现在买的是法风新房，过二十年你再想拆试试，区政府肯定不让你拆，这种有历史底蕴的风格房是有保护价值的，所以才会成为 HO），你同样也可以买块地盖现代风、维多利亚风、哥特风。

点击查看澳洲建筑风格的 wiki ，帮助大家熟悉澳洲的各种年代建筑风格

以下几个不同时期的 HO 图片，你会不会怦然心动呢？

六、总结

虽然我并没有说什么自己的买房经历，而是说出了自己这些年买过 & 卖过之后总结出的经验。我更希望通过思想的转变来带动实际行动的转变，帮大家看懂房地产这个行业, 这篇文章中我并没有阐述太多的买房细节，比如如何避税，如何再抵押套现继续买，如何购买商业地产等等。

下面简单回答下读者重点关注的问题。

Q1: 如何才能保持让房子短期内升值20% 呢？

A: 简单来说就是要不停的找白菜，试想，如果你懂得利用各种大数据工具分析房产价值，那么你会很容易评估出一套房的市场价值是多少，那么这个时候如果低于这个市场价值买入，那么你自然可以在短时间内赚取这20%的所谓升值收入，因为这其实原本就是房子本身的价值而已，只是你买便宜了又以合理的价钱卖出去而已。这就需要你具备犀利的眼光和与房地产中介关系良好，有一些潜力房产在没有上市之前通过房产中介就把它拿下，转手就是利润。

买下有潜力的旧房进行翻新，也可以快速达到这个目标，再不济你买块地盖个新房也能快速办到，因为你在路上看到的任何一套房子，不论多老多旧都曾经是一套新房，试问在几十年甚至上百年的过程中，曾经拥有过这套房子的N多主人们可都是卖掉它赚了钱的，这也正说明了房地产的稳定性和资产的流动性，它能带给每一位房主稳定的收益。

Q2: 海外人士不能买二手房只能买新房怎么办？

A: 找人代持或者找本地的朋友先买地然后重新盖一套，就变成海外人士也可以买

的新房了。

看完以上故事，如果你也有过在海外买房、投资的经历，无论成功与否，都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。

排版：Shelly Du

责编：Lisa Zhu

对不起，我要去澳洲买地建房了！

谈起“房子”，也许你会想到“家”、“投资”、“稳定”、“避风港湾”、“地位的象征”…….而有远大目标的人，想到的关键词可能却是“未来”与“规划”。

相比于直接买一栋现成的房子，买上一块地理位置优越的土地、按照自己想要的样子建房子会不会更酷？答案是肯定的——宽敞的起居室、孩子可以自由玩耍的后院、专享的车库……如果这栋房子是在碧海蓝天的澳洲，那就更美了。现在，在澳大利亚的维多利亚州，中国人也可以购买土地，拥有它的永久产权，随心而欲地去建造自己喜爱的梦想住宅！您也可以开发它更多的潜在价值，并坐等升值！

所以，当你还在为如何规划自己的财富和未来一筹莫展时，对不起，我要去澳洲买地建房了！

这是一片位于澳洲维多利亚州莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）海斯汀斯（Hastings）3915，木匠北巷（Carpenters Lane North）3号的土地，总占地156200平方米的土地，坐拥38.5英亩的缓坡牧场，不远处就是碧海金沙，实属整个澳大利亚范围内所剩无几的珍稀机遇！

海斯汀斯（Hastings）3915，木匠北巷（Carpenters Lane North）3号待售土地全貌

这块土地，最近才刚刚被授予城市规划许可证，炙手可热！要知道在澳洲，土地绝对是卖方市场，有限的土地通常都会在上市的一周甚至一两天之内被抢购一空！其总占地156200平方米，被细分成了7个地块，其平均地块面积超过2公顷（5英亩）。它的外部边界，穿过木匠南巷（Carpenters Lane South）即可直通柏油路，交通便利发达，周围有两所高中、两所大学，将它购买下来，无论您用以建造自己喜爱的梦想住宅、享受无限隐蔽性，还是开发用做其他，升值的空间都将远超您的预期。

