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如何在澳洲买地建房？澳洲土地登记的那些事儿｜居外专栏

在澳大利亚，House & Land Package（购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。澳大利亚是联邦制国家，各州拥有独立的立法权，关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此，虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度（Torrens Title System），但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因笔者长期在昆士兰州从事法律学习和工作，所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。

1. 土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度

问：1999年，Ann对自己的土地进行了有效登记，作为合法所有人。2002年，买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同，自此Bob开始长期占有此土地，但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年， Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更，所以又将土地再次变卖给Cindy，而Cindy立即进行了土地登记。那么，土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢？

答：土地登记为首要法律依据！澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度（不是特仑苏！），它是澳大利亚现行的土地登记制度。

那么托伦斯是谁呢？他是南澳大利亚首任土地登记官，他在1858年首创了这一土地登记制度。现在，这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度，目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”，即在完备的法律制度下，士地权利的取得取决于登记，而不是取决于签订契约，目的在于提供安全、正确的权利记录。

政府并不强制当事人申请登记，而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利，则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规，澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。

因此在以上案例中，基于托伦斯土地登记制度的原理，Cindy应为该土地的合法所有人，而Bob可依法起诉Ann要求合理赔偿。

2. 澳大利亚土地登记的所有权种类

问：Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢？有什么特别规定呢？

答：土地登记所有权形式主要有两种，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此，Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下：

2.1 自由保有土地

自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司拥有土地的所有权，并以私人或公司的名义登记造册，为澳大利亚（昆士兰州）所有土地权利类型中最高级的形式。

称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产，如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”，但权利不是绝对的，权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。

如州政府保留土地上自然资源（矿产、石油和矿物质）的权利；地方政府可以限制土地的用途；历史最高水位线以下的土地不能私有；曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。

2.2 州政府所有土地

目前，只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人，称为“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般为空置地。

政府为了增加州政府收入，鼓励定居者开发土地，将相当数量的州有土地出租给定居者，形成了现在的“州有租赁士地”（State Leasehold Land）。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同，按合同的约定使用土地并每年交付租金。

州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种，有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同，租金标准不同。例如，用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低，平均为0.04 澳元/公顷·年；用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高，平均是士地价值的5%。

另外，政府为了满足公共目的需要，保留了部分土地，称为“保留地”（Reverses），如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。

虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地，但某种意义上保留地归全体市民所有，政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对，因此，极少有保留地变为自由保有土地的例子。

森林及历史遗址等用地，归州政府所有，统称国家公园和州政府森林土地地
(National Parks and State Forests Land)。

3. 土地登记的政府部门和十步流程

问：Cindy从Ann购买了上述土地之后，应该去哪里进行土地登记？怎么进行土地登记呢？

答：在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中，土地登记的权力在州政府，土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府，联邦政府和地方政府不设立土地登记机关，并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。

以昆士兰州为例，昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部
（The Department of Natural Resources and Mines）下属的土地信息和产权局以州为一个登记区，在全州设有33个办事机构，主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。

托伦斯土地登记的十大步骤

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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澳洲 | 澳洲房地产不是你想卖就能卖！附土地转让表中文译本与全解析

在澳大利亚，土地所有人（卖方）按照自己的意愿根据法律规定将土地权益转让给受让人（买方可以是个人，也可以是公司法人），转让方式可以是出售、赠予、继承或其他合法方式。

本文为《土地法专栏》第二单元“土地转让登记”，主要结合澳大利亚各州的土地法律法规（例如昆士兰州《1994年土地产权法》（Land Title Act 1994））、案例和相关表格对土地转让的程序和填写申请表的注意事项进行探讨和分析。

土地转让的程序

宗地相关信息的查询

在土地转让前，买方在通常会聘请一位房产律师（各州不同，昆士兰州每宗土地交易的律师费大约在900-1500澳元不等）。接受委托后，律师将对该宗地的产权、规划、环境、区域公路及铁路的建设状况等一系列相关内容进行查询。

签订转让合同

查询完成后，买方核实了卖方的身份及土地产权状况等均没有问题后，交易双方或委托的地产经纪人和双方律师一起进行洽商、签订转让合同，并交纳印花税。

填写转让登记申请表并支付转让金

签订转让合同30 天内交易双方或委托律师填写转让登记申请表（附录：表1 ）和土地产权转让信息表（附录：表2）。如果买方是外国人，应填写外国人所有权信息表（附录：表3）。转让登记申请表可以从州政府土地登记机关的办事机构免费索取，也可以在州政府土地登记机关开设的网站上下载，一般的律师事务所都会有这些申请表。

在转让登记申请表中，卖方和买方必须亲自签名，双方都要有证明人签名证明是卖方和买方本人的亲自签名。证明人一般是是受人敬仰的、有信誉的、政府认可的公证人（在澳大利亚人们称他们为太平绅士），太平绅士从事的公证是无偿的公益活动。卖方将申请表交给买方后，买方向转让方支付转让金。