海斯汀斯（Hastings）3915，木匠北巷（Carpenters Lane North）3号待售土地规划图

心动理由一：天堂般美景、交通便利

从一望无垠的海岸线、保持着原始风貌的海滩，到遍布着野生动物和森林的国家公园，再到葡萄酒酒庄、湖泊以及适合滑雪、攀登和远足的高山，本块待售土地所属的维多利亚州都可谓应有尽有、包罗万象；最难得是，如果从墨尔本出发，维多利亚州大部分独特而又丰富多样的景区您都可以当日往返。

在迷人的维多利亚州，莫宁顿半岛恰恰是那个把欧洲传统的海滨生活方式和澳大利亚特有的魅力结合起来的地方。买下这里的土地，成为这里的居民，您可以在微风吹拂的海滨逛画廊、做SPA、品咖啡，或者去往内陆地区的精品酒庄享受美食美酒，如果想去墨尔本，开车一个小时便可以方便到达。

心动理由二：升值空间大、收益可期

现如今，在悉尼和墨尔本，土地价格的涨幅已经超过了房子。相信在接下来的时间，将会不断出现开发商为了弥补供不应求的局面，纷纷囤积土地，加快新建住宅的开发力度的现象，这将在一定程度上进一步推动大城市稀缺土地价格的上涨。而相比土地价格昂贵的悉尼、墨尔本，环拥澳大利亚东海岸末端的维多利亚州现如今的土地价格还有着相当高的上升空间。所以如果你想在澳大利亚购买土地，秘诀就是——出手一定要快！出手一定要快！出手一定要快！（重要的事情说三遍）

心动理由三：买地建房实惠大、优惠多

买地建房在澳洲是为普遍的一种购房形式，比较适合愿意多花些精力和时间打造个性家园的购房者。其背后的优势不言而喻：

节省大量的印花税。买地再选房仅按土地价值来交印花税，不征收房屋部分价值的印花税；而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。
自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准，而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。
可灵活跟建筑商确认建房开始时间及交房时间。
和楼花一样，资金准备时间比较充裕。可分期交房款，购买现房则需要马上付全款。

当然，建设一座您心目中理想的家园，单纯依靠金钱是不可能实现的。它需要您用心去筹划、用爱去加持，也许这个过程才最珍贵。相信维多利亚海斯汀斯（Hastings）3915、木匠北巷（Carpenters Lane North）3号的这块土地，可以帮助您让梦想照进现实——用一个家，温暖一座城。

注意：

澳大利亚维多利亚州Hastings房产的该房产只可通过一私人物业方可进入。提前预约方可参观住宅。
出价截止日期为11月16日星期五17:00，地点为代理人办公室。
预付10%的定金。余款60天内付讫。拥有空地占有权。

有关信息备忘录和更多详情，请点击 http://www.juwai.com/43898082.htm 或致电居外热线400 0041 7515查询。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约经纪Chris Watt提供

撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

如何在美国买地建房？

如果在美国买地建房？今天居外给大家分享一则在美国买地建房流程。

1. 为何要自己建房？
自己建房需要约1-2年的时间，比买现房效率低。但它的优点是可以建自己需要的房型，并且可以按照自己的想法去进行设计。有些成熟的小区已经没有新房销售，因此自己买地或买旧房推倒重建，既可以住在理想的地点，又可以享受新房的优势。

2. 什么人适合自建房？
(1) 有一定资金的投资人
(2) 想成为建筑商的人
(3) 能抽出时间经常到工地查看的人
(4) 有能力与各种承包商打交道的人
(5) 能正确看待投资风险的人