申请登记

然后，买方将转让登记申请表交到州政府土地登记机关的任何一个办事机构或通过网络提交，并交纳转让登记申请费和登记费。如果卖方持有纸质土地产权证书副本，卖方应将纸质士地产权证书副本交到州政府土地登记机关的办事机构。

登记发证

州政府土地登记机关登记员对土地权利人的身份、产权状况、交易的合法性及登记过程进行最终的审核，审核元误后加盖印章，同时编新的产权证书版本号。至此，本次房地产转让登记完成，州政府土地登记机关通知买方登记完成。

土地分割

如果卖方将自己的一宗地分割后，再将其中的一部分转让给买方，在签合同之前，土地交易双方应聘请私人或政府测量机构的注册测量师进行实地分割测量，并绘制分割地籍图，土地交易双方各自负担自己宗地的测量费用。然后，土地交易双方将成图及有关文本资料送交地方政府，由地方政府按土地规划及用途上的限制对该土地的分割及使用进行审批。

填写土地转让登记申请表的注意事项

土地转让的交易双方在签订转让合同30 天内应亲自填写或委托律师填写转让登记申请表（表1）。该表是在土地转让之中最为关键的表格，信息切勿出错。此文将逐个讲解此表格填写的一些注意事项。

收益转让（Interest being transferred）

只有已进行注册登记的房地产才可以转让,只有被登记的房地产权利人或其委托代理人有权签署有关转让的法律文件。

本栏应填写以下内容：声明转让拥有处置抵押宗地的权利；声明宗地符合转让条件；声明人的姓名、地址和电话号码等。

土地描述（Lot on Plan Description）

本栏应描述转让宗地的地址及宗地的地籍编号，宗地的地籍编号描述通常是”第（号）测绘图的第(号)宗地”【如：RP123456 号第3 块宗地（产权证号为16543002）】。

表格必须包含相应的前缀（如”SP” 代表测绘图， “RP”代表巳登记的测绘图， “BUP” 代表建筑物单元， “GTP” 代表共有权利表等)。

本栏不显示宗地面积。

转让人/卖方（Transferor）

本栏应填写转让人的姓名全称。如果转让人是两个或两个以上以按份共有或共同共有士地的个体，则无须显示转让人的姓名。

如果转让人是《1997 年法人实体和社区管理法》 (Body Corporate and Community Management Act 1997) 所列的法人实体，必须如此填写：“（协议编号）、（协议名称）共有产权协议的法人实体”，如”1234 海岸共有产权协议法人实体”。

如果转让人以受托人或个人代理名义持有不动产，信托须明确标示，如”第（最初转让给受托人不动产的交易正式文件证书号码）号转让的受托人的（转让人姓名）“或”作为（死亡者姓名）死亡者财产的个人代理的转让人的姓名”。

未成年人（未满18 周岁的自然人）不得授权行使转让权。相应地，产权局不接受以未成年人名义执行的转让不论是独立转让人或数个转让人之一。

对价/价格（Consideration）

对价是指一定的支付款项或者受让人和转让人就权利的转让达成一致的项目。本栏应完整地填写对价。

如果转让是以现金以外形式支付的话，则必须要明确表明，例如”依从xx协议本次转让是以xx形式支付”或”依从xx买卖交易条款本次转让是以xx形式支付”。

受让人/买方（Transferee）

本栏应完整填写受让人的姓名。

如果有两个或两个以上受让人，每个受让人的权益必须明确陈述。受让人可以是按份共有人或共同共有人或受托人。法人实体可以作为共同共有人与个人或其他法人实体共同持有土地。若是共同共有人，则受让人所持有的权益必须以分数形式标明，如1/4 或3/4。

如果受让人是法人组织，必须在第5 条中填写澳大利亚公司编码，澳大利亚已登记实体编码或澳大利亚商务编码。未登记的外国公司视同本国公司，必须通过适合的法人司法权证明材料建立法人司法权，如法人证书的复印件以及翻译件。

如果受让人是《1997年法人实体和社区管理法》（Body Corporate and Community

Management Act 1997）所列的法人实体，必须在其中添加以下文字“（法人实体的名字）法人实体公共产权协议（协议号）“，如“法人实体有关海岸公共管理1234 号协议”。

未成年人虽不得转让不动产，但可以是自由保有（私有）宗地权益的受让人。如果受让人是未成年人，必须注明他们的出生日期。

转让与执行（Transfer/Execution）

转让人和受让人在此条内签署转让协议。两个当事人必须在《1994 年土地产权法》规定的一个有资质的证明人证明的情形下执行转让协议。

转让表必须有转让人和受让人或他们的律师亲笔签字。如果注明“律师”二字，也不表示律师的司法权可以影响正式文件证书的合法性。如果律师作为转让人或受让人代表执行转让，那么律师的签字不必被作证，但他或她的姓名必须列在此签字下。

《1994 年土地产权法》第162 条款(C) 项规定证人不是订立正式文件的主体，证人不能与受让人是同一人。

土地产权转让信息表（表2）所收集的信息被用来评估印花税、估价数据的基础和土地税收数据的基础以及作为证据数据来更新信息。转让人/卖方对此表的第1 、第2 和第3 条所填内容负责。受让人/买方对此表的第4 条和第2 、第3 条信息声明的填写内容负责。

如果受让人或买方是《1988 年外国土地所有者登记法》（Foreign Ownership of Land Register Act 1988）所列的外同人或外同公司，则必须填写此外国人所有权信息表（表3）。此表所收集的信息、将被输入到外国土地所有者登记系统中，这是昆士兰所有土地公开登记专为外国人或外国公司所设的。

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澳洲 | 关于澳大利亚土地登记的那些事儿

前言

在澳大利亚，House & Land Package（购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。然而，关于在澳大利亚如何进行土地买卖，买方、卖方、地产经纪或甚是少许律师有时候也无法给予一个清晰且系统的解释，故一直以来有不少朋友咨询澳大利亚土地买卖的程序和规定等问题。因此，本人于即日起将撰写《澳大利亚土地法专栏》，希望通过专栏的介绍与分析可以帮助读者和投资者们更好地了解澳大利亚土地买卖的程序、内容和特点等相关法律规定。《澳大利亚土地法专栏》主要有以下6大法律专题：

《澳大利亚土地法专栏》6大法律专题

澳大利亚是联邦制国家，各州拥有独立的立法权，关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此，虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度（Torrens Title System），但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因本人长期在昆士兰州从事法律学习和工作，所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。同时，非常感谢邦德大学法学院副院长Michael Weir教授和律师实务届前辈们对相关法律和近期案例作出的解释和指导。

土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度

土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度

问：1999年，Ann对自己的土地进行了有效登记，作为合法所有人。2002年，买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同，自此Bob开始长期占有此土地，但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年， Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更，所以又将土地再次变卖给不知情的Cindy，而Cindy立即进行了土地登记。那么，土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢？

答：土地登记为首要法律依据！澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度（不是特仑苏！），它是澳大利亚现行的土地登记制度。那么托伦斯是谁呢？他是南澳大利亚首任土地登记官，他在1858年首创了这一土地登记制度。现在，这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度，目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”，即在完备的法律制度下，士地权利的取得取决于登记，而不是取决于签订契约，目的在于提供安全、正确的权利记录。政府并不强制当事人申请登记，而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利，则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规，澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。

因此在以上案例中，基于托伦斯土地登记制度的原理，Candy应为该土地的合法所有人，而Bob可依法起诉Ann要求“高价”赔偿。

澳大利亚土地登记的所有权种类

问：Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢？有什么特别规定呢？

答：土地登记所有权形式主要有两种，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有士地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此，Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下：

自由保有土地

自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司拥有土地的所有权，并以私人或公司的名义登记造册，为澳大利亚（昆士兰州）所有土地权利类型中最高级的形式。

称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产，如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”，但权利不是绝对的，权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。如州政府保留土地上自然资源（矿产、石油和矿物质）的权利；地方政府可以限制土地的用途；历史最高水位线以下的土地不能私有；曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。

州政府所有土地

目前，只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人，称为“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般为空置地。

政府为了增加州政府收入，鼓励定居者开发土地，将相当数量的州有土地出租给定居者，形成了现在的“州有租赁士地”（State Leasehold Land）。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同，按合同的约定使用土地并每年交付租金。州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种，有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同，租金标准不同。例如，用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低，平均为0.04 澳元/公顷·年；用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高，平均是士地价值的5%。

另外，政府为了满足公共目的需要，保留了部分土地，称为“保留地”（Reverses），如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地，但某种意义上保留地归全体市民所有，政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对，因此，极少有保留地变为自由保有土地的例子。

森林及历史遗址等用地，归州政府所有，统称国家公园和州政府森林土地地(National Parks and State Forests Land)。

土地登记的政府部门和十步流程

问：Cindy从Ann购买了上述土地之后，应该去哪里进行土地登记？怎么进行土地登记呢？

答：在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中，土地登记的权力在州政府，土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府，联邦政府和地方政府不设立土地登记机关，并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。以昆士兰州为例，昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部（The Department of Natural Resources and Mines）下属的土地信息和产权局以州为一个登记区，在全州设有33 个办事机构，主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。

土地信息和产权局网站截图托伦斯土地登记的十大步骤

面对中国与澳洲每日层出不穷的房产资讯与新闻，投资者难免在无意识中便过多地关注了房产投资项目本身的优缺点、价格以及周边环境，从而忽略了与房产投资相关的法律规定。居外网请到拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师对中澳两国房产相关的法律条文、案例进行解释，希望可以起到客观、正面、真实的参考作用。本文将主要对华人在中澳的购房法律规定进行对比、比较与分析。【阅读原文】

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