3. 几种做法选择
(1) 在正在开发的小区里找建筑商做
(2) 自己买地承包给建筑商做
(3) 自己买地、自己当建筑商，找分建筑商分工做（今天讲的就是这种做法）
(4) 全部自己动手建，叫DIY(Do It Yourself) 。但这种有法规上的限制，在城市管区内不一定能做。虽然自己动手但各项专业的工程还是需要有执照的工人完成才能通过验收。

4. 投资的时间与地点
在经济上升时市场较好容易赚钱，但相应的人力就会紧张。

5. 房源选择
可以在网站har.com或者realtor.com查询各区域的买卖记录、房子面积、装修情况、价格等房产信息，看什么样的项目适合自己的实际情况。

6. 土地的选择
(1) 开发商的土地
(2) 在小区的空地兴建
(3) 旧房推倒重建

7. 买地还是买旧房？
操作时间通常至少需要1-3个月
(1)   聘请房地产经纪(realtor)寻找合适的房源或土地
(2)   开始寻找建筑设计师
(3)   收集小区建设法规，若不允许兴建新房或有所限制，这时候需要慎重进行考虑。在弃权期/反悔期(option)之内，要仔细阅读住宅小区法规(HOA by law)以免以后出现不必要的纠纷。
(4) 要到丈量报告(survey) ，内容要包括现在地基的高度、街上参照点的高度、最好也有树的位置(tree survey)。最好让丈量者(surveyor) 把地的边界用小旗子或铁棒给标出来。

8. 过户后先做土壤测试
GEOTECHNICAL ENGINEER一般需要2-4周出报告

9. 请建筑师(architect)设计房子
(1) 选择建筑师如了解对方的经验、价格、熟悉的领域等，在相应的市政有设计经验很重要。签订合同时要问清楚修改设计如何收费，比如若是HOA 或 City 提出的修改是否免费？

(2) 要把法规by law给设计师做为参考。如面积要求、边界要求、层数要求、高度要求、排水要求、植被要求等等。

(3) 自己先有个符合法规前提下的设想，比如希望的房屋面积、外观、层数、房间数量与布局、楼梯相对位置等等。最好先画一个草图给对方参考。设想得越具体，设计师就越容易房主的意图同时效率也越高。

(4) 与建筑师讨论设计图(floor plan)。一般建筑师不喜欢反复变化，确定想法后，给建筑师2-4周的时间设计。

(5) 审阅设计师的设计方案并且提出修改建议。要认真地查看各方面设计是否达到要求，如房间布局、窗户亮度、结构强度、地基设计、屋顶设计、墙的厚度、灯光布局、室外照明及用电（如游泳池、后院遥控门及各种功能的设计）、自动化系统的设计（包括音响系统、互联网、电话系统、电视系统、用水系统的功能）、空调出风口及回风口的设计、房子绝缘方案等等。设计图纸是各个承包商估价的依据，若中间改变，就意味着加价宰客，而且可能会比较贵可能被宰，因此这一步是关键。一定要请有经验的人看一下，经过反复磋商之后最后才能定稿。

10. 将建筑师设计初稿交给小区管理委员会审批
小区通常对建房的临街墙壁高度、楼层、房子总高度、面积、建筑面积与地面积的比率（即渗水率）、建筑界线、外墙的颜色、附加建筑（如车库）等都有特别的规定一定要遵守。若小区审核通过，就可以转入下一步（有时也可以下一步完后交给小区审核），看小区要求不要求图纸上有工程师盖章。

11. 请工程师对房子结构把关
房子的结构和地基需要工程师的设计或审核。要将土壤报告交给工程师Professional Engineer(PE)，他会参照土质来设计地基和结构(framing)，或审核建筑师的设计、进行工程计算，来确定各项指标，如承重是否合理合格。若不合理的就需要修改，若都合理，又符合市政法规标准(code)的要求，工程师就会在建筑师设计的图纸上盖章。

12. 向市政申请建房许可证
(1) 要看房屋所在地的市政的申请许可证的要求，通常需准备两份图纸、申请表、渗水分析表、材料规格表、节能分析表、绿化分析表等等。
(2) 可以聘请自己的建筑师或者专门的许可证申请公司去做，因为需反复几次。第一次交上去后可能会被拒绝。具体会被告知原因需要更改，更改完再递交上去。可能还会被再次拒绝，再需要修改等等，直到完全符合要求。
(3) 市政每一次的审核都会给予2-4周的时间，所以整个许可证申请下来需1-2个月的时间，这取决于建筑师的设计规范程度和修改时的快慢。

13. 旧房拆除Demolition
在建筑师设计及申请许可证的同时，就可以进行旧房拆除工作了。这项可以包给拆除承包商去做。步骤简单介绍如下：
(1) 打电话给水、电、煤气公司，让他们做拆除前的服务切断，包括拆除一些设施。他们也需要排日程，一般需要2-14天，取决于他们的业务量大小。
(2) 排水系统的切除另外需要许可证，拆除后要请市政检验通过。
(3) 然后才能申请整个房子的拆除许可证。
(4) 有许可证后才能拆除房屋。
(5) 拆除之前最好跟邻居打个招呼，让他们有思想准备，以免有纠纷。
(6) 也最好建个临时围墙，以免伤到邻居的财产。
(7) 拆除过程中最好要洒水，以免太多扬尘。
(8) 拆除完毕要请市政来检查通过，拆除工作才算最后结束。

14. 买保险
在开工之前，要买好保险，叫builder’s risk，用以保护建房过程中的意外损失。

15. 建地基
许可证拿到后，才能动工建房。建房的第一步就是建地基，要选择一家有建新房经验的地基公司来做。最好签订合同，因为地基是大事。也最好提出保修的要求，一般大的建筑商地基都保修10年。在建地基时，水工也要选好，要选择有主水工执照(master plumber license)的水工。在地基模型做好、水管埋好、下水泥之前，要请市政来检验，合格后才能浇注水泥。

地基有几种类型:
(1) 平地基即拉伸钢筋地基(post tension).
(2) 有桩地基(pier and beam) 适合粘土质和高档住房
(3) 垫高地基(crawl space) 适合地势低洼的地区

16. 搭框架(framing)
请专业公司搭房子的主框架，美国房子主结构都是由木桩组成的。

17. 屋顶的平台(decking)
在搭屋顶的平台时要考虑使用防热能辐射保护层。

18. 水电管线，空调管道的建造
在搭好主框架后，水电工空调工都要到现场布水管、煤气管线、电线、空调管道等。

19. 检验水电结构
在上面各项做完后，都要请市政来检验，检验水电煤气管线步线合格，空调管道布局合理后，才能进入下一步。

20. 墙面(facial)
在上面各项做完后，要请市政来检验，检验水电煤气管线步线合格后，才能进入下一步。墙面公司会在框架上钉木板及塑料板，形成房子的外墙体，即Facial.

21. 绝缘
绝缘有几种，如close cell foam、open cell foam、 fiber glass，与空调的设计有关。这在图纸设计时就需要考虑好。

22. 屋顶
这时候也可以同时盖屋顶，上瓦(shingle)

23. 上内墙板(sheetrock)
上内墙板之前需要通过各种检验Cover inspection。这也有专业公司做。

24. 建内墙面
修建内墙面，叫wall finishing、taping、floating，需要胶带粘、上灰及建墙的花纹 texture 等。

25. 建外墙
即砌砖或建墙板(hard plank) 或水泥混合墙(stucco)

26. 门窗
要提前与门窗公司订好门窗，以保证按时安装。

27. 木工
包括厨柜、衣服架、角线、装内门等。

28. 油漆
包括内外油漆

29. 台面
石头台面或现在流行的人造石台面。

30. 地面
铺地毯/地板/地砖

31. 电设施
照明灯具/开关等。

32. 水设施
热水器/水龙头/洗手槽/浴缸/马桶等

33.空调

34. 电器
洗碗机/烤箱/烤炉/抽油烟机/冰箱/洗衣机/干衣机等

35. 绿化或庭院建设

36. 如何选择承包商
最好让可靠的人推荐，也要到实地工地去看看和注重以往客户的反馈信息。
执照登记可查询网站license.state.tx.us。

37. 价格构成
包括人力工资+材料成本

38. 签订合约
可以避免争议，并要求对方根据建筑工程的进度随叫随到。

39. 分期付款
每个工程项目都可以分期付款，如地基、水电等。

40. 工程验收
每一步工程验收最好请专业检验员检验，不要图省事或者便宜。最好请一名总监工(Superintendent)监督全程的进度和质量，更放心和高效。

美国买地建房有什么要求吗？

外国人可以在美国买地建房吗？居外告诉您：可以！

美国欢迎投资人到美国来，所以您只要带着钱来，不管是哪国的身份，都可以在美国买到土地、不动产或者动产等，所以在美国买地建房是完全可以的。

另外关于跟买房子比较，刚才我说了一下整个土地开发的过程，但是没有深入的说下去，我可以给您在这展开说一下，就是整个土地开发的过程，或者说上下游的关系。最上游的就是土地存储。前些日子加拿大很大的一个房地产公司，他们的土地存储公司，好像发生了一些危机，我不知道是不是倒了。他们做的土地存储，就是买一大块土地，然后就等着开发到这一区域，土地升值然后分割卖掉。

也有一些加州的其他地区，比如说洛杉矶某些地区，他们也是做土地存储，已经做了非常非常多的时间。我记得是80年代就开始做，然后90年代也做，每一次都会有不同的题目，我记得以前好像是那边要建机场，后来机场建出来了，然后是要建太阳能发电站，建了一些后现在是建高铁。

土地存储之后，下一步就是有人开始买这些土地做开发，就是做市政规划的，也叫做横向开发，进而后边有人接手把生地变成熟地，然后有可能会把整个项目卖了。下边就是建商接收，叫纵向开发，就买了这个图，开始往上盖房子。但是纵向开发的利润稍微少一点，横向开发这一块的利润比较大，但是要有资源，就是您要有关系，要知道怎么运作这件事情。有些涉及到政治方面的事情，但是这个钱也不是那么好挣的。

回到说单纯的去买土地。如果您在一个比较好的地区买一块地，上面带一个破房子。这就是我们说的好地区的破房子或者好地区的地，我觉得是有价值的。这个基本是跟我们盖房子差不多，你可以以后找人在上面直接盖房子了，我觉得是一定是有价值的。

另外一种方式就是买很便宜很便宜的地，在一大块，也不能说荒无人烟吧，就是说欠发达地区买地，等待以后城市发展到那，土地有一个大幅的增值。这看您的运气了，我觉得运气好，或者在有生之年也许能赶上；如果不行就传给下一代，这个我想就是卖土地的给您的解决方案了，所以这种情况买土地的风险稍微大一点。

另外土地上面没有房子，不能出租也没有现金流，每年都要交地产税，就是光出钱不入钱，这也是跟房子投资不太一样的地方。

另外一个阶段就是在发达地区的周边，我说的周边不是特别远的地方，是马上就发展到这儿了，但是地的价格也会贵一点，但您的风险也会小一些，所以土地投资的回报跟您承担的风险其实是成正比的。

另外也是考验您心理素质的，因为这个土地可能要持有很长一段时间，也许要持有一辈子或者两辈子，就是您的下一代也接着持有这块土地。

土地的升值情况，完全是看城市的发展以及人口流动，所以我觉得土地长期来讲，您能保本或者小赚一点，我觉得就算挺不错的投资了。我个人是比较倾向于买核心地区的土地，就是像刚才说的，土地我不想把它变成一个商品，如果商品太多的话，那价格肯定不会高。我想去投资的那些土地，是在不久的将来就能作为资源的，那种大家都拿着钱想买，我觉得这基本是无价的，就是说升值潜力是无限好的。